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小田急線「経堂」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

1年前から相続がらみの売却案件の打ち合わせで、ここ最近、頻繁に経堂に足しげく通っています。決して麻婆豆腐を食べに来ているわけではありません。

経堂駅の四川料理「蜀彩(しょくさい)」再訪。上品な麻婆豆腐は美味し

【麻婆豆腐】1年ぶりに経堂の「彩雲瑞 (さいうんすい) 」訪問。やっぱり美味し!

経堂の物件を売却していくので、以前から相場の情報は何度も見ておりましたが、今回、正式に記事にしておこうと思って今に至ります。

というわけで、いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:45件
  • 最高値(坪単価):296.5万
  • 最安値(坪単価):80.2万
  • 平均坪単価:211.6万

最安値は借地権の土地なので、坪単価100万を切る安さです。所有権の土地であれば坪150万前後からです。坪150万でも、物件にはなんら問題はありません。駅からの距離がダイレクトに価格に反映してる感じです。どれも徒歩15分位。

最高値は300万近くします。仮に30坪とすると、土地だけで9,000万。建物を建築することを考えると、総額1億2,000~3,000万は見ておかないとダメでしょう。

前面道路と接道間口が広く、比較的整形地である個人住宅向きの物件です。このブログでは何度も書いてますが、土地の価格決定要素は地形と前面道路との関係です。詳細は以下の記事で書いてます。併せてお読みください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

高い理由は、駅からの距離ももちろんありますが、売主が一般個人ではなく不動産業者です。当然、販売価格には不動産会社の利益が乗っているので、坪単価が一般個人の所有する物件よりも、割高になってしまうのは致し方ありません。

ただ、割高とはいえ、不動産業者が一度購入し、物件として問題のないように仕立て上げた間違いのない「不動産業者お墨付き」の物件ともいえます。

また、個人ではとても購入できない広大な土地を仕入れて、多くの一般消費者が購入したくなるような物件にしています。

不動産は、良いものは価格に反映されるということをよく理解しておきましょう。人によって安くて良いものはあるかもしれませんが、万人にとって安くて良いものなんてありません。

平均坪単価は約210万なので、坪200~220万の物件を見てみました。多少、地形がよくない物件もありましたが、駅からの距離も近いものが多く、件数もそれなりにあるので見て回って検討できるはずです。

土地の成約情報

  • 件数:21件
  • 最高値(坪単価):298.8万
  • 最安値(坪単価):169.5万
  • 成約坪単価:219.8万

最安値は変形地形。最高値の情報は見ることができなかったので、平均坪単価220万前後の物件情報を確認しました。するとどれも地形のよい道路付けのよい物件。違いが顕著に表れています。

平均坪単価辺りで物件を探せば、件数もそれなりに多いので、比較検討する中で最適な物件を探すことができるでしょう。

土地のまとめ

現在の売り出し事例の平均坪単価、最高値と似通っています。あくまでもこの1年の動きから予測することですが、坪150~300万の範囲で物件が動き、平均坪単価は約210万ということが分かります。

成約件数より、現在の売り出しは倍となっております。この辺りをどう判断するか判断が分かれます。単純に、今は高く売れるという雰囲気が、売主をその気にさせて売りに出させているのか?それとも売りに出したはいいけど、売れずにいる売れ残り物件なのか?成約事例との違いがあまり見て取れないため、ここ1年は大きな相場変動はないのでしょう。

そのエリアの相場を調べるためには、売り出し事例よりも成約事例が重要です。売り出し事例は、売主の都合によって市場相場に合致しない価格で販売している物件も含まれていますが、成約事例は実際に売れた事例だからです。

不動産査定を行う時には売り出し事例よりも成約事例

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:82件
  • 最高値(坪単価):397.4万
  • 最安値(坪単価):117.4万
  • 平均坪単価:215.3万

