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土地の売却価格を決定づける2つの要素

土地のみならず、不動産は様々な要素によって売却価格、ひいては成約価格が決定されますが、中でも土地の価格が最も顕著に表れるのが以下の2つ。

  • 地形
  • 道路付け

です。

不動産会社としては知っていて当然のことですが、最近、行く先々の街の相場情報を調べているのですが、上記2点によってその差が顕著に表れているので、改めてその重要性を再確認しているところです。ちなみに最近調べた街の相場情報はこちら↓。

東急世田谷線「松陰神社前」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

地形について

どのような地形が一番評価が高いかというと、それはやはり「整形地」。もしくはそれに近い長方形のような地形です。敷地延長の土地や台形地と比較して、有効に土地を利用できるので、評価が高いのです。

*整形地

*長方形

*台形

*その他変形地

つまりどれだけ有効に土地を利用できるかが、大きなウェイトを占めるということです。地形は整形地でも、傾斜地が含まれていて、実際に利用できる面積が広さよりも少ない場合にはその分評価は下がります。

道路付け

  • 道路の幅
  • 道路の種類
  • どれだけ面しているか?

上記3点によって土地が評価されます。

道路の幅について

狭い道路より広い道路の方がよいです。ただ、片側2車線の幹線道路が一番評価が高いかと言えば、そういうわけではありません。幹線道路沿いは交通量が多く住宅用地に向かないため、必然的に土地の用途が制限されてしまうからです。

住宅地においては、狭い道路よりも広い道路の方が、評価が高くなることは間違いありません。

道路の種別について

一見すると全て同じ道路に見えても、厳密には道路には種類があり、それを「道路種別」といいます。いわゆる普通の道路、公道(法42条1項1号道路)に面する土地が最も評価が高い土地となり、反対に最も評価が低いのが、

「道路のように見えるけれども、実際には道路と認定されていない道路もどき【法42条外】」

に面している土地です。

↑一見すると道路ですが、これは道路ではなく「道路もどき」のただの通路です。

いくら整形地だったとしても、「公道」と認定されていない「道路もどき」に面しているだけでは、再建築ができない土地で、評価は大きく下がります。

公道(法42条1項1号道路)と道路もどき(法42条外)の間には、いくつも道路の種類があり、それによって若干、もしくは大きく土地の価格が上下します。

「周囲に昔からの家が建っているから、我が家も問題ないだろう」

と思っていても、実は前面道路が道路と認定されておらず、特例措置で建築された建物だったということもよくある話です。前面道路のことなど気にしたことはないかもしれませんが、気になるようであれば一度調べてみてもいいでしょう。市役所や区役所で誰でも調べることが可能です。

どれだけ面しているか?

間口、接道距離ともいいます。

敷地延長の土地=評価低い

ということをご存知の方は多いでしょうが、その論法が成り立っているのは、道路に面している距離が少ない、つまり間口が少ないからなのです。

まとめ

以上、土地の販売価格決定要素についてでした。

土地の値付けはこのような要素が含まれるので、結構複雑です。道路の種別、道路の幅、接道の距離、地形。これらが互いに絡み合って売出価格を決定していきます。

マンションと違って土地と戸建ては非常に独自性の高くなります。やはりそれなりに経験のある不動産会社に依頼をすることをお勧めいたします。

JR山手線・東急目黒線「目黒」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

最近、立て続けに目黒駅に行ってます。

麻婆豆腐会のメンバーでもある弁護士Tさんとその友人の司法書士さんと飲みに行ったのを皮切りに、賃貸の管理会社に鍵を借りに行ったり、

賃貸物件の案内でカギを預かる管理会社の都合に振り回された件

家族で釣り居酒屋に行ってみたり、

釣った魚をその場で食べられる居酒屋「釣船茶屋ざうお 目黒店」に行ってきました

酷暑の中、麻婆豆腐を食べに行ってみたり、と。

35℃越えの酷暑の時こそ目黒駅徒歩1分の本場四川料理「龍門(りゅうもん)」の四川麻婆豆腐を

昔からなじみがありながら、あまり真剣に調べたことがない、そんな目黒駅の相場を今回は調べてみようと思います。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入れておりません(*件数が少ないので)。

土地の売り情報

  • 件数:13件
  • 最高値(坪単価):386.2万
  • 最安値(坪単価):164.6万
  • 平均坪単価:286万

13件の売り情報があります。

最高値物件は、

  • 地形が(比較的)良く
  • 前面道路が広く
  • 容積率が高い(3階建てが建築できる)

という坪単価が高くなる要素を兼ね備えた物件で、さらに東横線「中目黒」駅も利用可能。利便性もよいので、そりゃ高いよなあという印象。建築費を入れると軽く1億を超えるので、誰でも買える物件ではありません。

最安値の物件は、借地権の物件です。条件は最高値物件とほぼ同じ。むしろより整形地に近く、倍広い。そして坪単価は半分以下。

これだけ金額が違ってくると、所有権の物件をあえて購入する必要はあるのかな?と思ってしまいますね。借地権のデメリットとして、

  • 地主への更新料の支払いがある
  • 建築に制限がある(コンクリート造ダメとか)
  • 流通性が低い

がありますが、半分以下になる価格と、デメリットを天秤にかけてみて、メリットの方が大きければ、借地権を購入するのもありです。

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):424.1万
  • 最安値(坪単価):192.5万
  • 成約坪単価:306万

最高値物件は目黒の物件というより、

「目黒駅も利用できる白金台の物件」

です。

最安値物件は、変形の地形で10坪を切るほど狭い。使い道が限定されてしまうからか、安い価格で成約していますが、個人的な印象ではもう少し高く売れてもおかしくないかなと。

土地のまとめ

売り情報と成約情報から、坪単価300万前後であれば良い物件が購入できるはずです。ただ、広い土地の物件が多いため、金額は普通に1億2億を超えてきます。

個人が自宅を建築するような20~25坪前後の売り物は少ないため、このエリアで探すのは苦労するでしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております(*件数が多すぎるので)。

マンションの売り情報

  • 件数:291件
  • 最高値(坪単価):1,013万
  • 最安値(坪単価):131万
  • 平均坪単価:388万

全体の20%が億ションで、50%が5,000万以上の高額物件です。

有名なタワーマンションの新築が、最高値周辺に何件も出てきています。去年、完成したものですから、それが売れていないことが果たしてどうなのか。

外国人投資家が爆買いした時期がありましたが、最近は投げ売りが起こっているという業界情報もあります。全体の20%がオーナーチェンジ物件となることからも、投資家が売却しようと考えているのでしょう。

投資用として購入する人が多く存在するエリアですが、居住用としての物件も多くあります。50~80㎡の平成築の物件の坪単価は、300万台で動いています。

マンションの成約情報

  • 件数:194件
  • 最高値(坪単価):822万
  • 最安値(坪単価):144万
  • 平均坪単価:345万

全体の10%が億ションです。オーナーチェンジ物件も同様に全体の10%。売り情報と同じく、居住用として購入を考えるであろう現実的な50~80㎡のマンションの平均坪単価は350万前後となります。

築年数が新しいものは5,000万以上で、昭和築は5,000万以下というのがぼんやりとした目安です。3,000万台の物件もありますが、昭和40年代のものとなります。

言いかたを変えれば、昭和40年代のマンションでも、このエリアでは売買が頻繁に行われているということです。

マンションまとめ

売り件数、成約件数ともに数が多く、このエリアの主力商品はやはり土地・戸建てではなくて、マンションというのが一目瞭然の結果です。

そこそこのマンションを購入しようとしたら、坪単価300万以上は見ておいたほうがいいでしょう。200万台のものもありますが、物件の数としては少なく昭和築のものが多く含まれています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません(*件数が少ないので)。

戸建の売り情報

  • 件数:19件
  • 最高値:10億
  • 最安値:2,980万

土地に比べると売り情報はそれなりです。10億の物件は、まあ豪邸です。道路付けはそれほど良くなさそうで、築年数もそれなりに経っているのですが別格ですね。果たしてその価格が妥当なのかどうか?と聞かれると、ちょっともう分からないですね。

一方、最安値物件は面白い一戸建てです。目黒駅徒歩圏でこんな物件を20代で見つけたら、買ってしまうかもなあ。投資用としても居住用としてもいいなあと思います。まあ、例外的にこのような物件が出てくるんですね。

5,000万を超える物件がほとんどで、程よいものを購入しようとしたら、やはり1億は覚悟したほうがいいでしょう。数は少ないので、1億の予算があったとしても、よりどりみどりというわけにはいきません。

「1億の予算でしたらAとBの二つしかありませんが、どっちにします?」

みたいな感じになると思います。選択の自由はありませんね。

戸建の成約情報

  • 件数:14件
  • 最高値:16,000万
  • 最安値:3,950万

14件中1億越えは3件。あとは6,000~8,000万に物件がひしめき合っています。普通の会社員がギリギリ購入できる価格帯ですね。とはいえ、どの物件も土地面積は20坪前後がほとんどで、地形も道路付けもそれほどよくはありません。

ですが住むには十分です。坪単価がどうしたって高くなってしまうので、このエリアでこの位の価格で一戸建てを所有しようと思ったら、なんらかのマイナスポイントがなければ、手に入れることはできません。絶対数が少ないので、戸建が欲しければとりあえず手を挙げたほうがいいでしょう。

最安値物件は、戸建てのオーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジ物件は、

  • 住宅ローンが利用できない
  • 内見することができない
  • 投資用ローンを利用して購入しようと思ったら、頭金が3割程度必要

と、なかなか手は出にくいかもしれません。

しかし、小さいとはいえこのエリアでこの価格で一戸建てを所有できることを考えたら、大きなチャンスです。賃貸需要はありますし、小さいですが自宅としても使えるし、相対的にみたら安いので処分もしやすいです。

チャレンジしてみても損はないと思います。

戸建まとめ

土地よりは売り物が多いですが、億越えの豪邸もあり、一般の人が購入を検討できる物件は、どれも全体的にこじんまりとしています。ただ、こじんまりとしているとはいえ、価格は5,000万以上がほとんです。

