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競売・任意売却になる前の買い替え。その効果とは?

 

買い替えで住み替える

住宅ローンの返済がきつく感じるようになり、このままだと滞納が続いてしまいそうだと感じたら、いっそのこと売却してしまおうと考えるかもしれません。

ところが不動産会社に査定をしてもらったところ、どう好意的にみても3,000万中盤でしか売れそうにになかったとします。

ローン残高が3,500万だとすると、仮に査定通り3,000万で売れたとしても、500万不足します。

この500万を別途、用意できるのであれば売却は可能です。しかし、用意できなければ、買い替えという方法以外では売却することは出来ません。

借入金額を少なくするための買い替え

以下の借り入れ条件で住宅を購入していたとします。残債は3,500万で、現時点の査定価格は3,000万前後だとします。

  • 当初借り入れ金額:4,000万
  • 金利:0.875%
  • 期間:25年
  • 返済額/月:148,496円
  • 現時点の残高:3,500万

単独で売却することは残債の関係で出来ませんが、売却損500万を上乗せし、新規に物件を購入、新しいローンを組みなおすことで借入金額を減らし、以下のように月の返済額を抑えることができます。

  • 新規購入物件:2,000万
  • 借り入れ金額:2,500万(*残債500万含む)
  • 金利:0.875%
  • 期間:30年
  • 返済額/月:63,186円

今までの物件よりも、広さや築年数、立地など物件としての条件は悪くなりますが、いまのままでは競売任意売却になってしまうことを考えれば検討すべきでしょう。

借入金額と併せて、返済期間も伸ばすことで、返済額が半分以下となりました。これが買い替えの効果です。

買い替えの注意点

すでに滞納を繰り返しており、金融機関から督促状が届いている状態では買い替えは不可能です。滞納履歴があることで、融資審査が否決されるからです。買い替えを考えるなら、滞納の予兆を感じた最初の段階です。

こうした早め早めの対応が、競売という最悪の結末を避けるのです。

まとめ

返済がきつくなった場合、最適な対応は・・・

買い替え > 任意売却 > 競売

です。

買い替えをアドバイスできるのは、住宅ローンと不動産売買の知識、双方を兼ね備えた人でなければできません。常日頃から、助言してもらえる不動産の専門家を見つけておきましょう。

住宅ローンのしくみを理解する

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

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