タグ別アーカイブ: 仲介業者

物元(ぶつもと)~物元業者の業務内容と重要性などについて~

 

物元(ぶつもと)とは?

売主と媒介契約を交わし、物件の販売窓口となっている不動産会社のことを「物元」と呼ぶ。不動産業者間で使われる用語で、一般に使用されているわけではない。

【使用例】私が買い手側の仲介として、金額交渉を物元業者に依頼しているが、思うようにいかない状況を上司に報告するケース

物元の担当いわく、こちらのお客さんの要望を売主さんがなかなか承諾してくださらないようです。。。
上司
力のない物元だな

物元業者の業務内容

物件の調査

登記簿謄本を法務局で取得し、物件の権利関係を調べることからはじまり、前面道路の種別(*道路種別)・幅員・接道距離、上下水道・ガス管の埋設状況。マンションであればこれらに加え、管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、マンション管理状態を調査します。その他、物件近隣に嫌悪施設がないかや、都市計画情報を調べるなど、調査内容は今挙げたもの以外、多岐に渡ります。

図面作成

調査した内容を踏まえて販売図面を作成します。

各種媒体へ情報掲載

スーモやアットホームなどのポータルサイトへの掲載や、新聞折込広告、レインズで広く物件の情報を拡散させ、広く購入希望者を募ります。

契約書、重要事項説明書の作成

ただ、大手仲介業者は、例え買い手側の仲介であっても、自社フォーマットで作成した契約書書類で契約を交わしたがる傾向が強いため、必ずしも物元業者が書類を作成するわけではありません。

成約に至らない場合の価格変更の提案

売れない場合の多くは金額の場合がほとんどです。販売していく中で得た情報(*問い合わせ状況や内見数の数や内見時のお客さんの反応)をもとに、販売価格の見直しを提案します。

以上がメイン業務。

なぜ物元業者になりたがるのか?

専属専任専任媒介で媒介を受け物元業者になることができれば、直接自社で買い手を見つけることができなくとも、レインズを介して他社が買い手さんを連れてきてくれます。

買い手・売り手双方から仲介手数料をもらう(*両手)ことはできませんが、売主からの報酬は最低限確保出来るので、どこの不動産業者も物元になりたがる。

ただ、現状は湯水のように広告宣伝費を使える大手にいきがち。

囲い込みを行うのは物元業者

物元業者(特に専属・専任)は取引を左右する司令塔。他業者が誰よりも早く買付を出していたとしても、物元業者が見つけてきたお客さんがあっさり優先されたり、自分のところのお客さんの結論が出るまで、案内をさせてもらえなかったりすることもあり。悪い言い方をすると独裁者のよう。囲い込みを行うのは物元業者。

物元業者の重要性

物元業者の重要性については、こちらの記事をご覧ください。

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

不動産売買の決済とは?

 

決済とは不動産売買の締めくくり

不動産売買は通常、

売買契約 → 決済

という二つのステップを経て完結します。決済とは、不動産売買の締めくくりです。売主・買主の都合によって異なりますが、特別な理由がなければ、売買契約後1ヵ月~1か月半後に決済日が設定されます。

決済日には誰が参加するのか?

  • 売主
  • 買主
  • 司法書士
  • 取引に携わった仲介業者
  • (ローンを利用するなら)融資担当者

多くの人がこの日に向けてスケジュールを調整し、一同に介します。例外はありますが、原則、売主・買主は本人が出席しなければなりません。

決済では何をするのか?

手順としては以下の通りです。

  1. 売主の本人確認(司法書士)
  2. 所有権移転登記の委任状への署名・捺印(売主・買主)
  3. 振込用紙に記入(買主)
  4. 振込み実行
  5. 領収書やカギの受け渡し(売主・買主)
  6. 諸経費の支払い(仲介手数料や司法書士報酬など)
  7. 解散

決済はどこで行うのか?

買主が金融機関から融資を受けて購入する場合、その金融機関の支店で行います。

融資を受けない際には、仲介業者の事務所で上記1、2を行うことが多いです。残代金を振り込む際に一旦金融機関へ行かなければなりません。振込手続きをした後、戻って5,6を行います。

ケースバイケースなので、決まりはありません。融資を受けないとしても、買主が利用する金融機関の窓口で全員集合し、その場で全て行うこともあります。

決済にかかる時間は?

通常は30分から1時間で終了します。

しかし、金融機関が混雑する日、例えば給料前後の5日、10日、25日、月末や、年度末である3月末は通常より時間がかかることがあります。

決済日を決めるにあたっては、金融機関が混まない日を選ぶようにしましょう。

注意する点は?

