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不動産売買の決済とは?

 

決済とは不動産売買の締めくくり

不動産売買は通常、

売買契約 → 決済

という二つのステップを経て完結します。決済とは、不動産売買の締めくくりです。売主・買主の都合によって異なりますが、特別な理由がなければ、売買契約後1ヵ月~1か月半後に決済日が設定されます。

決済日には誰が参加するのか?

  • 売主
  • 買主
  • 司法書士
  • 取引に携わった仲介業者
  • (ローンを利用するなら)融資担当者

多くの人がこの日に向けてスケジュールを調整し、一同に介します。例外はありますが、原則、売主・買主は本人が出席しなければなりません。

決済では何をするのか?

手順としては以下の通りです。

  1. 売主の本人確認(司法書士)
  2. 所有権移転登記の委任状への署名・捺印(売主・買主)
  3. 振込用紙に記入(買主)
  4. 振込み実行
  5. 領収書やカギの受け渡し(売主・買主)
  6. 諸経費の支払い(仲介手数料や司法書士報酬など)
  7. 解散

決済はどこで行うのか?

買主が金融機関から融資を受けて購入する場合、その金融機関の支店で行います。

融資を受けない際には、仲介業者の事務所で上記1、2を行うことが多いです。残代金を振り込む際に一旦金融機関へ行かなければなりません。振込手続きをした後、戻って5,6を行います。

ケースバイケースなので、決まりはありません。融資を受けないとしても、買主が利用する金融機関の窓口で全員集合し、その場で全て行うこともあります。

決済にかかる時間は?

通常は30分から1時間で終了します。

しかし、金融機関が混雑する日、例えば給料前後の5日、10日、25日、月末や、年度末である3月末は通常より時間がかかることがあります。

決済日を決めるにあたっては、金融機関が混まない日を選ぶようにしましょう。

注意する点は?

平日の遅くとも13時ごろまで

決済は金融機関が営業している平日、かつ15時までには着金が確認できる時間帯でなければなりません。15時以降や土曜、日曜、祝日は決済を行えません。

忘れ物

売主・買主ともに、重要なものを1つでも忘れてしまうと、どうあがいても決済できません。以下はあくまでも一例で、書かれているものがすべてではありません。

<売主>

<買主>

  • 銀行印
  • 身分証明書

まとめ

決済日は売主・買主互いの日程を調整しなければなりません。どちらか一方の予定ばかり押し付けることはできません。互いに都合はあるでしょうが、気持ちよく取引を終えるためにも、譲り合いの精神をもって、決済日を決めるようにしてください。

終わりよければすべてよし、です。

以下の記事もあわせてご覧ください。住宅ローン利用時の決済についてです。

住宅ローン利用時の決済について

中古マンション購入後、引き渡しと同時にリフォームを開始したい人へ

 

マンションの管理組合に届け出が必要

中古マンションを購入して、引き渡しを受けたら、すぐにでも住み始めたい、使用したいと思うのが普通だと思います。既に住宅ローンの支払いも始まってしまっていますし、今お住まいの住居の賃料や返済もあるので、その間は二つの住居に費用がかかることになるからです。

リフォーム前提で中古マンションを購入した場合、引き渡しを受けた後でなければ、室内を改修することはできません。

ですから引き渡しを受けたと同時に、リフォーム工事を開始しようと思うかもしれませんが、そうするためには事前に管理組合にその旨の届け出を出さなければなりません。

ハウスクリーニング程度であれば問題ないですが、クロスや床の張り替え、浴室やキッチンなどの水回りの交換などのリフォーム工事は、マンションの管理組合(管理会社)が指定する方法で予め届け出をしておかなければ、すぐに工事を開始することはできません。

説明をする取引士によっては覚えていないことも

売買契約の前、重要事項説明書のなかで、リフォームをする場合についての説明箇所があります。しかし、重要事項説明では、必要な情報・不必要な情報が一緒くたにされ、一方的に説明されてしまうことがあります。

情報伝達にメリハリをつけることができる取引士とそうでない取引士とでは、インプットされる情報の濃度に大きな差が生じます。

不幸にも、メリハリをつけることができない取引士から説明を受けた場合、不必要な情報含め、一度にたくさんの情報を受け取ってしまうので、結果、覚えていない人が多いと思います。

どのような内容か?

