私もよく立ち寄る自由が丘です。
二子玉川の再開発によって、訪れる人が大分そっちに持っていかれた感がありますが、休みの日には人で一杯です。昔を知る人は、それでも随分減ったと感じているようですが。
世田谷区と目黒区
自由が丘は世田谷区エリアと目黒区エリアに分かれます。
「自由が丘駅 徒歩10分」
であっても、目黒区か世田谷区によって相場が異なります。自由が丘に出店したいと考えているオシャレ系のお店は、
「自由が丘駅が利用できる世田谷区の物件」
ではなく
「自由が丘駅が利用できる目黒区の物件」
を求める傾向があります。「自由が丘」の地名があるのは目黒区ですしね。
ですから自由が丘駅の相場を調べるにあたり、世田谷区と目黒区に分けることにしました。今回は世田谷区Versionです。
- 情報は調査時の状況となります
- 成約情報は調査時点から1年前です
複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。エクセルで重複データは削除することが意外に簡単だと気付いたため、同じ物件はカウントしないようにしました。
土地の情報
売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。
土地の売り情報
- 件数：39件
- 最高値（坪単価）：601.1万
- 最安値（坪単価）：107.1万
- 平均坪単価：288.3万
平均坪単価が290万前後にも関わらず、600万台オーバーと飛びぬけて高額な物件があります。この物件を除いた最も高い坪単価の物件は500万前後です。この物件が全体の平均坪単価を押し上げてしまっています。
この物件を除いた場合の平均坪単価は270万前後となるので、その辺りがこのエリアの平均価格と考えて間違いないでしょう。実際、物件資料を見てみても、クセのある物件はなく十分探せます。
最安値は借地権の物件です。安く広い土地を手に入れることができる（＊借地なので、厳密な意味では「手にする（所有する）」とは言えない）など、メリットは少なからずあります。しかし、流通性が低く購入希望者が少ないため、所有権である通常の物件よりも安くなってしまいます。
詳しくはこちらの記事もご覧ください。
借地権を購入するメリットとデメリット
安いとはいえ、坪100万ですから広さに応じて総額は高くなります。
土地の成約情報
- 件数：9件
- 最高値（坪単価）：343.3万
- 最安値（坪単価）：154.8万
- 成約坪単価：274.5万
成約平均坪単価は約270万となります。上の売り出し情報との誤差もほとんどないため、現状このエリアでの平均は270万周辺で間違いないでしょう。
最高値を付けた物件は、前面道路・間口ともに広いほぼ整形地。土地の価格を決定する要素を、高いレベルで備えている土地ですから、この位の価格がついても納得です。
土地の売却価格を決定づける2つの要素
反対に最安値価格の土地は、前面道路・間口がともに狭い変形の土地です。最高値との間に半分以上の差があるかというと、実際そこまでの差があるとは考えられません。ではなぜ差が出てきてしまうのかというと、土地の面積が大きすぎるからです。最安値物件はとても広い土地なのです。
坪単価100万円で30坪であれば3,000万ですが、100坪だと土地だけで1億です。3,000万と1億、購入検討者が多い価格帯はどっちかと聞かれたら、いわずもがな。価格と顧客の数は反比例します。下のような図をイメージしてください。
広すぎる土地は、坪単価を低くして、総額を押さえなければ売れないため、今回のような価格設定にしているのです。
土地のまとめ
自由が丘は人気の街ですが、どこもかしこも高いというわけではありません。相対的には高額なエリアに入るのでしょうが。
売り物件の数が多い割に、成約している物件が少ないというデータから、いまは少し動きが停滞しているのでしょう。今後、売れない物件は価格を下げるなどしていくでしょうから、全体的に金額は下がると予想しています。
マンションの情報
売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。
マンションの売り情報
- 件数：37件
- 最高値（坪単価）：413.0万
- 最安値（坪単価）：89.6万
- 平均坪単価：266.5万
オーナーチェンジのマンションが多く、全体の3分の1を占めます。自由が丘駅徒歩10分圏内であれば、賃料設定を欲張らなければ入居者が絶えることはありません。利回りがそれほどよいわけではないのですが、安定収入が期待でき、人気の駅なので売ろうと思えば築年数が多少古くとも売ることができます。現に昭和築のマンションは全体の半分以上を占めています。
オーナーチェンジの物件は、その特殊性から安くしなければ売りにくいのですが、最高値のマンションは平成10年以降建築の、オーナーチェンジ物件です。なぜ安くなってしまうのかは以下の記事をご覧ください。
オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由
最安値のマンションもオーナーチェンジ物件です。なぜこれほど最高値物件と差があるのかというと、それはやはり借地権のマンションだからです。借地権も、オーナーチェンジ物件と同様、その特殊性から流通量が少ないため、所有権物件と比較すると安くなってしまいます。
しかし、購入価格が安いということは、利回りがよいということです。借地権のマンションだから賃料が安くなることはありません。入居者にとって、自分たちが住むマンションが所有権なのか借地権なのかは関係ないからです。