平日の遅くとも13時ごろまで

決済は金融機関が営業している平日、かつ15時までには着金が確認できる時間帯でなければなりません。15時以降や土曜、日曜、祝日は決済を行えません。

忘れ物

売主・買主ともに、重要なものを1つでも忘れてしまうと、どうあがいても決済できません。以下はあくまでも一例で、書かれているものがすべてではありません。

<売主>

<買主>

  • 銀行印
  • 身分証明書

まとめ

決済日は売主・買主互いの日程を調整しなければなりません。どちらか一方の予定ばかり押し付けることはできません。互いに都合はあるでしょうが、気持ちよく取引を終えるためにも、譲り合いの精神をもって、決済日を決めるようにしてください。

終わりよければすべてよし、です。

以下の記事もあわせてご覧ください。住宅ローン利用時の決済についてです。

住宅ローン利用時の決済について

東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

先日、こごろう’sのスイミングスクールの大会があざみ野であったので、応援に行ってきました。以下は↓泳げなかったこごろう’sが、今や大会に出場するにまでなったことに感銘を受けて書いた記事です。

「PDCAを回す」ってのを理解したければ、小さい頃の習い事や部活動を思い出せばいいんじゃない?

1日がかりの大会だったので、こごろう’sが出場しないレースの時には、結構な空き時間がありました。会場の観覧席はそれほど広くないので、気分転換にフラフラっと外に出てウロウロしてきました。駅前なのに、立派な家が多いなというのが、第一印象です。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:16件
  • 最高値(坪単価):236.5万
  • 最安値(坪単価):69.4万
  • 平均坪単価:145.3万

まず最高値物件がどんなものかというと、幅員が広い道路に面している角地で、地形もほぼ整形地。かつ駅から徒歩5分以内。すべての条件が良好と、そんな物件です。土地の価格を決定づける要素はいくつかありますが、大きなものは

  • 地形
  • 道路付け

です。詳細は以下の記事をご覧ください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

ですから、他と比べて高い土地があれば、

「地形と道路付けが他より優れているから」

と考えておきましょう。

逆に、地形も道路付けも特に優れているようにはみえないのに、他より高い土地というのは、価格設定に売主の意向が強く働いていると思っていいでしょう。査定価格はあれど、最終的にいくらで販売をするかの決定権は売主にあるのです。

不動産の販売価格は誰が決めるのか?

最安値物件についてですが、資料を見た限り、なぜ安いのかがはっきり分かりません。しかし、安い不動産には安いなりの理由が必ずあります。例外はありません、必ずです。きっと、公表されている以外のなんらかのマイナス要因があるはずです。

今はインターネット経由で物件探しをする人がほとんどですから、

「なにこれ?安っ!」

なんて物件を見つけることもあるでしょう。そんな物件を見つけた時は、

「他の人に先手を打たれてなるものか!」

と先走っていきなり問い合わせたりせず、冷静になって考えましょう。

「なぜこんなにも安い物件が、誰でも探せるインターネットに出ているのか?」

を。

平均坪単価周辺(坪単価140~150万)の物件も、悪くありません。

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):151.8万
  • 最安値(坪単価):74.6万
  • 成約坪単価:118.4万

最安値は、駅から遠めの間口の狭い敷地延長の土地。納得。

最高値、平均値の物件は、接道道路も広い旧分譲地内の整形地。坪単価に約30万の差がどこにあるかの私なりの予想ですが、駅からの距離と陽当たりかな?と。最高値の物件の方が、陽がさんさんと入ってきそうな立地です。

土地のまとめ

売主と仲介業者が、全体的に強気に出ているだけなのかもしれませんが、成約事例と比較して、現在売り出し中の物件は割高です。一時的なものなのか、全体的にこのエリアの相場が底上げされたのか。一概に判断はできませんが、今後の動向に注視が必要です。

売り出し事例というのは、

「現在、その金額で売っている」

というだけで、悪い言いかたをすると

「売れ残り物件」

とも言えます。今現在、高値で売りに出ているからといって、それが即、相場になるかといったら、そうではありません。自身でざっくりと査定しようと考えている人は、この点に注意しておきましょう。

不動産査定を行う時には売り出し事例よりも成約事例

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:64件
  • 最高値(坪単価):320.2万
  • 最安値(坪単価):52.1万
  • 平均坪単価:191.3万

最高値のマンションは、64件中ただ1件だけ、飛びぬけて高額です。坪単価でいうと、200万台後半クラスがチラホラありますが、300万を超える物件はこれのみ。

60~80㎡のファミリータイプのマンションの売り出し価格が、3,000万後半~6,000万。この範囲内であれば、築年数もそれほど古くないマンションが購入できます。

最安値物件は借地権のマンションです。所有権マンションで最安値の坪単価は80万台からありますが、オーナーチェンジ向けの築年数の経っている小さいマンションです。

ファミリーで住む用の物件は、最低坪単価100万を超えないと難しいでしょう。150万位であれば十分探せるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:58件
  • 最高値(坪単価):291.8万
  • 最安値(坪単価):46.1万
  • 平均坪単価:200.0万

