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再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

新規に建物を建築することができない物件のこと

文字通り、再び建築物を建てることができない物件をいいます。現存する建物を使用・利用することはできますが、古くなったからといって立て替えることはできません。

再建築できない理由

建物を建築するための原則として、

  • 道路法上の道路に
  • 2m以上接していなければならない

というルール(法律)があります。

再建築できない物件というのは、上記2点のいずれかに該当しているため、再建築ができないのです。

以下写真に写る「道」は、一見すると道路のようですが、実は道路ではなく「ただの空き地・通路」であり、この通路に面して建っている建物は、道路未接道となり、再建築不可の物件となります。

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道路の種別については以下の記事をご覧ください。

道路種別(どうろしゅべつ)

再建築不可物件を購入するメリット

メリットその1.安い

通常の再建築が出来る物件と比べ、金額が大幅に安いことがメリットです。ですから建物がまだ十分利用できるのであれば、希望のエリアに安く住めることが可能です。新しい建物を一から建築することはできませんが、リフォームは可能です。

メリットその2.利回りが高い

最初から投資用と考えると利回りは高くなります。なぜなら賃貸に住む入居者にとって、その物件が再建築できる物件なのかそうではないのかは関係ないからです。

再建築できる物件Aが3,000万。再建築不可の物件Bが1,000万だとします。築年数、大きさ、立地共に同程度の戸建て賃貸があったとして、賃料を15万と仮定します。するとそれぞれの利回りは・・・

  • A 利回り6%
  • B 利回り18%

となります(*税金などを除いた単純利回りです)。再建築はできませんが、投資効率は高いことが分かります。

再建築不可の物件が安い理由

金融機関の融資が使えないから

一般的に再建築不可の物件への融資はNGです。そうしたクセのある物件に積極的に融資をする金融機関もあるにはありますが、金利が通常の金利に比べて高くなります。メガバンクやネット銀行などが提供する低金利で融資を受けることはできません。

流通性が低いから

再建築ができず融資も利用しづらいため、売りにくく、流通性が低いため、販売価格を下げざるを得ません。とあるエリアの物件を調べていると、他の物件と比べて極端に安い物件を見かけますが、そのほとんどは再建築不可の物件です。

ただ、流通性が低いため、通常の再建築可能の物件より時間がかかるかもしれませんが、売れないわけではありません。

まとめ

再建築不可 = 無価値

と思われている節があります。当然、そのような物件もありますが、実際に値段を付けて販売しているわけですから、価値がないわけではありません。使い方によっては利用価値はあるのです。

個人的には建物がまだ利用でき、少しの手直しで賃貸に出せるのであれば、投資用として購入するのがよいと思っています。

また、賃料の支払いがもったいないと思うのであれば、安い再建築不可の物件を購入し、使い倒すのもよいでしょう。使わなくなったら売れますし。

ようは使いようでどのような方法も考えられるのです。再建築不可物件の流通をもっと促進したいですね。

【隣地購入】隣地の一部を購入する際に必要な作業と費用

 

隣地の一部だけ購入するメリット

隣地の一部を購入することで、再建築ができない土地を再建築できる土地に仕立て直すことが可能となります。図にするとこんな感じです。

宅地Aは公道に1.5mしか接道していないため、今のままでは宅地A上に再建築することはできませんし、再建築できない土地ですから、安くしか売ることができません。

しかし、宅地Aの間口を2mにするために、宅地Bから0.5m分の土地を一部譲ってもらえれば、再建築ができる土地になり、市場相場で売却することもできるようになります。

これが隣地を購入するメリットの一つです。

隣地購入のメリットとは?(その2)

必要な作業は?

こうした作業を完結するためには、以下の作業が必要となります。

宅地Bの測量・分筆

宅地Bの土地を測量し、分筆しなければなりません。この作業は土地家屋調査士に依頼することになります。

分筆とは簡単に説明すると、一つの土地を複数の土地に分割することをいいます。分筆するためには、宅地Bの土地に接する隣接地の境界立ち合いを済まし、土地の面積を測らなければなりません。

測量の費用は、隣地との立ち合い件数などによって異なるので、正確なことは言えませんが、概ね50~60万程度はかかります。加えて分筆にかかる費用もあります。

費用をどちらが払うのかの問題ですが、特に決まりはありません。普通に考えれば、購入を持ち掛けた側が費用負担をするのでしょうが、宅地Bの所有者にとっても、この機会に測量ができるのはありがたい話です。費用負担を互いに払うという方法を提案してもいいでしょう。

所有権移転登記

売買契約書を作成し、所有権移転登記を行います。この作業は司法書士に依頼します。移転にかかる費用は、税金と司法書士に支払う報酬です。購入側が支払います。

税金がどれだけかかるかですが、国が定める土地の評価額に、一定の税率を掛けることで算出されます。地域によって異なりますので、事前に司法書士に見積もりを取ってもらいましょう。

まとめ

土地を譲ってもらう所有者に、代金を支払えばそれで完了ではなく、こうした作業が必須となります。土地家屋調査士と司法書士に事情を説明し、手配するだけなので難しいことではありません。

しかし、何もわからず不安、というのなら不動産会社に仲介をお願いしてもいいでしょう。これら作業の手配と調整はすべてやってくれます。

ただ、その分、仲介手数料がかかりますので、ご注意ください。

【賃貸経営】スルガ銀行のローンを利用して投資用ワンルームマンションを購入した私が学んだこと

「かぼちゃの馬車」問題以降、スルガ銀行のさまざまな融資実態が明らかにされています。

こちら、発覚時に書いた記事となります。

かぼちゃの馬車オーナーの考えられる対応策

 

