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JR山手線「日暮里」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

お世話になってるお客さんのお嬢さんの演奏会を観るために、日暮里にやってきました。何気に日暮里初上陸です。その時の記事はこちらです。よろしかったら。

日暮里サニーホールにラフマニノフのピアノ協奏曲第1番を聴きに行った土曜日

初めて降りましたが、駅前はスッキリと整備されてますね。食べるところもたくさんあって楽しそうです。ピンク系のお店もそれなりにありましたね(笑)

セブンイレブンでお金を下ろそうと思って駅前をフラフラしていたら、不動産会社をいくつも見かけました。その町にどれだけ不動産会社があるかで、その町にどれだけ需要があるかが分かります。

そんなわけで私なりに日暮里駅の不動産相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):233.7万

駅徒歩10分以内で調査しましたが、4件しかありません。15分にしてみても8件ですから、日暮里では土地よりもマンションが活発に取引されているエリアだと分かります。

安い物件には安いなりの理由があり、今回の最安値物件は前面道路がかなり狭い物件となります。しかしどの物件も容積率が非常に高いため、売りに出たらすぐに市場には情報が出ないまま売れてしまうのだと予想します。一般住宅を建てるための土地は非常に少なそうです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):319.6万
  • 最安値(坪単価):245.7万
  • 平均坪単価:277.8万

実際に成約に至った金額ですから、売り情報より今の市場を表した金額となっています。1年の間で取引があったのは4件のみですが、上で書いた通り水面下で決まってしまうことが多いのではないかと予想します。

最安値の物件は、売り物件同様、前面道路が狭い癖のある物件となります。

マンションの情報

マンションの売り情報

  • 件数:78件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):114.7万
  • 平均坪単価:251万

平成築のマンションは坪単価200万を超える物件が多いですが、昭和年代の物件は150万前後となります。駅前に建つタワーマンションの坪単価が飛びぬけて高く400万を超えます。通常の物件であれば坪単価250~350万で充分なグレードのマンションが購入できるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:50件
  • 最高値(坪単価):359.7万
  • 最安値(坪単価):85.2万
  • 平均坪単価:234万

活発に取引されています。売りでは400万を超えていた駅前のタワーマンションが、実際は300万中盤で成約しています。実際はその辺りで成約するのかもしれません。

最安値の物件は築年が古く、なおかつオーナーチェンジの物件です。居住用と比較すると坪単価が安くなるのは仕方がないところです。全体的に上がり目です。

戸建の情報

戸建の売り情報

  • 件数:5件
  • 最高値:18,900万
  • 最安値:2,100万
  • 平均坪単価:未測定

5件のうち、新築が1件です。5,000万以下の物件はありますが、どれも土地の面積がかなり狭いです。それなりの広さの戸建は7,000万以上となりますが、それでさえ前面道路が狭かったりと、物件には多少難があります。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:9,000万
  • 最安値:5,680万
  • 平均坪単価:未測定

取引自体2件しかありません。

日暮里まとめ

以上、日暮里のまとめでした。

土地・戸建よりマンションが多いエリアです。このエリアで土地・戸建てを購入するには、かなりの予算が必要となりますし、売り物自体が少ないので、探すのが苦労するでしょう。なかなか市場には出てこないので、もし欲しいのなら、地元の不動産会社に依頼するのがよいでしょう。

マンションは売り物も多いのでそれなりに選べます。比較検討しながら物件探しができるでしょう。

日暮里からは以上です。

マンションを貸す!収入は?かかる経費は?注意点は?~まとめ~

マンションを貸すためには決めなければならないことがたくさんあります

賃料はもちろんですが、敷金や礼金、更新料。また、契約形態や年数など、意外に決めなければならないことがたくさんあります。直接的に入ってくるのが賃料ですから、そればかりに目を奪われがちですが、その他の要素についてもしっかりと考えて決めなければなりません。

また、賃料を決めたからと言って、すぐに入居者が決まる訳ではありません。貸すまでの流れを理解しておいたほうがいいでしょう。

マンションを貸すには?

貸すことで手に入る収入は?

賃料以外にも、契約時の礼金。更新時の更新料など収入はあります。しかし、最近は物件の市場での競争力を上げるため、礼金や更新料ゼロの物件も多くあります。欲張って入居者が決まらなければ、いつまでたっても一銭も入ってきません。自分の貸す物件の競争力が、現在の市場においてどのくらいなのかを正確に把握する必要がありますが、それには相談する不動産会社に、正確な賃料査定をしてもらわなければなりません。

希望はあるでしょうが、比較的に厳しめの賃料査定をしてもらった方がいいでしょう。

マンションを貸すと手に入る収入

貸す際にかかる費用は?

記載はありませんが、賃料収入が入ってくるので、所得税の確定申告をしなければなりません。税金も費用といえば費用ですので、注意しましょう。

マンションを貸す際にかかる費用

注意点は?

貸すだけで不労所得が手に入る、と安易に考えてしまってはいけません。人に住まいを提供するという行為は、公共性の高い事業ですが、リスクはもちろんあります。

マンションを貸すにあたって、入ってくる収入よりも、まずは注意点やリスクを考えてから、貸すことを検討した方がいいでしょう。

マンションを貸す際の注意点

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マンション売却時にかかる費用について~まとめ~

マンション売却にかかる費用としては、基本、以下の2点しかありません。

マンションを売るときにかかる費用(仲介手数料)

仲介手数料が最も高額な費用です。

マンションを売るときにかかる費用(印紙代)

その他に、住宅ローンを利用中に売却をするならば、抵当権抹消登記が必要です。

マンションを売るときにかかる費用(抵当権抹消費用)

住宅ローンを利用すると、所有している不動産に抵当権という権利が設定されます。マンションを売却する際には、この抵当権を抹消しないといけません。この手続きを行うのは司法書士です。抵当権抹消登記とは、司法書士への業務報酬です。抵当権1件抹消するにに、大体2~3万円といったところで、決して高額ではありませんが、2本、3本と抵当権が設定されていると、その分、費用が多くかかってしまいます。

その他に住所変更登記という別の登記費用がかかることもあります。

マンションを売るときにかかる費用(登記費用)

例えば売主Aさんの住所と、登記識別情報(*昔でいうところの権利証)記載の住所が異なっていると、登記識別情報上に記載されているAさんと売主Aさんが、本当に同一人物かどうか分かりません。ですから売却時には、現在のAさんの住所(*住民票上の住所)と登記識別情報上のAさんの住所を同じものに書き換えなければなりません。

その手続きを行うのが、これまた司法書士で、司法書士に業務報酬を支払う必要があります。

以上です。マンション売却価格も重要ですが、費用を払った後、手取りがどのくらいになるのか?という観点で臨んでみるといいでしょう。税金がどれだけかかるのかも重要です。購入額よりも高く売れた場合は、ひょっとしたら税金がかかる可能性もありますので、その点についても注意しましょう。

不動産を売却した時にかかる税金は?