最高値のマンションは、売り出し物件と同様のマンションです。最安値物件は築の古い小さな借地権マンションのため、極端に安いです。所有権のマンションであれば、やはり最低でも坪100万からは必須でしょう。

マンションまとめ

売り出し物件64件に対して、成約件数は58件。成約件数はこの1年の間に成約したマンションですから、物件はよく回転しているようです。

平均・最高値坪単価にもそれほど差異がありませんので、マンション価格も安定していることが分かります。

平均坪単価が200万前後となっていますが、150万前後でもファミリータイプのマンションは十分探せるでしょう。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:33件
  • 最高値:約1億7,000万
  • 最安値:約3,900万
  • 平均価格:約8,200万

最高値は最高値だけあって文句のつけようがない物件。まあ、これだけお金出せばこの位のモノが買えるよね、というもの。あまり参考にはなりません。

最安値物件は、あまりに安いので、借地権の物件かと予想していたのですが、そんなこともなく普通の物件でした。築年も古くないですが、安いなりの理由があるのではないでしょうか。

とはいえ4,000万台の戸建も数は多くないですが、チラホラ見受けられます。安くこのエリアで戸建を購入したいのなら、可能性はありますが、あれこれ見て回ることはできません。見つけたらすぐにでも手を挙げるような姿勢でいましょう。

平均価格の8,000万であれば、かなりの戸建を購入できます。6,000万後半から8,000万台に集中しているので、いろいろ見て回って、気に入ったものを購入、という探し方ができるでしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:22件
  • 最高値:約1億7,000万
  • 最安値:約3,800万
  • 平均価格:約8,300万

件数は売り出し事例と異なりますが、その他の値はどれも驚くほど似通っています。どの価格帯の物件も、売り出し事例物件と条件が類似しています。

戸建まとめ

マンション同様、戸建も相場は安定しているのでしょう。低価格帯は5,000万後半。平均で6,000万~8,000万。高額帯が8,000万以上と。

7,000万以上の物件が半分以上を締めるエリアです。確かに大きい一戸建てが多かったです。

あざみ野まとめ

  • マンション、戸建ては価格が安定
  • 土地の価格のふり幅が大きく手を出しずらい

土地は値動きの激しさが軽いバブルを感じます。売り出される数が、マンションや戸建てに比べると少ないので、それも致し方ないのかもしれませんが、もう少し落ち着いて欲しいですね。

確かに売り出される数は少なく、希少性があるのかもしれませんが、手を出すタイミングとしてはあまりよろしくないように感じました。

あざみ野駅からは以上です。

【不動産売却】不動産売却の流れ

不動産を売却しようとしたら、以下の順番で進んでいきます。

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 販売活動
  4. 条件交渉
  5. 売買契約
  6. (*住宅ローン利用中なら)金融機関に一括返済の申し出
  7. 決済

査定

まず最初に査定を受けてください。自分の不動産がどのくらいで売れるのかを把握しておく必要があります。以下に査定に関する記事をまとめてあります。査定を受ける前には必ず読んでおきましょう。

ポイントは・・・

  • 一括査定はお勧めしない
  • 不動産の売却査定は、車の買取査定や引っ越し業者の見積もり査定とは別物
  • ↑だから高く査定されたとしても喜ばない

ということです。査定で最も重要なことは、正確な査定金額を把握することです。正確な査定金額というのは、3か月以内に7割8割の確率で売却できる金額のことです。

この金額を把握することが出来、販売期間に時間をかけられるのであれば、

「最初は少し高めに出して様子をみる。売れればラッキー」

という戦略を取ることができます。

不動産の売却査定に関する記事~まとめ~

媒介契約

査定を受けた不動産会社の中から、実際に販売を依頼する不動産会社を選び媒介契約を結びます。

媒介契約とは?

媒介契約を交わすときには、媒介契約書に署名・捺印をします。仰々しく「契約書」とありますが、売却の依頼申し込みという認識で問題ありません。契約期間の記載もありますが、期間中でも契約を破棄することも可能です。

媒介契約書とは?

媒介契約の期間

媒介契約の解除

媒介契約には

という3種類があります。それぞれメリットとデメリットがありますので、以下の記事をご覧になって、最適なものを選ぶようにしてください。

媒介契約の種類とその説明

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介契約のまとめ

専属専任&専任媒介と一般媒介、どちらが良いのか?

また、査定にも言えることですが、不動産会社の規模で選ばないようにすることです。

不動産会社の規模で依頼先を決めてはいけません

大手であれば間違いないと考えるかもしれませんが、必ずしも実力のある担当者かどうかは分かりません。かといって規模の小さい不動産会社がいいのかといったら、それもそうとはいえません。あくまでも売却業務を実行してくれる担当者をベースに考えましょう。

販売活動

媒介契約を結んだら、次は実際に販売をしていくことになります。既にお住まいでなければ問題はないですが、売却の場合、賃貸と違って居住中でも内見をしてもらいます。どんなに良い物件だったとしても、内見してもらわないことには成約に至りません。内見希望があれば、予定が合う限り積極的に内見に協力するようにしてください。

Q 不動産会社に売却を依頼後、売主が出来ることは何かありますか?