では、どのような内容なのかというと、それは以下の通りです。

「工事開始の〇〇前までに、工事申請書等を管理組合理事長に提出し、書面による承認を受けなければならない」

というもの。〇〇の部分は、マンションによって異なります。日数が「1ヵ月」と入っていることもあれば、入っていないこともあります。

実際のところ、「1か月前」と書かれていたら、本当に工事開始まで1ヵ月かかってしまうのかといったら、そこまで厳密ではなく、管理組合も工事開始希望日に合わせてくれることが多いそうです。

しかし、そのように記載されてルール化されている以上、それに則って手続きをしていくべきでしょう。

まとめ

ですから、引き渡し日直後に工事を開始したいのなら、工事開始希望日から逆算して、物件の引き渡し日より前から手続きを開始しておかなければなりません。

リフォーム前提での購入を、仲介した不動産業者が知っているとはいえ、このようなことを親切丁寧に、先回りして教えてくれる人ばかりではありません。

契約するまでは、詳細に連絡を取り合っていたものが、契約後はお互いホッとしてしまい、契約前のように連絡を密に取り合うことは減ります。

仲介業者にとっては、契約してしまえがひと段落なのかもしれませんが、買い手にとってはここからがスタートです。気になることが少しでもあれば(*特にスケジュール感)、ガシガシ質問し、前倒しして手続きを進めてしまいましょう。

事務手数料(じむてすうりょう)~住宅ローン利用時~

 

事務手数料とは?

金融機関から融資を受ける際に、金融機関に支払う手数料です。

都市銀行などの事務手数料は3万円+税ですが、ネット系の金融機関では、高額な保証料がない代わりに、事務手数料が高額となります。金融機関によって率は異なりますが、

「融資金額の〇%」

と定めているところがほとんどです。

保証料と比較

例:3,000万を25年で借りる場合/事務手数料2%

  • 保証料:517,620円
  • 事務手数料:600,000円

以下記事に保証料の表がありますので、ご確認ください。

保証料(ほしょうりょう)~住宅ローン利用時における~

融資代行手数料ではありません

「融資代行手数料」や「融資あっせん手数料」という名目で、費用を取ろうとする不動産仲介業者があります。金融機関に支払う事務手数料とは別物です。融資関連で不動産仲介業者に支払う費用は本来はありませんので、勘違いしないようにしてください。

まとめ

保証料無料を売りにする金融機関は多いですが、借入年数や事務手数料の利率によっては逆に高くつく場合もあります。また、事務手数料は金融機関に支払うもので、不動産仲介業者に支払う報酬は、原則仲介手数料のみです。十分注意が必要です。

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不動産売却の流れ

不動産を売却しようとしたら、以下の順番で進んでいきます。

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 販売活動
  4. 条件交渉
  5. 売買契約
  6. (*住宅ローン利用中なら)金融機関に一括返済の申し出
  7. 決済

査定

まず最初に査定を受けてください。自分の不動産がどのくらいで売れるのかを把握しておく必要があります。以下に査定に関する記事をまとめてあります。査定を受ける前には必ず読んでおきましょう。

ポイントは・・・

  • 一括査定はお勧めしない
  • 不動産の売却査定は、車の買取査定や引っ越し業者の見積もり査定とは別物
  • ↑だから高く査定されたとしても喜ばない

ということです。査定で最も重要なことは、正確な査定金額を把握することです。正確な査定金額というのは、3か月以内に7割8割の確率で売却できる金額のことです。

この金額を把握することが出来、販売期間に時間をかけられるのであれば、

「最初は少し高めに出して様子をみる。売れればラッキー」

という戦略を取ることができます。

不動産の売却査定に関する記事~まとめ~

媒介契約

査定を受けた不動産会社の中から、実際に販売を依頼する不動産会社を選び媒介契約を結びます。

媒介契約とは?

媒介契約を交わすときには、媒介契約書に署名・捺印をします。仰々しく「契約書」とありますが、売却の依頼申し込みという認識で問題ありません。契約期間の記載もありますが、期間中でも契約を破棄することも可能です。

媒介契約書とは?

