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東横線「大倉山」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

思い出の地、東横線「大倉山」駅です。

なぜ思い出の地なのかというと、会社員時代は、大倉山エリアを担当していたこともあり、よく取引をまとめていました。

当時から大倉山の物件は売れ筋で、急行停車駅でもないのに、なぜこんなに人気なのか分かりませんでした。ですが調べていくうちに、大倉山にある「大綱中学校」という公立中学校の評判がいいようですね。

公立校に関わらず、横浜の名門、「横浜翠嵐高校」への進学率が高いらしく、大倉山、特に大綱中学校の学区内は、本当によく売れていました。

やはり教育レベルの高いところは、物件価格も高いんだなあと、妙に納得した思いがあります。

加えまして。私事で大変恐縮ではございますが、結婚するとき、我々夫婦は日吉に住んでおり、入籍届は大倉山にある港北区役所で提出しました。

14,5年前と少し変わってますが、全体的には変わっていません。

「結婚記念日を忘れないように」

ということで、1月1日を入籍日に設定したのですが、当時、誰だが覚えていませんが、とある芸能人カップルが、指定した日に手続き不足か書類の書き間違いかで入籍届を受理してもらえず、しぶしぶ入籍日を変更したという報道がありました。

それを聞いていた我々夫婦は、

「もし1月1日に入籍届が受理してもらえなかったら一大事!」

とばかりに、電話で確認したり、書いた書類を実際に区役所に見に行ってもらったりと、何度か足を運んでいたのです。

そんな若かりし頃があったため、いまでも大倉山は思い出深いエリアとなっているのです。ちなみに1月1日を入籍日にした効果についてですが、

「絶対に忘れない」

ということに関しては絶大な効力を発揮していますが、元旦の忙しさにかまけて、結婚記念日がぞんざいに扱われるという負の効果も表出してきており、頭を痛めているところです。

というわけで、いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。エクセルで重複データは削除することが意外に簡単だと気付いたため、同じ物件はカウントしないようにしました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:20件
  • 最高値(坪単価):243.0万
  • 最安値(坪単価):35.1万
  • 平均坪単価:152.1万

まず最安値の土地は、敷地延長の土地で、間口が狭く車を入れることもできません。このため最安値となっています。データをみたときは、借地権の土地なのかなと思ったのですが、そうではなく所有権の物件です。

土地として売りに出されていますが、建物もありますので、手直しすることでまだまだ十分住めるのではないでしょうか?駅からも近いですし、結構お買い得だと思いましたよ。

車とか入らないのは諦めるしかないですね。安いのですから、あまり多くを期待してはいけません。

最高値物件は、

  • 駅近
  • 平坦地
  • 整形地
  • 角地

といったすべてを兼ね備えた土地、納得の価格。最高値の物件をみていても、あまり面白くないんですよね。

 

そりゃまあ高いよね

という物件ですから、意外性がありません。最安値の物件を眺めて、あれこれ使い道考える方がよっぽど楽しい、最近特にそう思います。

平均坪単価を予算としてみておけば、十分満足できる土地を手に入れることができるでしょう。

土地の成約情報

  • 件数:6件
  • 最高値(坪単価):231.0万
  • 最安値(坪単価):42.3万
  • 成約坪単価:151.4万

最高値は、売り出し物件と同様、駅近・整形地の土地です。道路付けの面で若干劣りますが、売り出し物件も若干価格の調整が入るでしょうから、結局は同じくらいで落ち着くはずです。

つまり、このエリアで道路付けのよい駅近の整形地を買おうと思ったら、220~230万は出さないといけないということです。

最安値は所有権の土地ですが、再建築ができないようです。資料を見ただけでは、なぜできないのかはなんとも判断できません。狭すぎるか接道義務を果たしていないのか。

古くても家が建っていれば、再建築不可の物件を購入するメリットはあるのですが、資料を見た限り、この土地には建物が建っていません。購入する人の理由は・・・なんなんだろうなあ。こればかりは資料を見ただけでは分かりません。