スルガ銀行のローンを利用して投資用ワンルームマンションを購入した私

そんな記事を書いておきながらなんですが、会社員時代、スルガ銀行のローンを利用して、投資用ワンルームマンションを購入したことがあります。

物件の場所も確認せず、販売図面とそこに書かれていた

  • 賃料
  • 管理費・修繕積立金
  • 年間の固定資産税額

から算出した利回りのみで購入を決めました。今だったら絶対にそんな買い方はしません。

なぜ投資用マンションを購入しようと思ったかの経緯は、以下記事で書いています。ご参考までにどうぞ。

【新人不動産営業マン奮闘記】自分で不動産を買おうと思った理由

購入してしばらくは安泰だったんです。金利は4.7%と確かに高いのですが、入ってくる賃料から、月々かかる費用と返済を差し引いても、結構な額がチャリンチャリンと私の財布に自動入金されていたのですから。

物件価格の100%融資でしたし、購入時に払ったのは諸経費だけ。支払った額で実質の利回りを換算したら40%!これは美味しいなあと思いました。

今の状況がずっと続くわけではない

でも、そんな状態が長く続くわけではありません。数年後、購入時から住んでくれてた入居者が退去してしまったのです。

当初設定していた賃料が高すぎたのが原因です。少し前は適正だった家賃も、いつのまにか割高な賃料となってしまっていたのです。

金融機関の融資は長期に渡ります。その期間中、購入時の条件でず~~~~っと賃料が入ってくる保証はありません。どうなるかは誰にも分かりません。

このような前提で考えると、長期の融資を受けることは大きなリスクであると認識しなければなりません。

不動産投資の一番のリスクは?

融資を受けて投資用物件を購入した人の一番のリスクは「空室」です。入居者が決まらず、賃料収入がなくても、当然のことながら毎月の返済は容赦なく行われます。

ただただお金が出ていくというのは、どうしようもないジリジリとした焦燥感に襲われます。私の場合、規模が小さいワンルームマンションだったから耐えられましたが、もう少し規模が大きい物件だったと思うと、ぞっとします。完全にデフォルトを起こしていたはずです。

不測の事態に備えて現金は準備しておく

カツカツで不動産投資をしてはいけません。「かぼちゃの馬車」の被害者オーナーの中には、1億2億の融資を受けながらも、現金が数十万しかない人も多くいたそうです。

そのようなオーナーにじゃぶじゃぶ貸し付けたスルガ銀行と、リスクについて十分な説明をしてこなかった不動産営業マンは当然、責められるべきです。

しかし、億を超えるほどの融資を受けることに対しての、責任と負担の重さを十分に認識しようとしなかったことに対する責任はオーナー側にもあるでしょう。

1年空室であっても、最悪どうにかなる程度の現金を準備のうえ、不動産投資は行いましょう。

まとめ

スルガ銀行でローンを受けた場合に限りません。どこの金融機関で融資を受けたとしても、最低限以下の2点はリスクとしてとらえておくべきです。

  1. 現段階の条件は変動すると認識する
  2. 不測のための現金は用意しておく

この2点を満たしていないのであれば(特に2.)、不動産投資を行うのは時期尚早です。

中古マンション購入後、引き渡しと同時にリフォームを開始したい人へ

 

マンションの管理組合に届け出が必要

中古マンションを購入して、引き渡しを受けたら、すぐにでも住み始めたい、使用したいと思うのが普通だと思います。既に住宅ローンの支払いも始まってしまっていますし、今お住まいの住居の賃料や返済もあるので、その間は二つの住居に費用がかかることになるからです。

リフォーム前提で中古マンションを購入した場合、引き渡しを受けた後でなければ、室内を改修することはできません。

ですから引き渡しを受けたと同時に、リフォーム工事を開始しようと思うかもしれませんが、そうするためには事前に管理組合にその旨の届け出を出さなければなりません。

ハウスクリーニング程度であれば問題ないですが、クロスや床の張り替え、浴室やキッチンなどの水回りの交換などのリフォーム工事は、マンションの管理組合(管理会社)が指定する方法で予め届け出をしておかなければ、すぐに工事を開始することはできません。

説明をする取引士によっては覚えていないことも

売買契約の前、重要事項説明書のなかで、リフォームをする場合についての説明箇所があります。しかし、重要事項説明では、必要な情報・不必要な情報が一緒くたにされ、一方的に説明されてしまうことがあります。

情報伝達にメリハリをつけることができる取引士とそうでない取引士とでは、インプットされる情報の濃度に大きな差が生じます。

不幸にも、メリハリをつけることができない取引士から説明を受けた場合、不必要な情報含め、一度にたくさんの情報を受け取ってしまうので、結果、覚えていない人が多いと思います。

どのような内容か?

では、どのような内容なのかというと、それは以下の通りです。

「工事開始の〇〇前までに、工事申請書等を管理組合理事長に提出し、書面による承認を受けなければならない」

というもの。〇〇の部分は、マンションによって異なります。日数が「1ヵ月」と入っていることもあれば、入っていないこともあります。

実際のところ、「1か月前」と書かれていたら、本当に工事開始まで1ヵ月かかってしまうのかといったら、そこまで厳密ではなく、管理組合も工事開始希望日に合わせてくれることが多いそうです。

しかし、そのように記載されてルール化されている以上、それに則って手続きをしていくべきでしょう。

まとめ

ですから、引き渡し日直後に工事を開始したいのなら、工事開始希望日から逆算して、物件の引き渡し日より前から手続きを開始しておかなければなりません。

リフォーム前提での購入を、仲介した不動産業者が知っているとはいえ、このようなことを親切丁寧に、先回りして教えてくれる人ばかりではありません。

契約するまでは、詳細に連絡を取り合っていたものが、契約後はお互いホッとしてしまい、契約前のように連絡を密に取り合うことは減ります。

仲介業者にとっては、契約してしまえがひと段落なのかもしれませんが、買い手にとってはここからがスタートです。気になることが少しでもあれば(*特にスケジュール感)、ガシガシ質問し、前倒しして手続きを進めてしまいましょう。

20代のための資産形成をかねたマイホーム購入術

20代の若者に一番伝えたいことはただ一つ。

全力でマイホーム購入はするな

ということです。

 

「全力のマイホーム購入」とは?