 

マンションと戸建て、どっち?

マンションと戸建て、果たしてどっちがいいのだろうか?

語られることが多い永遠のテーマですが、日々不動産取引に携わる当事者からすると、

「好きな方、気に入った方を買えばいいんです」

という結論にいきつきます。いつからか不動産を「資産価値」という新しい基準で評価することが増えたため、

「どっちが得でどっちが損か?」

と損得勘定で考えてしまう人が増えたのが要因かと考えます。

どのようなライフスタイルを描くのか?

「どのような家族構成でどのような人生設計を考えているか」

によって、マンションと戸建て、どちらの選択が「よりベター」かは違ってきます。しかし、ベターだとは分かっていても、

「戸建がベターかもしれないけど、私はマンションに住みたい!」

「分かっているけど、やっぱり一戸建てがいい!」

と個人の嗜好によっても選択肢は違ってきます。ですから損得勘定で考えるのではなく、単純に

「住みたいほう」

「欲しいほう」

という自分の願望・直観で選ぶべき、至極簡単な問題だと私は考えます。

マンションと戸建ての特徴

前書きが長くなりましたが、マンションと戸建て、双方の特徴を以下に書いていきます。

マンション

  1. ほぼコンクリート造(*古いものは「鉄骨」というのもある)
  2. フラットな空間で生活ができる
  3. 管理費・修繕積立金がかかる=管理と修繕(*含む計画)は気にしなくてよい
  4. 気密性が高い
  5. 組合活動は必須(*管理組合理事は持ち回り)

戸建

  1. 木造が多い
  2. 建て替えが可能
  3. 修繕費がかからない=修繕費は自力で貯めておかなければならない
  4. 1階と2階で生活を区切れる
  5. 階段の上り下りが必須

まとめ

いかがでしょうか?それぞれの特徴には良い面もあれば、反面悪い面もあるのです。例えば

「フラットな空間で生活できる」

というのは、マンションの大きな特徴ですが、戸建てのように1階、2階と生活を明確に区切ることはできません。反対に一戸建ては1階、2階の上り下りが必須です。ご高齢のご夫婦が長年住んだ一戸建てからマンションへ引っ越す(買い換える)理由の一つが、

「足腰が弱くなって、1階と2階の日常的な行き来がしんどくなった」

というものです。

  • 生活を区切りたいのか?区切る必要がないのか?
  • (足腰が弱くなる)将来のことを今から考えるのか?その時になってから考えるのか?
  • そもそも何年そこに住むつもりなのか?

この1点だけを取り上げて考えてみても、描くライフスタイルによって選択肢は全く違うということが分かると思います。つまり

「どっちがいいのか?」

という質問は不毛で、明確な答えはないが、あえて答えを出すとするなら、

「描くライフスタイルによって違う」

ということに尽きます。冒頭に書いた

「好きな方、気に入った方を買えばいいんです」

というのがこの質問に対するもっとも簡単かつ最適な答えだと私は思います。

  • あっちが得
  • こうすると損
  • こうすべき、ああすべき

で考えてしまう不動産購入はつまらないです。もっと自由に楽しむ「べき」だと思います。

マンションを貸すと手に入る収入

マンションを貸すと手に入る収入については以下の通りです。

 

賃料

住まいを提供する対価として、毎月賃料がオーナーに支払われます。しかし、以前のようにただ部屋を提供するだけでは、今の時代、賃貸経営を続けていくことは難しいです。

快適に住んでもらえるような部屋の設備を提供する必要はありますし、不具合が生じた場合は迅速に修理しなければなりません。その他、入居者から様々な要望が出てきます。できること、できないことはもちろんありますが、それらに真摯に対応していくこと含めての賃料収入です。

礼金

部屋が余っている現状で、少ない入居者を取り合っているのがいまの賃貸市況です。競合物件はたくさんあります。それら多くの競合に競り勝つため、以前では礼金2か月が当たり前だったものが、1ヵ月またはゼロという物件も多く出てきています。礼金1ヵ月を乗せていつまでも入居者がいつまでも決まらないよりも、ゼロにして少しでも早く入居してもらった方が、短期的・長期的に考えてもメリットはあります。今の時代、あまり礼金に期待することはできませんが、とはいえ、人気のエリアや需要のある間取り、つまり競合が少ない物件であれば、今でも礼金1ヵ月は考えてもよいでしょう。

更新料(*または再契約料)

礼金同様、以前と比べて絶対的に得られる収入ではなくなってきました。過度な期待はできません。なぜなら、一般的な賃貸借契約(*普通賃貸借契約)の更新は、文字通り当初結んだ契約を「更新」することです。何回更新しようが、「原契約」は当初契約書なのです。

極端な話、

「更新契約書にサインしようがしまいが」

「更新料を払おうが払わなかろうが」

契約は続行します。それを知っている入居者が、更新料を払わないケースがたまにあるからです。

ただ、いまでも一般的な賃貸借契約には当然のように含まれている条件ですので、あまり悲観的になりすぎなくともよいでしょう。

3-1.更新手数料

ちなみに更新時には、更新作業を行う不動産管理会社に支払う手数料が発生します。不動産会社のスタンスによって異なるのですが、更新料の半分(*プラス消費税)が更新手数料、半分がオーナー取り分とするところもあれば、更新料とは別途、事務手数料を入居者から徴収するところもあります。