媒介契約の期間

媒介契約の解除

媒介契約には

という3種類があります。それぞれメリットとデメリットがありますので、以下の記事をご覧になって、最適なものを選ぶようにしてください。

媒介契約の種類とその説明

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介契約のまとめ

専属専任&専任媒介と一般媒介、どちらが良いのか?

また、査定にも言えることですが、不動産会社の規模で選ばないようにすることです。

不動産会社の規模で依頼先を決めてはいけません

大手であれば間違いないと考えるかもしれませんが、必ずしも実力のある担当者かどうかは分かりません。かといって規模の小さい不動産会社がいいのかといったら、それもそうとはいえません。あくまでも売却業務を実行してくれる担当者をベースに考えましょう。

販売活動

媒介契約を結んだら、次は実際に販売をしていくことになります。既にお住まいでなければ問題はないですが、売却の場合、賃貸と違って居住中でも内見をしてもらいます。どんなに良い物件だったとしても、内見してもらわないことには成約に至りません。内見希望があれば、予定が合う限り積極的に内見に協力するようにしてください。

Q 不動産会社に売却を依頼後、売主が出来ることは何かありますか?

Q 売主が売却中にやってはいけないことはなんですか?

条件交渉

内見の結果、買い手に購入の意思があれば、購入申込書を出してもらいます。条件交渉など、ないに越したことはないですが、金額含め交渉が入ってくることが大半です。販売活動を開始して1週間後で入ってきた交渉と、半年販売した結果の交渉とでは全く違います。

金額だけが交渉ではないですが、多くの人の関心は金額です。では、入って来た金額交渉に応じるか否かの判断はどうつけたらいいでしょう?

その答えは、査定の段階で正確な査定金額を把握しているかどうかにかかっています。その金額が分かっていれば、入って来た条件交渉が良い金額なのかどうなのか?を判断することができます。

だから査定は重要なのです。

売却中に金額交渉があった場合の考え方

売買契約

売買金額含め引き渡し日の条件などがまとまれば、実際に不動産会社で契約を行います。通常は売却の依頼を受けた不動産会社の事務所で、売り手・買い手・仲介業者が集まって、重要事項説明書、契約書の読み合わせを行います。

その後、署名捺印し、手付金を受け取って領収書を発行し売買契約は終了となります。

(*住宅ローン利用中なら)金融機関に一括返済の申し出

住宅ローンを利用中ならば、引き渡し日に全額返済する旨を、金融機関に連絡します。金融機関によっては、手続き時に時間がかかることもあります。引き渡し日(決済日)が確定したらすぐに金融機関に連絡をしておきましょう。

また、確定していなくとも、何日前までに連絡をすれば良いのかを、予め確認しておくとよいでしょう。

決済

引き渡し日、決済日ともいいます。買い手が住宅ローンなど、ローンを利用する際には、通常融資を受ける金融機関の支店で行います。

住宅ローン利用時の決済当日の流れ

住宅ローン利用時の決済について

所有権移転登記に必要な書類を司法書士に手渡し、残代金を受け取り領収書とすべてのカギを買い手に発行し、終了です。基本的にこの時をもって今まで自分のものだった不動産は、他人のものとなり、当然のことながら自由に出入りすることはできません。荷物などは前日までにすべて搬出しておかなければなりません。

以上、不動産売却の流れでした。

物件の申し込みの順番について

賃貸、売買に関係なく、気に入った物件があれば申し込みをします。その申し込みの順番ですが、誰よりも最初に申し込みを入れた1番手だから、必ず借りられる、または買えるかといったらそうではありません。あくまでも優先交渉権がある、ということです。

例えばAさんが条件交渉ありの申し込みを入れて1番手となりました。しかし同じタイミングで内見していたBさんは条件交渉なしの申し込みを2番手で入れてきました。オーナーにとってAさんよりも条件の良いBさんからも申し込みが入ってきているのに、Aさんと必ず契約しないといけないのか?といったら、そうではありません。