Q 売主が売却中にやってはいけないことはなんですか?

条件交渉

内見の結果、買い手に購入の意思があれば、購入申込書を出してもらいます。条件交渉など、ないに越したことはないですが、金額含め交渉が入ってくることが大半です。販売活動を開始して1週間後で入ってきた交渉と、半年販売した結果の交渉とでは全く違います。

金額だけが交渉ではないですが、多くの人の関心は金額です。では、入って来た金額交渉に応じるか否かの判断はどうつけたらいいでしょう?

その答えは、査定の段階で正確な査定金額を把握しているかどうかにかかっています。その金額が分かっていれば、入って来た条件交渉が良い金額なのかどうなのか?を判断することができます。

だから査定は重要なのです。

売却中に金額交渉があった場合の考え方

売買契約

売買金額含め引き渡し日の条件などがまとまれば、実際に不動産会社で契約を行います。通常は売却の依頼を受けた不動産会社の事務所で、売り手・買い手・仲介業者が集まって、重要事項説明書、契約書の読み合わせを行います。

その後、署名捺印し、手付金を受け取って領収書を発行し売買契約は終了となります。

(*住宅ローン利用中なら)金融機関に一括返済の申し出

住宅ローンを利用中ならば、引き渡し日に全額返済する旨を、金融機関に連絡します。金融機関によっては、手続き時に時間がかかることもあります。引き渡し日(決済日)が確定したらすぐに金融機関に連絡をしておきましょう。

また、確定していなくとも、何日前までに連絡をすれば良いのかを、予め確認しておくとよいでしょう。

決済

引き渡し日、決済日ともいいます。買い手が住宅ローンなど、ローンを利用する際には、通常融資を受ける金融機関の支店で行います。

住宅ローン利用時の決済当日の流れ

住宅ローン利用時の決済について

所有権移転登記に必要な書類を司法書士に手渡し、残代金を受け取り領収書とすべてのカギを買い手に発行し、終了です。基本的にこの時をもって今まで自分のものだった不動産は、他人のものとなり、当然のことながら自由に出入りすることはできません。荷物などは前日までにすべて搬出しておかなければなりません。

以上、不動産売却の流れでした。

媒介契約の一つ「一般媒介」で交わすメリットと注意点。専任媒介への切り替えについて

3種類ある媒介契約のうちの一つ。複数の不動産会社に売却を依頼できる。仲介業者は、営業活動報告を行う必要や、レインズへの登録義務もない。

 

一般媒介のメリット

売却の窓口を複数(いくらでも)作ることが出来るので、依頼された不動産会社がぼやぼやしてると、他社がさっさと売ってしまいます。良い方向に進めば、多数の不動産会社が他社に負けじと、積極的に販売活動を行うので、短期間で成約に至る可能性が高まります。

例え依頼した不動産会社のうちの一社が、あまり積極的に売却活動をしなかったとしても、競合他社が動いてますので、あまり影響はありません。

人気の地域や有名なマンションなんかだと、業者間の競争意欲を掻き立てるということで、(査定金額が間違っていなければ)一般媒介の受ける恩恵はそれなりにあると思います。

一般媒介のメリットは限定的

ただ、上記のようなメリットが生まれるのは、一般媒介だろうがなんだろうが、媒介契約を結びたいと思わせるような、人気のエリアや有名マンションです。なおかつ売出価格が適正で、情報を出せば早々に売れるであろうと判断された物件です。

ですから、

売主
売却に時間がかけられるので、最初は少し高めに出したい

となると、じっくりと腰を据えて売却を行っていかなければならないため、短期間で競争意欲を掻き立ててといったような、一般媒介のメリットはほとんど期待できません。

かえってデメリットばかりになってしまいます。

一般媒介のデメリット

売れ残り物件と思われる

短期間であるならよいですが、3か月以上、同じ物件の情報が、複数の不動産会社から同時に出ていると、消費者は

「良く目につく物件」=「にも関わらず売れてない物件」=「売れ残り物件」

という三段論法で判断してしまいます。どんな商品でもそうですが、希少価値が感じられなくなると、途端に売れ行きは悪くなります。

不動産業者同志による足の引っ張り合い

媒介契約中の不動産会社が、互いに他社の動きをけん制しながら動くため、成約に至るための有意義な提案などはしてきません。

例えばA社、B社、C社の3社に依頼していたとします。売れない理由はいろいろあるので、一概にいえませんが、この場合、相場より金額が高いことが売れていない理由とします。

