楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
今回は東急世田谷線「松陰神社前」駅を調査します。
東急世田谷線は、「三軒茶屋」駅から「下高井戸」駅を結ぶこじんまりとした2両編成の可愛い電車です。特に電車好きではありませんが、個人的にはこの電車は大好きです。
私の事務所からだと、車で行った方が全然楽なんですが、わざわざ世田谷線乗るためだけに、時間をかけて電車で行ってます（笑）環状7号線を横切る踏切なんかは、ワクワクしますね～↓。
「松陰神社前」駅には世田谷区役所や世田谷都税務署があり、物件の調査でたびたび訪れるエリアです。「松陰神社前」というだけあって、駅から少し歩くと松陰神社があります。
幕末好きはチェック済みだとは思いますが。
松下村塾の復元もあります。
今回、区役所で調べごとがあったので、麻婆豆腐を食べがてら（＊決してそれが目的ではない）松陰神社前について調査してみました。
松陰神社前の相場情報をご覧になる際の注意事項
- 情報は調査時の状況となります
- 成約情報は調査時点から1年前です
- 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
- 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。
松陰神社前の土地相場
売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。
土地の売り情報
- 件数：6件
- 最高値（坪単価）：297.2万
- 最安値（坪単価）：211.9万
- 平均坪単価：263万
6件の売り情報があります。
坪単価最高値の物件と最安値の物件の違いは、道路付けと地形。最高値は広い道路に面する角地。最安値は敷地延長で前面の道路も若干狭めです。その他の物件も、最安値以外、地形は悪くなく接する道路も広いものが多く、非常に素直な物件です。
何度も書いてますが、土地の価格形成要素の中で最もウェイトが大きいのが、
- 地形
- 接道（＊どのような道路にどれくらい面しているか？）
です。詳しくは↓の記事をご覧ください。
土地の成約情報
- 件数：4件
- 最高値（坪単価）：327.8万
- 最安値（坪単価）：199.7万
- 成約坪単価：251万
1件坪単価300万越えの成約事例があります。飛びぬけて高い事例なので、あくまでも例外と考えます。
相場があるのに、なぜ飛びぬけて高い事例があるかというと、様々な要素があるのでこれ！と言えるものはありません。今回考えられる理由としては、土地面積がかなり小さい、というのが坪単価が高くなった要因の一つでしょう。
小さい土地の坪単価が割高になる理由
土地面積が小さいということは、多少坪単価が高くなっても総額は安めに収まるということを意味します。なんでもそうですが、高いものより安いものの方が、購入を検討できる絶対数が多くなるので、単価は上がりがちです。
坪単価250万の15坪の土地Aと、坪単価200万の30坪土地Bで比較してみましょう。
- 土地A・・・3,750万
- 土地B・・・6,000万
坪単価が高くなりますが、土地Aの方が多くの人が検討できる物件となります。普通の会社員でも購入を検討できる価格帯です。
反対に土地だけで6,000万となる土地Bだと、建物を含めると1億コースです。購入できる絶対数は圧倒的に少なくなります。
このように多くの方が検討できる安い物件の方が、坪単価が高くなるというのが不動産売買においては一般的な考え方です。
土地の相場まとめ
ちなみに飛びぬけて高い成約事例を、仮に売り物件の平均坪単価263万で成約したとすると、成約平均坪単価は235万となります。売りの平均坪単価と比較してみると、若干の差があることが見て取れます。
230～250万というのが成約坪単価の妥当なところでしょう。
松陰神社前の中古マンション相場
売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。
マンションの売り情報
- 件数：26件
- 最高値（坪単価）：382.2万
- 最安値（坪単価）：153.4万
- 平均坪単価：218万
