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競売になってしまうまえにしておくべきこと

一生懸命働く!だけが対応策ではない

競売は融資を受けている人にとって最悪の事態です。そうならないため、少しでも滞納する予兆を感じたら、できること・考えられることは何でもするべきです。

「一生懸命働いて返済するしかない!」

と考え、身を粉にして朝も夜も休みなく働き、必死に返済する人もいます。なんとか滞納しないよう、返済を続けようとする気持ちは尊いですが、いつまでそのような生活を続けられるでしょうか?

一時的にはそのような生活を続けられるかもしれませんが、そのような無茶な生活を何年も続けていくことは不可能です。こうした生活が体を壊し、かえって返済が滞ってしまうことはよくあるケースです。

「がんばって働いて滞納しないように返済する」

ということ以外に、できることはあるのです。

返済期間を猶予してもらう

「給与が大幅に減った」

「共働きだったがそうではなくなった」

など、借り入れ当初とは、長い返済生活の中では、収入状況が大きく変動してしまうこともあります。一過性のもので、すぐに元に戻るのであれば、貯金に手を付けるなど、多少のやりくりで過ごすことは出来るでしょう。

しかし、復旧の目途が立っていないのであれば、それは滞納の予兆です。

「転ばぬ先の杖」ではないですが、金融機関に返済計画の見直しを依頼してみましょう。

金融機関としては、今の返済がキツイがために滞納され、競売になってしまうより、長く長期に渡って返済してもらった方が良いのです。

もちろん、返済計画の見直しが必ずしも認められるわけではありません。ただ、何もせずに手をこまねいて状況が悪化してしまうより良いでしょう。

相談できる内容は?

返済計画の見直しで相談できる内容は、以下の4点があります。

  1. 月の返済額を軽減
  2. ボーナス払いの中止もしくは減額
  3. 返済期間の延長
  4. 返済猶予

1.と4.の違いは、返済を減らす(1.)か、返済を一定期間止めるか(4.)の違いです。

ただし、返済を止めるといっても、利息だけは支払わなくてはいけません。利息をいくら支払っていても、それは返済ではないため、元金は全く減りません。十分ご注意しましょう。

任意売却を検討

返済を続けていくことが難しいので売却したい。が、

借入残高 > 売却金額

だと売ることはできません。

しかし、金融機関と交渉することで売却が認められることがあります。

競売になる前段階で、「任意に」売却することから「任意売却」と呼びます。

市場価格よりも大幅に安い金額で取引される競売と違い、任意売却は市場価格に近い金額で売却が可能です。

普通の売主が当然持つ、販売価格や金額交渉に応じるか否かの決定権が任意売却にはありません。しかし、競売と違って、あくまでも売主としての立場で不動産を売却することができます。

競売は最悪の場合、不法占拠者として強制的に追い出されてしまうこともありますが、その立場の違いは雲泥の差です。

競売に比べて金融機関にとっても回収できる額が多くなるので、金融機関、滞納者双方にとって非常にメリットのある方法です。

まとめ

以上、競売になってしまうまえにできることについてでした。

返済が滞ってしまうことは、誰にでも起こり得ることです。しかし、そうなってしまったときに、

「休みなく働いて返済すること」

以外に対応策があるのを知っているか知らないとでは、その後の行動に大きな違いをもたらします。

まずは金融機関に現在の状況を説明し、返済プランの見直しをお願いしてみる。少しの見直しで数か月やりすごしたことで、状況が改善するかもしれません。

見直したにもかかわらず、状況は改善せず、結果滞納をしてしまったのであれば、任意売却を検討する。

まだまだこの段階でも諦めてしまうのは早すぎます。できることはあるのです。

諦めたらそこで試合終了です。

競売と任意売却の違いについて

競売の前に任意売却を検討する

競売は、住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとっては、最悪の結末です。ただ、滞納してしまったし、今後の返済を続けていくことができないと、そこで諦めてしまうのは早すぎます。まだその段階でも打てる手立てはあります。

例えば競売の前の段階で、任意売却という方法で切り抜ける方法があります。任意売却で終わるか競売で終わるかでは、心理的な負担を含め、全く異なります。

任意売却と競売の違いについて、今回は解説していきます。

任意売却

任意売却は、通常の不動産流通市場で取引されます。つまり不動産会社に売却を依頼し、物件情報がレインズやポータルサイトに掲載され、広く購入者を募ることができます。

任意売却という売却理由を嫌う購入者もいることから、周辺相場よりは多少安くなる傾向はありますが、それに近い価格で売却が可能です。

競売よりも高く売れる分、その分残債は減りますが、滞納者の独断で任意売却をすることはできません。任意売却を行うには、債権者(金融機関)と交渉し、その許可を得ないといけません。債権者にとっても、回収できる金額が競売よりも多いので、競売の手続きがまだ進んでいない状況であれば、比較的すんなりと任意売却を認めてもらえます。