この場合、Aさんには1番手として優先交渉権があるので、Bさんから条件交渉なしの申し込みが入ってきている旨を、オーナーもしくは仲介業者から伝えられます。

「2番手(Bさん)から条件なしの申し込みが入ってきてますが、どうしますか?」

と。

これを聞いて、AさんがBさんと同じ条件まで上げてくれば、(*絶対ではないですが)Aさんが優先されます。しかし上げてこなければBさんの順番が繰り上がります。

以下はよくある申し込みに関するあるあるです。

『何度も内見して、どうにも踏ん切りがつかなかったお客様Cさんがいました。迷った結果、条件交渉して申し込みをしました。

Cさん同様、以前から内見していて迷っていたDさんがいました。自分が検討していたお気に入りの物件に、1番手の申し込みが入ったと知ったDさんは、あわてて申し込みを入れることにしました。しかし、1番手の申し込みをひっくり返すには、Dさんは条件なしの申し込みを入れるしかありません。

Cさんも1番手でいるためにはDさんと同条件まで上げる必要が出てきました』

Cさん、Dさん、結局どちらが契約まで進むかは分かりません。しかし、他に申し込みが入ってきていない状態であれば交渉が出来たかもしれないのに、申し込みが入ってきてしまったがために交渉ができなくなってしまいました。

迷うのはよく分かりますが、決断の時はバシッ!と判断することが、申し込みを入れる側にとっては良い結果になることが多いですよ、という教訓でもあります。

住宅ローン利用時の決済当日の流れ

住宅ローン利用時の決済は、融資を受ける金融機関の最寄りの支店で行うことがほとんどです。仲介業者や登記を担当する司法書士は慣れてますが、買い手・売り手双方にとっては初めてのことで戸惑うかもしれません。なんてことはないのですが、決済当日の流れは以下の通りです。

【関連記事】

住宅ローン利用時の決済について

 

売主の本人確認(書類の確認)

売主持参の登記識別情報(*権利証)、印鑑証明書、写真付きの身分証明書、評価証明書(*通常、仲介業者が準備)などを回収し、

「売主が今回売却する物件の所有者である」

ことの確認を司法書士が行います。確認を怠り、取引には全く関係ない、第三者の不動産の所有権を移転したとあっては、司法書士の責任となってしまいます。細心の注意で行われます。万が一書類に不備があったとしたら(*例え忘れ物だとしても)、書類が揃わない限り先には進めません。

司法書士の委任状に買主の署名・捺印

買主に代わって司法書士が所有権移転登記を行います。司法書士には

「売主から買主への所有権移転登記手続きを行う」

旨の代理権を与えなければなりません。所有権移転登記に伴う委任状に、売主・買主が署名・押印を行います。

振込伝票などの記入

本人確認と委任状への署名・捺印が済めば、買主は支払明細に基づき、振込伝票や支払伝票への記入を行います。通常、買主側の仲介業者がサポートします。支払伝票には、買主の口座届け出印の押印が必要です。

融資実行

振込伝票、支払伝票が用意できれば、いよいよ融資実行となります。伝票と併せて、買主の通帳と身分証明書を添えて、融資担当者へ渡します。振り込みが完了するまで早ければ10分、20分。金融機関が混んでいると、1時間2時間かかることもあります。

支払い、着金確認

振込みが完了すると、振込伝票の写しと、支払伝票に基づいた現金が運ばれてきます。売主の口座へ着金したのを確認できれば、売主は物件のカギを渡し売買代金の領収書を発行します。また、買主は支払い伝票に基づいて出金された現金で支払い(*仲介手数料や登記費用)を済ませ、取引完了となります。

まとめ

住宅ローン利用時の決済当日の流れについての記事でしたが、いかがだったでしょうか?

終わってみるとなんてことないただの流れ作業にすぎません。しかし、不動産売買のクライマックスであり、事前準備や段取りでスムーズにすすむケースもあれば、ドタバタで終わるケースもあります。

後になって、

「結局最後みんなで集まったのはなんだったんだ?」

と、ことの重要性を認識していなかったとしても、なんら影響はありませんが、最後の最後ですからできれば思い出の残るものにしておきたいですよね。

そのためにも、予め決済当日の流れをざっくりでも知っておくことはよいのではないでしょうか。

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住宅ローン利用時の決済について

 

金消契約が終われば、次はいよいよ融資実行日、つまり不動産の決済日(引き渡し日)です。不動産売買的には

  • 引き渡し日
  • 決済
  • 本契約

は全て同じ意味です。

【関連記事】

住宅ローン利用時の決済当日の流れ

 

決済とは何をする日か?