いつまでたっても売れないため、A社が値下げの提案を行い、売主がその提案に従って金額を下げたところ、B社で決まってしまったとします。

せっかく値下げ交渉を行ったにもかかわらず、余所の会社で決まってしまっては、A社としては他社の成約をアシストした結果になってしまい面白くありません。

また、仮にC社が値下げの提案をしてきたので、売主がA社、B社の意見を聞こうと相談したところ、

「まだちょっと早いのでは?C社さんのところはお客さんがいないのですかね?」

と、C社より上の立場に立っていたい、もしくはいい格好してほしくないために、根拠もなく反対してくる場合もあります。

専属専任にみられるような、囲い込みの心配はありませんが、こうしたどうしようもない足の引っ張り合いもデメリットの一つです。

積極的に動かない

一般媒介ではすぐに売れない物件だと分かると、

「どうせ余所も販売してるから・・・」

と、積極的に販売活動を行わないところも多くあります。広告を出したりするにも費用は掛かりますが、他社で決まってしまっては、その広告費用の回収も出来ないからです。

メリットよりもデメリットの方が多くなってしまいましたが、もちろん一般媒介でも、一生懸命活動する不動産会社もあります。全ての不動産会社が当てはまるというわけではありません。

一般媒介の注意点

一般媒介だからこそのメリットを実感できるのは、販売を開始して1か月程度です。

しかし、1か月そこらでは売れずに、じりじりと焦りだしたときに陥りやすい考えが、

売主
あれだけの不動産会社に声をかけているのになんで?ひょっとしたらもっと声をかけた方がいいのではないか?

というものです。

こうした考えは全くの間違いです。

2,3社ならまだしも、4社5社、それ以上の不動産会社に依頼している物件は、どこの不動産会社も知っています。

「節操なく不動産会社に声かけている売主さんの物件」

として、マイナス面で有名になってしまいます。

そうなってしまうと、たとえ声をかけたとしても、形ばかり依頼を受けるだけでどこも一生懸命販売しない、ということになりかねません。

一般媒介は、何社にも依頼することはできますが、依頼するのはせいぜい3社程度に収めておくのが良いでしょう。

一般媒介から専属、専任への切り替えはできる

媒介契約の切り替えはいつでも可能です。

Q 3ヶ月の専任媒介契約を結んでいる場合は最初の3ヶ月は解約も変更もできないのでしょうか?

「信頼できる不動産会社に専任以上で依頼するのがベスト」

と、私は思っていますが、初対面の不動産会社に全幅の信頼を寄せていいものか迷ってしまう売主さんの気持ちも分かります。

ですからここは逆転の発想が必要です。つまり依頼をした複数の不動産会社のうち、一番マメに行動し報告してくれた一生懸命だった会社に、専属専任専任媒介に切り替えるのです。

他社との競合にも関わらず一生懸命動いてくれた実績がありますし、不動産会社はその実績を売主が認めてくれたと意気に感じて、より一層力を入れて販売してくれることでしょう。

売り手がこうしたメリットとデメリットを理解しておくことが、何より重要なのではないかと思います。

囲い込み(かこいこみ)

 

物件情報を隠すこと

売主から専属専任媒介契約を結んだ不動産会社が、他の不動産業者へ一切物件を紹介せずに、自社に問い合わせしてきたお客さんにしか紹介しないこと。

情報そのものをまったく公開しないパターンと、形だけレインズに登録して、「契約予定です」と言って紹介しないパターンがある。

なぜこうしたことを行うのか理解するためには、不動産仲介会社の報酬体系について理解して置く必要があります。

不動産仲介会社の報酬体系

  1. 不動産購入のお手伝いをする
  2. 不動産売却のお手伝いをする

上記2点しかありません。どちらか一方のお手伝いでもいいし、双方のお手伝いをすることも出来ます。弁護士で言う所の双方代理が認められているのです。

どちらか一方のお手伝いをして、報酬を得ることを業界用語で「片手」と言い、売り手・買い手双方のお手伝いをして報酬を得ることを、「両手」と言います。

手数料収入が2倍になる両手取引

ここまで書けば、もうお分かりの方も多いと思います。不動産会社としては、売り手と買い手、双方のお手伝いした方が、どちらか片方だけ手掛けた時と比べると、報酬は単純に2倍となるのです。ですから不動産会社は報酬が2倍になる両手を目指すのです。

売り手と買い手、つまり購入と売却を同時にお手伝いをすることは、双方の利益を調整することから始まり、単純に作業量も増えますので、片手取り引きに比べると難易度は高くなります。

「売却の依頼を受けて、販売していく中で運良く購入したいお客さんが見つかった」

このような自然の流れで両手取り引きが成立することに誰も異論はないはずです。

両手を狙う悪質さ

しかし、問題なのは自然な流れで両手取り引きになるのではなく、「狙って」両手を目指すことです。「狙う」というのは簡単にいうと、

「他社経由のお客さんには物件を紹介せず、自社経由のお客さんにしか物件を紹介しない」

ということです。

これをされてしまうと、売り手・買い手双方に以下のようなデメリットが生じます。

  • 売り手・・・早期に良いお客さんと契約する機会を逸する
  • 買い手・・・欲しいと思った物件を、扱っている不動産会社を通してしか買えない

このよう「囲い込み」行為は、不動産会社の都合で売り手・買い手の利益が左右されてしまう悪質な行為です。

【不動産営業マンの一日】急遽、現地調査から横浜関内へ役所調査に 平成30年9月18日

不動産営業マンではないのですが、日々の活動記録として書いています。

 