任意売却は、売却理由が債務整理という、あくまでも普通の不動産売却として成り立つ前向きな売却です。競売に比べ、心労も少なく新生活をスタートすることができます。

競売

任意売却とは異なり、通常の不動産流通市場では取引されません。入札期間中に、一番高い金額を入札した人が、落札・購入する仕組みです。

物件にもよりますが、競売の価格は、市場価格の6割から7割となります。競売だと、融資している債権者の回収額は任意売却と比べ少なくなります。ですからいつでも任意売却へ変更が可能だと思ってしまいがちです。

しかし、競売の手続きが進んでしまっていると、回収できる金額が任意売却よりも少ないとしても、そこから任意売却へ引き戻すことは困難です。

まとめ

以上、任意売却と競売の違いについてでした。

一般不動産市場で売却できる任意売却と、そうではない競売とでは、そのプロセスと結果に大きな違いが生じます。

滞納が続いてしまうと

「もうどうにもならない」

「どうにでもなれ!」

と緊張の糸がぷっつりと切れ、思考停止してしまい、開き直ってしまう人が多いです。しかし、可能性がある限り任意売却を目指してください。

空家対策特別措置法(あきやたいさくとくべつそちほう)

空家を是正するための法案

近年、社会問題化しつつある、「放置空き家」問題を、是正するための法案です。法案の内容は以下、「NHK NEWS WEB」の記事から引用します。

市町村が固定資産税の情報を利用して空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、所有者が分からない場合でも、倒壊のおそれなどがある空き家に立ち入り、危険性などを調査できることなどが盛り込まれています。

さらに、市町村が必要と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、市町村が強制的に除去できるとしています。(引用元:NHK NEWS WEB)

特措法の簡単な概要

つまり空き家をほったらかしにしておくと、行政が所有者を特定し、所有者に対して建物を撤去するよう指導したり勧告したりして、それでも従わない場合に初めて強制撤去が可能となるそうです。

空家ならどんなものでもいきなり撤去されるというわけではありません。「特定空家等」に該当される場合に限られるということです。

特措法の問題点

この特別措置法が可決されるより前に、行政による強制執行を可能とする条例を定めた自治体もいくつかあるようですが、実際に強制執行まで行った例はあまりないようです。各自治体は、

「憲法で認められた財産権の侵害に当たるのではないか」

との危惧を持っていて、訴訟リスクを恐れているからだといいます。

また、解体となると、その費用を税金で賄うことになりますが、所有者からその解体費用を回収することが出来るのか?などと考える自自体もあります。

解体費用を所有者に請求しても払わない場合、競売もしくは任意売却で解体費用を回収するしかないのでしょうが、すべての空き家が「売れる・売却できる」空き家ばかりとは限りません。

行政からの是正勧告に、空き家所有者がすんなりと従ってくれることが一番簡単です。しかし、そうした所有者ばかりではありません。解体しようにも費用の問題や、個々の事情で従えない所有者も当然出てくるでしょう。

まとめ

法律が施行されたとはいえ、行政が特定空家等にあたる空き家を、手当たり次第に解体していくことは不可能です。行政・自治体としては、競売や任意売却にで対応できる空き家にのみ適用していくのではないでしょうか。

つまり「売れる」空き家のみが、行政代執行の対象となってくるのではないかと予想します。地域格差の拡大に、より一層拍車がかかりそうな事態を、しばし注視していきたいと思います。

任意売却の流れと注意点

任意売却したい旨を金融機関に伝える

任意売却で不動産を売却しようと思ったら、まずは融資を受けている金融機関の同意を得なければいけません。

任意売却ではなく、通常の不動産売却であれば、販売価格をいくらにするかの判断は売主にあります。

ですから、不動産会社が査定した価格が3,000万だとしても、その査定価格に従う必要はなく、極端な話、4,500万で価格設定し、市場に出して欲しいとも言えます。それで販売活動をしてくれる不動産会社があるかは別の話としてですが。

