楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
販売価格を決めるのは、査定をする不動産会社ではなく、物件の所有者である売主です。ですから、売主が希望すれば、提示された査定価格を無視した、大幅に上回る価格で売りに出すことが可能です。詳しく解説していきます。
物件を売りたいオーナーが最初にすること
不動産オーナーが、所有している物件を売却しようとした場合、最初に行うことは不動産会社にどのくらいで売却できるかを査定してもらうことです。
以下は「不動産売却の流れ」です。
本ブログで一番の長文記事ですが、気になった箇所だけでも読んでみてください。記事を編集し、PDFでまとめたものをダウンロードできるようにもなっています。
査定価格 ≠ 販売価格
査定依頼を受けた不動産会社は、同じエリアの売り出し事例や、過去の成約事例をもとに、査定価格を売主に提示します。
しかし提示された価格が即、販売価格になるかといったらそうではありません。不動産会社は、不動産の査定はしますが、販売価格を決める決定権は持っていません。誰が持っているのかというと、それはもちろん、所有者である売主です。
不動産会社の提示した査定価格が仮に3,000万だったとしても、極端な話、1億円と値付けして売りに出すこともできるのです。
と、希望の価格で売りに出すことは可能です。
と査定をした不動産会社は「説得」することはできますが、いくらで売り出すかを決めるのは、所有者である売主です。
もちろん、現実的な問題として3,000万としか査定しなかった不動産を、1億円で売ろうとする不動産会社があればの話ですが。
売主が高い価格で売り出す理由
色々な理由が考えられますが、私の経験上、以下の3つが理由として考えられます。
売却したい強い理由がない
売却理由が希薄な売主です。特段、急いで売りたいわけではないけれど、良い金額で売れるなら売りたい、という人たちです。
売却理由は人により様々です。
- 手狭になった
- 家族が減って大きすぎる
- 債務整理
- 離婚
- 転勤
- 相続
などなど。たいていは
「急いでないけど、〇月位までには売りたい」
と売却期限を設ける売主が多いです。ところが、
「自分の希望する金額で売れるなら売る」
という人たちもいます。このような理由で売却しようとする売主さんの特徴として、自分の希望した販売価格で売れなかったとしても、価格変更の提案や、交渉が入ってきても積極的に売ろうとはしません。
ただ中には、
「本当はすぐにでも売りたいけれど、足元を見られたくないから」
という理由で、このような姿勢を取っている売主さんもいます。
自分の物件に自信を持ちすぎている
相場をある程度把握はしていますが、相場よりも自分の所有物件は優れていると思い込んでいる人です。
と、かなり自分の物件に自信を持っています。このような売主さんの特徴として、内見しに来たお客さんに、いかにこの物件が素晴らしいのかの積極的なアピールをしてしまうことです。
ただ、以下の記事でも書いていますが、内見しに来たお客さんに過度なアピールは逆効果となりかねません。
不動産会社を信用していない
上の項に共通していますが、基本的に自分が考えている価格を絶対視していて、不動産会社を信用していない人たちです。
実際、自分の希望する価格で売りに出してみると全然売れません。しばらく売れない状況が続くと、
「売れないのは不動産会社の力不足のせい」
「営業努力が足りていない」
と、依頼する不動産会社を非難し、その後一方的に依頼する不動産会社を変えてしまいます。このようなことを何度も繰り返してしまうので、そのうちにどこの不動産会社も相手にしなくなります。
このケースの売主さんは、自尊心が高く周りの目が見えておらず、自分の物件を客観視できないため非常に面倒です。
このような厄介な売主さんにはぜひならないで頂きたいと切に願っております。
まとめ
少し論点がずれてしまったかもしれませんが、販売価格を決めるのは売主です。
相場情報という相場を調べるカテゴリーがありますが、たまに極端に高い価格で売りに出されている物件を見つけることがあります。
不動産のプロである不動産会社が、そのような首をかしげるような値付けを行うはずはないと仮定すると、考えられる理由は以下の２つ。
- 売主の強い希望
- 不動産会社の不覚
しかないのです。
どこのエリアの物件でも、それなりの精度の査定をすることが可能な時代となりました。ですから普段あまり扱うことのないエリアの物件を査定することも日常的です。
いつ私も不慣れなエリアの査定で不覚を取ってしまい、他の不動産会社に
「こいつ何もわかってないな、みっともな」
と、陰で笑われるやもしれません。
そのようなことがないよう、査定をする際には最新の注意を払わなくてはと、心新たに致しました。