売主に販売状況の報告

売主から、物件の売却を依頼された不動産会社は、定期的に販売状況の報告をしなければなりません。営業活動報告、というものです。「営業活動報告書」という書面にして報告する不動産会社が多いのですが、私はメールで行うことが多いです。

海外に住んでいる人も多く、普段もメールでやりとりをすることが多いので、売主さんにとっても、いまさら改まって書面で送るより、メールの方が効率的です。

宅建業法的には、2週間に1度、および1週間に1度と報告頻度が決められています。

しかし、案内や広告をした結果があれば、その都度、メールでサクッと報告してしまうので、決まった頻度で報告をしていないこともあります。

「案内が1件もありませんでした。今後も成約に向けて頑張ります」

といった、なんの実りもない定型文を書面で送りつける位なら、ちょっとした動きがあったときにでも、こまめにメールで報告をした方が喜ばれます。

売買契約書のチェック

近日中に行われる、土地の売買の契約書のチェック。

契約書や重要事項説明書は、通常、媒介の依頼を受けた不動産会社が行います。本来であれば、私が作成するのですが、買い手側の仲介業者や買い手が大手企業の時は、書類の統一性を保つために、先方が作成することもあります。

今回、買い手が大手企業のため、買い手企業自ら契約書と重要事項説明書を作成しました。

「作業が減ってラッキー」

というわけではありません。書類は作成しませんが、その作られた内容が正しいかどうか、作成するときと同様の調査を行いチェックしなければなりません。

万が一、間違いがあり大きなトラブルとなった場合、作成したのは買い手だとしても、責任は仲介を行った私に生じてくるからです。

チェックしたところ、大きな問題ではないですが、念のため再度調べておいた方がよいと思った点があったため、急遽、調査に行くことにしました。

昼食

調査前に、こちらのお店で腹ごしらえ。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

日本人向けに「忖度」されてない、本場中国の味がします。本場中国の麻婆豆腐を現地で食べた経験はありませんが。。。

調査

今回は土地の売買です。土地の価格を決める大きな要素は地形と道路付けです。詳細は以下の記事で書いています。併せてお読みになってください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

再度、気になったことがあったので、現地にメジャーを持っていき、前面道路の幅員を調べてきました。やはり現地に行かないと何も解決しません。

その後、さらに気になったことがあったので、そのまま横浜の関内へ役所調査に行きました。

「なんか気になる」

という自分の心のうちから聞こえてくる声には、不動産売買においては従っておいた方が間違いないと思ってます。

ブログ執筆

事務所に戻り、お昼に食べた麻婆豆腐についてのブログを執筆しました。

ネタに困れば、とりあえず麻婆豆腐食べておけば記事が書けてしまいます。困った時の麻婆豆腐。いつもありがとう、麻婆豆腐。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

今日の所感

調査に行く予定ではなかったのに、行くことになってしまったため、本来、この日にやる予定でいた作業ができなくなりました。締め切りはまだ少し先なので、慌てる必要はないですが、前倒しではなく後ろ倒しになってしまうのは、気持ちのいいものではありませんね。

今日はこの後、川崎で久しぶりにフットサル会に参加してきます。足の筋や筋肉をぶっちぎってしまわないよう、適度な運動をこころがけます。

お疲れさまでした。

【不動産売買】決済(けっさい)~不動産売買のクライマックスである決済とは?~


 

不動産売買の決済とは

「引き渡し日」とも、「本契約」ともいう。

取引に関わった不動産会社のほか、司法書士も同席。買い手は購入した物件の残代金を支払い、固定資産税や、マンションであれば管理費・修繕積立金の精算を行い、所有権の移転が行われ取引が完了する。これら一連の行為を「決済」と呼ぶ。

銀行で融資を受ける場合、決済場所は融資を受ける銀行の支店で行う。所用時間は早くて30分。5日と10日が付くいわゆる

「ゴトー日(*15日、25日など)」

は銀行が混むため、かなり時間がかかる。平均1時間前後。遅くて2時間。年度末だと混雑っぷりは殺人的で、何時間も待たされることも・・・。

現金取引の場合は、決済場所はどこでもいい。一般的には不動産会社や銀行で権利証など書類の確認を行い、確認が出来次第、近場の金融機関に行き残代金を振り込む。

当日中に売り手の口座に着金確認できることが前提。さらに権利移転の手続き書類を、司法書士が法務局に持ち込むが、役所なので17時までしか開いていないため、どんなに遅くとも13時過ぎ位までには手続きを終えておく必要がある。