任意売却の場合、売主に決定権はありません

任意売却の場合、売主は売却金額など、販売諸条件について希望は言うことはできません。

例えば残債が3,000万ある物件があったとします。しかし、そのエリアの相場を考えると2,000万でしか売れません。3,000万で売れる可能性は限りなく低いですが、万が一3,000万以上で売ることができれば、金融機関に全額返済できるということです。

それを期待して、

「可能性は少ないけれど3,500万で売りに出してほしい」

というような、希望や要望を、任意売却の場合言うことはできません。

「いくらで売りに出すか」

「入ってきた金額交渉に応じるか」

「金額を見直すか」

など、本来であれば売主持つこうした決定権を、任意売却は一切のもちません。すべては金融機関が決定します。

不動産会社に任意売却を依頼

金融機関と交渉した結果、任意売却が認められれば、不動産会社に「任意売却」の旨を伝え、売却の依頼をします。

競売の手続きが進み、競売開始決定がなされると、裁判所で競売情報が公開されます。その情報をもとに、任意売却を専門に扱う不動産会社から手紙が届くようになります。

不動産会社としては、任意売却は商売につながることが多いため、積極的に依頼を受けようとします。

「私も過去に競売になりそうだったことがあり、任意売却という方法を取ることで競売を回避することが出来ました。今の私の使命は、過去の私と同じ境遇の人を少しでも救うことです。ぜひ、お電話ください。きっとお力になれると思います!」

というような、嘘かホントか分からない自筆の手紙を送ってくるところもあります。

もちろん、そのような任意売却を専門に扱う不動産会社ではなく、街にある普通の不動産会社にも相談し、依頼することも可能です。

ただ、通常の売却と任意売却は、手続きが少し異なります。依頼するのであれば、任意売却を取り扱ったことがある不動産会社に依頼しましょう。

売却活動開始

任意売却の依頼を受けた不動産会社は、債権者と売却希望金額を打ち合わせ、通常の物件と同じように販売活動を行います。任意売却だからといって、特別な売却活動があるわけではなりません。

売主は、内見希望があれば積極的に協力し、少しでも早く成約に至るよう努力しなければなりません。任意売却には期限があります。自分の都合ばかり優先し、内見に非協力的だと、期限内に売却することができず、結局は競売になってしまいます。

まとめ

任意売却の流れと注意点についてでした。

任意売却で売却しなければならないのは不本意かもしれません。しかし、競売になってしまうまえに、任意売却で切り抜けることができたのは、不幸中の幸いです。

任意売却は、売却理由こそ「債務整理」ですが、あくまでも「売主」として、不動産売買の当事者として、すべての取引を終えることができます。

しかし競売の場合、自分がかつてさまざまな思いや願いを込めて購入した物件が、いつのまにか自分の知らないところで、全く知らない人のものとなってしまっています。そして「不法占拠者」として立ち退きを要求される立場となってしまいます。

家を失うという結果は同じですが、終わり方には雲泥の差がありますし、その後の人生にも、大きな影響を与えるはずです。

競売は、何が何でも避けてもらいたいというのが、私の切なる願いです。

住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

競売で競り落とされた後の流れについて

新しい所有者との間で立ち退き交渉が始まる

競売にかけられ、いままで自宅として使用していた不動産が第三者のものになってしまうと、不法占拠者となります。落札した新しい所有者から立ち退きを求められます。

落札者は、占有者との立ち退き交渉を穏便に済ませたいと願うことがほとんどです。一方的に「出ていけ!」といわれることはなく、引っ越し先の手配をはじめ、新しい住居を契約するための契約金や引っ越し代を出してくれることが多いというのが現状です。

一昔前は競売に参加する人というのは、「怖い人」というイメージがありますが、今はそうではありません。

不動産買い取りを専門に行う不動産業者や、個人投資家から依頼を受けた競売の代行業者などがほとんどです。お互いに協力する立場で臨めば問題ないでしょう。

立ち退きをゴネてはいけない

しかし紳士的に対応してくれるのをいいことに、

「ゴネて少しでも多く立ち退き料を出させよう」

など、自分の立場を考えず、欲を出しすぎてはいけません。

立ち退き交渉が不調に終わると、最終的には強制執行となり、引っ越し代、新居の契約金はおろか、着の身着のままで追い出されることにもなりかねません。

事情があって競売になったとはいえ、不法に占有している立場になってしまったのはこちらです。本来であれば、お願いされる立場ではないということを、忘れないでおきましょう。

金融機関への返済義務がなくなるわけではない

競売になり、落札者との間で立ち退き交渉も済み、引っ越しが終われば晴れて新生活のスタートとなります。

しかし、これで一件落着、という訳ではありません。金融機関への返済義務がなくなるわけではありません。

金融機関は、競売によってある程度の貸付金は回収できましたが、100%取り戻せたわけではありません。返済しきれなかった分の返済義務が債務者には残ります。借金を踏み倒せるわけではないのです。

とはいえ、金融機関が引っ越し先の住所を把握することは困難ですし、不動産も売ってしまった今、差し押さえる資産もありません。返済義務は確かに残りますが、実際にどこまで金融機関が追跡し、督促してくるかは不透明です。

住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

【不動産売却】任意売却(にんいばいきゃく)

任意売却とは?

