【住宅ローン】返済比率の計算方法

そもそも返済比率とは?

返済比率は、年収に占める年間支払総額の割合です。比率が高すぎると、年収に比べて返済額が多すぎるということで、融資してくれません。金融機関から融資を受けるためには、金融機関が定める基準内に納めなければなりません。

35~40%

基準は金融機関によって若干異なりますが、おおむね上記の数字です。金融機関によっては、

  • 年収400万までは30%
  • 400万以上は35%~40%

と、年収によって返済比率の上限が異なることもあります。

返済比率に収まっていれば融資OKか?

違います。返済比率に納めれば、必ず融資してもらえるというわけではありません。あくまでも

「各金融機関が定めた融資基準に当てはまった」

ということに過ぎません。

  • 審査の土俵に乗ることができる
  • 融資を受けるためのスタートラインに立てる
  • 門前払いされない

この程度の認識でいましょう。また、

返済比率に収まる = 最適な予算

というわけでもありませんの注意が必要です。

詳しくは「【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません」をご覧ください。

実際に算出してみよう

返済比率の計算方法を解説します。非常に簡単です。

まず金融機関のウェブサイトやインターネットにあるローンシミュレーターに、

  • 借入金額
  • 年数
  • 金利

を入力し、月の支払金額を算出します。選択する必要があれば、返済方法は元利均等、金利方式は変動を選んでください。

【重要】どの金利を入力するのか?

ところで上記で入力する金利はどの金利でしょうか?優遇金利適用後の金利でしょうか?それとも優遇前の店頭金利でしょうか?非常に重要なポイントです。

答えはそのどちらの金利ではありません。

返済比率を計算するときに使用する金利は、実際に適用される金利ではなく、審査時にしか使用しない特別な金利、計算金利(*審査金利ともいう)を使用します。

この金利は、審査の時、返済比率を算出する時にしか使わないので、一般の人はこのような金利があること自体知りません。

計算金利も返済金利同様、金融機関ごとに若干の違いがありますが、おおよそ3%前半から4%程度です。

店頭での低い金利ではなく、それより大分高い金利で計算し返済比率を算出しているのです。どのくらいの計算金利を使用しているかは、聞けば教えてくれますし、商品説明書にも小さく書いてあります。

インターネットのローンシミュレーターやアプリ、金融電卓を利用

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その他、最近ではアプリなども出ていますので、使いやすいものを使ってみてください。

ちなみに私が業務で使用しているのは以下の金融電卓。シンプルで使いやすいです。これを機会に本格的に住宅ローンの知識を学んでみたいと思われる方は、購入してみてもいいと思います。

使い方を覚えてしまえば、なんてことありません。それで不動産会社の営業マンレベルの知識が手に入るなら安いものです。

 

10万円/月額、年収500万の人の返済比率はどのくらい?

仮に月の返済を100,000円(A)、年収を500万としたら返済比率はどのくらいになるでしょう?

まずは年間支払総額を算出します。

(A)× 12 = 1,200,000円(B)

次に(B)を年収500万で割ります。すると、

{(B)÷ 5,000,000} × 100 = 24

返済比率は24%となります。

この内容の借入ならば、金融機関の定めた基準に収まっているので融資を検討することが可能、ということが分かります。計算の結果、40%を超えていたなら、そもそも審査のテーブルにも乗れないことを意味します

まとめ

返済比率の計算を自らできれば、金融機関や不動産仲介会社に頼らずとも、自分自身で返済比率を算出することができます。

内見したのち、その物件を購入したいと思い資金計算してもらったら、

「返済比率がオーバーしていて、最初から検討できる物件ではなかった、すべてが無駄だった(涙)」

などという無駄な時間を使わなくても済みます。

物件を探し始める前に、まずは返済比率を算出してみる。計算して返済比率に収まっていれば、融資可否はともかく、金融機関の審査基準にはおさまっているということです。

反対におさまっていなければ、借入希望額をもっと下げるか、不動産購入自体を見送るか、自ら軌道修正をすることができるのです。

ぜひこの計算方法は覚えておいてください。

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20 COMMENTS

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