年度末や銀行が混んでいる日を避けて、決済日を段取りする不動産会社の如才なさが何より重要だったりします。

お茶は出てきません

買い手のほとんどが金融機関から融資を受けて不動産を購入することになります。ですから、大体融資を受ける銀行で決済を行うことが通常です。

いつもは銀行の窓口にしか用件がなくとも、決済は一大イベントです。金融機関にもよりますが、買い手・売り手のどちらかが金融機関のお得意様(*大口契約者や法人口座)だったりすると、この写真のような応接室で行われることもあります。この写真の応接室を使った時の話ですが、買い手はこの金融機関の大口のお得意様でした。

その日、滞りなく手続きは済んだあと、銀行の担当者が、腰を低くしながらお得意様である買い手さんへ揉み手をしながら一言。

「お茶も出さずに申し訳ありません」

と挨拶してました。

お金を金融機関から借りる人は少なくとも銀行にとっては大事なお客さんなはず。つまりお客様相手のサービス業といってもおかしくありません。しかもこの時の買い手さんは何度も利用しているお得意様。にもかかわらずお茶の一つも出ない。これはなぜなのか?

「お茶も出さずに・・・」

と、担当者が謝ったということは、申し訳ないという認識は持っているということです。ということは、

「お客様にはお茶を出してはいけない」

と、厭味ったらしくいうとマニュアル化でもされているのかもしれませんね。

別にお茶を出して欲しい訳ではありません。ただただその感覚(?)が不思議でならないというだけです。

というわけで、決済ではお茶は出てきませんのでご注意ください。

決済が緊張する理由

不動産取引のクライマックスである決済は何度やっても緊張しますが、無事終わった後の解放感は格別です。不動産会社にとってもそれだけ緊張するのが決済です。緊張する要因として

「扱う金額が大きいから」

というのも確かにあります。一般の人が生涯で一番高い買い物が不動産ですからね。それに携わる責任は重大です。だけどそれ以外にも緊張する要因はあります。

決済はその日に合わせて多くの関係者が一堂に介するため、売り手・買い手含めて、スケジュール調整が重要です。お客さんが仕事をしていない人だったらまだしても、そんな人たちばかりではありません。

銀行で融資を受けるには、金融機関が営業している平日でなければいけません。仕事の調整をつけて、午前半休を取ったり貴重な有給を消化して、その日のために日程を合わせます。

その他にも売り手・買い手への当日準備するお金や、用意する書類や流れの説明、連絡。司法書士への必要書類の確認。銀行担当者とのお金の流れの確認などなど。

「決済は段取り8割、いや9割」

と言ってもいいくらいで、前日までに段取りを完璧にやっておけば、本来スムーズに行くのが普通です。・・・しかし、たった一つ落とし穴があります。それがお客さんの

忘れ物!

です。どんなに神経を張り巡らし、関係機関への連絡を万全に行って、当日は粛々と作業を実行するだけだったとしても、全てが一瞬でフイになることがあります。そ・れ・が!

忘れ物!

忘れ物があると、全員の都合を合わせて当日を迎えたにも関わらず、日程から何から何まで全て仕切り直しになってしまいます。今までこうした理由で決済が仕切り直しになったことは何度もあり、その際の忘れ物は以下の通りです(複数回含まれます)。

  • 権利証
  • 身分証明書(特に免許を持ってない人)
  • 通帳印(出金手続きが出来ない)
  • 通帳(口座番号が分からないため支払口座や振込先が分からない)

他にも色々とあった気がしますが、主に思い当たるのが以上の4点。これらは売り手・買い手に用意してもらうもので、間違いのないように我々も事前にアナウンスします。

場合によっては前日の夜に確認の連絡もしますが、こちらがどんなに万全を期したと思っていても、忘れるときは忘れてしまいます。

まとめ

一見すると不動産会社に責任はないように思えます。ただ、取引を最後までまとめきるというのが、我々仲介業者の責務であり、その対価として仲介手数料が存在します。原因がお客さんの忘れ物だったとはいえ、取引を遂行できなかったということは、責任を果たしていないということです。

忘れ物を「させて」しまったのも、忘れないように伝えることが出来なかったのが悪いのです。だからどんなに万全に準備をしたと思っても、全てが終わってからでないと安心できないのです。

ですから、金額の大小ではなく、決済が終わった時の解放感はやはり格別なのです。それはきっと不動産を売却した売り手、購入した買い手、全員にとって素敵な瞬間であるはずです。

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたら、仲介業者を通して契約をしなくとも良い。専属専任媒介との違いはこの部分と、営業活動報告の頻度のみ。(*自己発見取引が認められている)

依頼を受けている仲介業者は、7営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、2週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」

【不動産売買】専属専任媒介(せんぞくせんにんばいかい)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたとしても、仲介業者を通して契約をしないといけない。(*自己発見取引が認められていない)