オーナーにとっては更新料全額もらえる方がうれしいのは当然だと思いますが、別途事務手数料を徴収する場合、入居者の金銭的な負担が増えることになります。

3-2.再契約料の場合

定期借家契約の場合、更新ではなく「再契約料」となります。定期借家契約は普通賃貸借契約と違い、期間満了と同時に契約は切れます。契約満了ごとに新しい契約を結び直すことになり、「原契約」がどんどん最新のものとなります。再度新しい契約を交わし直すので、更新に比べて再契約料の妥当性は高くなります。入居者もタダで契約ができるとは考えないからです。

まとめ

マンションを貸した際に得られる収入は、上記の通りです。しかし前述した通り、礼金・更新料共にいまは絶対的なものではありませんし、賃料もただ部屋を提供するだけで簡単に得られるものではありません。色々と手間暇はかかるのです。

だからといって、不動産活用の観点からすると、使用していない不動産を利用しない手はありません。手間暇かかるとはいえ、同じくらいの収入を得るためにかける手間に比べたらたいしたものではありません。

また、「衣・食・住」の中でも基本的な「住」を提供することは、公共性の高い素晴らしい事業です。不動産会社に管理を依頼することで、かかる手間を大幅に減らすことも可能です。ぜひチャレンジして頂きたいと思います。

マンションを貸すには?

マンションを貸すには、まず不動産会社に相談することから始めます。マンションを貸したいと思うオーナーさんに対し、不動産会社は以下のような業務を行ってくれます。以下に見ていきましょう。

 

賃料査定

マンションの立地や部屋の状態を加味し、現在募集中の物件や、過去に成約に至った物件の事例を踏まえて、貸せそうな賃料を提示してくれます。

募集条件のアドバイス

賃料査定と絡めて、募集条件のアドバイスをしてくれます。募集条件とは主に以下のようなことを指します。

  1. 契約期間
  2. 敷金・礼金
  3. 契約形態
  4. その他諸条件

2-1.契約期間・・・賃貸契約は2年が一般的ですが、オーナーの希望や賃料との兼ね合いでそれ以上でも以下にでも設定することができます。

2-2.敷金・礼金・・・事業用(*店舗や事務所)でなければ、敷金・礼金共に最大2か月というのが一般的です。契約期間同様、賃料との兼ね合いで2か月、1ヵ月、もしくはゼロに調整したりします。

例えば賃料を相場より抑える代わりに礼金を2か月に設定したり、賃料を相場より高めにする代わりに敷金・礼金をゼロする、などです。。

2-3.契約形態・・・普通借家契約か定期借家契約か、です。

  1. 普通借家契約・・・一般的な賃貸借契約のことで、借主としての義務を果たし続ける限りは、契約は続きます。最初の契約書がいつまでも「原本」であり、契約期間満了の際は、更新を行うことになります。しかし「原本」が書き換わるわけではありません。賃料は相場通りに貸すことができますが、貸主・オーナー都合で、退去してもらうことは難しいと考えておきましょう。
  2. 定期借家契約・・・契約期間が満了と同時に、一旦契約は切れます。引き続き契約を継続する場合は、再度契約を交わします(再契約)。契約満了と同時に(*解約したい旨の通知は必要)退去を申し出ることは可能です。普通借家契約の「原本」が、一番最初に交わした契約書であることに対し、定期借家契約の「原本」は再契約ごとに最新のものに切り替わります。契約満了と同時に退去しなければならないこともあるので、入居者のリスクは高くなります。その分、賃料は普通借家よりも安くなります。

将来的に使う可能性が高いか低いかによって、どちらの契約形態で結ぶかが異なります。

2-4.その他諸条件・・・ペット飼育、楽器演奏、事務所利用等の可否。その他、部屋についている設備(*エアコンや給湯器など)の修繕は、オーナー負担が一般的ですが、「リビングのエアコンはオーナーの修復義務を免除」など、細かい取り決めも可能です。

募集図面の作成

募集図面を作成します。図面を見ることでその物件を借りる際に必要な費用や、2.で決めた契約条件を把握できるように作成しなければなりません。

募集活動

レインズやポータルサイト、自社サイトや店頭看板などを使って、物件情報を拡散させます。

案内

物件を見たお客さんや他の不動産会社からの問い合わせや、内見希望があれば、現地に行き案内をします。

契約

案内の結果、契約となれば、契約書を作成し契約を行います。募集時の条件と契約時の条件が違いがあっては、「話が違う!」となってしまうので、細心の注意が必要です。また、退去時や入居中の際の借主負担の可能性とケースを分かりやすく説明し、納得の上で契約を結んでもらいます。ただ、どれだけ詳細に分かりやすく説明したとしても、トラブルになることはどうしてもあります。

まとめ

以上のように、マンションを貸す際には上記の作業を不動産会社に依頼の上、進めなければなりません。どこの不動産会社に依頼したとしても行うことは同じです。しかし、作業の質に違いはでます。特に1,2,6は重要な作業であり、賃貸借契約のキモです。

極論をいうと5.の案内は入社したばかりの新人でもできます。しかし、1,2,6は経験と法律的な理解も必要ですし、分かりやすくかみ砕いてオーナーと借主に説明できる説明する力も重要です。

依頼する不動産会社はどこでも同じというありませんので、注意しておきましょう。

マンションを貸す際にかかる費用

マンションを貸す際には、最低限として以下の費用が必要となります。

 

リフォーム費用

室内がどのような状態かにもよりますが、貸すためには最低限のリフォームが必要です。モデルルームのようにピカピカにする必要はもちろんありません。ただ、清潔感が感じられる程度の修繕は必要です。

  1. 床・壁・畳の傷
  2. 水回り(キッチン・浴室等)

大きく分けると上記2つが主なリフォームポイントです。

1.床・壁・畳の傷・・・目立たない傷であればそのままでも問題ありませんが、大きなへこみや穴、汚れが目立つ場合にはクロスの張り替えやフローリングや畳の張り替えが必要となってきます。

2.水回り(キッチン・浴室等)・・・クリーニングできれいになればよいのですが、汚れが思うように落ちず、清潔感が感じられなければ、取り換える必要があります。水回りの状態はとても重要です。築年数が古くとも、水回りに清潔感があれば、借りてもらえます。