土地から建てることを考えるよりは、戸建ての方が現実的ですが、選べるほどたくさん売り物があるわけではありません。

戸建が出て予算内であれば、余計なことを考えず、すぐ手を挙げる位の気持ちでいた方がいいでしょう。

目黒まとめ

戸建・土地よりマンションのエリアなのは一目瞭然です。圧倒的に販売数、成約数が多いです。このエリアでマンションを購入するチャンスは、誰にでもあります。

しかし反対に、売り物が少ないことから、土地・戸建てを購入できるチャンスは誰にでも訪れるわけではありません。ふんだんの予算がある人やどうしてもこのエリアで戸建に住みたい。もしくはたまたま目にしたのが戸建で、マンションよりも戸建にメリットを感じた!と思ったら、その少ないチャンスを手にしてみてください。

目黒駅からは以上です。

京浜急行線「鮫洲」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

鮫洲に行ってきました。

何をしに行ったかというと、都内にお住いの方だったらピンとくるかもしれませんね。

はい、そうです。免許の更新です。

残念ながら随分前から細かい違反を繰り返しているので、「優良」ではありません。ですから、数年に一度、ここにこなければなりません。

今回の更新、平成27年にうっかりして一時停止違反をしていたため、講習区分は「違反」となっています。。。物陰からニヤケながら出てきた、横柄な物言いの警官の顔が今でも思い出されます。思いだしたらまたムカついてきました。

 

24年前に初めて降り立った思い出の鮫洲

18歳、初めて免許を取った時、初めて降り立ちました。

駅を降りるとすぐに目につくこちらのお店、行政書士事務所ですかね。

当時通りかかった際、陽気なオジサンに声をかけられ、言われるがままここで手続きをした記憶があります。

「なんで免許センターではなくここで手続きをしないといけないんだろう」

とは少しの疑問を持たず、申請書を書いてもらいました。

その24年後も営業しているということは、結構もうかっているんですね。この日も、若者が声をかけられ、お店に入っていく姿を見かけました。

住んでいる人には大変申し訳ないですが、控え目に言ってもパッとしない商店街。24年前と変わらぬ景色に感じますが、ところどころ新しいお店も参入していました。お昼時には行列をなすお店も。

そんな思い出の鮫洲の相場を調べてみました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

土地の売り情報

  • 件数:2件
  • 最高値(坪単価):354.3万
  • 最安値(坪単価):340.1万
  • 平均坪単価:347.2万

2件の売り情報があります。

が、2棟現場の宅地分譲なので、実質的には同一物件です。広さもほぼ同じなのにも関わらず、坪単価が若干違うのは、角地かそうでないかの違いです。

15坪を切る小さい土地ですが、坪単価が300万オーバーなので、土地だけで4,000万中盤です。建物を1,200~1,500万とみると、諸経費入れると約6,000万のお買い物。結構いい値段しますね。

土地の成約情報

  • 件数:1件
  • 最高値(坪単価):271.0万
  • 最安値(坪単価):-
  • 成約坪単価:271.0万

1件しかないのでなんともコメントしづらいのですが。鮫洲駅というより、大井町物件としての事例です。

土地のまとめ

一般的にはあまりメジャーな駅ではないかもしれませんが、品川区で大井町にも近いエリアですから、やはりそれなりにするなあと思いました。

この距離感。正直、意外でした。不動産の仕事をしていると、さまざまなエリアに行くことになります。そんな印象を持たれているので、所かまわずやたら立地に詳しいと思われていますが、そんなことないですよ。

たまにしか行かないエリアについてはこの程度の知識しかありません。とはいえこうして査定もできますし、その過程でそのエリアについても知ることが出来るので、楽しいですね。

取引自体はほとんど表に出てきていません。このエリアで土地を購入し、自分で家を建てたいと思ったら、売り物も少ないため、かなりの争奪戦になるでしょう。日頃から情報収集をしておく必要がありますね。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

マンションの売り情報

  • 件数:38件
  • 最高値(坪単価):370.0万
  • 最安値(坪単価):158.7万
  • 平均坪単価:249万

最高値の物件はオーナーチェンジ物件なのに、この価格設定。オーナーチェンジ物件がなぜ安くなってしまうかは、以下の記事をご覧ください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

なぜ相場を大きく超える金額で売りに出ているのか?

物件資料を見てみましたが、特に高く値付けされる理由は見受けられません。このようなケースで考えられるのは、

売主の希望する価格でとりあえず情報だけ出した

というもの。

いくらで売りに出すかを決める最終決定権者は売主です。不動産会社は成約するであろう価格を査定し、それに基づき販売計画を提案しますが、その提案に売主が従う必要はありません。

「相場はあるかもしれないが、オレはこの金額で出したいんだ!」

「見てもらえれば高くても良さがわかる!」

と考える売主さんも多いですが、物件情報がクローズであった昔ならともかく、一般に広く公開され、多くの目に触れられる今の状況で、そのような「奇跡」が起きる可能性は高くはないでしょう。

「不動産を高く売る方法」なんてありません

オーナーチェンジ物件が多い

3,000万~5,000万がファミリータイプのマンションの価格帯です。金額の差は築年数です。坪単価は約250万。売り物は40件近くあるので、一見すると探しやすいように思えますが、そのうち15件がオーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジ物件ではない物件でも、広さが40㎡前後の賃貸にも転用できる物件が散見します。

半分以上がオーナーチェンジ物件というのは、ちょっと多いですね。1年後はどうなっているかは分かりませんが、少なくとも今現在は、このエリアにおいてはオーナーチェンジ物件がかなりだぶついている印象を受けます。

マンションの成約情報

  • 件数:31件
  • 最高値(坪単価):382.7万
  • 最安値(坪単価):192.3万
  • 平均坪単価:258万

売り物件はオーナーチェンジ物件が多かったですが、成約事例のほとんどはファミリー向けの物件です。成約坪単価と売り出し坪単価の差はあまりないので、物件により誤差は当然ありますが、250万前後がマンション相場でしょう。

4,000~5,000万がメインで、7,000~8,000万もありますが、数にすると1,2件です。

マンションまとめ

物件の多くは、京浜東北線「大井町」駅や、りんかい線「しながわシーサイド」駅なども利用可能です。それらは「鮫洲物件」とはいえず、どちらかというと「大井町物件」と言ってよいでしょう。事実、最寄り駅表示は大井町となっています。そのような「大井町物件」が平均坪単価を押し上げています。

上記の駅を利用できる物件は坪単価250~300万ですが、鮫洲利用がメインの物件は200万前半で落ち着いています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

戸建の売り情報

  • 件数:3件
  • 最高値:22,800万
  • 最安値:3,480万
  • 平均坪単価:未測定

松・竹・梅のような価格帯の物件が3件。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:4,260万
  • 最安値:3,900万
  • 平均坪単価:未測定

戸建まとめ

売り物件・成約物件共に、建物にどれだけ価格を乗せているか不明ですが、1坪300万で土地値を考えると、建物価格を上乗せすると、販売価格に収まりません。

1坪250万円で値付けするとしっくりきます。上記の土地の項で成約坪単価は約270万でしたが、250万前後というのが、当エリアの妥当なラインでしょう。

鮫洲まとめ

駅自体、メジャー感はありませんが、京浜急行線で品川までダイレクトアクセス。品川駅以外にも、大井町駅などターミナル駅も近くにあり、場所によっては複数路線、複数駅を利用することができ、想像よりも利便性の良い駅です。

オーナーチェンジ物件の占める割合がかなり大きいということは、投資用物件を検討する人が多いことの現れでしょう。品川・大井町より割安なため、投資物件をこの駅で購入するというのは、意外に合理的かもしれません。

鮫洲駅からは以上です。

長崎駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

先日、年に一度の社員旅行で長崎に行ってきました。すごくよかったです。特に司馬遼太郎の「竜馬がゆく」「坂の上の雲」が好きな人は、見どころが多く私同様、楽しめると思いますよ。

 

 

詳しい解説はこちらの記事をご覧ください。

長崎観光まとめ~軍艦島はじめ世界遺産を巡る旅~

書きたいことがたくさんあったので、結構なボリュームになってしまいました。不動産関連の記事より力入れて書いたかも(笑)

ホテルは稲佐山の中腹辺りでしたが、市内観光をするたびに長崎駅前まで来ていたので、わずかな時間でしたが、結構なじみのある場所となりました、長崎駅。

というわけでせっかくなので長崎駅付近の不動産相場を調べてみようと思いました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。今回は坪単価が低く、物件数も少ないので、小数点以下も含めて計算しております。

土地の情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

土地の売り情報

  • 件数:21件
  • 最高値(坪単価):35.2万
  • 最安値(坪単価):0.4万
  • 平均坪単価:9.8万

21件の売り情報があります。一番坪単価が高い土地は駅から43分です。駅からの最短距離の物件は6分で、逆に最長距離は113分です。この113分の物件が、坪数が大きいので、最高値物件となります。

土地の成約情報

成約情報ありませんでした。

実は成約情報というのは、成約した不動産会社が任意に登録するものです。登録は推奨されていますが、強制ではありません。

情報を共有するという認識がまだ浸透していないのかもしれません。そもそもそんな情報を必要としていないから、成約情報など登録していないのかもしれません。

土地のまとめ

売り物は21件とありますが、駅からかなり遠い土地がほとんどです。駅近の土地は、恐らくすぐ決まってしまい、市場に出すまでもないのでしょう。

レインズで見た限りですが、情報を出している不動産会社の数は多くありません。2,3の不動産会社が物件を取り仕切っているようです。

マンションの情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

マンションの売り情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):135.0万
  • 最安値(坪単価):45.2万
  • 平均坪単価:80万

最高値物件は駅徒歩5分の70㎡オーバーのファミリーマンション。最安値物件はワンルームのオーナーチェンジ物件。オーナーチェンジ物件が安い理由はこちらをお読みください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

そこまで駅から近くはないですが、1,000万台でそれなりのマンションが購入できそうです。

マンションの成約情報

  • 件数:7件
  • 最高値(坪単価):127.8万
  • 最安値(坪単価):40.6万
  • 平均坪単価:89万

駅近マンションは結構いい金額してます。部屋の広さが100㎡近くなると、価格も4,000万近くになります。

マンションのまとめ

売り出しの坪単価と成約坪単価が近いので、市場で取引されるマンションの坪単価は80万台が相場でしょう。駅近マンションんがお手ごろ感がありますね。

戸建の情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

戸建の売り情報

  • 件数:10件
  • 最高値:3,730万
  • 最安値:238万
  • 平均坪単価:未測定

1,000万以下はおろか500万以下の戸建も数件あります。当然駅から遠く、築年数は古いものが多いですが、外国人観光客相手の、民泊事業なんかできないでしょうかね。

タクシーの運転手さんも言ってましたが、観光収入がデカいそうです。世界遺産や歴史建造物がたくさんあり、実際に外国人観光客を見ない日、見ない時間はありませんでしたから、安い戸建を仕入れることができれば面白いと思いました。