決済とは

  • 残代金の支払い
  • 仲介手数料など諸経費の支払い
  • 所有権移転登記に必要な書類への署名・押印
  • 固定資産税精算
  • (マンションであれば)管理費・修繕積立金の精算
  • 鍵の引き渡し

を行います。実際に何千万もの現金を目にすることはないですが、不動産売買のクライマックスです。

売主の持ち物

  • 印鑑証明書
  • 登記識別情報(*昔でいう権利証)
  • 身分証明書
  • 振込先の分かるもの

上記が基本的な持ち物で、その他物件の種別(マンション、土地、戸建て)によって、引き渡すものや書類が増えます。

買主の持ち物

  • 認印(実印でなくても可)
  • 通帳
  • 通帳印
  • 身分証明書

出席者は?

  • 売主
  • 買主
  • 仲介業者
  • 金融機関の融資担当者
  • 司法書士

決済場所は?

融資を受ける金融機関です。通常は最寄りの支店で行うことが多いです。

何時から?所要時間はどのくらい?

金融機関営業日である平日の、遅くとも13時までに行うことがほとんどです。所要時間は平均して1時間前後見ておけば問題ありませんが、5日と10日、25日など「5」や「10」などが付くいわゆる「ゴトー日(*含む15日、25日など)」は金融機関が混雑するため、手続き完了までにかなり時間がかかることもあります。月末や年末、年度末は出来るだけ避けましょう。

決済の注意点

決済はその日に合わせて多くの関係者が一堂に介するため、売主・買主含めて、スケジュール調整が重要です。仕事などの調整をつけ、全員がその日のために日程を合わせます。

しかし、これだけ調整したところで、売主・買主に何か一つでも忘れ物があると、その場で決済はできず、全員の予定を再調整の上、仕切り直しとなってしまいます。

まとめ

住宅ローン利用時の決済についてまとめた記事でしたが、いかがだったでしょうか?新人の頃、最も理解できなかったのが決済のお金の流れです。

「売主が支払うお金」「買主が支払うお金」を互いに相殺したり、残代金の一部を諸経費にあてたりするので、お金の流れが分かりづらかったのです。冷静になって考えればなんてことないのですが、不動産取引のクライマックスということもあり、舞い上がってしまうのも理由の一つです。

不慣れな新人とはいえ、日常的に決済を行う仲介業者もこんな感じなので、当日(*事前に説明することも)お金の流れを説明されて即座に理解できる人はあまりいないと思います。

実際、払うお金が増えたり減ったりするミスを犯すことはないので、理解できなかったとしてもなんら問題はないのですが、分かりづらいのは確かです。なんとも気持ち悪いと感じるようなら、決済当日ではなく、事前に解説してもらうようにしましょう。

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住宅ローンの本審査に落ちたらどうなる?

売買契約後、融資の本審査(*=本申し込み)を行います。事前審査を行ったうえで契約締結しているわけですから、通常であれば問題なく通ります。

しかし、事前審査に通れば100%本審査が通るのかといえば、決してそうではありません。少ない可能性ですが、否決になってしまう可能性もあります。万が一、否決になってしまった場合、売買契約はどうなってしまうのでしょうか?今回はそんな誰もが避けた事態についての解説です。

 

本審査が落ちる理由は?

事前審査が通っているにも関わらず、本審査で落ちてしまうのはイレギュラーなケースです。落ちる理由として

主なものとして上記2点が考えられます。住宅ローンを利用するためには、団体信用生命保険加入が条件となります(*フラット35は任意)。「生命保険」とある通り、基本は保険です。申し込むにあたり、現在の健康状態や過去の病歴、手術歴、既往症、継続的に服用している薬など、告知を行わなければなりません。それが原因で落ちてしまう場合。

もう一つは、事前審査通過にすっかり安心してしまい、新規に借り入れをしてしまった場合などです。

売買契約は白紙解約が一般的

「融資が万が一否決となった場合、その契約は白紙解約となる」

といった内容の特約が、通常の売買契約には付いています。これを

「ローン特約」

と言います。白紙解約なので、文字通り契約自体そもそもなかったとみなされます。支払っていた手付金や、仲介業者に支払い済みの仲介手数料は返金され、ペナルティもありません。売り手にとってはたまったものじゃないですが、契約に費やした時間と労力はさておき、買い手に物理的ダメージはありません。