最高値マンションはまさに億ションです。最安値マンションはオーナーチェンジ物件。オーナーチェンジ物件はどうしても坪単価が安くなってしまいます。坪200万以下のマンションの半分以上はオーナーチェンジの物件です。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

もともと投資用のマンションであれば関係ありませんが、ファミリーマンションを賃貸に出した状態で売ることはなるべくなら避けるようにしましょう。

坪単価200万位のマンションは十分探せますが、築年が古いマンションが多くなります。平成後半築のマンションをご希望なら、坪単価250万はみた方がいいでしょう。

マンションの成約情報

  • 件数:48件
  • 最高値(坪単価):357.9万
  • 最安値(坪単価):125.6万
  • 平均坪単価:230.7万

平均坪単価230万のマンションは、5,000万クラスの平成後半築のファミリーマンションです。この辺りを平均値として、築年が古くなるにつれ、坪単価が徐々に落ちいていきます。

最安値マンションは、築年がかなり古いですが、物件的には悪くないと感じました。反対に最高値マンションは割高に感じます。

坪単価250万以下でも十分満足できるファミリー向けマンションは購入できます。

マンションまとめ

土地と同様、売り出し件数が、成約件数の約2倍となっています。売り出しのペースに、成約が追い付いていないということを意味ます。

また、成約平均坪単価が、売り出し事例より上回っています。1年前は今よりも高値で成約に至っていたということです。

あくまでも予測に過ぎませんが、高値で取引されているのを見た今の売主が売り出し。それが予想より売れないので、金額を下げて今の平均坪単価に落ち着く、こんな感じではないかと。

察するにマンションの価格は若干の下落傾向で、その後は安定してきているのではないでしょうか。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:32件
  • 最高値:約2億7,000万
  • 最安値:約3,700万
  • 平均価格:約8,500万

最高値はプール付きの豪邸。どんな人が購入するのか、完全に興味本位ですが気になります。最安値物件は全然悪くないです。このエリアのこの価格で戸建を買えるならお買い得ですね。

このように、3,000万台でもちらほら物件を見かけますが、当然のことながら数は多くありません。一般的な価格帯としては、5,000~7,000万でしょう。

平均坪単価で物件を探すと、新築も検討できます。

戸建の成約情報

  • 件数:23件
  • 最高値:約1億8,000万
  • 最安値:約1,500万
  • 平均価格:約6,900万

最高値物件。プールはついてませんが豪邸です。最安値はニコイチの再建築不可物件です。が、個人的にはこうした安い物件を購入し、返済した後、賃貸に回せば、資産運用が一気に加速すると思ってます。若い人にこそ、ぜひチャレンジして欲しいですね。

20代のための資産形成をかねたマイホーム購入術

6,500万~7,500万の物件は、可もなく不可もなくという物件です。このエリアで、そこそこの中古戸建てに住みたいと思ったら、最低限、この位の予算は考えておきましょう。

3,000万、4,000万の戸建も散見します。同じ価格帯でマンションを購入するなら、戸建がいいんじゃないかと思います。

戸建まとめ

ほぼ売主の言い値で成約しているので、戸建需要は強いでしょう。実際、

  • 土地の売り出し件数:45件
  • マンションの売り出し件数:82件
  • 戸建の売り出し件数:32件

と、最も少なく希少性が高いです。3,000万の物件はどうかと思いますが、4,000万で程度の良い戸建が出たら「買い」じゃないですかね?

経堂まとめ

土地とマンションの動向から、

「もうちょっと高く売れそうだけど、どうかな~、下がるかな~上がるかな~」

と探す人、売る人双方が全体的にどう転ぶか判断しかねている印象を受けます。

実際、私も今回の案件で経堂の物件を査定していますが、実情をつかみかねています。本音は隠してなかなか本性を現さない、そんな小悪魔的な街、経堂。そして麻婆豆腐の美味しい店がある街、経堂。

経堂からは以上です。

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