戸建の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値:2,600万
  • 最安値:420万
  • 平均坪単価:未測定

戸建のまとめ

1,000万後半から2,000万中盤でそれなりの戸建が買えるでしょう。ただ、駅から近い物件はほとんどなく、2,000万台の戸建も、基本は車移動が必要なエリアにあります。

1,000万以下は、建物が古く駅からもかなり遠いという物件です。

長崎駅まとめ

長崎駅のまとめでした。

市内は建物も多く取引が活発に行われていると思っていましたが、市場の情報は予想以上に少ないです。

地元の不動産会社にヒアリングしたわけではないので、私の予想にしかすぎませんが、ネットを使って情報を広げる、といったことが積極的に行われていないのではないかと。

レインズに登録されていない

まずなによりレインズに販売図面が一切登録されていません。土地も戸建もマンションも、です。関東では図面の登録は強制ではないですが、ほとんどの物件で販売図面が登録されていて、自由に情報を取り寄せることができます。

しかし今回調査した長崎駅の物件は、不動産会社に電話をして図面をもらわないといけません。多分、FAXで。

そうした一連の行為は非常に面倒なので、図面が登録されていないと、それだけで資料を取り寄せようとしない不動産会社も多く、物元の不動産会社からすると、販売機会の損失となってしまうからです。

また、レインズに掲載されている情報の質も低いです。駅から徒歩1分とあったので住所を見てみたらなぜか佐賀県の物件だったり、車で15分行くエリアだったりと、記事書いてて困惑しました。

「この情報は本当なのか?」

と。

昔ながらのやり方が主流?

こうしたことから恐らく、物件情報をネットを利用して拡散して、広く買い手を募るというやり方で取引が行われているのではなく、昔ながらの不動産業者のやり方で取引が行われているのではないでしょうか。

つまり不動産を買いたいと思ったら、付近の不動産会社に飛び込んで、そこで紹介を受けた物件のみを検討するといったようなやりかたです。

不動産業者間で多少の物件のやり取りは行われるでしょうが、機械的にやるというよりかは、人と人とのつながりで物件情報をやりとりしていると思います。

増える空き家を少しでも減らすために必要なこと

これもタクシーの運転手さんから聞いた話ですが、最近では空き家が増えてきているようです。歴史のある素晴らしい街だと思うので、非常のもったいない話です。

周囲の不動産会社がそうなので、ある一社だけネット活動を推進したとしても意味がないと思いますが、しかし。もっとインターネットを活用し、物件情報を広くアピールすることができれば、物件も流通し、空き家率を下げることに多少つながるのではないかと思います。

空き家の原因は色々ありますが、一つは

「うちの家なんて売れないから」

という一種の「諦め」です。

そうした「諦め」をなくしていくには、もっと物件をアピールして、多くの人に魅力が伝わるような販売をしていくことで、少しずつなくなっていくのではないかと私は思います。

長崎駅からは以上です。

東急世田谷線「松陰神社前」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

今回は東急世田谷線「松陰神社前」駅を調査します。

東急世田谷線は、「三軒茶屋」駅から「下高井戸」駅を結ぶこじんまりとした2両編成の可愛い電車です。特に電車好きではありませんが、個人的にはこの電車は大好きです。

私の事務所からだと、車で行った方が全然楽なんですが、わざわざ世田谷線乗るためだけに、時間をかけて電車で行ってます(笑)環状7号線を横切る踏切なんかは、ワクワクしますね~↓。

「松陰神社前」駅には世田谷区役所や世田谷都税務署があり、物件の調査でたびたび訪れるエリアです。「松陰神社前」というだけあって、駅から少し歩くと松陰神社があります。

幕末好きはチェック済みだとは思いますが。

松下村塾の復元もあります。

今回、区役所で調べごとがあったので、麻婆豆腐を食べがてら(*決してそれが目的ではない)松陰神社前について調査してみました。

松陰神社前駅「五指山」へ麻婆豆腐ランチを食べに

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

土地の売り情報

  • 件数:6件
  • 最高値(坪単価):297.2万
  • 最安値(坪単価):211.9万
  • 平均坪単価:263万

6件の売り情報があります。

坪単価最高値の物件と最安値の物件の違いは、道路付けと地形。最高値は広い道路に面する角地。最安値は敷地延長で前面の道路も若干狭めです。その他の物件も、最安値以外、地形は悪くなく接する道路も広いものが多く、非常に素直な物件です。

何度も書いてますが、土地の価格形成要素の中で最もウェイトが大きいのが、

  • 地形
  • 接道(*どのような道路にどれくらい面しているか?)

です。詳しくは↓の記事をご覧ください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):327.8万
  • 最安値(坪単価):199.7万
  • 成約坪単価:251万

1件坪単価300万越えの成約事例があります。飛びぬけて高い事例なので、あくまでも例外と考えます。

相場があるのに、なぜ飛びぬけて高い事例があるかというと、様々な要素があるのでこれ!と言えるものはありません。今回考えられる理由としては、土地面積がかなり小さい、というのが坪単価が高くなった要因の一つでしょう。

土地面積が小さいということは、多少坪単価が高くなっても総額は安めに収まるということを意味します。なんでもそうですが、高いものより安いものの方が、購入を検討できる絶対数が多くなるので、単価は上がりがちです。

坪単価250万の15坪の土地Aと、坪単価200万の30坪土地Bで比較してみましょう。

  • 土地A・・・3,750万
  • 土地B・・・6,000万

坪単価が高くなりますが、土地Aの方が多くの人が検討できる物件となります。普通の会社員でも購入を検討できる価格帯です。

反対に土地だけで6,000万となる土地Bだと、建物を含めると1億コースです。購入できる絶対数は圧倒的に少なくなります。

このように多くの方が検討できる安い物件の方が、坪単価が高くなるというのが不動産売買においては一般的な考え方です。

土地のまとめ

ちなみに飛びぬけて高い成約事例を、仮に売り物件の平均坪単価263万で成約したとすると、成約平均坪単価は235万となります。売りの平均坪単価と比較してみると、若干の差があることが見て取れます。

230~250万というのが成約坪単価の妥当なところでしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

マンションの売り情報

  • 件数:26件
  • 最高値(坪単価):382.2万
  • 最安値(坪単価):153.4万
  • 平均坪単価:218万

最高値物件は、松陰神社前物件ではなく、むしろ田園都市線のマンションとして売りに出されています。ですから、世田谷線相場ではなく、田園都市線相場が適用されているようです。

最安値物件は価格を安く設定しなければ売却できない、オーナーチェンジ物件であり、かつ築年数が古い物件となります。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

いわゆる億ションのような物件はなく、坪単価はそれなりにしますが、70㎡未満のコンパクトなマンションが多いため、価格帯としてはそれほど高額ではありません。80㎡以上のマンションとなると、5,000万台からそれ以上のマンションがちらほら見受けられます。

マンションの成約情報

  • 件数:12件
  • 最高値(坪単価):321.9万
  • 最安値(坪単価):157.9万
  • 平均坪単価:240万

売りに出されている数の半分程度が成約しています。最高値坪単価マンションを含め、坪300万を超えるマンションも数件ありますが、松陰神社前というよりは、田園都市線沿線物件として成約しています。それ以外は100万後半から200万中盤あたりがメインとなります。こうしてみるとやっぱり田園都市線は高いなあと実感。

最安値マンションは築年数が昭和40年代でオーナーチェンジ物件ではないけれど、30㎡欠ける物件。金融機関によって基準は異なりますが、住宅ローンを利用するためには、それなりの広さがなければなりません。例えば30㎡以上ないとダメとか。

このため最安値物件は住宅ローンが利用できなかった可能性が高いです。そのため、この物件を購入した人は、現金で購入するか、最初から収益物件としてアパートローンを利用して購入したかのどちらかです。使用用途としては、駅の目の前の物件なので、恐らく収益物件として購入したと予想します。

マンションの価格決定要素として大きいものとして、

  • 駅からの距離
  • 築年数

が挙げられます。どちらも満たす物件は当然、最も高いマンションということです。個人的にはどちらもほどほどのマンションをほどほどの価格で購入するよりは、どちらか片方に振り切ったマンションを買ったらいいと思ってます。

マンションまとめ

売出物件の原状と、成約事例を踏まえると家族で住む50~60㎡のマンションが、4,000万位でそれなりの物件が購入できるエリアです。坪単価で言うと約220万です。

5,000~6,000万出すともうワンランクグレードの高い、70~80㎡のマンション価格帯です。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

戸建の売り情報

  • 件数:5件
  • 最高値:8,750万
  • 最安値:4,380万
  • 平均坪単価:未測定

最高値物件はコンクリート造の戸建。建物もまだまだ使えそうです。最安値物件はコンパクトな3階建ての物件。価格帯が同じなので、マンション購入を検討する層にも響きます。ただ、道路付けが悪いようです。また小田急沿線物件として売りに出されています。

世田谷線沿線物件でそれなりの戸建を購入しようと思ったら、6,000万からでしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:5件
  • 最高値:6,900万
  • 最安値:3,100万
  • 平均坪単価:未測定

最安値物件は借地権の物件です。借地権の物件は、所有権物件の8掛けとも7掛けとも言われているので、安くなるのはある意味当然です。

最高値物件は、立地、建物共にいいです。そんな戸建が6,900万ですから、この価格帯でマンションを探すのなら戸建を検討してみるのもいいでしょう。

その他の物件も、基本的には5,000万後半から6,000万台というのが、戸建ての平均価格と言ったところです。

戸建まとめ

4,000万台の戸建だと、住むには不自由しないかもしれませんが、接道状況などで難があるでしょう。6,000万台であれば立地も建物も悪くない物件を購入できるでしょう。

松陰神社前まとめ

松陰神社前のまとめでした。

マンション、戸建てともに、豪邸は見当たりません。土地の広さも広すぎず狭すぎずで、そのため総額も高すぎず。ファミリーが無理なく購入して住んでいける価格帯で調査するこちらも安心します(笑)田園都市線「三軒茶屋」駅にもアクセスが容易で、田園都市線沿線を無理して購入する位なら、世田谷線のこの辺りのエリアは狙い目です。

松陰神社からは以上です。

東急大井町線「尾山台」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

当社、きねや不動産は大井町線「尾山台」駅徒歩1分にあります。

きねや不動産は東急大井町線「尾山台」駅徒歩1分です

当然、この地域の土地の相場などは重々承知しておりますが、相場情報を記事にするようになったこともあり、改めて相場情報を文字化しようと思います。ではさっそく。

いつものように注意事項をば。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

土地の売り情報

  • 件数:38件
  • 最高値(坪単価):437.4万
  • 最安値(坪単価):132.2万
  • 平均坪単価:265万

売出情報が38件と売買は活発に行われています。

最高値の物件は地形も良く駅近、最安値は駅から遠く(約15分)敷地延長の土地です。どのエリアにも言えることですが、土地の価格に大きく影響するのが以下の3点です。

  • 駅からの距離
  • 地形
  • 接道(*どのような道路にどれだけ面しているか?)

