タグ別アーカイブ: マンション

東急田園都市線「池尻大橋」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

あまりなじみがありません、「池尻大橋」駅。位置関係はこんな感じです。

中目黒、代官山、渋谷に近く、人気のエリアです。その分、相場もかなり高いですね。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。エクセルにデータをダウンロードし、関数計算することを覚えました。そのため小数点以下の計算も可能となりました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:16件
  • 最高値(坪単価):630.1万
  • 最安値(坪単価):218.0万
  • 平均坪単価:418.7万

16件の売り情報があります。

最高値物件は、売主が不動産会社の宅地分譲物件です。その分、分譲会社の利益が乗っているので、割高となっています。

最安値物件は借地権の土地です。借地権は、所有権の物件よりも流通性が低いのでその分、安くなります。安く住めるというメリットはあるので、土地の所有にこだわらないのであれば、検討してもいいでしょう。

とはいえ、借地権でも坪単価は200万を超えてしまう人気のエリアです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):307.5万
  • 成約坪単価:335.0万

最安値は敷地延長土地。最高値は角地物件と、土地の価格に反映される条件が、坪単価にはっきりと表れています。

土地のまとめ

成約件数が4件しかないので、あまり精密ではないですが、現在の売り出し平均坪単価と、成約坪単価にはかなり乖離があります。理由は坪単価600万オーバーの宅地分譲地が複数売りに出ているからです。仮にこれら600万オーバーの物件を含まなければ、売り物件の平均坪単価は350万前後まで下がり、成約坪単価との差は小さくなります。

概ね300万前半から中盤が平均坪単価といってよさそうです。変形土地ではなく、それなりに広さの道路に接道する、いわゆる「普通の土地」を購入するには、平均坪単価は見ておかないといけないでしょう。

目黒区と世田谷区に分かれますが、目黒区の方が坪単価は割高となります。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:198件
  • 最高値(坪単価):579.9万
  • 最安値(坪単価):151.6万
  • 平均坪単価:301.1万

最高値物件は、街のシンボルタワーマンションの高層階。中層階だと坪単価は400万中盤から後半に落ちます。階数の違いは10階位ですが、そこにどれだけの価値を置くかで100万近く坪単価が違ってくるということです。一定階以上はあまり変わらないと思うのですが。

こちら、以前受けたインタビュー記事です。ご参考までにどうぞ。

マンションの低層階と高層階、どちらが住みやすい?

半面、最安値の物件はワンルームのオーナーチェンジ物件です。

売り物件198件のうち、オーナーチェンジの物件が57件(*重複含む)もあります。全体の4分の1がオーナーチェンジというのはかなり多いです。賃貸需要があるとみるか、オーナーが今の時期に売りぬけたいと思っているのか?

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

マンションの成約情報

  • 件数:110件
  • 最高値(坪単価):517.9万
  • 最安値(坪単価):107.1万
  • 平均坪単価:319.3万

最高値物件はタワーマンションの高層階。最安値物件はワンルームのオーナーチェンジ物件と、売り事例同様のパターン。オーナーチェンジは全体の10%と、現在の売り事例の数と比べると少なく感じます。

マンションまとめ

築古・築浅のマンションがミックスされていて、売り物件数も多いので、消費者の嗜好や予算によって色々と選択できるエリアです。築年数が古くなりますが、坪単価200万台からでも、ファミリー向けマンションを探すことが可能です。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:22件
  • 最高値:16,500万
  • 最安値:5,780万
  • 平均価格:8,570万

2件のみ1億越えで、それ以外は全て5,000~9,000万までの戸建です。最安値の物件でも、家族4人が充分住んでいけます。しかし、5,000万台の物件の数はその1件のみで、7,000万台から数が増えてきます。

戸建の成約情報

  • 件数:9件
  • 最高値:25,800万
  • 最安値:5,980万
  • 平均価格:10,709万

1億越えは4件。1件は2億越え。残りは7,000万台から。

戸建まとめ

このエリアで戸建を探そうとするなら、予算は7,000万からでないと探せません。安い物件を探すことは不可能ではないですが、出てくる数は非常に少ないです。金額を第一優先とするなら、出たらすぐ手を出すくらいでなければ難しいでしょう。

池尻大橋まとめ

土地・戸建も数はそれなりにありますが、マンションの売り件数を見る限り、メインはマンションです。築年数が古いもの、新しいものが点在し、物件をいろいろと見て回ることができます。

ラーメン屋は美味しかったです。

【メシめも】池尻大橋の豚骨ラーメン店「誠屋(まことや) 池尻店」は麺の太さが選べるのがよい

池尻大橋からは以上です。

西武狭山線・山口線「西武球場前」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

年に一度の野球観戦の日で、西武球場前にやってきたので、相場を調べてみました。誰の依頼でもなく、ただ自分が調べたいだけという理由で相場調査はなんて楽しいんでしょう。

「蒸し風呂ドーム」として有名なメットライフドームで年に一度の野球観戦

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。エクセルにデータをダウンロードし、関数計算することを覚えました。そのため小数点以下の計算も可能となりました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):29.0万
  • 最安値(坪単価):1.2万
  • 平均坪単価:18.8万

4件の売り情報があります。

最安値の土地は、道路に接道していないため、再建築が出来ない物件です。

最高値の物件より、地形・接道条件がよい土地があり、坪単価も安いです。もし購入するならそちらを買うべきでしょう。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

こうした明らかな事例がありながら、高い価格設定にする理由は2つあります。不動産会社がよく調べていないか、売主がその金額での販売を強く希望したかのどちらかです。

土地の成約情報

  • 該当なし

土地のまとめ

坪単価20万もあれば、良い条件の土地を購入できるでしょう。坪単価が1万とか2万のものは、道路に未接道か、市街化調整区域で再建築ができない土地となります。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 該当なし

マンションの成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):58.0万
  • 最安値(坪単価):28.3万
  • 平均坪単価:40.3万

駅近の分譲マンションが活発に取引されています。駅から最も近いマンションです。借地権のマンションですが、最高値の坪単価をつけています。

このマンションだったら、いつでも球場にライオンズを応援しにいけますね。

マンションまとめ

マンション自体がそもそもありません。成約事例にあった駅近の分譲マンションが、借地権ですが活発に取引されています。このエリアで駅近マンションをお探しなら、ここしかありません。出たら手をあげるしかありません。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:7件
  • 最高値:3,630万
  • 最安値:900万
  • 平均価格:1,971万

最高値物件は車3台停められる大きな一戸建て。最安値物件はオーナーチェンジです。駐車場も1台付いています。平均は2,000万前後ですが、1,000万台でもそれなりの一戸建てが購入できそうです。

戸建の成約情報

  • 件数:9件
  • 最高値:3,300万
  • 最安値:950万
  • 平均価格:2,048万

2,000万前後の新築があります。最高値物件は新築ではないですが、築年数も新しくものもよさそうです。最安値物件も状態は悪くなさそうです。

1,000万切る価格で戸建が購入できるならいいかもしれません。

戸建まとめ

それなりに取引が行われています。1,000万中盤から2,000万までで、平均的な一戸建てが購入できます。

西武球場前まとめ

見た感じ、マンションが立ち並ぶエリアではないと予想していましたが、その通りでした。マンションよりも戸建で良いものが買えそうです。

ライオンズファンならとっぷりと応援に浸れること、間違いないですね。

西武球場前からは以上です。

JR山手線・東急目黒線「目黒」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

最近、立て続けに目黒駅に行ってます。

麻婆豆腐会のメンバーでもある弁護士Tさんとその友人の司法書士さんと飲みに行ったのを皮切りに、賃貸の管理会社に鍵を借りに行ったり、

賃貸物件の案内でカギを預かる管理会社の都合に振り回された件

家族で釣り居酒屋に行ってみたり、

釣った魚をその場で食べられる居酒屋「釣船茶屋ざうお 目黒店」に行ってきました

酷暑の中、麻婆豆腐を食べに行ってみたり、と。

35℃越えの酷暑の時こそ目黒駅徒歩1分の本場四川料理「龍門(りゅうもん)」の四川麻婆豆腐を

昔からなじみがありながら、あまり真剣に調べたことがない、そんな目黒駅の相場を今回は調べてみようと思います。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入れておりません(*件数が少ないので)。

土地の売り情報

  • 件数:13件
  • 最高値(坪単価):386.2万
  • 最安値(坪単価):164.6万
  • 平均坪単価:286万

13件の売り情報があります。

最高値物件は、

  • 地形が(比較的)良く
  • 前面道路が広く
  • 容積率が高い(3階建てが建築できる)

