楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
まずは「知る」ことから始めよう
最初から滞納することを考えて住宅ローンを組む人はいません。
しかし、世の中には自分の努力ではどうしようもできない不意のできごとが起こり得ます。ある日突然、会社が倒産してしまうかもしれませんし、体を壊してしまい働けなくなってしまうこともあるかもしれません。
住宅ローンの滞納は、誰のみにも降りかかる一種の災難なのかもしれません。想定できるリスク全てに対応することはできません。
が、万が一、滞納してしまった場合、どうなるのか？それを知識として知っておくことが、最悪の事態を防ぐ突破口にもなり得ます。まずは知ることから始めましょう。
滞納を放置し続けると競売になる
競売とは、お金を貸している金融機関が、所有者の意思は関係なく、強制的に売却し、貸付金を回収する行為です。住宅ローンを利用してマイホームを購入した人にとっては、最悪の結末です。
1回2回の滞納で、すぐ競売になることはありません。しかし、頑張って返済していた人ほど、滞納をしてしまうと緊張の糸が切れてしまって、そのまま滞納を続けてしまう人が多くいます。
滞納をしてしまって、もうダメだ！とあきらめる前に、まだやれることは残されています。諦めたらそこで試合終了ですよ（By 安西）
滞納する前に買い替えを検討する
滞納をしてしまうまえに、売却してしまえばいいのでは？と考えるかもしれません。もちろん、
現時点の残債（3,000万） ≦ 売却価格（3,500万）
であれば問題ありませんし、
現時点の残債（3,000万） ＞ 売却価格（2,500万）
であっても、3,000万-2,500万の不足分、500万を準備できるのであればそれでもいいでしょう。しかし、不足分を準備できなければ完済することができないため、売ることはできず、その状態で売却をしようと思うと、買い替えするしかありません。
ちなみに今回のような支払いがきつくなった場合の買い替えとは、図にすると以下のような仕組みです。
今の自宅よりも安い・もしくは条件の落ちる物件を購入し、売却損含めて新規の住宅ローンを組むことです。
滞納してしまうと、個人信用情報に滞納歴が残ってしまいます。そうなると新規での借り入れができなくなってしまい、買い替えを行うことはできなくなってしまいます。ですから買い替え検討するのであれば、滞納する前段階で行う必要があります。
競売になってしまうまえに任意売却を検討する
買い替えをするにはもう遅い。となればもう競売になってしまうのか？というと、まだ任意売却という方法が残されています。次はこれで競売を回避してください。
任意売却は、売却理由こそ「債務整理」となりますが、買主との売買契約も決済も自ら行い、多少の制限はありますが、一般の売主として取引を終えることができます。
競売にはこうした売主としての立場はなく、扱いは「不法占拠者」となってしまうことを考えると、扱いの差は雲泥の差です。
残念ながら競売となってしまった場合
残念ながら競売への流れを切り抜けなかった場合、あなたは「不法占拠者」となってしまい、競落した新しい所有者との間で、立ち退き交渉を行うことになります。
競落人である新しい所有者も、話し合いで円満に立ち退いてもらいたいと思っています。一昔のように
「オイコラ！」
と言ってくるような高圧的な人は少なく、紳士的に交渉してくることがほとんどです。
とはいえ、それをいいことに退去を渋っていたりすると、最悪の場合、強制執行で放り出されてしまう可能性もゼロではありません。
立ち退き交渉に多大な期待は抱かないようにするべきです。
まとめ
滞納してしまっても、まだまだ対応が残されていることが理解できたでしょうか？できれば任意売却でもなく買い替えで切り抜けて欲しいと願っています。
そう考えると、滞納が招く最悪の結論を防ぐためには、早期発見が一番の特効薬ということです。そのためにも、自身のお金の流れは常に把握しておき、滞納の予兆感じたら、すぐに策を講じるという、ある種の敏感さが必要となります。
「まさか自分が滞納するだなんて！」
と思ってしまうと、自身の財政状況を把握する目が曇ってしまい、判断が遅れます。
滞納は誰にでも起こりえる不慮の事故なのです。