接道というのは、どの程度の広さの道路に接しているか?ということを意味します。狭い道路より広い道路に面している方が当然良いわけですが、広い道路に面しているということは、大通りに面しているとも言えます。車の往来が激しいということは、一般住宅用地としては敬遠されやすいので、一概に

「広い道路=最高!」

とはいえないところが難しいところです。以下↓の記事では駅からの距離は省いて、地形と接道について解説しています。ご参考にどうぞ。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):265.8万
  • 最安値(坪単価):124.5万
  • 成約坪単価:205.3万

売出件数に比べて、成約の件数は予想以上に少ないです。駅前の一部、特に容積率の高い商業エリアの土地は、土地の利用価値も高いことから、かなり高額(坪単価400万)で取引されていることを私も知っています。しかし基本的に尾山台は住宅地です。住宅地は余程条件の良い物件でない限り、250万を超えることは難しいです。

現在の売り出し物件の平均坪単価が260万とあり、実際に成約している平均坪単価とはかなり乖離があります。その辺りの要因が、売出物件の数に比べて、成約件数が少ない理由でしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

マンションの売り情報

  • 件数:61件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):126.7万
  • 平均坪単価:275万

売出件数は土地の2倍ほど。1億を超えるマンションはごくわずかです。

最高値のマンションは、誰もが知る有名ブランドの最上階・角部屋。坪単価が高いのもうなづけますが、実際に売れるかどうかは分かりません。同一マンションの成約坪単価と比べてみてもかなり高いので、恐らくもう1段2段、金額の調整が入ると予想します。豪邸マンションではなく、広さも家族4、5人向けの一般的な物件です。

前回調査したのがJR山手線の「原宿」駅で、あまりにも世間連れした価格帯だったもので、なんだか安心します(笑)ご興味あればどうぞ↓

JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

最安値マンションは駅から遠いマンション、というよりちょっと頑丈なアパート、みたいな物件。しかもオーナーチェンジ物件なので、坪単価もかなり低めに設定しています。まあ、納得の価格。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

坪単価200万を切る物件は

  • 築年数が古い
  • オーナーチェンジ物件
  • 狭い

というのがその主な理由です。数はそれほど多くありません。250~300万前後を考えておけば十分満足できるマンションが購入できます。

マンションの成約情報

  • 件数:46件
  • 最高値(坪単価):364.6万
  • 最安値(坪単価):135.2万
  • 平均坪単価:253万

成約件数も多く、活発に取引が行われています。土地では平均売出価格と平均成約価格との乖離が大きかったですが、マンションに関してはその差は小さく、誤差程度に収まっています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

戸建の売り情報

  • 件数:21件
  • 最高値:58,000万
  • 最安値:2,180万
  • 平均坪単価:未測定

21件中1億を切る物件は7件のみで、それ以外はほとんどが1億~2億で売りに出されています。最高値として1件だけ別格な物件がありますが、豪邸ですね。

反対の意味(*安い)で別格な物件ですが、こちらは再建築ができない物件です。購入するには難易度が高く、ローンを利用するなら金融機関を選びますが、こうしたいわくつきの安い物件を購入し、さっさと返済し、賃料収入を得るようにしたら、2件目、3件目と物件を買い揃えて行けますよ。

賃貸で住む人にとって、その物件が再建築できる物件なのか出来ない物件なのかは全く関係なく、売買では大きな金額の差になって現れますが、賃貸において再建築できる通常物件との賃料格差はありません。

分かりやすく例にしますね。AとB、2つの物件があり、広さと設備、賃料が全く同様だとします。Aは再建築できる1億の戸建で、Bは再建築できない3,000万の戸建だとします。どちらの方が利回りが高いかといったら、当然Bですね。買った金額に大きな差はありますが、生み出す収益に違いはありません。

このような難がある物件に手は出しずらいですが、見方を変えるとこのように考えることもできます。

住宅ローンを利用した資産運用の方法

戸建の成約情報

  • 件数:13件
  • 最高値:17,000万
  • 最安値:4,850万
  • 平均坪単価:未測定

売出物件に対してこれだけの成約件数ですから、売出物件の価格も高すぎる価格設定ではないですね。1億以下の物件も成約しています。

土地が狭かったり、建物が小さかったりと全ての希望を満たすことはできませんが、6,000~8,000万程度予算があれば、車庫付きの普通の一軒家を購入することが出来ます。

それなりのものを購入しようとしたら、最低1億は必要となるでしょう。

尾山台まとめ

尾山台のまとめでした。

土地・マンション・戸建てと、突出して多く売買されている物件はなく、どれもまんべんなく取引されています。どこのエリアにも言えますが、やはりマンションが多く件数も多いので、いろいろと選べます。それなりの戸建をお探しなら1億前後が必要です。

しかし、どうしても戸建が良ければ、選ぶことはできませんが、5,000~6,000万の戸建もなくはないので購入できます。土地は今のところ高く価格設定されているように思えます。こうした情報を見る限り、土地は買い時ではない、と考えます。

尾山台からは以上です。

補足

一応住んでいる街ですし、尾山台の美味しいお店の紹介です。今後も増えていく・・・かな?

東急大井町線「尾山台」駅徒歩5秒!中国料理「崋山」の麻婆豆腐は飽きない優しいお味

JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

所用↓で原宿に行ってきました。

原宿の中国家庭料理「東坡 (トンポー)」。激辛麻婆豆腐のこだわりが強いライブ感あふれるお店

若者の街、原宿竹下通りは、私が遊びに行っていた時とそんなに変わりはないように思いますが、とにかく外国人観光客が多かったですね。

そんなわけで原宿の土地・戸建て・マンションの相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

売り情報というのは、言いかたを変えれば

「まだ売れていない物件」

です。極端な話、売主の希望金額で市場に情報を出すこともできるのです。目安にはなりますが、絶対的なものではありません。

  • 件数:5件
  • 最高値(坪単価):900.2万
  • 最安値(坪単価):332.2万
  • 平均坪単価:599.0万

駅徒歩15分以内で調査しました。最安値の物件は変形の土地です。恐らく車を敷地内に入れることが難しい土地です。ですから一般住宅ではなく、投資家にアパート建築を推奨している物件です。

最高値の物件は前面道路が広い角地。そりゃ高いよなあ。

土地の成約情報

売り情報と違い成約情報は、実際にこの1年の間で成約に至った物件です。ですから売り情報よりも正確の市場価格を表していることを理解しておきましょう。しかし、いかんせん1件しかないので、あまりあてになる情報ではありません。

  • 件数:1件
  • 成約坪単価:477.5万

この1年間で1件しか取引がされていません。もちろん、これは表面上出てきてる数字であって、実際は水面下で決まっているはずです。このエリアで土地を手に入れることはすこぶる難しいでしょうし、そもそも土地を買って自宅を建てようと考える人は少ないんでしょう。

テナント需要が旺盛ですから、自宅として使うよりは、商業ビルやマンションを建てて、貸すことを目的とした投資家が購入を目指しているはずです。このエリアに住みたい人はマンションで。

マンションの情報

マンションの売り情報

駅徒歩10分圏内で調査しています。

  • 件数:104件
  • 最高値(坪単価):1374.0万
  • 最安値(坪単価):219.8万
  • 平均坪単価:407万

土地と比べてみても、マンションの売り物件は豊富にあります。やはりマンション取引がメインのエリアです。オーナーチェンジ物件が非常に多いです。

20~40㎡のマンションはもちろん、100㎡近いマンションのオーナーチェンジ物件もいくつか見かけます。投資物件として購入した人が多いのでしょう。それだけ賃貸需要が強いということです。普通の会社員ががんばればなんとか購入できる5,000~6,000万のマンションは、オーナーチェンジ物件であることが多いです。

飛びぬけて高いマンションがありますが、あくまでも例外物件です。すべてが規格外で月の管理費だけでも40万近くします。とんでもないです。こうした例外的な物件はあまり参考にすることはできません。

最安値物件は昭和40年代の何の変哲もないマンションです。あまり住みたいと思えるような物件ではないですが、収益物件として考えればよいかもしれませんね。賃貸は、物件の築年数が金額によって大きく上下することが売買ほど顕著ではないからです。賃料設定を欲張らなければ、入居者は絶えないでしょう。

マンションの成約情報

駅徒歩10分圏内で調査。土地と比べても成約件数が42件あるので、平均坪単価は現在の市場相場をそれなりに精度で示しているはずです。

  • 件数:42件
  • 最高値(坪単価):570.8万
  • 最安値(坪単価):204.1万
  • 平均坪単価:353万

最高値はタワーマンションとまではいかないけど、高層マンションの最上階。最安値は昭和40年代前半のマンション。この年代の成約事例は結構ありますが、坪単価が200万を下ることはありません。築年が古いマンションの坪単価が安くなるのは、どこのエリアでも共通ですが、原宿にいくつか有名なマンションがあります。例えばコープオリンピアとか。

コープオリンピア(Co-op Olympia)は、東京都渋谷区神宮前(いわゆる表参道)に建つ共同住宅である。明治神宮、および原宿駅の至近にあって、黎明期における「高級マンション」の代表例として知られるほか、1965年(昭和40年)当時の分譲価格が最高で1億円を突破したことから、いわゆる「億ション」の第一号でもある。(ウィキペディアより引用)

検索してみてください。こうしたマンションは最近建築された新しいマンションなんかよりも、坪単価が最高値付近を推移しています。例外事例ですね。歴史的価値みたいなものも価格に上乗せされているんでしょう。

戸建の情報

戸建の売り情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:3件
  • 最高値:51,900万
  • 最安値:35,000万
  • 平均坪単価:未測定