という坪単価が高くなる要素を兼ね備えた物件で、さらに東横線「中目黒」駅も利用可能。利便性もよいので、そりゃ高いよなあという印象。建築費を入れると軽く1億を超えるので、誰でも買える物件ではありません。

最安値の物件は、借地権の物件です。条件は最高値物件とほぼ同じ。むしろより整形地に近く、倍広い。そして坪単価は半分以下。

これだけ金額が違ってくると、所有権の物件をあえて購入する必要はあるのかな?と思ってしまいますね。借地権のデメリットとして、

  • 地主への更新料の支払いがある
  • 建築に制限がある(コンクリート造ダメとか)
  • 流通性が低い

がありますが、半分以下になる価格と、デメリットを天秤にかけてみて、メリットの方が大きければ、借地権を購入するのもありです。

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):424.1万
  • 最安値(坪単価):192.5万
  • 成約坪単価:306万

最高値物件は目黒の物件というより、

「目黒駅も利用できる白金台の物件」

です。

最安値物件は、変形の地形で10坪を切るほど狭い。使い道が限定されてしまうからか、安い価格で成約していますが、個人的な印象ではもう少し高く売れてもおかしくないかなと。

土地のまとめ

売り情報と成約情報から、坪単価300万前後であれば良い物件が購入できるはずです。ただ、広い土地の物件が多いため、金額は普通に1億2億を超えてきます。

個人が自宅を建築するような20~25坪前後の売り物は少ないため、このエリアで探すのは苦労するでしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております(*件数が多すぎるので)。

マンションの売り情報

  • 件数:291件
  • 最高値(坪単価):1,013万
  • 最安値(坪単価):131万
  • 平均坪単価:388万

全体の20%が億ションで、50%が5,000万以上の高額物件です。

有名なタワーマンションの新築が、最高値周辺に何件も出てきています。去年、完成したものですから、それが売れていないことが果たしてどうなのか。

外国人投資家が爆買いした時期がありましたが、最近は投げ売りが起こっているという業界情報もあります。全体の20%がオーナーチェンジ物件となることからも、投資家が売却しようと考えているのでしょう。

投資用として購入する人が多く存在するエリアですが、居住用としての物件も多くあります。50~80㎡の平成築の物件の坪単価は、300万台で動いています。

マンションの成約情報

  • 件数:194件
  • 最高値(坪単価):822万
  • 最安値(坪単価):144万
  • 平均坪単価:345万

全体の10%が億ションです。オーナーチェンジ物件も同様に全体の10%。売り情報と同じく、居住用として購入を考えるであろう現実的な50~80㎡のマンションの平均坪単価は350万前後となります。

築年数が新しいものは5,000万以上で、昭和築は5,000万以下というのがぼんやりとした目安です。3,000万台の物件もありますが、昭和40年代のものとなります。

言いかたを変えれば、昭和40年代のマンションでも、このエリアでは売買が頻繁に行われているということです。

マンションまとめ

売り件数、成約件数ともに数が多く、このエリアの主力商品はやはり土地・戸建てではなくて、マンションというのが一目瞭然の結果です。

そこそこのマンションを購入しようとしたら、坪単価300万以上は見ておいたほうがいいでしょう。200万台のものもありますが、物件の数としては少なく昭和築のものが多く含まれています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません(*件数が少ないので)。

戸建の売り情報

  • 件数:19件
  • 最高値:10億
  • 最安値:2,980万

土地に比べると売り情報はそれなりです。10億の物件は、まあ豪邸です。道路付けはそれほど良くなさそうで、築年数もそれなりに経っているのですが別格ですね。果たしてその価格が妥当なのかどうか?と聞かれると、ちょっともう分からないですね。

一方、最安値物件は面白い一戸建てです。目黒駅徒歩圏でこんな物件を20代で見つけたら、買ってしまうかもなあ。投資用としても居住用としてもいいなあと思います。まあ、例外的にこのような物件が出てくるんですね。

5,000万を超える物件がほとんどで、程よいものを購入しようとしたら、やはり1億は覚悟したほうがいいでしょう。数は少ないので、1億の予算があったとしても、よりどりみどりというわけにはいきません。

「1億の予算でしたらAとBの二つしかありませんが、どっちにします?」

みたいな感じになると思います。選択の自由はありませんね。

戸建の成約情報

  • 件数:14件
  • 最高値:16,000万
  • 最安値:3,950万

14件中1億越えは3件。あとは6,000~8,000万に物件がひしめき合っています。普通の会社員がギリギリ購入できる価格帯ですね。とはいえ、どの物件も土地面積は20坪前後がほとんどで、地形も道路付けもそれほどよくはありません。

ですが住むには十分です。坪単価がどうしたって高くなってしまうので、このエリアでこの位の価格で一戸建てを所有しようと思ったら、なんらかのマイナスポイントがなければ、手に入れることはできません。絶対数が少ないので、戸建が欲しければとりあえず手を挙げたほうがいいでしょう。

最安値物件は、戸建てのオーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジ物件は、

  • 住宅ローンが利用できない
  • 内見することができない
  • 投資用ローンを利用して購入しようと思ったら、頭金が3割程度必要

と、なかなか手は出にくいかもしれません。

しかし、小さいとはいえこのエリアでこの価格で一戸建てを所有できることを考えたら、大きなチャンスです。賃貸需要はありますし、小さいですが自宅としても使えるし、相対的にみたら安いので処分もしやすいです。

チャレンジしてみても損はないと思います。

戸建まとめ

土地よりは売り物が多いですが、億越えの豪邸もあり、一般の人が購入を検討できる物件は、どれも全体的にこじんまりとしています。ただ、こじんまりとしているとはいえ、価格は5,000万以上がほとんです。

土地から建てることを考えるよりは、戸建ての方が現実的ですが、選べるほどたくさん売り物があるわけではありません。

戸建が出て予算内であれば、余計なことを考えず、すぐ手を挙げる位の気持ちでいた方がいいでしょう。

目黒まとめ

戸建・土地よりマンションのエリアなのは一目瞭然です。圧倒的に販売数、成約数が多いです。このエリアでマンションを購入するチャンスは、誰にでもあります。

しかし反対に、売り物が少ないことから、土地・戸建てを購入できるチャンスは誰にでも訪れるわけではありません。ふんだんの予算がある人やどうしてもこのエリアで戸建に住みたい。もしくはたまたま目にしたのが戸建で、マンションよりも戸建にメリットを感じた!と思ったら、その少ないチャンスを手にしてみてください。

目黒駅からは以上です。

中古マンション購入後、引き渡しと同時にリフォームを開始したい人へ

 

マンションの管理組合に届け出が必要

中古マンションを購入して、引き渡しを受けたら、すぐにでも住み始めたい、使用したいと思うのが普通だと思います。既に住宅ローンの支払いも始まってしまっていますし、今お住まいの住居の賃料や返済もあるので、その間は二つの住居に費用がかかることになるからです。

リフォーム前提で中古マンションを購入した場合、引き渡しを受けた後でなければ、室内を改修することはできません。

ですから引き渡しを受けたと同時に、リフォーム工事を開始しようと思うかもしれませんが、そうするためには事前に管理組合にその旨の届け出を出さなければなりません。

ハウスクリーニング程度であれば問題ないですが、クロスや床の張り替え、浴室やキッチンなどの水回りの交換などのリフォーム工事は、マンションの管理組合(管理会社)が指定する方法で予め届け出をしておかなければ、すぐに工事を開始することはできません。

説明をする取引士によっては覚えていないことも

売買契約の前、重要事項説明書のなかで、リフォームをする場合についての説明箇所があります。しかし、重要事項説明では、必要な情報・不必要な情報が一緒くたにされ、一方的に説明されてしまうことがあります。

情報伝達にメリハリをつけることができる取引士とそうでない取引士とでは、インプットされる情報の濃度に大きな差が生じます。

不幸にも、メリハリをつけることができない取引士から説明を受けた場合、不必要な情報含め、一度にたくさんの情報を受け取ってしまうので、結果、覚えていない人が多いと思います。

どのような内容か?