全力のマイホーム購入というのがどういうものかというと

  • 35年ローン
  • 借入限度額(返済比率)めいっぱい

で物件を購入することです。

全力のマイホーム購入の弊害

全力投球でマイホーム購入をした人は、ローン返済中はダブルローンが可能な高収入の人でない限り、新規のローンを組むことはできません。仮に不動産投資をしようと思っても、現金で購入するしか方法はありません。

つまり不動産で資産形成していこうと思っても、長期返済が前提の住宅ローンを最初に利用してしまっていると、完済後でなければ、不動産投資を利用しての資産形成ができません。

そのときには家族の生活の基盤が出来上がってしまっているので、一度売却してまた一から・・・というのは、家族の同意も得られないでしょうし、現実的ではありません。

余談になりますが、そうした場合は、借り換えや繰り上げ返済を無理のない範囲で行い、少しでも早く完済し、負債を資産に変えるようしていくことが一番です。

株や債券に投資をするくらいなら、住宅ローンの元本をどんどん返済しましょう。

どのような方法で住宅購入すべきか?

全力でマイホームを購入してしまうと、住宅ローンの返済に人生を捧げなければなりません。人生の主導権は自分自身になければなりません。

20代の若い人たちは、このような全力でマイホームを購入することの弊害を今のうちからよく理解しつつ、住宅購入を通して資産を形成していかなければなりません。

ではどのような物件を、どのように購入していくべきでしょうか?

少し難のある安い物件を購入する

普通の物件よりも市場価値が落ちるといわれる物件に、

  • 敷地延長などの不整形地物件
  • 未接道物件
  • 建築基準法違反物件
  • 築古マンションや戸建て

があります。これら物件の評価は、そのエリアの一般的な相場を100とするなら、その7がけ6がけ、ものによっては半値以下のものもあります。

「一生に一度の購入」

「終の棲家」

と考えて全力投球であれば、このような訳アリ物件・難アリ物件を購入することなど考えられないかもしれません。

しかし、発想を変えて、マイホーム購入を一生に一度と考えさえしなければ、どんな条件の物件でも大抵は許容できるはずです。

マイホーム購入は「一生に一度」「終の棲家」という考えを捨てる

短期返済予定の「手始めの1件目」

住宅購入を大げさに考えず、賃貸物件を探すように気軽に購入するのです。いきなり家族が住むような大きな家なんて買う必要はありません。手始めに一人か二人が5年10年住んでいられるような古いマンションでいいのです。

5年、10年程度で返済できる手ごろな安い物件を、住宅ローンを利用して購入。貯金をする代わりに返済しながら生活し、さっさと完済してしまうのです。

35年かけて一つの物件しか購入できない人がほとんどの中、10年ペースで購入を続けたとしたら、同じ35年で3つ、4つ、場合によってはそれ以上の不動産を手にすることができます。

完済済みの不動産を一つ持っているというパワー

若くして完済済みの不動産を持つことの大きなメリットに、以下のようなものがあります。

  • 売却することでまとまった現金を手にできる
  • 賃貸に出して賃料収入を得ることができる

完済済みなので、すぐに売却することが出来ます。安い不動産とはいえ、売ればまとまった現金を手にすることができます。

賃貸に出して賃貸収入を得てもいいでしょう。20代~30代の前半で、給料以外の安定収入を得ることが出来るのです。

同様の物件を購入したとしても、賃料収入だけで返済していけるかもしれません。そうなれば労せずして2件目を手にすることもできますし、3件目になるともっと楽になります。

若いうちから始めて欲しい

20代のうちから住宅購入のことを考える人はなかなかいないかもしれません。しかし、若くして完済済みの不動産を持っていることのパワーのデカさに気づけた人が数十年後の勝ち組になっています。

この方法にはどうしても時間の力が必要です。40代で始めるよりも30代、30代より20代と若ければ若いほど、その分早く資産形成していくことができます。

まとめ

以上、20代のための資産形成をかねたマイホーム購入術についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?いろいろ書いてきましたが、ものすごく簡略化してお伝えすると、

4,000万の物件を35年ローンで購入するより、35年かけて1,000万、1,500万、1,500万と分割して購入していったほうがいいですよ?

ということです。それぞれ個別に運用・活用することもできますし、買い進めることで、購入がどんどん楽になります。

ぜひ、このような購入術が、広くこれからの若い人たちに伝わることを期待しております。

あわせて読みたい

住宅ローンを利用した資産運用の方法

マイホーム購入は「一生に一度」「終の棲家」という考えを捨てる

 

住宅ローンは「負債」。それを「資産」に変えていく

価格が落ちにくい資産価値の高い不動産を持っているだけでは、資産を持っているとはいえません。住宅ローンを利用して購入したマイホームは、残債が残っている以上、資産価値の高いエリアだろうが不動産であろうが、資産ではなくただの「負債」です。

「資産価値の高い不動産」というのはただの幻想

どちらが資産を持っている?

  • 物件価格8割9割の融資を利用して資産価値の高いエリアのマンションを購入したAさん
  • 1,000万の完済済みのマンション1部屋を持つBさん

どちらが資産として価値があるかというと、答えはBさんです。

本当の資産としていくためには、コツコツと返済を続け、負債を資産に少しずつ変えていくしかありません。

言い換えれば35年ローンを組んだ人は、35年かけて負債を資産に変えていくことを選んだ人だということです。

どんな素敵なマイホームでも必ず飽きます

返済生活は長きにわたります。家計状況は刻々と変化しますし、趣味嗜好も変わります。

例えばタワーマンション最上階からの眺めは素晴らしいですが、その素晴らしさを実感できるのは良くて数年です。購入時は、最上階からの眺めを含め理想の我が家だったかもしれません。

しかし、どんなに理想の我が家でも、(夢を壊すようで申し訳ないですが)いずれは飽きてしまうのです。

住宅ローンを利用しての資産形成

そのような前提に立てば、現時点での理想を体現したマイホームを全力で購入してしまうより、余力を残しつつ、少しでも早く負債を資産に変えることの方が大切だと思いませんか?