かなりデザイン性の高い建物のようです。最安値でも3億越えですからね。

戸建の成約情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:2件
  • 最高値:17,200万
  • 最安値:14,000万
  • 平均坪単価:未測定

売出情報と比べると、随分お安く感じますが、それは錯覚です(笑)1億越えの物件を購入できる人なんて、そうそういません。それも豪邸かと言ったらそうでもなく、敷地は狭い3階建ての普通の一軒家です。それを高いかみるか安いとみるかは、どのくらいこのエリアで住みたいと願っているかによって異なるのでしょう。

原宿まとめ

原宿のまとめでした。

土地と戸建ての売り出し情報、成約情報は共に少なく、マンションが活発に取引されています。マンションもオーナーチェンジ物件が多く、このエリアで購入する人は、自分が住むというより投資用・金融商品として購入している人が多いのでしょう。利回りはあまりよくないかもしれませんが、長期間に渡って、安定的に運用できるのも、この街が人気な一つの理由でしょう。

原宿からは以上です。

JR山手線「日暮里」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

お世話になってるお客さんのお嬢さんの演奏会を観るために、日暮里にやってきました。何気に日暮里初上陸です。その時の記事はこちらです。よろしかったら。

日暮里サニーホールにラフマニノフのピアノ協奏曲第1番を聴きに行った土曜日

初めて降りましたが、駅前はスッキリと整備されてますね。食べるところもたくさんあって楽しそうです。ピンク系のお店もそれなりにありましたね(笑)

セブンイレブンでお金を下ろそうと思って駅前をフラフラしていたら、不動産会社をいくつも見かけました。その町にどれだけ不動産会社があるかで、その町にどれだけ需要があるかが分かります。

そんなわけで私なりに日暮里駅の不動産相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):233.7万

駅徒歩10分以内で調査しましたが、4件しかありません。15分にしてみても8件ですから、日暮里では土地よりもマンションが活発に取引されているエリアだと分かります。

安い物件には安いなりの理由があり、今回の最安値物件は前面道路がかなり狭い物件となります。しかしどの物件も容積率が非常に高いため、売りに出たらすぐに市場には情報が出ないまま売れてしまうのだと予想します。一般住宅を建てるための土地は非常に少なそうです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):319.6万
  • 最安値(坪単価):245.7万
  • 平均坪単価:277.8万

実際に成約に至った金額ですから、売り情報より今の市場を表した金額となっています。1年の間で取引があったのは4件のみですが、上で書いた通り水面下で決まってしまうことが多いのではないかと予想します。

最安値の物件は、売り物件同様、前面道路が狭い癖のある物件となります。

マンションの情報

マンションの売り情報

  • 件数:78件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):114.7万
  • 平均坪単価:251万

平成築のマンションは坪単価200万を超える物件が多いですが、昭和年代の物件は150万前後となります。駅前に建つタワーマンションの坪単価が飛びぬけて高く400万を超えます。通常の物件であれば坪単価250~350万で充分なグレードのマンションが購入できるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:50件
  • 最高値(坪単価):359.7万
  • 最安値(坪単価):85.2万
  • 平均坪単価:234万

活発に取引されています。売りでは400万を超えていた駅前のタワーマンションが、実際は300万中盤で成約しています。実際はその辺りで成約するのかもしれません。

最安値の物件は築年が古く、なおかつオーナーチェンジの物件です。居住用と比較すると坪単価が安くなるのは仕方がないところです。全体的に上がり目です。

オーナーチェンジ物件が安くなってしまう理由については、以下の記事で解説しています。併せてお読みください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

戸建の情報

戸建の売り情報

  • 件数:5件
  • 最高値:18,900万
  • 最安値:2,100万
  • 平均坪単価:未測定

5件のうち、新築が1件です。5,000万以下の物件はありますが、どれも土地の面積がかなり狭いです。それなりの広さの戸建は7,000万以上となりますが、それでさえ前面道路が狭かったりと、物件には多少難があります。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:9,000万
  • 最安値:5,680万
  • 平均坪単価:未測定

取引自体2件しかありません。

日暮里まとめ

以上、日暮里のまとめでした。

土地・戸建よりマンションが多いエリアです。このエリアで土地・戸建てを購入するには、かなりの予算が必要となりますし、売り物自体が少ないので、探すのが苦労するでしょう。なかなか市場には出てこないので、もし欲しいのなら、地元の不動産会社に依頼するのがよいでしょう。

マンションは売り物も多いのでそれなりに選べます。比較検討しながら物件探しができるでしょう。

日暮里からは以上です。

西武狭山線・山口線「西武球場前」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

年に一度の野球観戦の日で、西武球場前にやってきたので、相場を調べてみました。誰の依頼でもなく、ただ自分が調べたいだけという理由で相場調査はなんて楽しいんでしょう。

「蒸し風呂ドーム」として有名なメットライフドームで年に一度の野球観戦

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。エクセルにデータをダウンロードし、関数計算することを覚えました。そのため小数点以下の計算も可能となりました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):29.0万
  • 最安値(坪単価):1.2万
  • 平均坪単価:18.8万

4件の売り情報があります。

最安値の土地は、道路に接道していないため、再建築が出来ない物件です。

最高値の物件より、地形・接道条件がよい土地があり、坪単価も安いです。もし購入するならそちらを買うべきでしょう。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

こうした明らかな事例がありながら、高い価格設定にする理由は2つあります。不動産会社がよく調べていないか、売主がその金額での販売を強く希望したかのどちらかです。

土地の成約情報

  • 該当なし

土地のまとめ

坪単価20万もあれば、良い条件の土地を購入できるでしょう。坪単価が1万とか2万のものは、道路に未接道か、市街化調整区域で再建築ができない土地となります。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 該当なし

マンションの成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):58.0万
  • 最安値(坪単価):28.3万
  • 平均坪単価:40.3万

駅近の分譲マンションが活発に取引されています。駅から最も近いマンションです。借地権のマンションですが、最高値の坪単価をつけています。

このマンションだったら、いつでも球場にライオンズを応援しにいけますね。

マンションまとめ

マンション自体がそもそもありません。成約事例にあった駅近の分譲マンションが、借地権ですが活発に取引されています。このエリアで駅近マンションをお探しなら、ここしかありません。出たら手をあげるしかありません。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:7件
  • 最高値:3,630万
  • 最安値:900万
  • 平均価格:1,971万

最高値物件は車3台停められる大きな一戸建て。最安値物件はオーナーチェンジです。駐車場も1台付いています。平均は2,000万前後ですが、1,000万台でもそれなりの一戸建てが購入できそうです。

戸建の成約情報

  • 件数:9件
  • 最高値:3,300万
  • 最安値:950万
  • 平均価格:2,048万

2,000万前後の新築があります。最高値物件は新築ではないですが、築年数も新しくものもよさそうです。最安値物件も状態は悪くなさそうです。

1,000万切る価格で戸建が購入できるならいいかもしれません。

戸建まとめ

それなりに取引が行われています。1,000万中盤から2,000万までで、平均的な一戸建てが購入できます。

西武球場前まとめ

見た感じ、マンションが立ち並ぶエリアではないと予想していましたが、その通りでした。マンションよりも戸建で良いものが買えそうです。

ライオンズファンならとっぷりと応援に浸れること、間違いないですね。

西武球場前からは以上です。

京王井の頭線「高井戸」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

お付き合いのあるリフォーム会社さんのセミナーに参加するために、高井戸駅を降りました。何気に初めて降り立つ駅であります。

駅を降りると、目の前は環八通りです。いつも混雑するところなので、車の往来は激しいです。この日も絶えず車が走り去っていきました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:18件
  • 最高値(坪単価):238.1万
  • 最安値(坪単価):126.2万
  • 平均坪単価:192.7万

最高値は、不動産業者の宅地分譲の土地です。坪単価200万を超える物件は18件中9件ですが、多くは分譲業者が売主です。平均坪単価が200万近くするのは、これが理由です。

分譲業者の物件が高い理由は、商品として土地がしっかりと整備されているのに加えて、利益が販売価格に乗っているからです。

え?高いの?じゃあ買ったら損ですね

というのはちょっと違います。

確かに相場よりは割高かもしれません。しかし、こうした分譲業者が仕入れる土地は、一般の人が買うことができない何億もする大きなもので、かつ立地が良い土地であることが多いのです。割高かもしれませんが、立地の良い土地を手に入れることができるのですから、悪い話ではありません。そもそも、立地の良い土地を安く手に入れようとする方が間違っています。

不動産は同じものが二つとして存在しません。本当に良い土地に出会ったときに、相場に振り回されて決断できずにいると、多くの競合相手に後れを取ってしまい、いつまでたっても理想の物件を手にすることができないかもしれません。

多少割高だったとしても、それが自分の求めていた物件であれば、さっさと手を挙げてしまった方が良いですよ。

最安値物件は、道路付けが少し良くありませんが、地形も悪くありません。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):170.9万
  • 最安値(坪単価):26.1万
  • 成約坪単価:118.3万

最高値の土地は、駅徒歩5分、整形地、道路付け良し、と土地の価格を決定づける要素の全てを満たした物件です。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

最安値物件は、予想通り、再建築できない土地です。エリアの相場というものがありながら、飛びぬけて安い土地というのは、

のどちらかです。

再建築不可の土地がなぜ安いのかというと、一番の理由は住宅ローンが利用できないため、購入できる人が限られてしまうからです。購入対象者は現金で購入できる人に限られます。

坪単価が安いとはいえ、仮に100坪だったとしても、

26.1万 × 100坪 = 2,610万

となります。それだけの現金を持っている人が多くないことを考えると、売るためには価格を安くせざるを得ないのは致し方ないところです。

平均坪単価が売り情報と比べると安いですが、それはこの再建築不可の土地が含まれているからです。成約件数が4件と少ないですが、仮にこの土地を含めなければ平均坪単価は149万円となります。

再建築不可物件についての詳しい解説は、以下の記事でしています。併せてお読みください。

再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

土地のまとめ

成約価格と比べると、現在の売り出し価格は割高に感じます。宅地分譲の物件が多いので、それが理由でしょう。坪単価150万程度でもそこそこよい土地を手に入れることはできそうです。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:84件
  • 最高値(坪単価):344.1万
  • 最安値(坪単価):110.6万
  • 平均坪単価:236.1万

最高値物件は、予想に反してオーナーチェンジの物件です。通常、オーナーチェンジ物件は、居住用の物件と比較すると、販売価格を安く設定しないと売れません。その理由は以下の記事をご覧ください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