では、どのような内容なのかというと、それは以下の通りです。

「工事開始の〇〇前までに、工事申請書等を管理組合理事長に提出し、書面による承認を受けなければならない」

というもの。〇〇の部分は、マンションによって異なります。日数が「1ヵ月」と入っていることもあれば、入っていないこともあります。

実際のところ、「1か月前」と書かれていたら、本当に工事開始まで1ヵ月かかってしまうのかといったら、そこまで厳密ではなく、管理組合も工事開始希望日に合わせてくれることが多いそうです。

しかし、そのように記載されてルール化されている以上、それに則って手続きをしていくべきでしょう。

まとめ

ですから、引き渡し日直後に工事を開始したいのなら、工事開始希望日から逆算して、物件の引き渡し日より前から手続きを開始しておかなければなりません。

リフォーム前提での購入を、仲介した不動産業者が知っているとはいえ、このようなことを親切丁寧に、先回りして教えてくれる人ばかりではありません。

契約するまでは、詳細に連絡を取り合っていたものが、契約後はお互いホッとしてしまい、契約前のように連絡を密に取り合うことは減ります。

仲介業者にとっては、契約してしまえがひと段落なのかもしれませんが、買い手にとってはここからがスタートです。気になることが少しでもあれば(*特にスケジュール感)、ガシガシ質問し、前倒しして手続きを進めてしまいましょう。

京浜急行線「鮫洲」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

鮫洲に行ってきました。

何をしに行ったかというと、都内にお住いの方だったらピンとくるかもしれませんね。

はい、そうです。免許の更新です。

残念ながら随分前から細かい違反を繰り返しているので、「優良」ではありません。ですから、数年に一度、ここにこなければなりません。

今回の更新、平成27年にうっかりして一時停止違反をしていたため、講習区分は「違反」となっています。。。物陰からニヤケながら出てきた、横柄な物言いの警官の顔が今でも思い出されます。思いだしたらまたムカついてきました。

 

24年前に初めて降り立った思い出の鮫洲

18歳、初めて免許を取った時、初めて降り立ちました。

駅を降りるとすぐに目につくこちらのお店、行政書士事務所ですかね。

当時通りかかった際、陽気なオジサンに声をかけられ、言われるがままここで手続きをした記憶があります。

「なんで免許センターではなくここで手続きをしないといけないんだろう」

とは少しの疑問を持たず、申請書を書いてもらいました。

その24年後も営業しているということは、結構もうかっているんですね。この日も、若者が声をかけられ、お店に入っていく姿を見かけました。

住んでいる人には大変申し訳ないですが、控え目に言ってもパッとしない商店街。24年前と変わらぬ景色に感じますが、ところどころ新しいお店も参入していました。お昼時には行列をなすお店も。

そんな思い出の鮫洲の相場を調べてみました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

土地の売り情報

  • 件数:2件
  • 最高値(坪単価):354.3万
  • 最安値(坪単価):340.1万
  • 平均坪単価:347.2万

2件の売り情報があります。

が、2棟現場の宅地分譲なので、実質的には同一物件です。広さもほぼ同じなのにも関わらず、坪単価が若干違うのは、角地かそうでないかの違いです。

15坪を切る小さい土地ですが、坪単価が300万オーバーなので、土地だけで4,000万中盤です。建物を1,200~1,500万とみると、諸経費入れると約6,000万のお買い物。結構いい値段しますね。

土地の成約情報

  • 件数:1件
  • 最高値(坪単価):271.0万
  • 最安値(坪単価):-
  • 成約坪単価:271.0万

1件しかないのでなんともコメントしづらいのですが。鮫洲駅というより、大井町物件としての事例です。

土地のまとめ

一般的にはあまりメジャーな駅ではないかもしれませんが、品川区で大井町にも近いエリアですから、やはりそれなりにするなあと思いました。

この距離感。正直、意外でした。不動産の仕事をしていると、さまざまなエリアに行くことになります。そんな印象を持たれているので、所かまわずやたら立地に詳しいと思われていますが、そんなことないですよ。

たまにしか行かないエリアについてはこの程度の知識しかありません。とはいえこうして査定もできますし、その過程でそのエリアについても知ることが出来るので、楽しいですね。

取引自体はほとんど表に出てきていません。このエリアで土地を購入し、自分で家を建てたいと思ったら、売り物も少ないため、かなりの争奪戦になるでしょう。日頃から情報収集をしておく必要がありますね。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

マンションの売り情報

  • 件数:38件
  • 最高値(坪単価):370.0万
  • 最安値(坪単価):158.7万
  • 平均坪単価:249万

最高値の物件はオーナーチェンジ物件なのに、この価格設定。オーナーチェンジ物件がなぜ安くなってしまうかは、以下の記事をご覧ください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

なぜ相場を大きく超える金額で売りに出ているのか?

物件資料を見てみましたが、特に高く値付けされる理由は見受けられません。このようなケースで考えられるのは、

売主の希望する価格でとりあえず情報だけ出した

というもの。

いくらで売りに出すかを決める最終決定権者は売主です。不動産会社は成約するであろう価格を査定し、それに基づき販売計画を提案しますが、その提案に売主が従う必要はありません。

「相場はあるかもしれないが、オレはこの金額で出したいんだ!」

「見てもらえれば高くても良さがわかる!」

と考える売主さんも多いですが、物件情報がクローズであった昔ならともかく、一般に広く公開され、多くの目に触れられる今の状況で、そのような「奇跡」が起きる可能性は高くはないでしょう。

「不動産を高く売る方法」なんてありません

オーナーチェンジ物件が多い

3,000万~5,000万がファミリータイプのマンションの価格帯です。金額の差は築年数です。坪単価は約250万。売り物は40件近くあるので、一見すると探しやすいように思えますが、そのうち15件がオーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジ物件ではない物件でも、広さが40㎡前後の賃貸にも転用できる物件が散見します。

半分以上がオーナーチェンジ物件というのは、ちょっと多いですね。1年後はどうなっているかは分かりませんが、少なくとも今現在は、このエリアにおいてはオーナーチェンジ物件がかなりだぶついている印象を受けます。

マンションの成約情報

  • 件数:31件
  • 最高値(坪単価):382.7万
  • 最安値(坪単価):192.3万
  • 平均坪単価:258万

売り物件はオーナーチェンジ物件が多かったですが、成約事例のほとんどはファミリー向けの物件です。成約坪単価と売り出し坪単価の差はあまりないので、物件により誤差は当然ありますが、250万前後がマンション相場でしょう。

4,000~5,000万がメインで、7,000~8,000万もありますが、数にすると1,2件です。

マンションまとめ

物件の多くは、京浜東北線「大井町」駅や、りんかい線「しながわシーサイド」駅なども利用可能です。それらは「鮫洲物件」とはいえず、どちらかというと「大井町物件」と言ってよいでしょう。事実、最寄り駅表示は大井町となっています。そのような「大井町物件」が平均坪単価を押し上げています。

上記の駅を利用できる物件は坪単価250~300万ですが、鮫洲利用がメインの物件は200万前半で落ち着いています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

戸建の売り情報

  • 件数:3件
  • 最高値:22,800万
  • 最安値:3,480万
  • 平均坪単価:未測定

松・竹・梅のような価格帯の物件が3件。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:4,260万
  • 最安値:3,900万
  • 平均坪単価:未測定

戸建まとめ

売り物件・成約物件共に、建物にどれだけ価格を乗せているか不明ですが、1坪300万で土地値を考えると、建物価格を上乗せすると、販売価格に収まりません。

1坪250万円で値付けするとしっくりきます。上記の土地の項で成約坪単価は約270万でしたが、250万前後というのが、当エリアの妥当なラインでしょう。

鮫洲まとめ

駅自体、メジャー感はありませんが、京浜急行線で品川までダイレクトアクセス。品川駅以外にも、大井町駅などターミナル駅も近くにあり、場所によっては複数路線、複数駅を利用することができ、想像よりも利便性の良い駅です。

オーナーチェンジ物件の占める割合がかなり大きいということは、投資用物件を検討する人が多いことの現れでしょう。品川・大井町より割安なため、投資物件をこの駅で購入するというのは、意外に合理的かもしれません。

鮫洲駅からは以上です。

マンション購入で最も重要視すべきものは管理です

 

部屋の状態は二の次でいい

いまはリノベーション物件が多いですから、室内はピカピカでまるで新築です。マンション外観は古いのに、室内は新築マンション!みたいなギャップが、逆に購入意欲を一層かきたてるのかもしれません。

しかしですね、極論言ってしまうと、室内の状態は購入した後でどうにでもできてしまうんです。もちろん、先立つもの(お金)は必要ですし、マンションの修繕規約は守る必要がありますが、その範囲の中であれば、自分の好きなようにできます。

マンションの管理状態を劇的に変えることは困難を要する

だけどマンションの管理はそうではありません。

「管理が行き届いてないから、マンションの管理会社を変えたい!」

「清掃会社を変えたい!」

と思っても、自分一人の意見ではなにもできません。マンションは住民全員の共有財産ですから、それら全員の意見をまとめなければなりません。変えることは大きな手間がかかります。

現在、古いマンションの建て替えや、給排水管などの取り換えが遅々として進まないマンションがたくさんありますが、原因はここにあります。つまり意見がまとまらない。

ですから現状、マンションの管理が適正に行われているものをなにより選んで購入するべきでしょう。部屋の状態ではなく!