借地権の物件は銀行融資が受けにくいのですが、自己資金を多く投入することでその問題を解決できるのであれば、投資効率はかなりよいでしょう。最後に平均坪単価の物件を見てみます。
坪単価250万前後の居住用のマンションであれば、程度の差はもちろんありますが、平成20年までのそれなりにグレード感のあるマンションを見つけることができます。60㎡のコンパクトなファミリータイプで4,500万前後といったところです。
ただ、件数的にはそれほど多くはないため、よりどりみどり・選び放題、というわけにはいきません。良い物件を見つけたら、すぐに手を挙げた方がよいでしょう。
マンションの成約情報
- 件数：30件
- 最高値（坪単価）：377.4万
- 最安値（坪単価）：123.0万
- 平均坪単価：257.1万
平均成約坪単価・成約件数と、売り出し坪単価・売り出し件数にほとんど差はありません。売り出し物件は、今の金額で売れなければ金額を下げて売ることになるので、多少の差は誤差と考えることができます。それを踏まえて考えると、この1年間の動向は安定しています。
最安値物件は、昭和30年代の居住用マンション。やはりここまで古いと、例え適合証明を受けたマンションだったとしても、心理的に怖いと思ってしまうのでしょう。それを踏まえた価格設定ですので、金額的には妥当かなと。
次に最高値マンション。こちらは億ションです。築年はそれなりに経過していますが、エリア内でも屈指のグレード感を誇る、存在感のあるマンションです。若干、割高に感じてしまいますが、市場に出ることがあまりなく、レア度を踏まえるとこちらも妥当でしょう。
最後に平均坪単価の物件です。売り出し物件同様、数は多くありませんが、4,000万中盤でモノがいい物件がいくつか見つけることができます。コンパクトですがお買い得感を感じます。
マンションまとめ
成約には2件しかありませんでしたが、売り出し物件中、3分の1がオーナーチェンジ物件です。それなりのモノの居住用マンションを購入しようと思ったら、4,000万～6,000万は考えておきましょう。
物件の数が多いわけではないので、あまり選り好みはできませんので、その点は要注意です。
戸建の情報
売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。
戸建の売り情報
- 件数：21件
- 最高値：約5億超
- 最安値：約4,000万前半
- 平均価格：約1億3,000万台
半分以上が1億越えの戸建です。マンション購入が可能となる4,000～6,000万台では戸建は望めません。8,000万台でチラホラ見かけますが、売り出し件数としては圧倒的少数です。
最高値物件はまさに豪邸です。この辺りの金額になると、この金額を出してまで欲しい人がいるかいないかの問題で、近隣相場うんぬんの話ではありません。現実離れしている価格なので、他の物件と比べてどうこうという判断が働かないので、あまり参考にはなりません。
この物件を含めた2件が2億以上で、それ以外は1億台の物件が多くを占めます。ちなみに5億の物件を外すと、平均価格は1億1,000万台となります。
最安値物件は居住用ではなく、オーナーチェンジの収益物件。加えてテラス物件、つまりニコイチです。利回りはマンションのオーナーチェンジ物件と比べるとよいですが、単独での再建築ができないなど、制約が厳しいためこの金額も納得です。
いずれにせよこのエリアで居住用の「まとも」な戸建を探そうと思ったら、最低でも6,000万以上からが必須条件となります。
戸建の成約情報
- 件数：9件
- 最高値：12,400万
- 最安値：5,350万
- 平均価格：約8,100万円
売り出し事例と比べると、物件価格は抑えられています。延べ床面積で80㎡程度のコンパクトな戸建が多く成約となっています。価格帯としては8,000万台からで、それ以下の物件もあるにはありますが、道路付けや地形がよくなかったり、建築基準法を違反した物件だったりと、安いなりになんらかの「癖」を持つ物件です。
戸建まとめ
売り物件数と成約件数がダブルスコアとなっています。成約に至りやすい1億までの物件がこの1年間よく売れていて、1億を超える物件の動きが悪いです。
需要がないわけではないのでしょうが、金額に見合った物件ではないという市場の判断なのかもしれません。
自由が丘まとめ
土地・マンション・戸建て、なにかが突出して多いわけでも少ないわけでもなく、満遍なく散らばっているエリアです。
このエリアで購入を考えるならば、土地・戸建は最低1億、マンションの場合、幅はありますが4,000～6,000万。
「自由が丘」というブランドがあるからか、古い物件でさえも活発に取引されています。安い物件は何かしらの「クセ」を持つ物件であることが多いですが、このエリアで不動産を持つメリットを考えれば許容できるものもあります。「クセ」をしっかりと認識し、それが許容できるものかそうではないかの判断はできるようにしておくべきでしょう。
そのためには不動産に関するある程度の知識はインプットしておく必要があります。もしくは良い悪いを客観的なアドバイスをしてくれる、信頼できる専門家を側に置いておくべきでしょう。
自由が丘からは以上です。
おまけ
自由が丘に立ち寄る大きな理由は、お気に入りの麻婆豆腐が食べられるお店があるからです。
【麻婆豆腐】「麻婆の会」で一番のおススメ店、自由が丘「香旬（こうしゅん）」へ
ホントおススメです。
