楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
東横線の急行停車駅であり、JR線も乗り入れている菊名。私の中での菊名は、なんとなく「ビッグステーション」扱いなのですが、その私の扱いに反するように駅前はごちゃごちゃしていて、商店街のようなものも見当たらずパッとしません。
会社員時代、すぐ近くの営業所で勤務していたため、菊名の物件を取り扱うことも多くありました。その時から先輩や上司からは、
「菊名の物件はよく売れる」
と言われ続け、実際よく売れていたので、私の中で勝手にビッグステーション扱いになってしまっています。しかし、今も昔も菊名はなんかパッとしない、という相反する印象を抱き続ける不思議な街となっています。
菊名の相場情報をご覧になる前の注意事項
今回、菊名のとある人気マンションを売却することになったため、改めて相場を調べ直した次第です。土地・マンション・戸建て、いずれも駅徒歩15分圏内物件を調査していますが、少し行くと鶴見区の物件も含まれてしまいます。
行政区が異なると、同じ菊名利用物件でも相場が全く違ってしまいます。というわけで今回は「横浜市港北区」にある「菊名駅徒歩15分圏内」の物件のみ調査対象としております。
- 情報は調査時の状況となります
- 成約情報は調査時点から1年前です
菊名の土地相場
売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。
土地の売り情報
- 件数：20件
- 最高値（坪単価）：274.0万
- 最安値（坪単価）：59.4万
- 平均坪単価：133.9万
最安値の土地は予想通り、敷地延長の物件です。最高値は駅至近の土地。土地面積は小さいので、坪単価は高くなってしまいますが、家を建てても総額6,000万には納まります。若干の価格調整は発生するでしょうが、これだけ駅から近い物件は見当たらないので、ほどなくして売れるでしょう。
反対に最安値物件は、1坪辺りの価格が安いとはいえ、坪数が多い物件のため、土地だけで億を超えてしまいます。売れるまでにはそれなりに時間がかかるでしょう。
平均坪単価周辺の物件を見てみると、前面道路が少しだけ狭かったり、多少の「クセ」はありますが、駅からの距離も10分以内で広さもそれなりにあるオーソドックスな物件です。このエリアの売れ筋坪単価とみて間違いないでしょう。
土地の成約情報
- 件数：6件
- 最高値（坪単価）：203.9万
- 最安値（坪単価）：75.0万
- 成約坪単価：130.0万
最高値の土地は駅徒歩1，2分。駅徒歩1，2分という物件は、買いたいと思っても買えるものではなく、多分に「運」も必要となります。
「売りに出たら価格はともかくとして欲しい」
という人がいるわけですから、多少高めに値付けしても売れてしまいます。ですから坪200万オーバーも納得の価格。
一方、最安値の土地は、駅から遠いわけではないですが、公道に面しておらず、かつ接道距離が短い土地です。土地の価格を決めるうえで、どのような道路にどれだけ接しているのかは非常に重要視されます。
土地の相場まとめ
成約件数が6件と少ないため、精度は高くないかもしれませんが、売り出し・成約共に平均坪単価は約130万となっています。一般家庭がオーソドックスな土地を購入し、家を新築する目的としてはちょうどよい価格帯です。
各自好みはあるでしょうが、菊名でクセのない土地からマイホームを新築したいのであれば、坪130万程度をみておけばよいでしょう。これより坪単価が安い土地となると、価格が安くなるなんらかの要素（＊例えば駅から遠い、地形・接道が悪い）が含まれることになります。
菊名の中古マンション相場
売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。
マンションの売り情報
- 件数：48件
- 最高値（坪単価）：295.6万
- 最安値（坪単価）：88.9万
- 平均坪単価：174.9万
最高値の物件はなんとオーナーチェンジの物件です。通常、オーナーチェンジの物件は、住むように購入する物件とくらべ、売りにくいため販売価格を安くしなければ売れません。ちなみに最安値物件もオーナーチェンジです。
地域ナンバーワンの人気物件ならまだしも、そのような物件ではなさそうですから、考えられることとしては
- 査定をした不動産会社が見誤った
- 希望の価格でしか売りたくないと考えている売主の意向
のどちらかです。ただ、地元の不動産会社が売りに出しているため、見誤るにしたってこれほどかけ離れることは考えられません。恐らく２．なのではないかと勝手に予想します。