管理状態をどこで見たらいいか?

マンションの管理会社から発行される、修繕計画表や集会の議事録を確認することで概要は掴めるはずです。しかし、もっと身近なところから伝わるものがあります。

マンションを内見しに行くと、みなさん室内やバルコニーからの眺めや陽当たりを一生懸命写真を撮ったりじっくりみますが、自転車置き場や駐車場、ゴミ捨て場、廊下、エントランスなどの共用部分を、室内を見るときと同じ熱心さで見る人はほとんどいません。

マンションを購入したら、当たり前のように接することになるそのような施設を、管理という観点でよく見ておくことをお勧めします。

築の新しいマンションではあまり顕著な差はないかもしれません。しかし、それでも芝生や植栽がちゃんと手入れされているかとか、ゴミ置き場がキレイに維持されているかなどである程度、管理状態を確認することができます。

マンション住民の高い意識も管理には必要

マンションは住民全員による共有財産です。少数の人数が、マンションの維持・管理に一生懸命ではいけません。マンション住民全員が、

「自分たちの財産は自分たちで守っていくんだ!」

という共通認識を持っていなければ成り立ちません。

築年数は経っているけれども、なんともいえない雰囲気や重厚さを感じるマンションを見つけることがあります。そうしたマンションの住民の話や管理人に話を聞いてみると、非常に熱心な人が多いです。

部屋ではなく、マンション全体から感じる雰囲気は、意外にバカにできません。

まとめ

  • 部屋の状態ではなく管理をみよう
  • 共用部分を部屋を見るときと同じ熱量でみよう
  • 住民の管理意識が高いマンションは、必然的に管理のよいマンションである可能性が高い。売主や管理人さんに積極的に話を聞いてみよう

あまり古すぎるマンションは問題ですが、築年数がそれなりに経っているマンションでも、管理の行き届いた良いマンションはたくさんあります。そのようなマンションを見つけるお手伝いを、これからも続けていきます。

長崎駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

先日、年に一度の社員旅行で長崎に行ってきました。すごくよかったです。特に司馬遼太郎の「竜馬がゆく」「坂の上の雲」が好きな人は、見どころが多く私同様、楽しめると思いますよ。

 

 

詳しい解説はこちらの記事をご覧ください。

長崎観光まとめ~軍艦島はじめ世界遺産を巡る旅~

書きたいことがたくさんあったので、結構なボリュームになってしまいました。不動産関連の記事より力入れて書いたかも(笑)

ホテルは稲佐山の中腹辺りでしたが、市内観光をするたびに長崎駅前まで来ていたので、わずかな時間でしたが、結構なじみのある場所となりました、長崎駅。

というわけでせっかくなので長崎駅付近の不動産相場を調べてみようと思いました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。今回は坪単価が低く、物件数も少ないので、小数点以下も含めて計算しております。

土地の情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

土地の売り情報

  • 件数:21件
  • 最高値(坪単価):35.2万
  • 最安値(坪単価):0.4万
  • 平均坪単価:9.8万

21件の売り情報があります。一番坪単価が高い土地は駅から43分です。駅からの最短距離の物件は6分で、逆に最長距離は113分です。この113分の物件が、坪数が大きいので、最高値物件となります。

土地の成約情報

成約情報ありませんでした。

実は成約情報というのは、成約した不動産会社が任意に登録するものです。登録は推奨されていますが、強制ではありません。

情報を共有するという認識がまだ浸透していないのかもしれません。そもそもそんな情報を必要としていないから、成約情報など登録していないのかもしれません。

土地のまとめ

売り物は21件とありますが、駅からかなり遠い土地がほとんどです。駅近の土地は、恐らくすぐ決まってしまい、市場に出すまでもないのでしょう。

レインズで見た限りですが、情報を出している不動産会社の数は多くありません。2,3の不動産会社が物件を取り仕切っているようです。

マンションの情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

マンションの売り情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):135.0万
  • 最安値(坪単価):45.2万
  • 平均坪単価:80万

最高値物件は駅徒歩5分の70㎡オーバーのファミリーマンション。最安値物件はワンルームのオーナーチェンジ物件。オーナーチェンジ物件が安い理由はこちらをお読みください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

そこまで駅から近くはないですが、1,000万台でそれなりのマンションが購入できそうです。

マンションの成約情報

  • 件数:7件
  • 最高値(坪単価):127.8万
  • 最安値(坪単価):40.6万
  • 平均坪単価:89万

駅近マンションは結構いい金額してます。部屋の広さが100㎡近くなると、価格も4,000万近くになります。

マンションのまとめ

売り出しの坪単価と成約坪単価が近いので、市場で取引されるマンションの坪単価は80万台が相場でしょう。駅近マンションんがお手ごろ感がありますね。

戸建の情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

戸建の売り情報

  • 件数:10件
  • 最高値:3,730万
  • 最安値:238万
  • 平均坪単価:未測定

1,000万以下はおろか500万以下の戸建も数件あります。当然駅から遠く、築年数は古いものが多いですが、外国人観光客相手の、民泊事業なんかできないでしょうかね。

タクシーの運転手さんも言ってましたが、観光収入がデカいそうです。世界遺産や歴史建造物がたくさんあり、実際に外国人観光客を見ない日、見ない時間はありませんでしたから、安い戸建を仕入れることができれば面白いと思いました。

戸建の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値:2,600万
  • 最安値:420万
  • 平均坪単価:未測定

戸建のまとめ

1,000万後半から2,000万中盤でそれなりの戸建が買えるでしょう。ただ、駅から近い物件はほとんどなく、2,000万台の戸建も、基本は車移動が必要なエリアにあります。

1,000万以下は、建物が古く駅からもかなり遠いという物件です。

長崎駅まとめ

長崎駅のまとめでした。

市内は建物も多く取引が活発に行われていると思っていましたが、市場の情報は予想以上に少ないです。

地元の不動産会社にヒアリングしたわけではないので、私の予想にしかすぎませんが、ネットを使って情報を広げる、といったことが積極的に行われていないのではないかと。

レインズに登録されていない

まずなによりレインズに販売図面が一切登録されていません。土地も戸建もマンションも、です。関東では図面の登録は強制ではないですが、ほとんどの物件で販売図面が登録されていて、自由に情報を取り寄せることができます。

しかし今回調査した長崎駅の物件は、不動産会社に電話をして図面をもらわないといけません。多分、FAXで。

そうした一連の行為は非常に面倒なので、図面が登録されていないと、それだけで資料を取り寄せようとしない不動産会社も多く、物元の不動産会社からすると、販売機会の損失となってしまうからです。

また、レインズに掲載されている情報の質も低いです。駅から徒歩1分とあったので住所を見てみたらなぜか佐賀県の物件だったり、車で15分行くエリアだったりと、記事書いてて困惑しました。

「この情報は本当なのか?」

と。

昔ながらのやり方が主流?

こうしたことから恐らく、物件情報をネットを利用して拡散して、広く買い手を募るというやり方で取引が行われているのではなく、昔ながらの不動産業者のやり方で取引が行われているのではないでしょうか。

つまり不動産を買いたいと思ったら、付近の不動産会社に飛び込んで、そこで紹介を受けた物件のみを検討するといったようなやりかたです。

不動産業者間で多少の物件のやり取りは行われるでしょうが、機械的にやるというよりかは、人と人とのつながりで物件情報をやりとりしていると思います。

増える空き家を少しでも減らすために必要なこと

これもタクシーの運転手さんから聞いた話ですが、最近では空き家が増えてきているようです。歴史のある素晴らしい街だと思うので、非常のもったいない話です。

周囲の不動産会社がそうなので、ある一社だけネット活動を推進したとしても意味がないと思いますが、しかし。もっとインターネットを活用し、物件情報を広くアピールすることができれば、物件も流通し、空き家率を下げることに多少つながるのではないかと思います。

空き家の原因は色々ありますが、一つは

「うちの家なんて売れないから」

という一種の「諦め」です。

そうした「諦め」をなくしていくには、もっと物件をアピールして、多くの人に魅力が伝わるような販売をしていくことで、少しずつなくなっていくのではないかと私は思います。

長崎駅からは以上です。

マンションを売るときに気にしなければいけないこと

 

マンションを売るときに気にしなければいけないことは?