それにも関わらず、最高値をつけているのですが、物件の資料を見た限り、妥当性は感じません。

ちなみにオーナーチェンジ物件は35件あります。オーナーチェンジ物件のみの平均坪単価を算出してみると、約220万となります。全体の平均坪単価よりも低くなりますが、最高値物件を含め、やたら高い物件がいくつか含まれているので、220万でとどまっています。個人的にはもっと安くなければ売れないだろうと勝手に査定しております。

最安値物件もオーナーチェンジ物件です。こちらは妥当性は感じます。

マンションの成約情報

  • 件数:45件
  • 最高値(坪単価):311.2万
  • 最安値(坪単価):136.1万
  • 平均坪単価:219.6万

最高値物件は、地域のランドマークとなっているような大きなマンションです。売り出し価格から交渉もなく決まっているようなので、売主・買主双方、金額に妥当性を感じたからの結果でしょう。

最安値物件も悪くありません。築年数はかなり古いですが、くたびれた感じは受けません。

平均は約220万ですから、その価格帯のマンションを調べてみました。駅近のマンションではありませんが、一般的なファミリータイプのマンションで、築年数もまだそれほど経っていません。

マンションまとめ

売り情報、成約情報ともに、最高値は異なりますが、平均に差異はありません。平均坪単価である200万前半で探しておけば、それなりのマンションが購入できるでしょう。

また、平均以下であっても、築年数、駅からの距離、どちらかを犠牲にすることで物件探しをすることができます。比較的、安くてもよい物件が供給されている印象を持ちました。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:35件
  • 最高値:約8,300万
  • 最安値:約3,300万
  • 平均価格:約6,500万

最高値は新築分譲住宅です。最安値はオーナーチェンジ物件です。利回りが特段よいわけではなく、築年数も古いため、平均に比べてかなり安くはありますが、販売には苦戦しそうです。

平均価格の物件には、新築も含まれていて、中古であっても程度の良いものが多いです。この位の予算を考えておけば、新築含めて物件もいくつか見て回ることが出来ます。

4,000万台でも多少探せますが、借地権であったりオーナーチェンジ物件です。やはり戸建を希望するなら、5,000万以上が必須でしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:15件
  • 最高値:約9,700万
  • 最安値:約1,800万
  • 平均価格:約5,800万

最高値は一目見て豪邸です。築年数もまだ経過しておらず駅から10分以内の整形地、角地と文句のつけようがありません。高井戸表示ですが、どちらかというとより土地の単価が高い「浜田山」の相場が適用されていそうです。建物が結構価格に乗っかっていそうです。

平均価格内では新築もあります。

戸建まとめ

5,000万以下でも多少探せますが、数は多くありません。予算をメインに考えるなら、5,000万以下でいくつか比較検討して・・・という探し方はできません。見つけたら即手を挙げる位のスピード感がないと、5,000万以下で手にすることはできないでしょう。

高井戸まとめ

土地・マンション・戸建てと、突出して多いものはありません。戸建とマンションが、同じ位の価格で検討できるのはいいですね。その中で、いくつかの物件を比較検討して決めたいというのであれば、予算は5,000万はあったほうがいいでしょう。

高井戸駅からは以上です。

東急田園都市線「池尻大橋」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

あまりなじみがありません、「池尻大橋」駅。位置関係はこんな感じです。

中目黒、代官山、渋谷に近く、人気のエリアです。その分、相場もかなり高いですね。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。エクセルにデータをダウンロードし、関数計算することを覚えました。そのため小数点以下の計算も可能となりました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:16件
  • 最高値(坪単価):630.1万
  • 最安値(坪単価):218.0万
  • 平均坪単価:418.7万

16件の売り情報があります。

最高値物件は、売主が不動産会社の宅地分譲物件です。その分、分譲会社の利益が乗っているので、割高となっています。

最安値物件は借地権の土地です。借地権は、所有権の物件よりも流通性が低いのでその分、安くなります。安く住めるというメリットはあるので、土地の所有にこだわらないのであれば、検討してもいいでしょう。

とはいえ、借地権でも坪単価は200万を超えてしまう人気のエリアです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):307.5万
  • 成約坪単価:335.0万

最安値は敷地延長土地。最高値は角地物件と、土地の価格に反映される条件が、坪単価にはっきりと表れています。

土地のまとめ

成約件数が4件しかないので、あまり精密ではないですが、現在の売り出し平均坪単価と、成約坪単価にはかなり乖離があります。理由は坪単価600万オーバーの宅地分譲地が複数売りに出ているからです。仮にこれら600万オーバーの物件を含まなければ、売り物件の平均坪単価は350万前後まで下がり、成約坪単価との差は小さくなります。

概ね300万前半から中盤が平均坪単価といってよさそうです。変形土地ではなく、それなりに広さの道路に接道する、いわゆる「普通の土地」を購入するには、平均坪単価は見ておかないといけないでしょう。

目黒区と世田谷区に分かれますが、目黒区の方が坪単価は割高となります。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:198件
  • 最高値(坪単価):579.9万
  • 最安値(坪単価):151.6万
  • 平均坪単価:301.1万

最高値物件は、街のシンボルタワーマンションの高層階。中層階だと坪単価は400万中盤から後半に落ちます。階数の違いは10階位ですが、そこにどれだけの価値を置くかで100万近く坪単価が違ってくるということです。一定階以上はあまり変わらないと思うのですが。

こちら、以前受けたインタビュー記事です。ご参考までにどうぞ。

マンションの低層階と高層階、どちらが住みやすい?

半面、最安値の物件はワンルームのオーナーチェンジ物件です。

売り物件198件のうち、オーナーチェンジの物件が57件(*重複含む)もあります。全体の4分の1がオーナーチェンジというのはかなり多いです。賃貸需要があるとみるか、オーナーが今の時期に売りぬけたいと思っているのか?

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

マンションの成約情報

  • 件数:110件
  • 最高値(坪単価):517.9万
  • 最安値(坪単価):107.1万
  • 平均坪単価:319.3万

最高値物件はタワーマンションの高層階。最安値物件はワンルームのオーナーチェンジ物件と、売り事例同様のパターン。オーナーチェンジは全体の10%と、現在の売り事例の数と比べると少なく感じます。

マンションまとめ

築古・築浅のマンションがミックスされていて、売り物件数も多いので、消費者の嗜好や予算によって色々と選択できるエリアです。築年数が古くなりますが、坪単価200万台からでも、ファミリー向けマンションを探すことが可能です。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:22件
  • 最高値:16,500万
  • 最安値:5,780万
  • 平均価格:8,570万

2件のみ1億越えで、それ以外は全て5,000~9,000万までの戸建です。最安値の物件でも、家族4人が充分住んでいけます。しかし、5,000万台の物件の数はその1件のみで、7,000万台から数が増えてきます。

戸建の成約情報

  • 件数:9件
  • 最高値:25,800万
  • 最安値:5,980万
  • 平均価格:10,709万

1億越えは4件。1件は2億越え。残りは7,000万台から。

戸建まとめ

このエリアで戸建を探そうとするなら、予算は7,000万からでないと探せません。安い物件を探すことは不可能ではないですが、出てくる数は非常に少ないです。金額を第一優先とするなら、出たらすぐ手を出すくらいでなければ難しいでしょう。

池尻大橋まとめ

土地・戸建も数はそれなりにありますが、マンションの売り件数を見る限り、メインはマンションです。築年数が古いもの、新しいものが点在し、物件をいろいろと見て回ることができます。

ラーメン屋は美味しかったです。

【メシめも】池尻大橋の豚骨ラーメン店「誠屋(まことや) 池尻店」は麺の太さが選べるのがよい

池尻大橋からは以上です。

東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

先日、こごろう’sのスイミングスクールの大会があざみ野であったので、応援に行ってきました。以下は↓泳げなかったこごろう’sが、今や大会に出場するにまでなったことに感銘を受けて書いた記事です。

「PDCAを回す」ってのを理解したければ、小さい頃の習い事や部活動を思い出せばいいんじゃない?

1日がかりの大会だったので、こごろう’sが出場しないレースの時には、結構な空き時間がありました。会場の観覧席はそれほど広くないので、気分転換にフラフラっと外に出てウロウロしてきました。駅前なのに、立派な家が多いなというのが、第一印象です。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:16件
  • 最高値(坪単価):236.5万
  • 最安値(坪単価):69.4万
  • 平均坪単価:145.3万

まず最高値物件がどんなものかというと、幅員が広い道路に面している角地で、地形もほぼ整形地。かつ駅から徒歩5分以内。すべての条件が良好と、そんな物件です。土地の価格を決定づける要素はいくつかありますが、大きなものは

  • 地形
  • 道路付け

です。詳細は以下の記事をご覧ください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

ですから、他と比べて高い土地があれば、

「地形と道路付けが他より優れているから」

と考えておきましょう。

逆に、地形も道路付けも特に優れているようにはみえないのに、他より高い土地というのは、価格設定に売主の意向が強く働いていると思っていいでしょう。査定価格はあれど、最終的にいくらで販売をするかの決定権は売主にあるのです。

不動産の販売価格は誰が決めるのか?