しかし、取り換えるとなると機材自体が高額なため、工事費含めるとすぐに何十万単位でかかってきてしまいます。

仲介手数料

お客さん探しを不動産会社に依頼することになりますが、その結果、無事に入居者が決まった際には、不動産会社に報酬として仲介手数料をお支払いします。

まとめ

「マンションを貸して家賃収入を手にしよう!」

簡単なようで、以外に初期費用はかかってしまうのです。リフォームも何もしないで、そのままの状態で貸すという選択肢ももちろんあります。賃料を相場よりも大幅に低く抑えれば、それでも入居者は見つかるかもしれません。

しかし、人に部屋を貸す対価として賃料収入を得る賃貸オーナーとしては、不快感を感じさせない程度のお部屋に整備しておくことは、借りてくださる人への最低限のマナーだと考えておきましょう。

マンションを貸す際の注意点

自宅マンションを貸すときの注意点です。

 

貸せる状態にする

部屋として使える状態であることは大前提です。エアコンや給湯器など、設備不良があれば直さなければなりませんし、壁紙や障子、フローリングの傷が目立つようであれば修繕します。浴室、キッチン、洗面所などの水回りに大きな痛みがなかったとしても、ハウスクリーニングを行って清潔にみえるようにしておかなくてはいけません。

新築モデルルームのようにピカピカに仕上げる必要はありませんが、清潔感は感じられるような室内に仕上げておく必要はあります。そのための費用はどうしてもかかってしまいます。

空室にする

売買であれば、売主さんが住んでいる状態で、買主さんに室内を見てもらうことができます。遠慮しがちな買主さんもいますが、住んでいる状態を見ることで、入居後の室内イメージを明確にすることができるので、むしろ居住中の方が好まれる場合もあります。

しかし、賃貸の場合はそうはいきません。入居中の賃貸物件を内見することは(*例外はあるかもしれませんが)ありません。必ず空室の状態で内見してもらう必要があります。

ですから

「入居者が決まり、賃料が入ってくることが決まってから引っ越す」

という都合のいいことは出来ないということです。

空室・滞納リスクがある

入居者が決まれば、毎月「賃料」という名の定期収入が入ってきます。しかし入居者がいなければ当然のことながら収入はゼロです。常に入居者がいる前提でいてはいけません。退去する時期によっては、賃貸の繁忙期を逃してしまっていて、なかなか入居者が決まらないということもあり得ます。

また、入居者が必ず賃料を払ってくれるという保証はありません。どんな入居者にも賃料を滞納する可能性はあります。誰でもいいから入居してもらえればいいというわけではなく、どのような入ってもらうのかもとても重要です。

ランニングコストがある

例え入居者がいたとしても、マンション管理会社に払う管理費・修繕積立金はオーナー負担です。これらマンション所有者にかかる費用を、入居者に負担してもらうことはできません。また、固定資産税もオーナーが払うべき費用です。

オーナー都合で賃借人に退去してもらえない

「とりあえず人に貸しておいて、使う時に時になったら退去してもらおう」

と、入居者の生活があることを無視して、都合よく考えているオーナーさんがたまにいますが、それは大きな間違いです。

「戻ることにしたので退去して欲しい」

とオーナーの権威を振りかざしたとしても、強制力はありません。オーナー都合での退去依頼は

「命令」

ではなく入居者に対する

「お願い」

になります。いかにして穏便に退去してもらうかに、オーナーは心を砕かなくてはなりません。

「お願い」の結果、出て行かない(いけない)となることもしばしばあります。当然でしょう。家賃を払うなど、入居者としての義務を果たしているにも関わらず、いきなり出ていって欲しいと言われ、

「はい、分かりました」

と言うお人よしはいません。

退去するとなれば次の住まいを探さなければなりません。その際には契約金や引っ越し代など、多額の費用を要します。仮にオーナー都合で退去して欲しいならば、そのような費用をオーナーで負担することで初めて交渉のテーブルに着くことが出来るでしょう。

例えそのような交渉をしたとしても、入居者にも生活があります。断られることもあるでしょう。そうなってくると、立ち退き料を払って退去してもらう以外にありませんが、立ち退き料を払えば必ず退去してもらえるということでもありません。

家賃の滞納を繰り返すなど、不良入居者であれば話は異なりますが、入居者としての義務を果たしている賃借人の居住権を侵害することはできないのです。

まとめ

いかがだったでしょうか?例え小さいマンションで、はじめから賃貸経営を志したわけではなかったとしても、人に貸したということは、不動産賃貸業という小さなビジネスを行っている経営者です。賃料というのはサービスの対価で得られる報酬です。ここでいうサービスとは、

「生活の基盤である住まいを提供すること」

です。甘い認識で不動産賃貸業を始めてしまっては、誰も幸せになりません。賃貸業を始めるのならば、最低限上記5点についての認識は深めたうえで行うようにしてください。

マンションの低層か?高層か?を選ぶ際、心がけること

マンションの所在階を決めるにあたって、以下のポイントはぜひともチェックしてください。

 

エレベーターが止まった際の避難経路を確認すること

有事のことばかり考えて、そのお部屋での生活を楽しめなければ本末転倒ですが、必ず確認するようにしましょう。

1階だからといって最初からはじかない

1階は最初からNG、として検討の余地にも入れない方がいますが、これは非常にもったいないことです。1階を嫌がる人の理由は、

  • 防犯・セキュリティ
  • 生活音
  • 陽当たり・解放感の無さ

が主ですが、実際に現地を確認してみたら、考えていたより全然許容できる範囲だった!なんてことも良くあります。1階は相対的に物件価格も安めですから、探す範囲も広がります。先入観だけで決めつけない方がいいです。

晴れの日、雨の日に見る

晴れの日というのは、物件や室内を見るにあたってベストコンディションです。物件のポテンシャルが100%以上になることもあります。反対に雨の日は、物件の「素」が一番出る日です。所在階にも同様、晴れの日と雨の日、両方見ることによって、気づかなかった面が見えるかもしれません。これは所在階うんぬんではなく、物件選び全般に言えることです。

まとめ

極端な話、低層でも中層でも高層でも、どこを買えば得とか損とかそういうものではないです。そのマンションに住みたいと思ったから住むのであって、得したいからそのマンションに住みたいと思った訳ではないでしょ?そこのところをぜひとも心がけて欲しいです。

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マンションの低層か?高層か?を選ぶ際の判断材料

都合よく同じマンションで複数の空きがあった場合や、新築マンションを選ぶときに参考にして頂きたいことが1点あります。それは

「1階を基準にして金額を上乗せするだけの価値があるのかどうか?」

を冷静に判断することです。例えば検討対象が2階と3階の部屋だとして、その差額100万円とします。1階しか違いはないので、目線が多少変わっただけで眺望や解放感に変わりはほとんどないはずです。ほとんど変わらないのであれば、安い2階で良いのではないでしょうか?