マンションを売るときに気にしなければいけない(*気を付けなければいけないことではない)こと、それは

「同じマンションで売り出し物件があるのか確認する」

です。

マンションは土地や戸建て違って独自性はない

不動産というものは基本、唯一無二、独自性の強いもので、同じものは2つとないものです。しかし、マンションに関しては土地や戸建てと比べて、それほど独自性は強くありません。

マンションという一つの大きな箱があり、その中に無数にある小さな箱を売り買いするのが、マンション売買です。階数や部屋の位置、間取りなどその部屋独自のものは当然ありますが、基本的には同一マンションで価格が大きく変わることはないと思っていいでしょう。

なぜ売り出し物件の確認が必要か?

ではなぜ同じマンションで売り出し物件があるのか確認しなければならないか?それは

「既に売りに出している物件の価格と比較されてしまう」

からです。

例えばAという部屋とBという部屋があったとします。部屋の間取りや広さ、所在階や位置は例えを簡略化するため同一と仮定します。

Aの物件が3,980万で既に売りに出ていたとします。Bの部屋を売主が4,280万で売りたいと思ったとしても、Bが売れることはありません。このマンションが、誰もが欲しがる人気マンションだったとしても、Aよりも高いBの部屋が先に売れる可能性は限りなくゼロです。なぜならそれほどの人気マンションなら、条件が同じAの部屋が売れていない理由が説明できません。

Aより高いBの部屋が先に売れることがあるのは、Aの室内よりBの室内の状態がよいことが条件です。状態が良いと言っても、Aより多少掃除が行き届いているとか、クロスが張り替えられているとか、その程度のものではありません。300万円の差ですから、全面的にリノベーションされた新築同然の部屋と考えていいでしょう。

マンション全体の相場は出来上がっている

上記の例は価格以外の条件が全く同じという前提ではありますが、多少の条件の誤差があったとしても、マンション全体の相場が、いままでの成約実績をもとになんとなく出来上がっています。大きな価格差となることはほとんどないでしょう。

上記の例以外にも、所在階が上階で角部屋、広い部屋であなたの部屋Dより条件が良い物件Cが、あなたが売りたいと思っている価格よりも安く出ていればどうでしょうか?CよりDが選ばれる理由はありませんよね?

既に売出中物件の金額によって、これから値付けして売りに出す物件の動向が左右されてしまうのです。

まとめ

以上、

「マンションを売るときに気にしなければいけないこと」

でしたがいかがでしたか?

仮に、現状売りに出している物件がなければ、売れるか売れないかはまた別の話ですが、好きな金額を値付けすることができます。

もちろん、マンション全体である程度の相場が出来上がっています。好きな金額で値付けして売りに出したとしても、マンション相場よりも高ければ高いほど、成約に至る可能性は少ないでしょう。

しかし、他に競合物件がなければ、そのマンションがどうしても欲しい人は、多少相場より高かったとしても、あなたの部屋を買うしかありません。売れる可能性はあるのです。

売りたいタイミングはそれぞれだと思いますが、せっぱつまった売却理由がなければ、競合物件の有無を確かめ、タイミングを見計らって売りに出す、ということもマンション売却においては有効です。

以下記事では動画付きで同様の内容を解説しています。よろしければどうぞ。

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト?

↓こちらの記事は、競合物件を出しにして、一気に売りぬいてしまおう!という戦法です。

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト?その2

 

東急世田谷線「松陰神社前」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

今回は東急世田谷線「松陰神社前」駅を調査します。

東急世田谷線は、「三軒茶屋」駅から「下高井戸」駅を結ぶこじんまりとした2両編成の可愛い電車です。特に電車好きではありませんが、個人的にはこの電車は大好きです。

私の事務所からだと、車で行った方が全然楽なんですが、わざわざ世田谷線乗るためだけに、時間をかけて電車で行ってます(笑)環状7号線を横切る踏切なんかは、ワクワクしますね~↓。

「松陰神社前」駅には世田谷区役所や世田谷都税務署があり、物件の調査でたびたび訪れるエリアです。「松陰神社前」というだけあって、駅から少し歩くと松陰神社があります。

幕末好きはチェック済みだとは思いますが。

松下村塾の復元もあります。

今回、区役所で調べごとがあったので、麻婆豆腐を食べがてら(*決してそれが目的ではない)松陰神社前について調査してみました。

松陰神社前駅「五指山」へ麻婆豆腐ランチを食べに

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

土地の売り情報

  • 件数:6件
  • 最高値(坪単価):297.2万
  • 最安値(坪単価):211.9万
  • 平均坪単価:263万

6件の売り情報があります。

坪単価最高値の物件と最安値の物件の違いは、道路付けと地形。最高値は広い道路に面する角地。最安値は敷地延長で前面の道路も若干狭めです。その他の物件も、最安値以外、地形は悪くなく接する道路も広いものが多く、非常に素直な物件です。

何度も書いてますが、土地の価格形成要素の中で最もウェイトが大きいのが、

  • 地形
  • 接道(*どのような道路にどれくらい面しているか?)

です。詳しくは↓の記事をご覧ください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):327.8万
  • 最安値(坪単価):199.7万
  • 成約坪単価:251万

1件坪単価300万越えの成約事例があります。飛びぬけて高い事例なので、あくまでも例外と考えます。

相場があるのに、なぜ飛びぬけて高い事例があるかというと、様々な要素があるのでこれ!と言えるものはありません。今回考えられる理由としては、土地面積がかなり小さい、というのが坪単価が高くなった要因の一つでしょう。

土地面積が小さいということは、多少坪単価が高くなっても総額は安めに収まるということを意味します。なんでもそうですが、高いものより安いものの方が、購入を検討できる絶対数が多くなるので、単価は上がりがちです。

坪単価250万の15坪の土地Aと、坪単価200万の30坪土地Bで比較してみましょう。

  • 土地A・・・3,750万
  • 土地B・・・6,000万

坪単価が高くなりますが、土地Aの方が多くの人が検討できる物件となります。普通の会社員でも購入を検討できる価格帯です。

反対に土地だけで6,000万となる土地Bだと、建物を含めると1億コースです。購入できる絶対数は圧倒的に少なくなります。

このように多くの方が検討できる安い物件の方が、坪単価が高くなるというのが不動産売買においては一般的な考え方です。

土地のまとめ

ちなみに飛びぬけて高い成約事例を、仮に売り物件の平均坪単価263万で成約したとすると、成約平均坪単価は235万となります。売りの平均坪単価と比較してみると、若干の差があることが見て取れます。

230~250万というのが成約坪単価の妥当なところでしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

マンションの売り情報

  • 件数:26件
  • 最高値(坪単価):382.2万
  • 最安値(坪単価):153.4万
  • 平均坪単価:218万

最高値物件は、松陰神社前物件ではなく、むしろ田園都市線のマンションとして売りに出されています。ですから、世田谷線相場ではなく、田園都市線相場が適用されているようです。

最安値物件は価格を安く設定しなければ売却できない、オーナーチェンジ物件であり、かつ築年数が古い物件となります。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

いわゆる億ションのような物件はなく、坪単価はそれなりにしますが、70㎡未満のコンパクトなマンションが多いため、価格帯としてはそれほど高額ではありません。80㎡以上のマンションとなると、5,000万台からそれ以上のマンションがちらほら見受けられます。

マンションの成約情報

  • 件数:12件
  • 最高値(坪単価):321.9万
  • 最安値(坪単価):157.9万
  • 平均坪単価:240万

売りに出されている数の半分程度が成約しています。最高値坪単価マンションを含め、坪300万を超えるマンションも数件ありますが、松陰神社前というよりは、田園都市線沿線物件として成約しています。それ以外は100万後半から200万中盤あたりがメインとなります。こうしてみるとやっぱり田園都市線は高いなあと実感。

最安値マンションは築年数が昭和40年代でオーナーチェンジ物件ではないけれど、30㎡欠ける物件。金融機関によって基準は異なりますが、住宅ローンを利用するためには、それなりの広さがなければなりません。例えば30㎡以上ないとダメとか。

このため最安値物件は住宅ローンが利用できなかった可能性が高いです。そのため、この物件を購入した人は、現金で購入するか、最初から収益物件としてアパートローンを利用して購入したかのどちらかです。使用用途としては、駅の目の前の物件なので、恐らく収益物件として購入したと予想します。