最安値物件についてですが、資料を見た限り、なぜ安いのかがはっきり分かりません。しかし、安い不動産には安いなりの理由が必ずあります。例外はありません、必ずです。きっと、公表されている以外のなんらかのマイナス要因があるはずです。

今はインターネット経由で物件探しをする人がほとんどですから、

「なにこれ?安っ!」

なんて物件を見つけることもあるでしょう。そんな物件を見つけた時は、

「他の人に先手を打たれてなるものか!」

と先走っていきなり問い合わせたりせず、冷静になって考えましょう。

「なぜこんなにも安い物件が、誰でも探せるインターネットに出ているのか?」

を。

平均坪単価周辺(坪単価140~150万)の物件も、悪くありません。

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):151.8万
  • 最安値(坪単価):74.6万
  • 成約坪単価:118.4万

最安値は、駅から遠めの間口の狭い敷地延長の土地。納得。

最高値、平均値の物件は、接道道路も広い旧分譲地内の整形地。坪単価に約30万の差がどこにあるかの私なりの予想ですが、駅からの距離と陽当たりかな?と。最高値の物件の方が、陽がさんさんと入ってきそうな立地です。

土地のまとめ

売主と仲介業者が、全体的に強気に出ているだけなのかもしれませんが、成約事例と比較して、現在売り出し中の物件は割高です。一時的なものなのか、全体的にこのエリアの相場が底上げされたのか。一概に判断はできませんが、今後の動向に注視が必要です。

売り出し事例というのは、

「現在、その金額で売っている」

というだけで、悪い言いかたをすると

「売れ残り物件」

とも言えます。今現在、高値で売りに出ているからといって、それが即、相場になるかといったら、そうではありません。自身でざっくりと査定しようと考えている人は、この点に注意しておきましょう。

不動産査定を行う時には売り出し事例よりも成約事例

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:64件
  • 最高値(坪単価):320.2万
  • 最安値(坪単価):52.1万
  • 平均坪単価:191.3万

最高値のマンションは、64件中ただ1件だけ、飛びぬけて高額です。坪単価でいうと、200万台後半クラスがチラホラありますが、300万を超える物件はこれのみ。

60~80㎡のファミリータイプのマンションの売り出し価格が、3,000万後半~6,000万。この範囲内であれば、築年数もそれほど古くないマンションが購入できます。

最安値物件は借地権のマンションです。所有権マンションで最安値の坪単価は80万台からありますが、オーナーチェンジ向けの築年数の経っている小さいマンションです。

ファミリーで住む用の物件は、最低坪単価100万を超えないと難しいでしょう。150万位であれば十分探せるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:58件
  • 最高値(坪単価):291.8万
  • 最安値(坪単価):46.1万
  • 平均坪単価:200.0万

最高値のマンションは、売り出し物件と同様のマンションです。最安値物件は築の古い小さな借地権マンションのため、極端に安いです。所有権のマンションであれば、やはり最低でも坪100万からは必須でしょう。

マンションまとめ

売り出し物件64件に対して、成約件数は58件。成約件数はこの1年の間に成約したマンションですから、物件はよく回転しているようです。

平均・最高値坪単価にもそれほど差異がありませんので、マンション価格も安定していることが分かります。

平均坪単価が200万前後となっていますが、150万前後でもファミリータイプのマンションは十分探せるでしょう。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:33件
  • 最高値:約1億7,000万
  • 最安値:約3,900万
  • 平均価格:約8,200万

最高値は最高値だけあって文句のつけようがない物件。まあ、これだけお金出せばこの位のモノが買えるよね、というもの。あまり参考にはなりません。

最安値物件は、あまりに安いので、借地権の物件かと予想していたのですが、そんなこともなく普通の物件でした。築年も古くないですが、安いなりの理由があるのではないでしょうか。

とはいえ4,000万台の戸建も数は多くないですが、チラホラ見受けられます。安くこのエリアで戸建を購入したいのなら、可能性はありますが、あれこれ見て回ることはできません。見つけたらすぐにでも手を挙げるような姿勢でいましょう。

平均価格の8,000万であれば、かなりの戸建を購入できます。6,000万後半から8,000万台に集中しているので、いろいろ見て回って、気に入ったものを購入、という探し方ができるでしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:22件
  • 最高値:約1億7,000万
  • 最安値:約3,800万
  • 平均価格:約8,300万

件数は売り出し事例と異なりますが、その他の値はどれも驚くほど似通っています。どの価格帯の物件も、売り出し事例物件と条件が類似しています。

戸建まとめ

マンション同様、戸建も相場は安定しているのでしょう。低価格帯は5,000万後半。平均で6,000万~8,000万。高額帯が8,000万以上と。

7,000万以上の物件が半分以上を締めるエリアです。確かに大きい一戸建てが多かったです。

あざみ野まとめ

  • マンション、戸建ては価格が安定
  • 土地の価格のふり幅が大きく手を出しずらい

土地は値動きの激しさが軽いバブルを感じます。売り出される数が、マンションや戸建てに比べると少ないので、それも致し方ないのかもしれませんが、もう少し落ち着いて欲しいですね。

確かに売り出される数は少なく、希少性があるのかもしれませんが、手を出すタイミングとしてはあまりよろしくないように感じました。

あざみ野駅からは以上です。

小田急線「経堂」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

1年前から相続がらみの売却案件の打ち合わせで、ここ最近、頻繁に経堂に足しげく通っています。決して麻婆豆腐を食べに来ているわけではありません。

経堂駅の四川料理「蜀彩(しょくさい)」再訪。上品な麻婆豆腐は美味し

【麻婆豆腐】1年ぶりに経堂の「彩雲瑞 (さいうんすい) 」訪問。やっぱり美味し!

経堂の物件を売却していくので、以前から相場の情報は何度も見ておりましたが、今回、正式に記事にしておこうと思って今に至ります。

というわけで、いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:45件
  • 最高値(坪単価):296.5万
  • 最安値(坪単価):80.2万
  • 平均坪単価:211.6万

最安値は借地権の土地なので、坪単価100万を切る安さです。所有権の土地であれば坪150万前後からです。坪150万でも、物件にはなんら問題はありません。駅からの距離がダイレクトに価格に反映してる感じです。どれも徒歩15分位。

最高値は300万近くします。仮に30坪とすると、土地だけで9,000万。建物を建築することを考えると、総額1億2,000~3,000万は見ておかないとダメでしょう。

前面道路と接道間口が広く、比較的整形地である個人住宅向きの物件です。このブログでは何度も書いてますが、土地の価格決定要素は地形と前面道路との関係です。詳細は以下の記事で書いてます。併せてお読みください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

高い理由は、駅からの距離ももちろんありますが、売主が一般個人ではなく不動産業者です。当然、販売価格には不動産会社の利益が乗っているので、坪単価が一般個人の所有する物件よりも、割高になってしまうのは致し方ありません。

ただ、割高とはいえ、不動産業者が一度購入し、物件として問題のないように仕立て上げた間違いのない「不動産業者お墨付き」の物件ともいえます。

また、個人ではとても購入できない広大な土地を仕入れて、多くの一般消費者が購入したくなるような物件にしています。

不動産は、良いものは価格に反映されるということをよく理解しておきましょう。人によって安くて良いものはあるかもしれませんが、万人にとって安くて良いものなんてありません。

平均坪単価は約210万なので、坪200~220万の物件を見てみました。多少、地形がよくない物件もありましたが、駅からの距離も近いものが多く、件数もそれなりにあるので見て回って検討できるはずです。

土地の成約情報

  • 件数:21件
  • 最高値(坪単価):298.8万
  • 最安値(坪単価):169.5万
  • 成約坪単価:219.8万

最安値は変形地形。最高値の情報は見ることができなかったので、平均坪単価220万前後の物件情報を確認しました。するとどれも地形のよい道路付けのよい物件。違いが顕著に表れています。

平均坪単価辺りで物件を探せば、件数もそれなりに多いので、比較検討する中で最適な物件を探すことができるでしょう。

土地のまとめ

現在の売り出し事例の平均坪単価、最高値と似通っています。あくまでもこの1年の動きから予測することですが、坪150~300万の範囲で物件が動き、平均坪単価は約210万ということが分かります。

成約件数より、現在の売り出しは倍となっております。この辺りをどう判断するか判断が分かれます。単純に、今は高く売れるという雰囲気が、売主をその気にさせて売りに出させているのか?それとも売りに出したはいいけど、売れずにいる売れ残り物件なのか?成約事例との違いがあまり見て取れないため、ここ1年は大きな相場変動はないのでしょう。

そのエリアの相場を調べるためには、売り出し事例よりも成約事例が重要です。売り出し事例は、売主の都合によって市場相場に合致しない価格で販売している物件も含まれていますが、成約事例は実際に売れた事例だからです。

不動産査定を行う時には売り出し事例よりも成約事例

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:82件
  • 最高値(坪単価):397.4万
  • 最安値(坪単価):117.4万
  • 平均坪単価:215.3万

最高値マンションはまさに億ションです。最安値マンションはオーナーチェンジ物件。オーナーチェンジ物件はどうしても坪単価が安くなってしまいます。坪200万以下のマンションの半分以上はオーナーチェンジの物件です。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

もともと投資用のマンションであれば関係ありませんが、ファミリーマンションを賃貸に出した状態で売ることはなるべくなら避けるようにしましょう。

坪単価200万位のマンションは十分探せますが、築年が古いマンションが多くなります。平成後半築のマンションをご希望なら、坪単価250万はみた方がいいでしょう。

マンションの成約情報

  • 件数:48件
  • 最高値(坪単価):357.9万
  • 最安値(坪単価):125.6万
  • 平均坪単価:230.7万

平均坪単価230万のマンションは、5,000万クラスの平成後半築のファミリーマンションです。この辺りを平均値として、築年が古くなるにつれ、坪単価が徐々に落ちいていきます。

最安値マンションは、築年がかなり古いですが、物件的には悪くないと感じました。反対に最高値マンションは割高に感じます。

坪単価250万以下でも十分満足できるファミリー向けマンションは購入できます。

マンションまとめ

土地と同様、売り出し件数が、成約件数の約2倍となっています。売り出しのペースに、成約が追い付いていないということを意味ます。

また、成約平均坪単価が、売り出し事例より上回っています。1年前は今よりも高値で成約に至っていたということです。

あくまでも予測に過ぎませんが、高値で取引されているのを見た今の売主が売り出し。それが予想より売れないので、金額を下げて今の平均坪単価に落ち着く、こんな感じではないかと。

察するにマンションの価格は若干の下落傾向で、その後は安定してきているのではないでしょうか。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:32件
  • 最高値:約2億7,000万
  • 最安値:約3,700万
  • 平均価格:約8,500万

最高値はプール付きの豪邸。どんな人が購入するのか、完全に興味本位ですが気になります。最安値物件は全然悪くないです。このエリアのこの価格で戸建を買えるならお買い得ですね。

このように、3,000万台でもちらほら物件を見かけますが、当然のことながら数は多くありません。一般的な価格帯としては、5,000~7,000万でしょう。

平均坪単価で物件を探すと、新築も検討できます。

戸建の成約情報

  • 件数:23件
  • 最高値:約1億8,000万
  • 最安値:約1,500万
  • 平均価格:約6,900万

最高値物件。プールはついてませんが豪邸です。最安値はニコイチの再建築不可物件です。が、個人的にはこうした安い物件を購入し、返済した後、賃貸に回せば、資産運用が一気に加速すると思ってます。若い人にこそ、ぜひチャレンジして欲しいですね。

20代のための資産形成をかねたマイホーム購入術

6,500万~7,500万の物件は、可もなく不可もなくという物件です。このエリアで、そこそこの中古戸建てに住みたいと思ったら、最低限、この位の予算は考えておきましょう。

3,000万、4,000万の戸建も散見します。同じ価格帯でマンションを購入するなら、戸建がいいんじゃないかと思います。

戸建まとめ

ほぼ売主の言い値で成約しているので、戸建需要は強いでしょう。実際、

  • 土地の売り出し件数:45件
  • マンションの売り出し件数:82件
  • 戸建の売り出し件数:32件

と、最も少なく希少性が高いです。3,000万の物件はどうかと思いますが、4,000万で程度の良い戸建が出たら「買い」じゃないですかね?