次に2階と10階が検討対象だとします。2階と10階では解放感や陽当たりにおいて、少なからず差を感じる要素が多くなります。例えば2階と10階の差額が400万だとすると、その「差」に400万を払うこととイコールです。この差額が惜しいか、惜しくないのか。この辺りが重要なポイントではないかと思います。

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マンション高層階のデメリット

マンション高層階のデメリットには以下のようなものが考えられます。

  1. 災害時エレベーターが止まった時
  2. 暑い
  3. 低層階に比べ割高

1.災害時エレベーターが止まった時

震災の際、エレベーターが止まり、入居者が多大な不便を強いられました。せいぜい7,8階までであれば、何度か階段で下へ降りることも考えられますが、10階以上となるとそう何度も・・・というわけにはいきません。

2.暑い

解放感があり、陽当たりが良いということは、その分暑いということを意味します。熱気も上へ上へと溜まっていくので、冷房効率も良くありません。

3.低層階に比べ割高

一般的には、同条件であれば階が上へ行くほど割高になります。

メリット・デメリットは表裏一体です。

マンション高層階のメリット

という記事も併せてご覧ください。

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マンション高層階のメリット

マンション高層階のメリットには以下のようなものが考えられます。

  1. 陽当たり・解放感・眺望
  2. 売却時に有利
  3. 通行音が気にならない

1.陽当たり

全てのマンションが・・・という訳ではないですが、一般的には階が上になるほど、周りを遮る建物がなくなり、解放感が生まれ、陽当たりが良くなります。また、立地によっては眺望も良くなります。

2.売却時に有利

低層階だから売れない・売りずらいという訳ではもちろんありません。しかし、販売時に階が上の方が、誰に対しても分かりやすい物件のアピールポイントになります。

「10階建ての8階部分 陽当たり良好!」

といった売り文句を誰しも目にしたことがあるはずです。

3.通行音が気にならない

低層階よりも人や車の通行音が気になりにくいのは確かにあります。しかし、高速道路や線路の場合、音は上に広がります。却って低層階よりも音が気になるということもあり得ますので、注意が必要です。

メリット・デメリットは表裏一体です。

マンション高層階のデメリット

という記事も併せてご覧ください。

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マンション低層階のデメリット

マンション低層階のデメリットには以下のようなことが考えられます。

  1. セキュリティ
  2. 陽当たり・眺望・解放感
  3. 通風・風向
  4. 通行音が気になる

1.セキュリティ

イメージとして、やはり1階だと防犯面を気にする人が、特に女性に多いです。

2.陽当たり・眺望・解放感

傾斜地に建つマンションで、1階が隣家の2階屋根に相当するのであれば話は変わってきますが、1階、2階で抜群の陽当たり、眺望、解放感を感じるマンションはほとんどありません。

3.通風・風向

周りを建物に囲まれていると、程度にもよりますが、やはり空気の流れは滞ります。

4.通行音が気になる

生活道路に面していると、車の通行音や話し声などが聞こえます。

メリットとデメリットは表裏一体です。

マンション低層階のメリット

という記事と併せてご覧になってください。

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マンション低層階のメリット

マンション低層階を購入するメリットとして、以下の5点が考えられます。

  1. 上層階に比べて涼しい
  2. 上層階に比べて安い
  3. 災害時避難が容易、すぐに外に出れる
  4. (下に住戸がなければ)下の住民を気にしなくてもよい
  5. 専用庭

1.上層階に比べて涼しい

一戸建てでも、2階は暑く1階はひんやりとしています。高層階になればなるほど、太陽が近くなるので致し方ありません。「解放感がある」とは言い方を変えると、日差しを遮るものがない、ということです。

2.上層階に比べて安い

部屋の条件が同じであれば、階が上にいくほど金額は高くなります。しかし、前提としてエレベーターが設置されていることが条件です。エレベーターが設置されていないマンションでは、逆転現象が起きます。つまり、低層階ほど高くなります。

3.災害時避難が容易、すぐに外に出れる

震災時、タワーマンションのエレベーターが動かなくなり、高層階の人たちが避難やその後の生活に不便を来しました。1階、2階、3階程度の低層階であれば、万が一の場合でも避難が容易です。

4.(下に住戸がなければ)下の住民を気にしなくてもよい

1階や下の住戸が駐車場スペースやエントランスの場合、下への騒音を気にせずに生活できます。特に小さなお子様(特に男の子)がいる家族なら受けるメリットは大きいです。一度、下からクレームが来てしまうと、生活全般、あらゆる局面で下の住戸に気を使わなくてはいけなくなり、大きなストレスを感じてしまいます。

5.専用庭

マンションによっては、専用庭が付いていることがあります。特に室内にこもっての育児は気が滅入ってしまいますが、気軽に外に出られるスペースがあるというのは、心に大きな余裕が生まれます。近隣への配慮は当然必要になりますが、時には外で食事をすることもできます。

メリットとデメリットは表裏一体です。

マンション低層階のデメリット

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ローン返済中のマンションの買い替え

ローン残高が残っている段階でマンションを売るには、まず、最初に以下のことを確認してください。

  1. 残債・・・・・・・・・・3,500万
  2. 査定を受ける・・・3,000万

上記のような場合、売却してもローンを完済することはできません。足らない500万を別途用意するか、残債以上で売るしかありません。しかし、売却と同時に新しい物件を購入する、買い替えであれば売ることが可能となります。

買い替えとは?

