楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
不動産を売却しようとしたら、以下の順番で進んでいきます。
- 査定
- 媒介契約
- 販売活動
- 条件交渉
- 売買契約
- （＊住宅ローン利用中なら）金融機関に一括返済の申し出
- 決済
査定
まず最初に査定を受けてください。自分の不動産がどのくらいで売れるのかを把握しておく必要があります。以下に査定に関する記事をまとめてあります。査定を受ける前には必ず読んでおきましょう。
ポイントは・・・
- 一括査定はお勧めしない
- 不動産の売却査定は、車の買取査定や引っ越し業者の見積もり査定とは別物
- ↑だから高く査定されたとしても喜ばない
ということです。査定で最も重要なことは、正確な査定金額を把握することです。正確な査定金額というのは、3か月以内に7割8割の確率で売却できる金額のことです。
この金額を把握することが出来、販売期間に時間をかけられるのであれば、
「最初は少し高めに出して様子をみる。売れればラッキー」
という戦略を取ることができます。
媒介契約
査定を受けた不動産会社の中から、実際に販売を依頼する不動産会社を選び媒介契約を結びます。
媒介契約を交わすときには、媒介契約書に署名・捺印をします。仰々しく「契約書」とありますが、売却の依頼申し込みという認識で問題ありません。契約期間の記載もありますが、期間中でも契約を破棄することも可能です。
媒介契約には
という3種類があります。それぞれメリットとデメリットがありますので、以下の記事をご覧になって、最適なものを選ぶようにしてください。
また、査定にも言えることですが、不動産会社の規模で選ばないようにすることです。
https://fudousan-katsuyo.com/1161/
大手であれば間違いないと考えるかもしれませんが、必ずしも実力のある担当者かどうかは分かりません。かといって規模の小さい不動産会社がいいのかといったら、それもそうとはいえません。あくまでも売却業務を実行してくれる担当者をベースに考えましょう。
販売活動
媒介契約を結んだら、次は実際に販売をしていくことになります。既にお住まいでなければ問題はないですが、売却の場合、賃貸と違って居住中でも内見をしてもらいます。どんなに良い物件だったとしても、内見してもらわないことには成約に至りません。内見希望があれば、予定が合う限り積極的に内見に協力するようにしてください。
https://fudousan-katsuyo.com/2493/
https://fudousan-katsuyo.com/2498/
条件交渉
内見の結果、買い手に購入の意思があれば、購入申込書を出してもらいます。条件交渉など、ないに越したことはないですが、金額含め交渉が入ってくることが大半です。販売活動を開始して1週間後で入ってきた交渉と、半年販売した結果の交渉とでは全く違います。
金額だけが交渉ではないですが、多くの人の関心は金額です。では、入って来た金額交渉に応じるか否かの判断はどうつけたらいいでしょう？
その答えは、査定の段階で正確な査定金額を把握しているかどうかにかかっています。その金額が分かっていれば、入って来た条件交渉が良い金額なのかどうなのか？を判断することができます。
だから査定は重要なのです。
https://fudousan-katsuyo.com/2884/
売買契約
売買金額含め引き渡し日の条件などがまとまれば、実際に不動産会社で契約を行います。通常は売却の依頼を受けた不動産会社の事務所で、売り手・買い手・仲介業者が集まって、重要事項説明書、契約書の読み合わせを行います。
その後、署名捺印し、手付金を受け取って領収書を発行し売買契約は終了となります。
（＊住宅ローン利用中なら）金融機関に一括返済の申し出
住宅ローンを利用中ならば、引き渡し日に全額返済する旨を、金融機関に連絡します。金融機関によっては、手続き時に時間がかかることもあります。引き渡し日（決済日）が確定したらすぐに金融機関に連絡をしておきましょう。
また、確定していなくとも、何日前までに連絡をすれば良いのかを、予め確認しておくとよいでしょう。
決済
引き渡し日、決済日ともいいます。買い手が住宅ローンなど、ローンを利用する際には、通常融資を受ける金融機関の支店で行います。
所有権移転登記に必要な書類を司法書士に手渡し、残代金を受け取り領収書とすべてのカギを買い手に発行し、終了です。基本的にこの時をもって今まで自分のものだった不動産は、他人のものとなり、当然のことながら自由に出入りすることはできません。荷物などは前日までにすべて搬出しておかなければなりません。
以上、不動産売却の流れでした。