全力で不動産を購入してしまっては、その不動産が資産となるのは長きにわたる住宅ローン完済後です。

しかし、全力を出さずに手ごろな物件を購入し、短期間で完済していくことで、低金利の住宅ローンを利用しながら資産形成していけるのです。

住宅ローンを利用した資産運用の方法

まとめ

マイホームの購入は、車を買い替えるように何度も行うものではありません。だからマイホーム購入を

  • 一生に一度
  • 終の棲家

と考えてしまい、その時点で購入できるものの中で、一番良いもの、ベストなもの、資産価値の高いものを、多少無理してでも全力投球で購入してしまうのです。

「一生に一度」という考えを捨ててみることで、新しいマイホーム購入という形が見えてくるはずです。

住宅ローンのしくみを学びましょう

住宅ローンを利用して資産形成していくためには、まずは住宅ローンのしくみを知っておかなければなりません。5月に発売された新刊は、まさに住宅ローンのしくみについての本です。私が持つ、住宅ローンの知識をすべて詰め込んだ力作となっています。

これさえ読めば、そこらの住宅営業マンと同等の知識をインストールすることができます。ぜひ、この機会に手に取ってください。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

マンション購入で最も重要視すべきものは管理です

 

部屋の状態は二の次でいい

いまはリノベーション物件が多いですから、室内はピカピカでまるで新築です。マンション外観は古いのに、室内は新築マンション!みたいなギャップが、逆に購入意欲を一層かきたてるのかもしれません。

しかしですね、極論言ってしまうと、室内の状態は購入した後でどうにでもできてしまうんです。もちろん、先立つもの(お金)は必要ですし、マンションの修繕規約は守る必要がありますが、その範囲の中であれば、自分の好きなようにできます。

マンションの管理状態を劇的に変えることは困難を要する

だけどマンションの管理はそうではありません。

「管理が行き届いてないから、マンションの管理会社を変えたい!」

「清掃会社を変えたい!」

と思っても、自分一人の意見ではなにもできません。マンションは住民全員の共有財産ですから、それら全員の意見をまとめなければなりません。変えることは大きな手間がかかります。

現在、古いマンションの建て替えや、給排水管などの取り換えが遅々として進まないマンションがたくさんありますが、原因はここにあります。つまり意見がまとまらない。

ですから現状、マンションの管理が適正に行われているものをなにより選んで購入するべきでしょう。部屋の状態ではなく!

管理状態をどこで見たらいいか?

マンションの管理会社から発行される、修繕計画表や集会の議事録を確認することで概要は掴めるはずです。しかし、もっと身近なところから伝わるものがあります。

マンションを内見しに行くと、みなさん室内やバルコニーからの眺めや陽当たりを一生懸命写真を撮ったりじっくりみますが、自転車置き場や駐車場、ゴミ捨て場、廊下、エントランスなどの共用部分を、室内を見るときと同じ熱心さで見る人はほとんどいません。

マンションを購入したら、当たり前のように接することになるそのような施設を、管理という観点でよく見ておくことをお勧めします。

築の新しいマンションではあまり顕著な差はないかもしれません。しかし、それでも芝生や植栽がちゃんと手入れされているかとか、ゴミ置き場がキレイに維持されているかなどである程度、管理状態を確認することができます。

マンション住民の高い意識も管理には必要

マンションは住民全員による共有財産です。少数の人数が、マンションの維持・管理に一生懸命ではいけません。マンション住民全員が、

「自分たちの財産は自分たちで守っていくんだ!」

という共通認識を持っていなければ成り立ちません。

築年数は経っているけれども、なんともいえない雰囲気や重厚さを感じるマンションを見つけることがあります。そうしたマンションの住民の話や管理人に話を聞いてみると、非常に熱心な人が多いです。

部屋ではなく、マンション全体から感じる雰囲気は、意外にバカにできません。

まとめ

  • 部屋の状態ではなく管理をみよう
  • 共用部分を部屋を見るときと同じ熱量でみよう
  • 住民の管理意識が高いマンションは、必然的に管理のよいマンションである可能性が高い。売主や管理人さんに積極的に話を聞いてみよう

あまり古すぎるマンションは問題ですが、築年数がそれなりに経っているマンションでも、管理の行き届いた良いマンションはたくさんあります。そのようなマンションを見つけるお手伝いを、これからも続けていきます。

【マイホーム購入時】物件を探し始める前にまずは予算を決める

 

最近の物件の探し方

いまは物件探しもインターネットが主流なので、物件ごとに案内してくれる不動産会社が違うことも多いと思います。

内見してみたい物件を一手に取りまとめてくれる、信頼できるパートナーのような不動産会社が傍にいるのなら問題ありませんが、通常は問い合わせた物件の数だけの不動産会社とコンタクトを取ることになります。

それぞれの不動産会社から営業の連絡が来てしまうことになるので、それを嫌う物件の購入希望者は手当たり次第に内見することが少なくなりました。

最近では、ウェブサイトで写真だけではなく、パノラマ写真や動画、なかにはVRを使用することで、実際に内見した時と同じくらいの室内の情報を把握することができるようになっています。

そのようにして候補の物件を絞り込み、本当に内見したいと思った物件のみ、最終確認を兼ねて内見を行う人が多くなりました。

なぜ最初に予算を決めるのか?