マンションの価格決定要素として大きいものとして、

  • 駅からの距離
  • 築年数

が挙げられます。どちらも満たす物件は当然、最も高いマンションということです。個人的にはどちらもほどほどのマンションをほどほどの価格で購入するよりは、どちらか片方に振り切ったマンションを買ったらいいと思ってます。

マンションまとめ

売出物件の原状と、成約事例を踏まえると家族で住む50~60㎡のマンションが、4,000万位でそれなりの物件が購入できるエリアです。坪単価で言うと約220万です。

5,000~6,000万出すともうワンランクグレードの高い、70~80㎡のマンション価格帯です。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

戸建の売り情報

  • 件数:5件
  • 最高値:8,750万
  • 最安値:4,380万
  • 平均坪単価:未測定

最高値物件はコンクリート造の戸建。建物もまだまだ使えそうです。最安値物件はコンパクトな3階建ての物件。価格帯が同じなので、マンション購入を検討する層にも響きます。ただ、道路付けが悪いようです。また小田急沿線物件として売りに出されています。

世田谷線沿線物件でそれなりの戸建を購入しようと思ったら、6,000万からでしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:5件
  • 最高値:6,900万
  • 最安値:3,100万
  • 平均坪単価:未測定

最安値物件は借地権の物件です。借地権の物件は、所有権物件の8掛けとも7掛けとも言われているので、安くなるのはある意味当然です。

最高値物件は、立地、建物共にいいです。そんな戸建が6,900万ですから、この価格帯でマンションを探すのなら戸建を検討してみるのもいいでしょう。

その他の物件も、基本的には5,000万後半から6,000万台というのが、戸建ての平均価格と言ったところです。

戸建まとめ

4,000万台の戸建だと、住むには不自由しないかもしれませんが、接道状況などで難があるでしょう。6,000万台であれば立地も建物も悪くない物件を購入できるでしょう。

松陰神社前まとめ

松陰神社前のまとめでした。

マンション、戸建てともに、豪邸は見当たりません。土地の広さも広すぎず狭すぎずで、そのため総額も高すぎず。ファミリーが無理なく購入して住んでいける価格帯で調査するこちらも安心します(笑)田園都市線「三軒茶屋」駅にもアクセスが容易で、田園都市線沿線を無理して購入する位なら、世田谷線のこの辺りのエリアは狙い目です。

松陰神社からは以上です。

東急大井町線「尾山台」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

当社、きねや不動産は大井町線「尾山台」駅徒歩1分にあります。

きねや不動産は東急大井町線「尾山台」駅徒歩1分です

当然、この地域の土地の相場などは重々承知しておりますが、相場情報を記事にするようになったこともあり、改めて相場情報を文字化しようと思います。ではさっそく。

いつものように注意事項をば。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

土地の売り情報

  • 件数:38件
  • 最高値(坪単価):437.4万
  • 最安値(坪単価):132.2万
  • 平均坪単価:265万

売出情報が38件と売買は活発に行われています。

最高値の物件は地形も良く駅近、最安値は駅から遠く(約15分)敷地延長の土地です。どのエリアにも言えることですが、土地の価格に大きく影響するのが以下の3点です。

  • 駅からの距離
  • 地形
  • 接道(*どのような道路にどれだけ面しているか?)

接道というのは、どの程度の広さの道路に接しているか?ということを意味します。狭い道路より広い道路に面している方が当然良いわけですが、広い道路に面しているということは、大通りに面しているとも言えます。車の往来が激しいということは、一般住宅用地としては敬遠されやすいので、一概に

「広い道路=最高!」

とはいえないところが難しいところです。以下↓の記事では駅からの距離は省いて、地形と接道について解説しています。ご参考にどうぞ。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):265.8万
  • 最安値(坪単価):124.5万
  • 成約坪単価:205.3万

売出件数に比べて、成約の件数は予想以上に少ないです。駅前の一部、特に容積率の高い商業エリアの土地は、土地の利用価値も高いことから、かなり高額(坪単価400万)で取引されていることを私も知っています。しかし基本的に尾山台は住宅地です。住宅地は余程条件の良い物件でない限り、250万を超えることは難しいです。

現在の売り出し物件の平均坪単価が260万とあり、実際に成約している平均坪単価とはかなり乖離があります。その辺りの要因が、売出物件の数に比べて、成約件数が少ない理由でしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

マンションの売り情報

  • 件数:61件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):126.7万
  • 平均坪単価:275万

売出件数は土地の2倍ほど。1億を超えるマンションはごくわずかです。

最高値のマンションは、誰もが知る有名ブランドの最上階・角部屋。坪単価が高いのもうなづけますが、実際に売れるかどうかは分かりません。同一マンションの成約坪単価と比べてみてもかなり高いので、恐らくもう1段2段、金額の調整が入ると予想します。豪邸マンションではなく、広さも家族4、5人向けの一般的な物件です。

前回調査したのがJR山手線の「原宿」駅で、あまりにも世間連れした価格帯だったもので、なんだか安心します(笑)ご興味あればどうぞ↓

JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

最安値マンションは駅から遠いマンション、というよりちょっと頑丈なアパート、みたいな物件。しかもオーナーチェンジ物件なので、坪単価もかなり低めに設定しています。まあ、納得の価格。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

坪単価200万を切る物件は

  • 築年数が古い
  • オーナーチェンジ物件
  • 狭い

というのがその主な理由です。数はそれほど多くありません。250~300万前後を考えておけば十分満足できるマンションが購入できます。

マンションの成約情報

  • 件数:46件
  • 最高値(坪単価):364.6万
  • 最安値(坪単価):135.2万
  • 平均坪単価:253万

成約件数も多く、活発に取引が行われています。土地では平均売出価格と平均成約価格との乖離が大きかったですが、マンションに関してはその差は小さく、誤差程度に収まっています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

戸建の売り情報

  • 件数:21件
  • 最高値:58,000万
  • 最安値:2,180万
  • 平均坪単価:未測定

21件中1億を切る物件は7件のみで、それ以外はほとんどが1億~2億で売りに出されています。最高値として1件だけ別格な物件がありますが、豪邸ですね。

反対の意味(*安い)で別格な物件ですが、こちらは再建築ができない物件です。購入するには難易度が高く、ローンを利用するなら金融機関を選びますが、こうしたいわくつきの安い物件を購入し、さっさと返済し、賃料収入を得るようにしたら、2件目、3件目と物件を買い揃えて行けますよ。

賃貸で住む人にとって、その物件が再建築できる物件なのか出来ない物件なのかは全く関係なく、売買では大きな金額の差になって現れますが、賃貸において再建築できる通常物件との賃料格差はありません。

分かりやすく例にしますね。AとB、2つの物件があり、広さと設備、賃料が全く同様だとします。Aは再建築できる1億の戸建で、Bは再建築できない3,000万の戸建だとします。どちらの方が利回りが高いかといったら、当然Bですね。買った金額に大きな差はありますが、生み出す収益に違いはありません。

このような難がある物件に手は出しずらいですが、見方を変えるとこのように考えることもできます。

住宅ローンを利用した資産運用の方法

戸建の成約情報

  • 件数:13件
  • 最高値:17,000万
  • 最安値:4,850万
  • 平均坪単価:未測定

売出物件に対してこれだけの成約件数ですから、売出物件の価格も高すぎる価格設定ではないですね。1億以下の物件も成約しています。

土地が狭かったり、建物が小さかったりと全ての希望を満たすことはできませんが、6,000~8,000万程度予算があれば、車庫付きの普通の一軒家を購入することが出来ます。

それなりのものを購入しようとしたら、最低1億は必要となるでしょう。

尾山台まとめ

尾山台のまとめでした。

土地・マンション・戸建てと、突出して多く売買されている物件はなく、どれもまんべんなく取引されています。どこのエリアにも言えますが、やはりマンションが多く件数も多いので、いろいろと選べます。それなりの戸建をお探しなら1億前後が必要です。

しかし、どうしても戸建が良ければ、選ぶことはできませんが、5,000~6,000万の戸建もなくはないので購入できます。土地は今のところ高く価格設定されているように思えます。こうした情報を見る限り、土地は買い時ではない、と考えます。

尾山台からは以上です。

補足

一応住んでいる街ですし、尾山台の美味しいお店の紹介です。今後も増えていく・・・かな?

