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任意売却の流れと注意点

 

任意売却したい旨を金融機関に伝える

任意売却で不動産を売却しようと思ったら、まずは融資を受けている金融機関の同意を得なければいけません。

任意売却ではなく、通常の不動産売却であれば、販売価格をいくらにするかの判断は売主にあります。

ですから、不動産会社が査定した価格が3,000万だとしても、その査定価格に従う必要はなく、極端な話、4,500万で価格設定し、市場に出して欲しいとも言えます。それで販売活動をしてくれる不動産会社があるかは別の話としてですが。

任意売却の場合、売主に決定権はありません

任意売却の場合、売主は売却金額など、販売諸条件について希望は言うことはできません。

例えば残債が3,000万ある物件があったとします。しかし、そのエリアの相場を考えると2,000万でしか売れません。3,000万で売れる可能性は限りなく低いですが、万が一3,000万以上で売ることができれば、金融機関に全額返済できるということです。

それを期待して、

「可能性は少ないけれど3,500万で売りに出してほしい」

というような、希望や要望を、任意売却の場合言うことはできません。

「いくらで売りに出すか」

「入ってきた金額交渉に応じるか」

「金額を見直すか」

など、本来であれば売主持つこうした決定権を、任意売却は一切のもちません。すべては金融機関が決定します。

不動産会社に任意売却を依頼

金融機関と交渉した結果、任意売却が認められれば、不動産会社に「任意売却」の旨を伝え、売却の依頼をします。

競売の手続きが進み、競売開始決定がなされると、裁判所で競売情報が公開されます。その情報をもとに、任意売却を専門に扱う不動産会社から手紙が届くようになります。

住宅ローンが滞納。競売になってしまった場合の流れ

不動産会社としては、任意売却は商売につながることが多いため、積極的に依頼を受けようとします。

「私も過去に競売になりそうだったことがあり、任意売却という方法を取ることで競売を回避することが出来ました。今の私の使命は、過去の私と同じ境遇の人を少しでも救うことです。ぜひ、お電話ください。きっとお力になれると思います!」

というような、嘘かホントか分からない自筆の手紙を送ってくるところもあります。

もちろん、そのような任意売却を専門に扱う不動産会社ではなく、街にある普通の不動産会社にも相談し、依頼することも可能です。

ただ、通常の売却と任意売却は、手続きが少し異なります。依頼するのであれば、任意売却を取り扱ったことがある不動産会社に依頼しましょう。

売却活動開始

任意売却の依頼を受けた不動産会社は、債権者と売却希望金額を打ち合わせ、通常の物件と同じように販売活動を行います。任意売却だからといって、特別な売却活動があるわけではなりません。

売主は、内見希望があれば積極的に協力し、少しでも早く成約に至るよう努力しなければなりません。任意売却には期限があります。自分の都合ばかり優先し、内見に非協力的だと、期限内に売却することができず、結局は競売になってしまいます。

まとめ

任意売却の流れと注意点についてでした。

任意売却で売却しなければならないのは不本意かもしれません。しかし、競売になってしまうまえに、任意売却で切り抜けることができたのは、不幸中の幸いです。

任意売却は、売却理由こそ「債務整理」ですが、あくまでも「売主」として、不動産売買の当事者として、すべての取引を終えることができます。

しかし競売の場合、自分がかつてさまざまな思いや願いを込めて購入した物件が、いつのまにか自分の知らないところで、全く知らない人のものとなってしまっています。そして「不法占拠者」として立ち退きを要求される立場となってしまいます。

家を失うという結果は同じですが、終わり方には雲泥の差がありますし、その後の人生にも、大きな影響を与えるはずです。

競売は、何が何でも避けてもらいたいというのが、私の切なる願いです。

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住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

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