  • 購入物件・・・2,000万
  • 融資額・・・2,000万
  • 売却損・・・500万

売却するために本来別途用意しなければならない売却損500万を追加して、総額2,500万の新しいローンを組むのです。つまり購入する物件の価格以上の融資を受けるということを意味します。

買い替えの注意点

売却と購入、二つの取引を同時に行い、かつ同時に完了させる必要があるため、スケジュール管理と厳密な資金計画がなにより重要となります。

 

ローン返済途中のマンションを売る方法(その3)

  1. 残債・・・・・・・3,500万
  2. 査定金額・・・3,000万

このような状況の場合、500万の差があるので、足らない分をどこかで用意してこない限り、売却することはできません。ただ、準備できない場合でも、査定金額はさておき、残債を返せるだけの額(*3,500万以上)で売りに出し、販売活動を開始することは可能です。

査定価格はあくまでも予想なので、いくら厳密な査定金額を提示したとしても、絶対はありません。あまりにも相場からかけ離れていたならば、売却することは難しいかもしれません。しかし、査定価格より2割、3割高い程度なら、その時の状況によってどう転がってもおかしくありません。3,500万以上で市場に出して、売れれば結果オーライなのです。

その他に、足らない500万を、新しく購入する物件のローンに上乗せすることで、売却が可能となります。

  • 新規購入物件・・・2,000万
  • 融資額・・・2,000万

とした場合、売却することで生じたマイナス分(赤字分)500万を、2,000万の融資に上乗せし、2,500万のローンを組み直すのです。つまり、購入する物件は2,000万ですが、融資は物件価格以上となるのです。これを「買い替え」といいます。

 

ローン返済途中のマンションを売る方法(その2)

ローン残高が残っている段階でマンションを売るために、下記の2点を確認したかと思います。

  1. 残債(*ローン残高のこと)
  2. 査定金額

2.の査定金額が仮に3,500万だったとしましょう。1.の残債が3,000万ならば(*査定の金額が「正確」という前提ならば)売却が可能です。売却にかかる諸経費を払ったとしても、現金が手元に残ります。

反対に1.の残債が3,500万で、査定金額が3,000万ならば、売却してもローンを完済することはできません。足らない500万を別途どこかで用意してこない限り、売却することはできません。

ただ、査定金額というのはあくまでも予想であり可能性が高いか低いかだけの問題です。2.の査定金額が3,000万だったとしても、3,000万でなければ売れない、という訳ではないし、3,000万なら絶対に売れる、と確定したものではありません。

2.の査定金額が3,000万だったとしても、3,500万以上で市場に出して、売れれば結果オーライなのです。

ローン返済途中のマンションを売る方法(その1)

ローンの残高が残っているマンションを売るには、まず、最初に以下のことを確認してください。

  1. 残債(*ローン残高のこと)がいくらか?
  2. 不動産会社の査定を受け、売れる金額を聞く

1.は定期的に金融機関から返済予定表が送られてきていると思うので、そちらで確認が出来ます。2.は不動産会社にいくらで売れるのか、査定を受けることで知ることができます。

勘違いしてはいけないのですが、不動産会社の査定金額というものは、その金額で絶対に売れる金額、というわけではないということです。過去の成約事例や、現在の取引事例を基にしたあくまでも「予想」に過ぎません。

「当社であれば、他社よりも高い金額で売れます」

と、売却依頼欲しさに、甘い査定をする不動産会社には要注意です。8割9割の高い確率で売れるであろう金額を

「査定金額」

といい、その金額を聞くことが査定の大きな意味があるのです。

マンションを売る際に受ける査定とその注意点

マンションを売却しようと思ったら、まずは不動産会社にいくらで売れるのか査定してもらってください。

査定を受ける際の注意点ですが、不動産会社が提示する査定金額というものは、その金額で絶対に売れるというわけではないということです。過去の成約事例や、現在の取引事例を基にしたあくまでも「予想」に過ぎません。

高い査定価格を囁かれて喜ばない売主さんはいません。しかし、

「当社であれば、他社よりも高い金額で売れます」

と、売却依頼欲しさに、耳触りの良い甘い査定をする不動産会社には要注意です。希望的観測にもとづいたものではなく、

7割8割の高い確率で成約に至るリアルな価格を知ること

それが本来でいう「査定」という行為です。高く売りたいと願う売主と、リアルな査定価格にはギャップがあるのが通常です。そのギャップを理解することも、査定の大きな意味です。

マンションを売るときに効果的なリフォームは?

中途半端なリフォームは、費用対効果を考えるとあまり良いとはいえません。仮に費用をかけるのであれば、(*リフォームを呼んでいいかは微妙ですが)浴室、キッチン、洗面所などの水回りのハウスクリーニングだけでも十分です。低額ですが、費用対効果は高いです。水回りが清潔であれば、見栄えはぐっと違ってきます。

売るためにモデルルームのようにする必要はありません。生活感は出しながらも、清潔感があり、リビングなど目に付きやすい部分が整頓されているだけでも効果はあります。

マンションを売るときにリフォームは必要か?

どの程度かにもよりますが、多少のリフォームであれば、費用対効果を考えてみてもあまり効果的とはいえません。リフォームの結果、多少売りやすくはなるでしょうが、効果は限定的で、かけた費用だけ高く売れる訳ではないからです。その分、価格交渉に応じるなどしたほうが良いでしょう。

買い手は売主が使っていた状態そのままで住み始めることはあまりありません。多少のリフォーム(*クロスの張替、カーペット、フローリングの張替、ちょっとした箇所の補修など)は予算に見込んでいる人が多いのです。もし、リフォームすることによって高く売りたいなら、部屋の価値自体を大きく上げるリノベーション、

「他ではなくわざわざその部屋を選ぶような」

費用をかけたものでなければ意味がありません。中途半端なリフォームはお金の無駄です。

 

 

マンションを売るときにかかる税金について(まとめ)

前提:税金は利益に課税される

マンションを売るときにかかる税金は利益に対してです。つまり、3,000万で購入したマンションが2,500万で売った場合、500万の損が出ていることになります。従って、税金はかかりません。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

3,000万で購入したマンションが3,500万で売れた場合、利益は500万です。この500万に課税されますが、所有期間に応じて税率が違います。税率は毎年変動するので、早合点せず、かならず国税庁のウェブサイトか最寄りの税務署で確認しましょう。