再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

土地のまとめ

最高値、平均坪単価ともに、売り出し・成約の事例は似通っています。現状、売りに出ている価格帯が、いわゆるこのエリアの相場になるのでしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:109件
  • 最高値(坪単価):305.8万
  • 最安値(坪単価):76.5万
  • 平均坪単価:177.1万

マンションの売り出し件数が100件と多いです。当然のことながら、築年が新しい物件の坪単価が高くなります。平均坪単価である150~180万を予算にしておけば、築年がそれなりに新しい良質なマンションを購入できます。

坪単価が100万に届かない安いマンションもいくつかありますが、安くなる理由は、

のどれかに該当します。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

頭では当たり前のことと分かってはいても、こうした事実をはっきり目にすると、改めて実感しますね。

  • 安い物件には安いなりの理由がある
  • 高品質の物件を人より安く買えることはない

ということに。

マンションの成約情報

  • 件数:98件
  • 最高値(坪単価):294.8万
  • 最安値(坪単価):75.7万
  • 平均坪単価:172.0万

売り事例同様、あまり特色はありません。つまり、駅近で築年が新しいマンションの坪単価が高く、どちらかの条件が劣るにつれて、坪単価は低くなっていくという。当たり前すぎて書くことがありません。

平均坪単価でも十分、満足できるマンションを見つけられます。坪単価100万前後のマンションを見てみましたが、築年が古く、駅から10分以上のマンションになりますが、それなりの物件が探せます。

マンションまとめ

件数含めて、売り事例と成約事例が似ています。このエリアの相場は、ここ1年に限ってはガチっと固まっていますね。物件数も多いので、いろいろなマンションを見て回って、自分の予算と条件をすり合わせながら、物件探しをすることができるはずです。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:30件
  • 最高値:約2億3,000万
  • 最安値:約1,000万
  • 平均価格:約6,600万

最安値の戸建は再建築不可の戸建。最高値は立地もよい大きい戸建。平均価格では新築戸建も購入できますし、場所を選ばなければ4,000万でも新築があります。3,000万台でもあるにはありますが、件数が多くありません。

4,000~6,000万の価格帯の物件が一番多いため、戸建をお探しならその辺りを予算にしましょう。

戸建の成約情報

  • 件数:18件
  • 最高値:約8,700万
  • 最安値:約1,000万
  • 平均価格:約4,100万

最安値物件は再建築不可物件です。それでも1,000万近くで売れるんですよ。

よくお客さんからこんな質問を受けます。

「古くなった物件は売れませんよね?」

と。どこでそんなこと聞いてきたのか分かりませんが、そのたびに

 

いやいや、どこから聞いて来たか知りませんけど、売れない物件なんてありませんから。再建築ができない物件でも売れるんですよ?

と、再建築不可の物件を例えに出してしまいましたが、そうなんですよ。実際、この資料を見ましたけど、

 

誰がどういう目的で買うんだろうなあ

っていう物件ですからね。売れない物件はありません。

戸建まとめ

4,000万でも戸建を購入することができるエリアですね。売り出しの平均が成約事例のそれに比べると大分高いですが、たまたま1億2億越えの戸建が売りに出されているので、平均が上がってしまっているのでしょう。

現実的なラインとしては、5,000万の予算があれば、大倉山のいろいろなエリアを見て物件を探せるでしょう。

大倉山まとめ

全体的に価格が安定していて、意外性がありません。不動産価格に意外性を求めても仕方がないのですけど、調べる立場とすると、しっかりはっきり価格が出すぎるので、コメントに困ります。

 

まあそうだよね

と、ついつい言いたくなるエリアです。

言い換えれば、不動産価格に大きな上振れ下振れがないので、安心して購入することができます。

「安定しているからこその人気」

と言えるのかもしれませんね。

大倉山からは以上です。

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