土地の売却価格を決定づける2つの要素

土地のみならず、不動産は様々な要素によって売却価格、ひいては成約価格が決定されますが、中でも土地の価格が最も顕著に表れるのが以下の2つ。

• 地形
• 道路付け

です。

不動産会社としては知っていて当然のことですが、最近、行く先々の街の相場情報を調べているのですが、上記2点によってその差が顕著に表れているので、改めてその重要性を再確認しているところです。ちなみに最近調べた街の相場情報はこちら↓。

東急世田谷線「松陰神社前」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

地形について

どのような地形が一番評価が高いかというと、それはやはり「整形地」。もしくはそれに近い長方形のような地形です。敷地延長の土地や台形地と比較して、有効に土地を利用できるので、評価が高いのです。

＊整形地

＊長方形

＊台形

＊その他変形地

つまりどれだけ有効に土地を利用できるかが、大きなウェイトを占めるということです。地形は整形地でも、傾斜地が含まれていて、実際に利用できる面積が広さよりも少ない場合にはその分評価は下がります。

道路付け

• 道路の幅
• 道路の種類
• どれだけ面しているか？

上記3点によって土地が評価されます。

道路の幅について

狭い道路より広い道路の方がよいです。ただ、片側2車線の幹線道路が一番評価が高いかと言えば、そういうわけではありません。幹線道路沿いは交通量が多く住宅用地に向かないため、必然的に土地の用途が制限されてしまうからです。

住宅地においては、狭い道路よりも広い道路の方が、評価が高くなることは間違いありません。

道路の種別について

一見すると全て同じ道路に見えても、厳密には道路には種類があり、それを「道路種別」といいます。いわゆる普通の道路、公道（法４２条１項１号道路）に面する土地が最も評価が高い土地となり、反対に最も評価が低いのが、

「道路のように見えるけれども、実際には道路と認定されていない道路もどき【法42条外】」

に面している土地です。

↑一見すると道路ですが、これは道路ではなく「道路もどき」のただの通路です。

いくら整形地だったとしても、「公道」と認定されていない「道路もどき」に面しているだけでは、再建築ができない土地で、評価は大きく下がります。

公道（法42条1項1号道路）と道路もどき（法42条外）の間には、いくつも道路の種類があり、それによって若干、もしくは大きく土地の価格が上下します。

「周囲に昔からの家が建っているから、我が家も問題ないだろう」

と思っていても、実は前面道路が道路と認定されておらず、特例措置で建築された建物だったということもよくある話です。前面道路のことなど気にしたことはないかもしれませんが、気になるようであれば一度調べてみてもいいでしょう。市役所や区役所で誰でも調べることが可能です。

どれだけ面しているか？

間口、接道距離ともいいます。

敷地延長の土地＝評価低い

ということをご存知の方は多いでしょうが、その論法が成り立っているのは、道路に面している距離が少ない、つまり間口が少ないからなのです。

まとめ

以上、土地の販売価格決定要素についてでした。

土地の値付けはこのような要素が含まれるので、結構複雑です。道路の種別、道路の幅、接道の距離、地形。これらが互いに絡み合って売出価格を決定していきます。

マンションと違って土地と戸建ては非常に独自性の高くなります。やはりそれなりに経験のある不動産会社に依頼をすることをお勧めいたします。

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