自宅として使用していた場合

3,000万で購入したマンションが3,500万で売れた場合、500万の利益です。しかし、そのマンションを自宅として使用していた場合は、「居住用不動産の3,000万控除」が適用されます。利益が出たとしても、自宅として使用していたものであれば、利益3,000万までは無税にしましょう、という特例です。

つまり、3,000万で購入した自宅として使用していたマンションが、6,000万以上で売却できない限り課税されることはないということです。

必要書類

  1. 購入時の金額が分かるもの(*売買契約書、領収書)
  2. 購入時に支払った諸経費の領収書(*仲介手数料、登記費用、印紙代等)
  3. 売却時の金額が分かるもの(*売買契約書、発行済み領収書の写し)
  4. 売却時に支払った諸経費の領収書(*上記2と同じ)

売却時の契約書はさておき、購入時の金額が分からなくなっている場合があるので、要注意です。

マンションを売るときにかかる税金について(必要書類)

マンションを売却すると、所得税の申告が必要です。その際、

などを判断するために、証明できるものを提出しなければなりません。必要な主な書類は以下の通りです。

  1. 購入時の金額が記載されているもの(*領収書、契約書など)
  2. 購入時に支払った経費の領収書(*仲介手数料、登記費用、印紙の領収書など)
  3. 売却時の金額が記されているもの(*領収書の控え、契約書など)
  4. 売却時に支払った経費の領収書(*上記2.と同様)

などがあります。純粋な利益にのみ課税されるので、売買時に支払った諸経費は利益に含まれず、控除されるのです。

マンションを売るときにかかる税金について(居住用不動産の3,000万控除)

3,000万で購入したマンションを、3,500万で売却した場合、500万の利益が出たことになります。税金は利益・儲けにたいして課税されるので、利益の500万にたいして、所有期間に応じた税率が課税されます。

しかし、売却したマンションをマイホームとして利用していた場合は、「居住用不動産の3,000万控除」という特例が適用されます。自宅として使っていた不動産を売却した場合は、売却益が出ても3,000万までは無税にしましょう、ということです。

つまり、3,000万で購入したマンションを6,000万で売却しても、自宅として使用していれば無税となります。6,500万で売却した場合は、500万にたいして課税されます。その際も、所有期間に応じて課税税率が変わってきます。

マンションを売るときにかかる税金について(長期譲渡所得と短期譲渡所得)

3,000万で購入したマンションが、3,500万で売れれば500万の利益が出たことになります。その場合、利益が出た500万に対して税金がかかります。その際、所有期間が5年以上と未満によって税率が違ってきます。5年未満を短期譲渡所得、5年以上を長期譲渡所得と言います。長く所有している方、つまり長期譲渡所得の方が、税率は低くなります。

税率は年ごとに変動することがありますので、国税庁のHPを確認するようにしてください。

マンションを売るときにかかる税金について

税金は基本的に、利益、儲けにたいしてしかかかりません。3,000万で購入したマンションが、2,500万でしか売れなかった場合、500万の損が出ていることになります。つまり損をしていることになるので、売った時の税金はゼロとなります。

利益があり課税される人にとっては、

「税金がかかるなんて・・・」

と落胆するかもしれませんが、今のご時世、買った時より高く売れるマンションを手にしている人の方が圧倒的少数です。

マンションを売るときにかかる費用(まとめ)

マンションを売るときにかかる費用としては以下の4つがあります。

仲介手数料は成約金額の3%+6万円の消費税。

印紙代は契約書記載の金額によって変わってきます。年度によって減税措置が施されていたりいなかったりするので、事前に国税庁のHPでチェックが必要です。

登記費用は住所変更登記のことで、権利証の住所と、現住所(*住民票記載の住所)が違う場合には、この登記費用がかかります。一般的には1~3万円程度です。

抵当権抹消費用も、登記費用の一つです。金融機関から融資を借りた状態で売却するには、買い手に所有権移転するときには抵当権を抹消しなければなりません。住所変更登記と同様、3万円程度ですが、抵当権が2つ3つ付いていると、かかる費用も増えます。

売買金額はもちろん重要ですが、こうした費用を払った後の手取り金額がいくらになるのかもチェックしておきましょう。

マンションを売るときにかかる費用(抵当権抹消費用)

マンションを売るときにかかる費用の一つして、抵当権抹消費用があります。

住所変更登記と同様、登記費用の一つです。金融機関から融資を受けると、その不動産には抵当権という権利がつきます。簡単に説明すると、債権者が強制的に不動産を売却できる権利です。金融機関は、抵当権をつけてもらう替わりに、お金を貸すのです。つまり、返済が滞ると、金融機関は抵当権を実行して強制的に売却(*競売)し、貸したお金を回収するのです。

当然、そのような権利がついた状態で、買い手に所有権移転することは出来ませんから、所有権移転登記をする前に、抵当権を抹消するのです。その時にかかる費用が、抵当権抹消費用です。

住所変更登記とおなじく、費用は3万円程度ですが、抵当権が2つ3つ付いている(*借入先が複数あること)と、かかる費用も増えます。

マンションを売るときにかかる費用(仲介手数料)

マンションを売るときにかかる費用の一つして、仲介手数料があります。一般的には

「成約報酬☓3%+6万円の消費税」

で、売却にかかる費用の中では恐らく最も高額なものとなるでしょう。成功報酬なので、売買契約書を交わすまでは費用は一切かかりません。

<例>3,000万円で成約した場合

(3,000万☓0.03)+6万円=96万円(税別)、税込み:1,036,800円

 

マンションを売るときにかかる費用(印紙代)

マンションを売るときにかかる費用の一つとして印紙代があります。

売買契約書に貼付し、売主・買主で割印を押します。印紙の額は、契約書記載の金額によって上下します。印紙は郵便局で購入することができます。

基本税額は以下の表のとおりですが、減税措置が年度によって適用されているので、実際は記載の額よりも安くなります。

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

(引用元:国税庁HPより)

現在、適用されている税額については国税庁のHPを確認してください。

マンションを売るときにかかる費用(登記費用)

マンションを売るときにかかる費用の一つして登記費用があります。

登記費用は、かかる人とかからない人がいます。住民票(*印鑑証明書含む)記載の住所と、権利証に記載の住所が、引っ越しなどで違ってしまっている場合、現在の住民票上の住所に、権利証の住所を書き換えなくてはいけません。