依頼を受けている仲介業者は、5営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、1週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」

【不動産売買】客付(きゃくづけ)

業界用語。物元業者が媒介を受けている物件に、自社のお客様を紹介・案内し、物元業者と共同で一つの取引をまとめる、もしくはまとめようとする行為。

「客付業者」とは、客付をした不動産業者のこと。物元業者を売主側仲介業者とすると、客付業者は買主側仲介業者という。

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い。

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

中古マンション購入後、引き渡しと同時にリフォームを開始したい人へ

 

マンションの管理組合に届け出が必要

中古マンションを購入して、引き渡しを受けたら、すぐにでも住み始めたい、使用したいと思うのが普通だと思います。既に住宅ローンの支払いも始まってしまっていますし、今お住まいの住居の賃料や返済もあるので、その間は二つの住居に費用がかかることになるからです。

リフォーム前提で中古マンションを購入した場合、引き渡しを受けた後でなければ、室内を改修することはできません。

ですから引き渡しを受けたと同時に、リフォーム工事を開始しようと思うかもしれませんが、そうするためには事前に管理組合にその旨の届け出を出さなければなりません。

ハウスクリーニング程度であれば問題ないですが、クロスや床の張り替え、浴室やキッチンなどの水回りの交換などのリフォーム工事は、マンションの管理組合(管理会社)が指定する方法で予め届け出をしておかなければ、すぐに工事を開始することはできません。

説明をする取引士によっては覚えていないことも

売買契約の前、重要事項説明書のなかで、リフォームをする場合についての説明箇所があります。しかし、重要事項説明では、必要な情報・不必要な情報が一緒くたにされ、一方的に説明されてしまうことがあります。

情報伝達にメリハリをつけることができる取引士とそうでない取引士とでは、インプットされる情報の濃度に大きな差が生じます。

不幸にも、メリハリをつけることができない取引士から説明を受けた場合、不必要な情報含め、一度にたくさんの情報を受け取ってしまうので、結果、覚えていない人が多いと思います。

どのような内容か?

では、どのような内容なのかというと、それは以下の通りです。

「工事開始の〇〇前までに、工事申請書等を管理組合理事長に提出し、書面による承認を受けなければならない」

というもの。〇〇の部分は、マンションによって異なります。日数が「1ヵ月」と入っていることもあれば、入っていないこともあります。

実際のところ、「1か月前」と書かれていたら、本当に工事開始まで1ヵ月かかってしまうのかといったら、そこまで厳密ではなく、管理組合も工事開始希望日に合わせてくれることが多いそうです。

しかし、そのように記載されてルール化されている以上、それに則って手続きをしていくべきでしょう。

まとめ

ですから、引き渡し日直後に工事を開始したいのなら、工事開始希望日から逆算して、物件の引き渡し日より前から手続きを開始しておかなければなりません。

リフォーム前提での購入を、仲介した不動産業者が知っているとはいえ、このようなことを親切丁寧に、先回りして教えてくれる人ばかりではありません。

契約するまでは、詳細に連絡を取り合っていたものが、契約後はお互いホッとしてしまい、契約前のように連絡を密に取り合うことは減ります。

仲介業者にとっては、契約してしまえがひと段落なのかもしれませんが、買い手にとってはここからがスタートです。気になることが少しでもあれば(*特にスケジュール感)、ガシガシ質問し、前倒しして手続きを進めてしまいましょう。

事務手数料(じむてすうりょう)~住宅ローン利用時~

 

事務手数料とは?

金融機関から融資を受ける際に、金融機関に支払う手数料です。

都市銀行などの事務手数料は3万円+税ですが、ネット系の金融機関では、高額な保証料がない代わりに、事務手数料が高額となります。金融機関によって率は異なりますが、

「融資金額の〇%」

と定めているところがほとんどです。

保証料と比較

例:3,000万を25年で借りる場合/事務手数料2%

  • 保証料:517,620円
  • 事務手数料:600,000円

以下記事に保証料の表がありますので、ご確認ください。

保証料(ほしょうりょう)~住宅ローン利用時における~

融資代行手数料ではありません

「融資代行手数料」や「融資あっせん手数料」という名目で、費用を取ろうとする不動産仲介業者があります。金融機関に支払う事務手数料とは別物です。融資関連で不動産仲介業者に支払う費用は本来はありませんので、勘違いしないようにしてください。

まとめ

保証料無料を売りにする金融機関は多いですが、借入年数や事務手数料の利率によっては逆に高くつく場合もあります。また、事務手数料は金融機関に支払うもので、不動産仲介業者に支払う報酬は、原則仲介手数料のみです。十分注意が必要です。

5/16発売の新刊も併せてどうぞ

住宅ローンを借りる前、借りた後にも。長期に渡る返済活動のお供にしてください。一生モノの住宅ローンに関する知識をこの機会に身につけて下さい。