内見の結果、本当に購入したいと思えば、その時初めて返済比率に基づいた本格的な資金計算をしてもらいます。

しかし、いままで候補に挙げていた物件含め内見した物件も、返済比率がオーバーしていて、そもそも借り入れができない!ということが、その段階になって初めて判明することがあります。今まで物件探し、内見に費やしてきた時間が、全く無意味なものとなってしまうのです。

ですから物件を探し始める前に、まずは返済比率に基づいた資金計算をしてもらい、借入可能額を把握しておく必要があるのです。

借入可能額 = 予算 ではありません

ただ、借入可能額 = 予算 ではありません。クレジットカードでいうところの、限度額のようなものと理解しましょう。詳しくは↓こちらの記事をご覧ください。

【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません

販売図面の返済プランはあてにしてはいけない

新聞広告や自宅ポストには、物件の告知チラシが頻繁に入ってくると思います。そのチラシに記載されている返済プランを一度は目にしたことがある人は多いかもしれません。

「家賃並みで購入できます!」

といううたい文句で購入意欲を掻き立てられることもあるでしょう。

現在の支払い賃料と比べてみて、支払額がほとんど変わらないのであれば、借りているより買った方が得だと考えてもおかしくありません。このような返済プランをみて、予算を決めている人も多いのではないでしょうか。

しかし、チラシ記載の返済プランを鵜呑みにしすぎてはいけません。なぜなら、少しでも返済額を少なくし、誰もが購入検討できるような見栄えにするため、最優遇金利適用が前提のプランとなっているからです。

仮に最優遇金利が受けられたとしても、月の支払いは返済だけではありません。物件の種別には関わらず、毎年固定資産税がかかりますし、マンションには管理費と修繕積立金、場合によっては駐車料金もかかってしまいます。

返済額は賃料と同じか、低く抑えられるかもしれません。総支払月額は、大きく増えてしまう可能性もあるのです。

チラシに掲載されているような、優遇金利の適用が前提になっている返済プランを真には受けず、

「最大の恩恵を受けられればこのプランになる」

という認識で、あくまでも優遇金利が適用される前の金利で返済計画を考えましょう。最優遇金利が適用されて、初めて購入を検討できるのであれば、そもそも予算オーバーとも言えます。

返済比率の出し方を学ぶ

返済比率の出し方さえ知っておけば、わざわざ不動産会社に問い合わせて資金計画をしてもらう必要はありません。金融機関のウェブサイトでは、ローンシミュレーターが利用できます。それさえ使うことが出来れば簡単です。

こちら↓の記事で計算方法を解説しております。

返済比率の計算方法

5月発売された私の新刊では、図解入りで解説しています。より深い知識をお求めの方はぜひ、お買い求めください。売れてます。

まとめ

以上、物件を探し始める前に予算を決めることの重要性について解説してきました。

自分がそもそも購入することができない物件を見てしまうと、その時みたグレードの良い物件のイメージが頭にこびりついてしまい、身の丈に合った物件を見ることができなくなってしまうという弊害も出てきます。

まずはともあれ自分の借入可能額から予算を出すこと!これが最もマイホーム購入には重要です。

【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれないこと

適正な予算を教えてくれない

不動産仲介会社が言うところの「予算」というのは、本来の意味の「予算」ではありません。

返済比率から算出した「借入可能額」と、「購入に拠出可能な現金」「諸経費概算」をもとに、購入「できる」物件価格のことを便宜上、「予算」と言っているにすぎません。

【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません

不動産会社は「借りられる金額」を「予算」だとして教えてくれますが、

「無理なく長期間払い続けていくことができる物件価格」

は教えてくれませんし、そもそも教えられません。

「あなたには高い物件だから止めた方がいいです」とは言わない

例えば物件価格5,000万。諸経費も借り入れ予定で、物件価格100%以上の資金計画を組んだとします。返済比率的にはギリギリ収まっているので、事前審査も通ります。つまり物件購入のため、現金を一切出さない購入計画です。

現金を出さない点では同様ですが、

「出そうと思えば出せるけど、何かあった時のために現金は取っておきたい」

というお客さんと、

「単純に現金がない。だけど家が!マンションが!!マイホームがどうしても欲しい!!!」

という人とでは、抱えるリスクは全く違います。

その他にも、ご主人単独では返済比率がオーバーしてしまうため、奥さんの収入を合算し借入可能額をアップさせて、物件を購入する資金計画を不動産会社が提案することがあります。

当然ですが、これは不当な営業行為でもなんでもなく、欲しいと願うお客さんの想いをかなえる使命感にかられた、不動産会社なりに精いっぱい努力した結果の提案です。不動産会社としては至って正しい行為です。

しかし、その計画が根本的に返済可能な計画なのかどうかまでの判断はできません。不動産会社の仕事は、欲しい物件を買ってもらうことで完結します。

「返済比率には収まっていますが、諸経費分も現金が用意できないというのは、無理のある計画ですよ」

「収入合算しなければ購入できない物件は、お客様にとって『高い』ということですよ」

などと、購入を止めるような提案は絶対にしません。

まとめ

以上、

「物件購入時に、不動産仲介会社がやってくれないこと」

でしたが、いかがでしたか?

上記のように、購入を思いとどまらせるようなアドバイスをしないとはいえ、それが悪意のある行為かと決して言ったらそうではありません。一生懸命に、不動産仲介業者としての使命を果たしているにすぎません。

不動産仲介業者の使命とは、不動産の購入が円滑に進むようサポートすることであり、そのサポートの報酬として仲介手数料があります。どうにかして希望の物件を購入してもらおうと、様々な提案をしてくれる担当者は、物件購入がはじめてのみなさんにとっては、とても頼もしく映るでしょう。

しかしその業務は、成約をもって完結します。購入後の返済生活がどのようになるのかまでを考えることはありません。ですから、今後の長きにわたる返済生活を送る当事者自身が、人任せではなく主体性をもってじっくりと購入後の返済生活を考えなければなりません。

まず第一に頭に入れておくべきことは以下の1点。

借入可能額 ≠ 予算

ということです。

この1点を知っているか知らないかだけでも、大きなアドバンテージになるはずです。ぜひ、頭の隅にでもインプットしておいてください。

あわせて読みたい

じゃあ何をやってくれるんだ?って記事はこちら↓

【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれること

住宅ローンのしくみがわかる本

5月に発売された著書、「住宅ローンのしくみがわかる本」では、今回の記事のような購入前の心構えについても多く触れています。単に住宅ローンの内容だけに関わらず、住宅購入全体についての情報も盛りだくさんです。

