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【賃貸経営】投資用マンションの年間利回り算出方法

投資用マンションの購入を検討する際、年間利回りがどのくらいなのかを見ない人はいないでしょう。ほとんどの人が、利回りを見て、投資判断を下すはずです。

オーナーチェンジ物件や、投資向けのコンパクトなマンションであれば、販売図面に利回りの記載を見つけられるはずです。

この利回り、どのように算出されているのかをみていきましょう。

 

表面利回りの算出方法

例えば以下のような条件のワンルームマンション【物件A】の利回りです。

  • 価格:1,200万
  • 賃料:75,000円

この場合の利回りは、

(年間総収入 ÷ 物件価格)× 100 = 利回り

という数式で算出できます。数字を当てはめるとこうなります。

{(75,000円 × 12)÷ 1,200万}× 100 = 7.5%

「表面利回り」「表見利回り」と呼ぶことが多いです。

実質利回りの算出方法

しかし、表面利回りだけで投資判断を下してしまうのはよくありません。マンションの場合、

  • 管理費
  • 修繕積立金

と、毎月出ていく費用があるからです。賃料収入からこれら出ていく費用を差し引いた、手取り賃料で利回り算出しなければなりません。

(年間総手取り額 ÷ 物件価格)× 100 = 利回り

  • 管理費:10,000円
  • 修繕積立金:8,000円

とした場合、上記【物件A】の利回りは

{(75,000円 -(10,000+8,000)× 12)÷ 1,200万}× 100 = 5.7%

となります。これを「実質利回り」と呼びます。

まとめ

このように、表面利回りでは7%を超える高利回り物件に見えますが、実質利回りだと5%台となります。投資判断をする際には、表面利回りではなく、実質利回りで考えるようにしましょう。

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