なぜ書き換えなければいけないのかというと、同姓同名の別人という可能性が出てくるからです。権利証記載の住所と、現住所が繋がるもの(*証明できる)が必要です。引っ越しが一回しか行われていなければ、住民票で問題無いですが、2回以上行われていた場合、住民票にはひとつ前の住所しか出てこないため、権利証記載の住所と繋がりません。その時必要な書類は「戸籍の附票」です。こうした登記作業のことを、住所変更登記といいます。費用は通常1~3万円です。

裏技的に、住所移転前の住民票と印鑑証明書をあらかじめ取っておけば、書類上は住所移転したことになっていないので、費用はかかりません。しかし、印鑑証明書には有効期間3ヶ月がありますので、要注意です。

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト?その2

同一マンション内で、競合物件の少ない時に売りに出すと、販売の自由が広がると書きました。

逆に競合物件があるからこそ、一気に売り抜くという方法もあります。前回の記事と同じように、同一マンション内で以下の3物件が売りに出ていたとします(*広さ・間取りは同一と仮定)

・3階の部屋が3,480万

・4階の部屋が3,580万

・5階の部屋が3,680万

今回売却したい物件は6階だとします。

「6階だから5階より100万アップの3,780万」

と金額設定することも可能です。しかし、より早く売り抜きたいと考えたら、3階と同じ金額で売りに出すことで、競合物件より早く成約に至らせることも戦略の一つです。

「マンションは階数が上のほうが高い」

という前提があることを踏まえたら、3,480万で出した6階の物件が、他のお部屋より早く決まる可能性は圧倒的に高くなります。

他より安く出すことに抵抗を感じる人もいるでしょう。しかし、競合物件と書きましたが、言い方を変えると

「まだ売れてない物件」

とも言えます。現在出している金額で売れる保証はどこにもありません。売れずにジリジリと金額を下げていく可能性だってあるわけです。つまりマンション自体の相場が下がっていくのです。そうなってしまう前に、競合物件の中でも頭一つ抜け出すことで、買い手にお得感を与え、他がモタモタしている間にサッサと成約させてしまうのも、一つの戦略です。

 

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト?

マンションを売る際に気をつけなければならないのは、売り出すタイミングです。

例えば100世帯のマンションがあり、同じ時期に3件の売り物件があったとします。階数や広さ、向きによって全く同じお部屋はないですが、先行して出ている3物件の金額に引きずられる形で金額設定をせざるをえません。

話をわかりやすくするために、状況を簡略化しますね。間取り・広さが全て同じマンションだとして、

・3階の部屋が3,480万

・4階の部屋が3,580万

・5階の部屋が3,680万

で売りに出しているとします。今回売ろうとする物件が2階だとすると、いくら売主が3,780万で売りたかったとしても、現実的に売れる可能性は限りなく低くなります。一般的には階数が上のお部屋のほうが金額が高くなります。5階の部屋より高いのに、わざわざ2階を購入する人はいません(*もちろん例外はあります)。

となると、2階を売りに出す際には、

「3階より安く出す必要がある」

と判断せざるをえません。

仮に競合物件がなかったとしたらどうでしょう?過去の成約事例は残りますが、今現在、他に売り出している物件、競合物件がなければ、過去の相場から、2階の3,780万という価格設定が高かったとしても、成約に至る可能性は上がります。そのタイミングで欲しいと思ったお客さんが、そのマンションを買おうと思ったら、3,780万の物件を買うしかないからです。

もちろん、過去の成約事例を把握した上で、金額交渉や他の階数の物件が出るまで待つという判断をするお客さんもいるかもしれません。しかし、同一マンションの競合物件が存在しない分、販売の自由度は高まるのは間違いありません。

マンションを売り出すタイミングは、競合物件が少ない時を見計らって出すことをオススメします。

マンションには土地の持ち分も付いてきます

一戸建てを購入すれば、建物と土地が手に入ります。至極当たり前のことですが、27歳の時に初めて不動産業界に入った私は、

「え!?家買ったら土地も付くの?超お得じゃん!」

なんて程度の認識(つまり何も知らない)しか、持ち合わせていませんでした。以外にそんな人多いのではないですか?その後、マンションにも土地が付いてくると知った時の驚きと言ったら、それはもう軽いカルチャーショックでした。正確に言うと土地の持ち分がついてくるということなので、「ここは私の土地なのよ!」と主張できるわけではありません。

 

これはマンションの販売図面ですが、

 

共有持ち分

共有持分:7,320/346,686

 

と記載があるかと思いますが、ここの箇所がこの部屋が持ってる土地の持分を表しています。つまりこの物件を購入すると部屋と同時に、これだけ土地の持分(*所有権)が手に入ります。持分はどのように決まるかと言うと、床面積の割合に応じて割り振られることが多いようです。

例えばこのマンションの別の部屋、58.34㎡位の大きさの部屋があったとします。その部屋の土地の持分はというと・・・

5,834/346,686

となります。

部屋の平米数に100をかけるイメージです。だから先ほどの写真にある物件の広さを逆算してみると・・・

7,320÷100=73.20㎡

ということです。

昔の古いマンション(昭和30年代、40年代築)は、現在の建築物とは違って、敷地内に大きな公園を作ったり、敷地いっぱいに建物を建てればもっとたくさんの部屋数を作れるのにそうしていなかったり、なんとも贅沢な土地の使い方をしています。その分、各世帯が持っている土地の持分も多くなります。実はこれには大きなメリットがあるのです。

建物が老朽化して建て直しになったとします。すると、新しく建てられた建物の部屋を、土地の持分に応じて取得することができます。当然、持ち分が大きいほど、条件の良い部屋を取得出来たり、中には2つ手に入れたりすることもできるようです。また、建て直しに反対した場合は、持分に応じた額で売りつけたりすることが出来るのです。

ちなみにタワーマンションなんかは、限られた敷地内で、上に上に伸ばしていってるので、各世帯が持つ土地の持分は、本当にわずかです。ただ、土地の持ち分が少ない分、資産価値の圧縮につながり相続税対策として効果を発揮します。

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