東急大井町線「尾山台」駅徒歩5秒!中国料理「崋山」の麻婆豆腐は飽きない優しいお味

JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

所用↓で原宿に行ってきました。

原宿の中国家庭料理「東坡 (トンポー)」。激辛麻婆豆腐のこだわりが強いライブ感あふれるお店

若者の街、原宿竹下通りは、私が遊びに行っていた時とそんなに変わりはないように思いますが、とにかく外国人観光客が多かったですね。

そんなわけで原宿の土地・戸建て・マンションの相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

売り情報というのは、言いかたを変えれば

「まだ売れていない物件」

です。極端な話、売主の希望金額で市場に情報を出すこともできるのです。目安にはなりますが、絶対的なものではありません。

  • 件数:5件
  • 最高値(坪単価):900.2万
  • 最安値(坪単価):332.2万
  • 平均坪単価:599.0万

駅徒歩15分以内で調査しました。最安値の物件は変形の土地です。恐らく車を敷地内に入れることが難しい土地です。ですから一般住宅ではなく、投資家にアパート建築を推奨している物件です。

最高値の物件は前面道路が広い角地。そりゃ高いよなあ。

土地の成約情報

売り情報と違い成約情報は、実際にこの1年の間で成約に至った物件です。ですから売り情報よりも正確の市場価格を表していることを理解しておきましょう。しかし、いかんせん1件しかないので、あまりあてになる情報ではありません。

  • 件数:1件
  • 成約坪単価:477.5万

この1年間で1件しか取引がされていません。もちろん、これは表面上出てきてる数字であって、実際は水面下で決まっているはずです。このエリアで土地を手に入れることはすこぶる難しいでしょうし、そもそも土地を買って自宅を建てようと考える人は少ないんでしょう。

テナント需要が旺盛ですから、自宅として使うよりは、商業ビルやマンションを建てて、貸すことを目的とした投資家が購入を目指しているはずです。このエリアに住みたい人はマンションで。

マンションの情報

マンションの売り情報

駅徒歩10分圏内で調査しています。

  • 件数:104件
  • 最高値(坪単価):1374.0万
  • 最安値(坪単価):219.8万
  • 平均坪単価:407万

土地と比べてみても、マンションの売り物件は豊富にあります。やはりマンション取引がメインのエリアです。オーナーチェンジ物件が非常に多いです。20~40㎡のマンションはもちろん、100㎡近いマンションのオーナーチェンジ物件もいくつか見かけます。投資物件として購入した人が多いのでしょう。それだけ賃貸需要が強いということです。普通の会社員ががんばればなんとか購入できる5,000~6,000万のマンションは、オーナーチェンジ物件であることが多いです。

飛びぬけて高いマンションがありますが、あくまでも例外物件です。すべてが規格外で月の管理費だけでも40万近くします。とんでもないです。こうした例外的な物件はあまり参考にすることはできません。

最安値物件は昭和40年代の何の変哲もないマンションです。あまり住みたいと思えるような物件ではないですが、収益物件として考えればよいかもしれませんね。賃貸は、物件の築年数が金額によって大きく上下することが売買ほど顕著ではないからです。賃料設定を欲張らなければ、入居者は絶えないでしょう。

マンションの成約情報

駅徒歩10分圏内で調査。土地と比べても成約件数が42件あるので、平均坪単価は現在の市場相場をそれなりに精度で示しているはずです。

  • 件数:42件
  • 最高値(坪単価):570.8万
  • 最安値(坪単価):204.1万
  • 平均坪単価:353万

最高値はタワーマンションとまではいかないけど、高層マンションの最上階。最安値は昭和40年代前半のマンション。この年代の成約事例は結構ありますが、坪単価が200万を下ることはありません。築年が古いマンションの坪単価が安くなるのは、どこのエリアでも共通ですが、原宿にいくつか有名なマンションがあります。例えばコープオリンピアとか。

コープオリンピア(Co-op Olympia)は、東京都渋谷区神宮前(いわゆる表参道)に建つ共同住宅である。明治神宮、および原宿駅の至近にあって、黎明期における「高級マンション」の代表例として知られるほか、1965年(昭和40年)当時の分譲価格が最高で1億円を突破したことから、いわゆる「億ション」の第一号でもある。(ウィキペディアより引用)

検索してみてください。こうしたマンションは最近建築された新しいマンションなんかよりも、坪単価が最高値付近を推移しています。例外事例ですね。歴史的価値みたいなものも価格に上乗せされているんでしょう。

戸建の情報

戸建の売り情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:3件
  • 最高値:51,900万
  • 最安値:35,000万
  • 平均坪単価:未測定

かなりデザイン性の高い建物のようです。最安値でも3億越えですからね。

戸建の成約情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:2件
  • 最高値:17,200万
  • 最安値:14,000万
  • 平均坪単価:未測定

売出情報と比べると、随分お安く感じますが、それは錯覚です(笑)1億越えの物件を購入できる人なんて、そうそういません。それも豪邸かと言ったらそうでもなく、敷地は狭い3階建ての普通の一軒家です。それを高いかみるか安いとみるかは、どのくらいこのエリアで住みたいと願っているかによって異なるのでしょう。

原宿まとめ

原宿のまとめでした。

土地と戸建ての売り出し情報、成約情報は共に少なく、マンションが活発に取引されています。マンションもオーナーチェンジ物件が多く、このエリアで購入する人は、自分が住むというより投資用・金融商品として購入している人が多いのでしょう。利回りはあまりよくないかもしれませんが、長期間に渡って、安定的に運用できるのも、この街が人気な一つの理由でしょう。

原宿からは以上です。

マンションか戸建、どっちを買うかで迷ったら

議論となりやすいこのテーマ。以前にも書いてます。よろしかったらどうぞ。

マンションと戸建て、どっち?

マンションが戸建より優れている点は?

戸建よりマンションが優れている点としては、設備と快適性でしょう。最近ではマンションの共用部に図書館やフィットネス施設、大浴場など、さまざまな施設が付いているマンションも少なくありません。共用部の掃除や管理も、管理会社が行ってくれます。マンション建て替えが協議されるような、築年数の古いマンションでない限り、長きにわたり快適な住環境が維持されるでしょう。

戸建と違い、平面での暮らしも便利です。お子さんが独立し、ご夫婦だけになった方たちのマンション買い替えの一番の理由は、上下の上り下りがしんどい、というものです。また、戸建の場合、居住スペースとは使用できない階段部分も㎡数に含まれています。

㎡数は同じマンションでも、マンションの方が使用スペースが多いこともよくあります。

マンションを購入する場合の注意点

マンションは管理費、修繕積立金という形で、毎月のローン以外にも支払いが発生します。車を所有しようとしたら、駐車場も。マンションを検討する際には、月の返済と毎月かかるランニングコストトータルで、返済計画を考える必要があります。上記のように充実した共用部分も、決してタダでマンションについているわけではなく、マンションの住民全員で維持・管理していることになるのです。

また、築年数の新しいマンションであれば心配する必要はないですが、古くなってくると建物にもガタが出てきます。その際、マンション住民全員で協議を取り、賛成多数の場合工事が行われますが、関係者が多くなればなるほど、協議がまとまらず、いつまでたっても建物の修繕が出来ない、という問題も出てきます。

マンションはいうなれば所有者全員の共有財産です。便利な点もありますが、見方を変えればそれがマンション運営が停滞する一つの要因にもなりえます。

戸建がマンションより優れている点は?

マンションと違い、関係者が多くいるわけではなく単独所有です。ですから住民と協議がまとまらず、修繕が思うようにできない、というようなことはありません。外壁を塗装するのも、防水をやり直すのも全て自分でやりたい時に行うことができます。

その他、老朽化したマンションを建て替えるのは、関係者の数が多く建て替え協議をまとめるのは至難の業ですが、戸建であれば老朽化したときに建て替えるのも自由です。どんなに建物が古くなっても、土地だけは残ります。この部分に戸建のメリットを感じる人が多くいます。

戸建を購入する場合の注意点

戸建ならば管理費・修繕積立金などはかかりませんが、建物に修繕の必要があれば、すべて自分で費用を出さなければなりません。ローンの支払いで精一杯になってしまうと、不測の事態が生じた時に対応できません。

また、同じ価格帯でマンションと戸建てを検討した場合、マンションより戸建の設備や快適性は劣ります。同等レベルの設備を備える戸建を購入できますが、当然価格が高くなり予算オーバーとなってしまいます。

物件を見てみないことには判断できない

どちらを選ぶにせよ、実際に現物を見てみないことには判断できません。

「マンションより戸建の設備や快適性は劣る」

と書いていますが、「劣る」部分が許容範囲かもしれませんし、許容範囲を超えているかもしれません。また、予想以上にマンションの快適さが素晴らしいかもしれません。つまりはネットや図面で見ているだけでは、何もわからないということです。

  • 予想以上にマンションが快適だった
  • 予想以上に予算内で探せる戸建には住めそうにない
  • 予算下げても満足できそう

↑こうした情報は、実際に現地に足を運び、見て・感じることで初めて響くのです。

まずはマンション、戸建てにこだわらず見てみよう

私が最も声を大にしていいたいことはこれですね。最初から選択肢を狭める必要はないんですよ。見た物件を必ず買わなければいけないわけじゃないので、どんどん内見しましょう。どのくらい見たらいいのかの目安も、人によって異なりますから、納得するまで現地に足を運んでください。

物件を購入するとき内見は何件くらいするのがいいですか?