ぜひこの機会にお買い求めください。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれること

住宅購入時に不動産会社がやってくれることってなんだろうか?実際に住宅購入を手伝ってくれる不動産仲介会社が、融資手続き含め、どのようなことを行ってくれるのかを解説していきたいと思います。

 

不動産会社がいうところの「予算」を教えてくれる

返済比率を利用して、いくらまで借り入れが可能かを算出してくれます。そして借り入れ可能金額をもとに、現金をどのくらい投入することが出来るかをヒアリングし、諸経費の概算を出して

「この位が予算です」

と試算してくれます。これが不動産会社の資金計算・資金計画、と呼ばれるものです。

借入可能額 = 予算 ではない

しかし、この場合の予算というのは、年収から借入可能額をはじき出しただけの、

「借入可能額」

です。

借入可能額 = 予算

ではありませんので、注意が必要です。詳しくは以下↓の記事をご覧ください。

【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません

当初、借入可能額は分からない

購入検討者は、当初どのくらいの物件が購入可能かさえ分かっていません。借入可能額は、物件に問い合わせをし、内見した後に試算してもらうことが圧倒的に多いです。内見した物件が、買える物件かどうかは、内見時点では分かりません。

内見して気に入ったので試算してみたら、借入可能額をオーバーしていて、そもそも検討できる物件ではなかった・・・ということも当然ありえます。

契約前の住宅ローン事前審査申し込み手続きを代行

契約したい物件が見つかれば、売主と諸条件を交渉して、売買契約をまとめてくれます。条件がまとまれば、売主・買主揃っての売買契約となりますが、契約前に金融機関の事前審査を行います。必要書類を不動産会社の担当者に提出すれば、すべて手続きしてくれます。もちろん、事前審査書類には、直接記入・押印をしなければなりません。

まれに

「住宅ローン手続き代行費用」

という名目でお金をむしり取ろうとする悪意ある不動産会社もいますが、一切払う必要のないものですので注意しましょう。その不動産会社との付き合いを考え直した方が良いレベルの悪徳行為です。詳しくは以下↓の記事をご覧ください。

ローン代行手数料なんて支払う必要のないもの

契約後、物件引き渡しまで

  1. ローン申し込みに必要な書類のアナウンスおよび取得代行
  2. ローンの本申し込み手続き
  3. 金消契約決済に必要な書類のアナウンスおよび取得代行
  4. 金消契約およびその日程調整
  5. 司法書士の手配
  6. 決済およびその日程調整

契約後、手続きに必要な書類のアナウンスや取得代行を適時行ってくれます。基本的には買い手は、不動産会社の指示に従っていれば問題ないはずです。

また、ローン特約の期限までに本審査が通るように、期限や日程の管理。その後、金消契約・決済の日程調整を行い、取引が円満に完了するよう尽力します。

トラブルになることが多いのはこのタイミング

経験が乏しい営業マンに不幸にも当たってしまった場合、トラブルはこの辺りで発生することが多いです。特に多いのが連絡の不行き届き。

極端な言いかたになりますが、物件を案内するだけなら、昨日今日入社したばかりの営業マンでもなんとなくできてしまいます。なぜならその物件を気に入るか気に入らないかは、営業マンの力量も多少あるでしょうが、買い手自身の判断に委ねられるからです。営業マンが多少経験不足で頼りなかったとしても、気に入った物件は欲しいのです。

しかしこの段階の業務は、それなりに経験を積んでいないとどうにもなりません。経験に乏しい新人も、先輩の指示を受けながら一生懸命やってくれるでしょうが、やはり体験がもたらす経験の差は大きいです。

契約が終わった後こそ、注意しましょう。

あわせて読みたい

より理解が深まります。ぜひどうぞ。

不動産購入時の仲介業務

逆にやってくれないことはなに?って記事はこちら↓

【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれないこと

【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません

 

借入可能額 ≠ 予算

返済比率に収まる = 借入可能額

という認識で間違いないですが、

借入可能額 = 最適な予算

ということではありません。

借入可能額というのは、あくまでもそれだけの借入可能な「枠」を持っているということです。クレジットカードの借入限度額がありますが、考え方は同じです。クレジットカードを借入限度額まで使い切る人はあまりいないと思いますが、

「一生に一度の買い物」

という意識が働いてしまうのか、不動産購入においては、何のためらいもなく限度額いっぱいまで借りる人が多くいます。

以下の記事も参考までにご覧ください。

住宅ローン利用の際は、無理のない返済計画を

返済以外にかかる費用は?

「今の家賃が10万円だから、プラス2,3万円なら十分払っていける」

と思うのかもしれません。しかし不動産を購入すると、毎月の返済以外にも費用は発生します。

マンション・土地・戸建てと物件種別に関わらず、固定資産税がかかります。賃貸の時にはかからないものですが、不動産を所有すると日本では税金がかかります。ちなみに固定資産税を払わないでいると、その物件に差し押さえが入り、最悪の場合、競売で処分されてしまいます。

所有権の物件とはいえ、生殺与奪は国が握っているのですから、なんとも釈然としませんが仕方がありません。

マンションの場合

以下のような経費が返済以外にも毎月かかります。

管理費、修繕積立金はマンションによって異なりますが、安くても月2,3万円かかります。高いところでは5万以上のところもあります。その他、駐車場を借りればプラス2,3万円。住宅ローンの支払いが10万円、家賃並みだったとしても、年間でかかる固定資産税を含めると、少なく見ても3,4万円はプラスしてかかることを忘れてはいけません。

戸建の場合

戸建ての場合、マンションのように毎月かかる経費はほとんどないと思うかもしれません。しかし、マンションは日々の建物の管理のための管理費、そして何か修繕に必要が生じた場合の修繕積立金がありますが、一戸建てにはそのような仕組みはありません。定期的なメンテナンスは不可欠です。何かあった場合の修繕費や、外壁の塗り直し、防水工事の維持費にかかる費用も、自らストックしておかなければなりません。

まとめ

声を大にしていいたいので何度も書きますが、

借入可能額 ≠ 予算

です。借りられる金額の返済額/月だけではなく、運転資金がいくらかかるのかも踏まえて、予算は決めていかなければなりません。

最適な予算を把握するためには、まずは住宅ローンのしくみを理解することが必須となります。5月に発売した著書では住宅ローンのしくみをゼロの段階から、不動産関連会社が駆使するレベルまでの知識をやさしく丁寧に解説しています。住宅ローンとの付き合いは長期に渡ります。これから住宅を購入する人も、すでに購入している人にもおすすめできる本となっています。

長期の返済生活のお供にぜひ、一冊いかがですか?