売却しても借入金を完済できない場合、本来は売却することができません。売却価格が、残債を上回るまで返済を続けなければなりません。それが原則です。

しかし、それが叶わず途中で力尽き、滞納してしまう人もいます。放っておけば競売になってしまいますが、その段階で金融機関と協議をし、認められれば、残債が残っていても売却することが可能となります。

これを任意売却といいます。

任意売却の特徴

競売は入札です。一番高い「札(購入価格」)を入れた人が落札する仕組みです。

通常、競売だと市場で取引される価格よりもかなり安くなってしまうため、落札されたとしてもお金を貸している債権者(*銀行などの金融機関)の回収額も少なくなります。

ところが任意売却は、通常の売却物件と同じような売却活動を行っていくため、市場で取引される近い金額で売却も可能です。回収額が多くなるので債権者はもちろん、債務者(売主)にとってもメリットのある話です。

売却の主導権は金融機関となるので、売主は売却金額などについて希望を言うことはできません。本来であれば物件の売却に主体的に関わることになる売主が全く関われません。

売主が本来負担しなければならない費用がかからない

売却したお金は、全額債権者が回収し、売却にかかる諸経費(仲介手数料、印紙代、登記抹消費用)負担は基本はありません。

引っ越し費用を高く見積もり、売主に再スタートのためのお金を少しでも多く残してあげることができたこともありましたが、今ではそうした小細工も通用しなくなっています。

ちなみに固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの滞納金は、負担してもらえません。これだけは自力で捻出しなければいけません。

競売(けいばい)

競売になってしまう流れ

  1. 金融機関から融資を受けてマイホームを購入してみたものの、月々の返済が苦しくなってきた。
  2. マイホームは諦めて一時的にでも賃貸に避難しようと思っても、ローンの残高が多すぎて売っただけでは返済できない(*例えば借入金額が3,000万あるのに、2,000万でしか売れない場合)
  3. やむなく滞納を続けていると、金融機関からやさしい文面の手紙で督促してくる

「あれ?返済しなくてもたいしたことにはならないじゃん?」

とホッと一息ついてしまうのは、都合の良い現実しか見ようとしない人間の性(さが)です。しかし、

「借りたものは返さないといけない」

という原則は必ず守らされます。

競売とは?

金融機関は穏やかに、なだめすかしながら督促を行いますが、らちがあかないと判断すると、物件を差し押さえ、貸したお金を回収する為に強制的に売却する、という行為に至ります。これを「競売」と言います。

ちなみに競売になるのはローンを滞納した場合だけではありません。行政の税金を滞納し続けても、差し押さえられ、競売となってしまうこともあります。

競売の特徴

「強制的」なので売却金額について、所有者が意見を言うことは出来ません。不特定多数の人(一般の消費者から不動産業者まで)が入札をして、一番高い金額を入れた人が落札します。

周辺相場で売れることはほとんどなく、市場価格の7割から8割くらい、物件によってはもっと安くなってしまいます。

変わらず住んでいるのに、いつのまにか所有者ではなくなっていて、落札した人から不法占拠者扱いにされることになります。競売は不動産を購入した人にとって最悪の事態です。

競売になる人の特徴

競売になる人の特徴は、

「誰にも相談できない・しない」

ということです。

相談を受けても、もう手の施しようがない、ということが良くあります。

「もっと早いうちに相談してもらえれば・・・」

といつも思います。

まとめ

お金のことなので、なかなかおおっぴらには言いにくいことかもしれません。

しかし、「返済が滞り始めた」、「今の返済を続けていくことが難しそう」など、予兆を少しでも感じたら、とりあえず声に出して相談してみることです。

病気でもなんでもそうですが、初期症状で対処するのが一番効果的です。親戚縁者や、信頼出来る人から紹介してもらった弁護士や、不動産業者などがこの場合一番の相談相手だと思います。