不動産オーナーは、不動産会社の査定を聞いて売り出し価格を決めますが、査定価格に従う必要はありません。売れる・売れないは別として、希望の価格があれば、まずはその価格で売りに出すことは可能ですし、仮に売れなかったとしても費用は一切かかりません。ですから、言いかたが適切ではないかもしれませんが、「気軽に」売りに出すことができます。
今回の物件のように、周辺相場からは考えられない価格で売りに出ている物件をたまにみかけますが、その理由は上記のようなことが原因です。
平均坪単価でのマンションは、大体3,000～4,000万前後の物件がほとんどです。築年が浅い物件になればなるほど、4,000万に近づきます。このエリアの売れ筋価格はこの辺と考えてよいでしょう。
マンションの成約情報
- 件数：49件
- 最高値（坪単価）：250.2万
- 最安値（坪単価）：88.2万
- 平均坪単価：165.7万
最高値物件はオーナーチェンジ物件です。これには驚きましたが、よくみてみると、↑売り出しの最高値物件と同じマンションの別物件でした。この成約事例を参考にして、↑の売り出し価格の値付けをしたのだとはっきりしましたが、それにしても高いと思います。
オーナーチェンジ物件ではないですが、もし私が購入するとしたら、最安値のマンションを買いますね。金額が同じくらいだし、現状オーナーチェンジではないですが、貸したら利回りは良さそうですので。
このように、まれに相場をぶち壊すような高い金額、安い金額で成約してしまい、相場が一時的に混乱することがあります。今回はオーナーチェンジ物件なので、他の物件への影響はほとんどなく、混乱とまではいえませんが、査定をする不動産会社を困惑させるには充分ですね。
マンションの相場まとめ
売り出し件数、成約件数ともほぼ同数。また、他の数字もほぼ変わらないため、概ねこれら数字でこの1年推移していると判断できます。需要と供給がマッチしている段階だと言えます。
菊名の戸建相場
売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。
戸建の売り情報
- 件数：29件
- 最高値：約7,000万
- 最安値：約2,300万
- 平均価格：約5,200万
最高値は新築の建売住宅です。駅からも近く建坪も30坪程度あります。最安値は駅から遠い、古いオーナーチェンジ物件です。平均価格である5,000～5,500万の物件は、住宅自体に特に悪いところは見当たりません。ただ、駅から遠いものや、敷地延長、道路付けが弱いなどの多少のクセがあります。
5,000万台後半から6,000万台前半にかけて新築戸建を数件見つけることができますが、最高値の新築と比べると立地の点で劣ってしまいます。
新築をお探しなら6,000万台、中古でそれなりのものをお探しなら5,000万台とお考え下さい。
戸建の成約情報
- 件数：14件
- 最高値：約8,300万
- 最安値：2,900万
- 平均価格：約5,400万
最高値物件は土地・建物の面積が共に大きい物件。その分、30坪前後の一般ファミリー向け物件より相対的に高くなっています。
最安値物件は駅から徒歩10分以上とアクセスに難アリ。図面を見た限り好みが分かれそうな物件ではありますが、お安いのでありきたりの間取りのマンションに満足できない人に向いている物件だと感じます。
平均価格での物件は、菊名駅が利用できますが、
「菊名に住んでます！」
というよりは、どちらかというと菊名近隣の別駅の方が使い勝手が良さそう。立地の差がそのまま金額の差、ということです。
戸建の相場まとめ
売りの件数よりも、成約件数が少ないため、今のところ供給が先行している印象です。平均価格に違いはありません。5,000万中盤までであれば、
「ザ・菊名！」
という物件とはいえないまでも、菊名駅が利用できるそこそこの一戸建てを十分探すことができるでしょう。
3,000～5,000万でお探しの場合は、菊名駅およびその周辺の駅から徒歩15分弱であれば探すことができます。
菊名の相場情報まとめ
菊名の人気はいまも健在でした。
「こんな高額物件、誰が買うんだ？」
というような2億、3億するような贅の限りを尽くした高額物件は見当たらず、一般のファミリー層が購入対象となる物件がほとんどです。私が会社員時代、
「菊名はよく売れる」
という印象を植え付けられたのは、売りにくい高額物件は少なく、菊名で住まいを購入するファミリー層のお客さんが多かったからでしょう。目線が同じ人が多かったので、非常に居心地がよかったことを思い出せます。
今回、販売をした菊名の物件もこの記事を書いている段階で、無事に成約となりました。ターミナル駅としての「格」をもちながらも、駅前のパッとしない感は変わりません。それと同様に、菊名の
「身の丈に合った居心地の良さ感」
も変わることはないでしょう。そう考えると、菊名はこれからも安泰でしょう。
ちょっと個人的な思いれもあり、感傷的になってしまいましたが。菊名からは以上です。