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

不動産購入時の不動産会社との付き合い方

多くの不動産会社にコンタクトを取ることで良い物件を見つけることができることもあれば、特定の不動産会社と信頼関係を築いていくことで、見つけられる物件もある。そんな内容の記事となります。

GW前に、友人の中古マンションの売買が完了しました。今頃は新居への引っ越し作業でてんやわんやしているでしょうが、きっと新しい家での生活を思い描きドキドキワクワクしている楽しい時期かもしれません。

同じタイミングで、我が家もキャンプで使うテントを購入し、試し張りを兼ねて家族でキャンプに行き、友人にこんなLINEを送りました。

我が家のキャンプは自宅ではなくセカンドハウスなので、住宅ローンは使用せず、現金一括です(笑)

不動産の購入の仲介や相談も行っていますが、基本的に友人や知り合い、の知り合いの知り合いと、どこかで誰かが緩くつながっているところから依頼がやってきます。そのような事情もあるので、こうしたくだらないLINEのやりとりをお客さんと交わすこともよくあります。まあ今回は完全に友人なので、他のお客様よりもかなり砕けた感じて付き合っていましたが。

ものすごく悪意のある言いかたで言うと・・・

「よその不動産会社が販売している物件を、何十件もポータルサイトに掲載し、お客さんからの問い合わせをかき集め、営業マンが絨毯爆撃のように電話営業やメール追客をする」

ようなことを積極的にしているわけではないので、それほど購入仲介を扱っている件数は多くありません。

また、知り合いからの紹介とはいえ、すべて当社でお付き合い頂けているわけではありません。初回面談のあと、連絡が来ない人もいますし、残念ながら途中でフェードアウトしてしまう人もいます。連絡が途切れてしまったお客様に、こちらからコンタクトを取ることはありません。

「しつこい営業しません!」

と謳う不動産会社が多くありますが、それに関しては恐らく当社はまったくしつこくありません(笑)

面談して打ち合わせしたにも関わらず、連絡を頂けないということは、どこかフィーリングと言いますか、相性が合わなかったと判断されたからです。

お客様のからの話を聞いて、有意義なアドバイスをすることができれば、こちらが黙っていてもその時には連絡をもらえると思ってますし、現にそうなっています。私のアドバイスを貴重だと思ってくれる人とは、やっぱり仕事をしていてこちらも楽しいし、良い仕事ができています。来るものは拒まず、去る者は追わず、です。

今後もこのスタンスを崩すつもりはなく、不動産会社とお客様という関係ではなく、パートナーとして付き合っていける人を対象として、購入のお手伝いはしていきたいと思っています。

ですから、不動産会社をただの物件紹介マシーンとしてしか考えていない方は、当社ではなく他を当たって頂いた方が有意義だと思います。今でもたまにそのようなメールを一方的にもらうんですよ。例えばこんな感じの

  • 当方○○才、一部上場企業勤務
  • 年収○○万
  • 山手線の内側で○○万以内
  • 土地面積○○㎡以上
  • 建物面積○○㎡以上
  • 築年数は10年以内
  • 他の借り入れなし。融資借入可能

別に悪いことではないですよ。効率はいいと思います。同じ内容の文章をコピペすれば、いくつもの不動産会社に問い合わせすることができますし。それに真摯に対応してくれる不動産会社もあると思いますし、物件を探すこともできるでしょう。

しかし、私としては、このような文字の情報だけではなにも伝わりませんし、良い仕事ができるとも思えない。それにこうしたメールに対して適切に対応できる不動産会社に私が勝てる気がしないので、あえてやらないのです。

上記のようなメールで、多くの不動産会社にコンタクトを取ることで良い物件を見つけることができることもあれば、特定の不動産会社と信頼関係を築いていくことで、見つけられる物件もある。そうしたこと理解しておくとよいと思いますよ。どちらが正解でどちらが不正解というわけではないですから。

購入と賃貸、どっち?

こんな記事を目にしました。

賃貸VS購入 いったいどっちがお得なの?

得とかそういう話ではない気がしますが、この手の議論はよく見かけます。当事者の背景や将来設計にかかわることですから、

「人それぞれ」

です。万人に適用できる結論などありはしません。ただ今回、戯れにフローチャートを作ってみました。かなり乱暴ですが、それなりに的を得ていると思います。個人的な見解が大いにちりばめられていますので、当然のことながら、万人に当てはまるものではないということをご理解のうえ、ご覧ください。図の下部に補足説明もありますので、併せてご確認ください。

 

*以下補足です。

②お金をかけずに生活するには、実家しかありません。

③ここが購入か賃貸の最も大きなポイントです。そもそも不動産を所有したいかしたくないか。したくないなら無理して購入する必要はありません。

⑥住宅ローンを利用して自宅を購入すると、返済期間中は生活が著しく制限されます。飽きたからといって、簡単に住み替えすることは出来ませんし、急に転勤になってしまうかもしれません。長期に渡る返済生活は、その間の生活や移転の自由を放棄することにもなるのです。

参考までに以下の記事もご覧ください。

⑦住宅ローンを利用せずに購入するのであれば、上記⑥で挙げた行動の自由が制限されることはありません。売却することもできますし、賃貸経営の煩わしさはありますが、賃貸に出すことで、他のエリアに引っ越しすることも可能です。

⑧転勤の心配もなく、終の棲家と決めたのなら購入しましょう。早期に購入すればするほど、完済が早まります。

⑨早期に完済できる、安めの物件を購入することで、住宅ローンに縛られず自宅を2件、3件と買い増していくことができます。個人的には自宅を購入するならば、この方法をおススメします。

 

物件を購入するとき内見は何件くらいするのがいいですか?