最高値物件は、松陰神社前物件ではなく、むしろ田園都市線のマンションとして売りに出されています。ですから、世田谷線相場ではなく、田園都市線相場が適用されているようです。
最安値物件は価格を安く設定しなければ売却できない、オーナーチェンジ物件であり、かつ築年数が古い物件となります。
いわゆる億ションのような物件はなく、坪単価はそれなりにしますが、70㎡未満のコンパクトなマンションが多いため、価格帯としてはそれほど高額ではありません。80㎡以上のマンションとなると、5,000万台からそれ以上のマンションがちらほら見受けられます。
マンションの成約情報
- 件数：12件
- 最高値（坪単価）：321.9万
- 最安値（坪単価）：157.9万
- 平均坪単価：240万
売りに出されている数の半分程度が成約しています。最高値坪単価マンションを含め、坪300万を超えるマンションも数件ありますが、松陰神社前というよりは、田園都市線沿線物件として成約しています。それ以外は100万後半から200万中盤あたりがメインとなります。こうしてみるとやっぱり田園都市線は高いなあと実感。
住宅ローンが利用できない物件は安くなる
最安値マンションは築年数が昭和40年代でオーナーチェンジ物件ではないけれど、30㎡欠ける物件。金融機関によって基準は異なりますが、住宅ローンを利用するためには、それなりの広さがなければなりません。例えば30㎡以上ないとダメとか。
このため最安値物件は住宅ローンが利用できなかった可能性が高いです。そのため、この物件を購入した人は、現金で購入するか、最初から収益物件としてアパートローンを利用して購入したかのどちらかです。使用用途としては、駅の目の前の物件なので、恐らく収益物件として購入したと予想します。
中古マンションの価格がきまる要素
マンションの価格決定要素として大きいものとして、
- 駅からの距離
- 築年数
が挙げられます。どちらも満たす物件は当然、最も高いマンションということです。個人的にはどちらもほどほどのマンションをほどほどの価格で購入するよりは、どちらか片方に振り切ったマンションを買ったらいいと思ってます。
マンション相場まとめ
売出物件の原状と、成約事例を踏まえると家族で住む50～60㎡のマンションが、4,000万位でそれなりの物件が購入できるエリアです。坪単価で言うと約220万です。
5,000～6,000万出すともうワンランクグレードの高い、70～80㎡のマンション価格帯です。
松陰神社前の戸建相場
売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。
戸建の売り情報
- 件数：5件
- 最高値：8,750万
- 最安値：4,380万
- 平均坪単価：未測定
最高値物件はコンクリート造の戸建。建物もまだまだ使えそうです。最安値物件はコンパクトな3階建ての物件。価格帯が同じなので、マンション購入を検討する層にも響きます。ただ、道路付けが悪いようです。また小田急沿線物件として売りに出されています。
世田谷線沿線物件でそれなりの戸建を購入しようと思ったら、6,000万からでしょう。
戸建の成約情報
- 件数：5件
- 最高値：6,900万
- 最安値：3,100万
- 平均坪単価：未測定
最安値物件は借地権の物件です。借地権の物件は、所有権物件の8掛けとも7掛けとも言われているので、安くなるのはある意味当然です。
最高値物件は、立地、建物共にいいです。そんな戸建が6,900万ですから、この価格帯でマンションを探すのなら戸建を検討してみるのもいいでしょう。
その他の物件も、基本的には5,000万後半から6,000万台というのが、戸建ての平均価格と言ったところです。
戸建の相場まとめ
4,000万台の戸建だと、住むには不自由しないかもしれませんが、接道状況などで難があるでしょう。6,000万台であれば立地も建物も悪くない物件を購入できるでしょう。
松陰神社前の相場情報まとめ
松陰神社前のまとめでした。
マンション、戸建てともに、豪邸は見当たりません。土地の広さも広すぎず狭すぎずで、そのため総額も高すぎず。ファミリーが無理なく購入して住んでいける価格帯で調査するこちらも安心します（笑）田園都市線「三軒茶屋」駅にもアクセスが容易で、田園都市線沿線を無理して購入する位なら、世田谷線のこの辺りのエリアは狙い目です。
松陰神社からは以上です。