足で稼ぐじゃないですけど、やっぱり最後にはどれだけ内見したかが決定打になりますよ。

発売中の新刊で住宅ローンに関する一生モノの知識をインストールしてください

マンションを選ぶにせよ、戸建てを選ぶにせよ、住宅ローンの利用は必須です。これからローンを組む人も、いままさに返済中の方も、長期に渡る返済生活のさまざまな局面で読み返せるように仕上げています。

JR山手線「日暮里」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

お世話になってるお客さんのお嬢さんの演奏会を観るために、日暮里にやってきました。何気に日暮里初上陸です。その時の記事はこちらです。よろしかったら。

日暮里サニーホールにラフマニノフのピアノ協奏曲第1番を聴きに行った土曜日

初めて降りましたが、駅前はスッキリと整備されてますね。食べるところもたくさんあって楽しそうです。ピンク系のお店もそれなりにありましたね(笑)

セブンイレブンでお金を下ろそうと思って駅前をフラフラしていたら、不動産会社をいくつも見かけました。その町にどれだけ不動産会社があるかで、その町にどれだけ需要があるかが分かります。

そんなわけで私なりに日暮里駅の不動産相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):233.7万

駅徒歩10分以内で調査しましたが、4件しかありません。15分にしてみても8件ですから、日暮里では土地よりもマンションが活発に取引されているエリアだと分かります。

安い物件には安いなりの理由があり、今回の最安値物件は前面道路がかなり狭い物件となります。しかしどの物件も容積率が非常に高いため、売りに出たらすぐに市場には情報が出ないまま売れてしまうのだと予想します。一般住宅を建てるための土地は非常に少なそうです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):319.6万
  • 最安値(坪単価):245.7万
  • 平均坪単価:277.8万

実際に成約に至った金額ですから、売り情報より今の市場を表した金額となっています。1年の間で取引があったのは4件のみですが、上で書いた通り水面下で決まってしまうことが多いのではないかと予想します。

最安値の物件は、売り物件同様、前面道路が狭い癖のある物件となります。

マンションの情報

マンションの売り情報

  • 件数:78件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):114.7万
  • 平均坪単価:251万

平成築のマンションは坪単価200万を超える物件が多いですが、昭和年代の物件は150万前後となります。駅前に建つタワーマンションの坪単価が飛びぬけて高く400万を超えます。通常の物件であれば坪単価250~350万で充分なグレードのマンションが購入できるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:50件
  • 最高値(坪単価):359.7万
  • 最安値(坪単価):85.2万
  • 平均坪単価:234万

活発に取引されています。売りでは400万を超えていた駅前のタワーマンションが、実際は300万中盤で成約しています。実際はその辺りで成約するのかもしれません。

最安値の物件は築年が古く、なおかつオーナーチェンジの物件です。居住用と比較すると坪単価が安くなるのは仕方がないところです。全体的に上がり目です。

戸建の情報

戸建の売り情報

  • 件数:5件
  • 最高値:18,900万
  • 最安値:2,100万
  • 平均坪単価:未測定

5件のうち、新築が1件です。5,000万以下の物件はありますが、どれも土地の面積がかなり狭いです。それなりの広さの戸建は7,000万以上となりますが、それでさえ前面道路が狭かったりと、物件には多少難があります。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:9,000万
  • 最安値:5,680万
  • 平均坪単価:未測定

取引自体2件しかありません。

日暮里まとめ

以上、日暮里のまとめでした。

土地・戸建よりマンションが多いエリアです。このエリアで土地・戸建てを購入するには、かなりの予算が必要となりますし、売り物自体が少ないので、探すのが苦労するでしょう。なかなか市場には出てこないので、もし欲しいのなら、地元の不動産会社に依頼するのがよいでしょう。

マンションは売り物も多いのでそれなりに選べます。比較検討しながら物件探しができるでしょう。

日暮里からは以上です。

マンションを貸す!収入は?かかる経費は?注意点は?~まとめ~

 

マンションを貸すためには決めなければならないことがたくさんあります

賃料はもちろんですが、敷金や礼金、更新料。また、契約形態や年数など、意外に決めなければならないことがたくさんあります。直接的に入ってくるのが賃料ですから、そればかりに目を奪われがちですが、その他の要素についてもしっかりと考えて決めなければなりません。

また、賃料を決めたからと言って、すぐに入居者が決まる訳ではありません。貸すまでの流れを理解しておいたほうがいいでしょう。

マンションを貸すには?

貸すことで手に入る収入は?

賃料以外にも、契約時の礼金。更新時の更新料など収入はあります。しかし、最近は物件の市場での競争力を上げるため、礼金や更新料ゼロの物件も多くあります。欲張って入居者が決まらなければ、いつまでたっても一銭も入ってきません。自分の貸す物件の競争力が、現在の市場においてどのくらいなのかを正確に把握する必要がありますが、それには相談する不動産会社に、正確な賃料査定をしてもらわなければなりません。

希望はあるでしょうが、比較的に厳しめの賃料査定をしてもらった方がいいでしょう。

マンションを貸すと手に入る収入

貸す際にかかる費用は?

記載はありませんが、賃料収入が入ってくるので、所得税の確定申告をしなければなりません。税金も費用といえば費用ですので、注意しましょう。

マンションを貸す際にかかる費用

注意点は?

貸すだけで不労所得が手に入る、と安易に考えてしまってはいけません。人に住まいを提供するという行為は、公共性の高い事業ですが、リスクはもちろんあります。

マンションを貸すにあたって、入ってくる収入よりも、まずは注意点やリスクを考えてから、貸すことを検討した方がいいでしょう。

マンションを貸す際の注意点

5月16日に新刊が出ます!

住宅ローンを利用しての不動産購入のノウハウ、全てを詰め込んでいます。住宅ローンは長期に渡って付き合っていかなければならない金融商品です。読み込んで頂くことで、一生モノの住宅ローンの知識が身につくようになっています。ぜひ、本棚に置いておき、ことあるごとに手に取ってください。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

マンション売却時にかかる費用について~まとめ~

マンション売却にかかる費用としては、基本、以下の2点しかありません。

マンションを売るときにかかる費用(仲介手数料)

仲介手数料が最も高額な費用です。

マンションを売るときにかかる費用(印紙代)

その他に、住宅ローンを利用中に売却をするならば、抵当権抹消登記が必要です。

マンションを売るときにかかる費用(抵当権抹消費用)

住宅ローンを利用すると、所有している不動産に抵当権という権利が設定されます。マンションを売却する際には、この抵当権を抹消しないといけません。この手続きを行うのは司法書士です。抵当権抹消登記とは、司法書士への業務報酬です。抵当権1件抹消するにに、大体2~3万円といったところで、決して高額ではありませんが、2本、3本と抵当権が設定されていると、その分、費用が多くかかってしまいます。

その他に住所変更登記という別の登記費用がかかることもあります。

マンションを売るときにかかる費用(登記費用)

例えば売主Aさんの住所と、登記識別情報(*昔でいうところの権利証)記載の住所が異なっていると、登記識別情報上に記載されているAさんと売主Aさんが、本当に同一人物かどうか分かりません。ですから売却時には、現在のAさんの住所(*住民票上の住所)と登記識別情報上のAさんの住所を同じものに書き換えなければなりません。

その手続きを行うのが、これまた司法書士で、司法書士に業務報酬を支払う必要があります。

以上です。マンション売却価格も重要ですが、費用を払った後、手取りがどのくらいになるのか?という観点で臨んでみるといいでしょう。税金がどれだけかかるのかも重要です。購入額よりも高く売れた場合は、ひょっとしたら税金がかかる可能性もありますので、その点についても注意しましょう。

不動産を売却した時にかかる税金は?