経堂まとめ

土地とマンションの動向から、

「もうちょっと高く売れそうだけど、どうかな~、下がるかな~上がるかな~」

と探す人、売る人双方が全体的にどう転ぶか判断しかねている印象を受けます。

実際、私も今回の案件で経堂の物件を査定していますが、実情をつかみかねています。本音は隠してなかなか本性を現さない、そんな小悪魔的な街、経堂。そして麻婆豆腐の美味しい店がある街、経堂。

経堂からは以上です。

【土地・戸建ての売却】測量(そくりょう)~売却時に必須な作業「測量」についての解説~

土地の広さを測る行為

土地の大きさを測ることを「測量」といいます。

土地の広さを測るためには、自分の土地がどこからどこまでなのかを決めなければなりません。土地は当然、地続きですから、自分の土地に接している隣地の所有者が存在します。

その人たちの存在を無視して、

「ここまでが私の土地です」

と一方的に決めることはできません。

「私とあなたの土地境(境界)はここでいいですね?」

と互いに確認し、合意しなければなりません。

境界境には「印」が設置される

隣地との境界境には、それを明示するプレートや境界鋲が設置されています。されていれば、その点を元にして土地を測り、隣地所有者との境界確認も滞りなく済むことが多いです。

しかし、そのような「印」がない場合もあります。境界鋲は大事なものにもかかわらず、その知識があまり知られていないからか、境界鋲の上に塀を立ててしまったり、建築作業のどさくさで外れてしまったりしていることもあります。

その場合、現存する資料や隣地との現況を元に境界境を新規設定することになるのですが、土地の広さに直接かかわることになるので、調整が難航することもあります。解決しないと、最悪は境界紛争となってしまう、非常にデリケートな問題です。

費用は?

これら作業を行うのは土地家屋調査士もしくは測量士で、当然、費用がかかります。売却に係る費用では、仲介手数料に次いでに高額です。土地の広さや、立ち合いの件数によって測量金額は異なります。

まとめ

測量は必ず行わなければいけない作業ではありません。未測量で売却することは可能ですが、言いかたを変えれば、測量をしていない土地というのは、

「どこからどこまでが売買対象の土地なのかが分からない」

ことを意味します。また、

「隣地と境界トラブルがあるのではないか」

と思われても仕方がありません。

やはり唯一無二の「商品」として、広く買い手を募るのであれば、「最低限の整備」はやっておくべきでしょう。

東横線「大倉山」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

思い出の地、東横線「大倉山」駅です。

なぜ思い出の地なのかというと、会社員時代は、大倉山エリアを担当していたこともあり、よく取引をまとめていました。

当時から大倉山の物件は売れ筋で、急行停車駅でもないのに、なぜこんなに人気なのか分かりませんでした。ですが調べていくうちに、大倉山にある「大綱中学校」という公立中学校の評判がいいようですね。

公立校に関わらず、横浜の名門、「横浜翠嵐高校」への進学率が高いらしく、大倉山、特に大綱中学校の学区内は、本当によく売れていました。

やはり教育レベルの高いところは、物件価格も高いんだなあと、妙に納得した思いがあります。

加えまして。私事で大変恐縮ではございますが、結婚するとき、我々夫婦は日吉に住んでおり、入籍届は大倉山にある港北区役所で提出しました。

14,5年前と少し変わってますが、全体的には変わっていません。

「結婚記念日を忘れないように」

ということで、1月1日を入籍日に設定したのですが、当時、誰だが覚えていませんが、とある芸能人カップルが、指定した日に手続き不足か書類の書き間違いかで入籍届を受理してもらえず、しぶしぶ入籍日を変更したという報道がありました。

それを聞いていた我々夫婦は、

「もし1月1日に入籍届が受理してもらえなかったら一大事!」

とばかりに、電話で確認したり、書いた書類を実際に区役所に見に行ってもらったりと、何度か足を運んでいたのです。

そんな若かりし頃があったため、いまでも大倉山は思い出深いエリアとなっているのです。ちなみに1月1日を入籍日にした効果についてですが、

「絶対に忘れない」

ということに関しては絶大な効力を発揮していますが、元旦の忙しさにかまけて、結婚記念日がぞんざいに扱われるという負の効果も表出してきており、頭を痛めているところです。

というわけで、いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。エクセルで重複データは削除することが意外に簡単だと気付いたため、同じ物件はカウントしないようにしました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:20件
  • 最高値(坪単価):243.0万
  • 最安値(坪単価):35.1万
  • 平均坪単価:152.1万

まず最安値の土地は、敷地延長の土地で、間口が狭く車を入れることもできません。このため最安値となっています。データをみたときは、借地権の土地なのかなと思ったのですが、そうではなく所有権の物件です。

土地として売りに出されていますが、建物もありますので、手直しすることでまだまだ十分住めるのではないでしょうか?駅からも近いですし、結構お買い得だと思いましたよ。

車とか入らないのは諦めるしかないですね。安いのですから、あまり多くを期待してはいけません。

最高値物件は、

  • 駅近
  • 平坦地
  • 整形地
  • 角地

といったすべてを兼ね備えた土地、納得の価格。最高値の物件をみていても、あまり面白くないんですよね。

 

そりゃまあ高いよね

という物件ですから、意外性がありません。最安値の物件を眺めて、あれこれ使い道考える方がよっぽど楽しい、最近特にそう思います。

平均坪単価を予算としてみておけば、十分満足できる土地を手に入れることができるでしょう。

土地の成約情報

  • 件数:6件
  • 最高値(坪単価):231.0万
  • 最安値(坪単価):42.3万
  • 成約坪単価:151.4万

最高値は、売り出し物件と同様、駅近・整形地の土地です。道路付けの面で若干劣りますが、売り出し物件も若干価格の調整が入るでしょうから、結局は同じくらいで落ち着くはずです。

つまり、このエリアで道路付けのよい駅近の整形地を買おうと思ったら、220~230万は出さないといけないということです。

最安値は所有権の土地ですが、再建築ができないようです。資料を見ただけでは、なぜできないのかはなんとも判断できません。狭すぎるか接道義務を果たしていないのか。

古くても家が建っていれば、再建築不可の物件を購入するメリットはあるのですが、資料を見た限り、この土地には建物が建っていません。購入する人の理由は・・・なんなんだろうなあ。こればかりは資料を見ただけでは分かりません。

再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

土地のまとめ

最高値、平均坪単価ともに、売り出し・成約の事例は似通っています。現状、売りに出ている価格帯が、いわゆるこのエリアの相場になるのでしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:109件
  • 最高値(坪単価):305.8万
  • 最安値(坪単価):76.5万
  • 平均坪単価:177.1万

マンションの売り出し件数が100件と多いです。当然のことながら、築年が新しい物件の坪単価が高くなります。平均坪単価である150~180万を予算にしておけば、築年がそれなりに新しい良質なマンションを購入できます。

坪単価が100万に届かない安いマンションもいくつかありますが、安くなる理由は、

のどれかに該当します。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

頭では当たり前のことと分かってはいても、こうした事実をはっきり目にすると、改めて実感しますね。

  • 安い物件には安いなりの理由がある
  • 高品質の物件を人より安く買えることはない

ということに。

マンションの成約情報

  • 件数:98件
  • 最高値(坪単価):294.8万
  • 最安値(坪単価):75.7万
  • 平均坪単価:172.0万

売り事例同様、あまり特色はありません。つまり、駅近で築年が新しいマンションの坪単価が高く、どちらかの条件が劣るにつれて、坪単価は低くなっていくという。当たり前すぎて書くことがありません。

平均坪単価でも十分、満足できるマンションを見つけられます。坪単価100万前後のマンションを見てみましたが、築年が古く、駅から10分以上のマンションになりますが、それなりの物件が探せます。

マンションまとめ

件数含めて、売り事例と成約事例が似ています。このエリアの相場は、ここ1年に限ってはガチっと固まっていますね。物件数も多いので、いろいろなマンションを見て回って、自分の予算と条件をすり合わせながら、物件探しをすることができるはずです。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:30件
  • 最高値:約2億3,000万
  • 最安値:約1,000万
  • 平均価格:約6,600万

最安値の戸建は再建築不可の戸建。最高値は立地もよい大きい戸建。平均価格では新築戸建も購入できますし、場所を選ばなければ4,000万でも新築があります。3,000万台でもあるにはありますが、件数が多くありません。

4,000~6,000万の価格帯の物件が一番多いため、戸建をお探しならその辺りを予算にしましょう。

戸建の成約情報

  • 件数:18件
  • 最高値:約8,700万
  • 最安値:約1,000万
  • 平均価格:約4,100万

最安値物件は再建築不可物件です。それでも1,000万近くで売れるんですよ。

よくお客さんからこんな質問を受けます。

「古くなった物件は売れませんよね?」

と。どこでそんなこと聞いてきたのか分かりませんが、そのたびに

 

いやいや、どこから聞いて来たか知りませんけど、売れない物件なんてありませんから。再建築ができない物件でも売れるんですよ?

と、再建築不可の物件を例えに出してしまいましたが、そうなんですよ。実際、この資料を見ましたけど、

 

誰がどういう目的で買うんだろうなあ

っていう物件ですからね。売れない物件はありません。

戸建まとめ

4,000万でも戸建を購入することができるエリアですね。売り出しの平均が成約事例のそれに比べると大分高いですが、たまたま1億2億越えの戸建が売りに出されているので、平均が上がってしまっているのでしょう。

現実的なラインとしては、5,000万の予算があれば、大倉山のいろいろなエリアを見て物件を探せるでしょう。

大倉山まとめ

全体的に価格が安定していて、意外性がありません。不動産価格に意外性を求めても仕方がないのですけど、調べる立場とすると、しっかりはっきり価格が出すぎるので、コメントに困ります。

 

まあそうだよね

と、ついつい言いたくなるエリアです。

言い換えれば、不動産価格に大きな上振れ下振れがないので、安心して購入することができます。

「安定しているからこその人気」

と言えるのかもしれませんね。

大倉山からは以上です。