今日はこちらでマンションの決済がありました。

当社から近いのですが、あまり駅前に何があるのか把握してませんでした。予定より30分近く到着し、本でも読みながらコーヒーでも飲んでようと思ったのですが、思いのほか何もなく、結局金融機関で30分ほど時間をつぶすことになってしまいました。なぜ30分前行動を取っているかは下記の記事をご覧ください。

今回決済を行った金融機関は信用金庫でしたが、ここではお茶が出てきました(笑)

給料の受取口座が都市銀行指定とか、そのようなしがらみがなくて、近隣に支店があるなら、信用金庫はおススメですよ。住宅ローンの金利も、都市銀行と差異はほとんどありません。

店舗の数が全国的ではないため、使い勝手は都市銀行に比べると劣るかもしれませんが、その分、都市銀行などと比較すると顧客と信金の関係が親密です。

今回の売主さんと、信金の担当者の間柄は、互いに軽口を叩きあえる、そんな緩い雰囲気が漂います。いろいろと個別に相談にも乗ってくれます。そのような対応を望まれるなら、信用金庫での融資も検討してみてもいいと思いますよ。

で、本題。

「物件を購入するとき内見は何件くらいするのがいいですか?」

という質問です。

難しい質問、というか人によって全然違うので、なんともいえません。何百件見ても決めない人は決めないし、最初に見た1件目で決めてしまう人もいますし。とはいえ、必ずどこかで決断というか結論を出さなくてはいけない時がやってきます。

だからむやみやたらに見ればいいのかというと、そういうわけではありません。決断しなければならないときに、迷わず決断できるように、見た物件の解答は一つ一つ出していくことが必要です。

「何が気に入らなかったのか?」

「購入するためには何がネックとなるのか?」

「なぜ自分はこの物件を買おうと思えなかったのか?」

こうした答えを地道に一つ一つ出していくことで、徐々に自分の求めるものが浮かび上がってきて、そうした物件が現れた時、すぐにパッと結論を出すことができるのです。

こうした作業をしていかないと、いつまでもダラダラと物件を見るだけが目的(*趣味になってしまっている人もいます)の、いつまでもたっても物件を買えない人になってしまいます。

ちなみに今回マンションを購入して頂いたお客様はこれだけ見ました。

もちろん、すべて内見したわけではありません。紹介しただけで終わった物件も含まれています。しかし、それでも一つ一つ解答を出していくことで、これだ!という物件が出てきたときには、迷わず結論を出すことが出来たのです。

このお客様が今回購入した物件、実は内見時には既に2回見ていた他のお客様がいました。そのお客様のことを直接知っているわけではありませんが、かなり迷われていたようです。そんな事情を知っていたので、その時の状況(*既に2回見た他のお客様がいる)を今回購入したお客様に伝えたところ、即決で「買う!」と。

その後、既に2回見ていたお客様も、自分たち以外が申し込みを入れたことを知り、慌てて2番手として購入申込書を出してきたようですが、時すでに遅し。

勝手な推論ですが、今回買いそびれた方は、本当に買っていいのかどうか、自分達だけでは評価できなかったのだと思います。他の方(*今回購入したお客様)が申し込みを入れた事実を知って、はじめて

「自分たち以外にも評価している!この物件は買った方がいいんだ!」

と、他人が評価したことで、初めて自分たちの評価を信じることが出来たのです。

何件見てきたのか分かりませんが、今まで見てきた物件の解答を一つずつ出しておけば、ひょっとしたら2回内見したときには買うという結論を出すことが出来たのかもしれません。

ですから何件見たらいいのか?という質問に対して答えはなく、何件見てもいいけれど、その都度、解答を出す作業をしなければ、全てが無駄になってしまうということです。

不動産業者は案外このようなことを教えてはくれません。ですから、内見した物件や紹介を受けた物件の図面の下にでもいいので、一言でもいいのでコメントを書いておくことをお勧めします。

隣地を購入する方法

↓↓↓↓↓隣地購入に関するその他の記事はこちら↓↓↓↓↓

隣地を購入したいと思ったら、アプローチは2つあります。

  1. 直接隣地の人に欲しい旨を伝える
  2. 近隣の不動産会社に依頼する

1.直接隣地の人に欲しい旨を伝える

隣地の人と面識があり、ざっくばらんに話を切り出せる関係ならば、直接本人に打診してみることが一番です。いきなり不動産会社から手紙なり訪問されるより、成功率は高いと思います。話が進みいざ契約、という段階になれば、取引の安全性を考慮して、不動産会社に依頼すれば良いでしょう。

2.近隣の不動産会社に依頼する

隣地と全く面識がなく、言いだしずらい。また、住んでいない、という時は、不動産会社に依頼すると良いでしょう。大手の不動産会社では、

「隣地全部欲しい」

というのならまだしも、

「一部が欲しい」

というような時には、話だけ聞いてまともに動いてくれない可能性があります。こういう場合は、近隣で経営している地元の不動産会社へお願いしましょう。

住んでいない場合、登記簿を取って所有者の住所を調べてアプローチをかけます。しかし、登記簿上の住所は、引っ越しても書き換える義務はありません。ですから、アプローチをかけたとしても、記載上の住所には住んでいないというケースも多いです。

そうなっていると、もはや所有者を見つけ出すことは不可能となりますので、十分ご理解ください。

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