不動産の売買契約時には、売買契約書と重要事項説明書、二つの重要書類がありますが、その両方にローン特約についての記載があります。契約書の裏面には、細かい約款で条項が書かれていますが、両書面ともに、ローンが出なかった場合の措置については、表面の見逃すはずがない箇所に記載があります。

ローン特約に期限がある理由

しかし、いつまでもローン特約による白紙解約が認められているわけではありません。例えば引き渡し予定日(*=決済)前日に、

「ローンが出ないから白紙解約したい」

と言われても、引き渡すつもりでいた準備していた売り手にとって、

「はいそうですか」

と言えるはずありません。当然、ローン特約が適用される日程の期限があります。ローン特約による白紙解約が認められるのは、

決められた期日までにローンが否決された場合のみ

です。決められた期限にローン可否を取ることができなければ、ローン特約による白紙解約は認められず、買い手都合の解除とみなされ、一転、違約解除とされペナルティも発生してしまいます。

まとめ

「住宅ローンの本審査に落ちたらどうなる?」

について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

  • 事前審査に通っていれば基本は本審査も通る
  • ローン特約があるので万が一否決されてもダメージはない
  • ローン特約による白紙解除が認められる期限がある

万が一のためのローン特約ですから、万が一の時にもちゃんと適用されるよう、契約締結後には早々に金融機関の本申し込み手続きは行っておくことをお勧めします。

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住宅ローンの本審査とは?

金融機関の融資の流れは、通常、

  1. 事前審査(*住宅ローンの事前審査とは?
  2. 本審査

という2段階のステップを踏んだうえで、融資可否が決定されます。今回は事前審査後に行う本審査について解説していきます。

 

住宅ローンの本審査とは?

事前審査が通過し、無事売買契約が済めば、次は融資の本申込みです。通常、契約から決済までは、売主・買主の引き渡し希望日に特殊な事情がなければ、1か月から長くても1か月半となることが通常です。

1か月もあるので、時間があるように思えますが、意外にそうではありません。印鑑証明書や課税証明書など、行政で取得しなければならない書類があり、融資承認を取らなければいけない期日もあります。いつまででもよいというわけではないのです。意外にのんびりしている暇はありません。

  1. 物件を内見
  2. 購入物件が決まり仲介業者を通して売主と条件交渉
  3. 事前審査
  4. 売買契約

と、バタバタしてきたでしょうから、ホッと一息付きたくなる気持ちは十分わかります。しかし、そのままの勢いで、一気に動いてさっさとローンの承認を取ってしまった方が、結果的に楽です。

本申込み時に必要な書類

融資本申込み時に必要な書類は次の通りです。下記は一般的なもので、借入希望者の内容によって、若干の差異はあります。

住民票や印鑑証明書は、金融機関とのお金を借りる契約である

金銭消費貸借契約

時にも必要となります。まとめて取ってしまえれば手間が一度で済んで楽なのですが、金銭消費貸借契約時には、通常新住所での住民票、印鑑証明書が必要です。ですから別々に取得しなければなりません。

事前審査の金額を減らしても大丈夫

5,000万融資希望の事前審査の内諾を取ったからといって、本審査の際、必ず5,000万の融資を申し込まなければならないわけではありません。返済計画が変わり、借入金を500万減らして、4,500万の融資で本申込みを行っても、内諾を取った5,000万の枠内であれば、減額する分にはなんら問題ありません。ところが、

「返済計画が狂ってしまって、追加であと300万追加して、5,300万で申し込みたい」

となると話は違ってきます。その際には、事前審査から改めて申し込みしなおさなくてはなりません。返済計画がまだ固まり切っていないのであれば、実際に借りる・借りないは別にして、希望融資額より少し多めに事前審査を通しておくのが良いでしょう。

まとめ

住宅ローンの本審査についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?基本的には事前審査を通しておけば、審査通過後に新規の借り入れを行うなどしなければ、そのまますんなり通るのが通常です。我々不動産会社も、事前審査が通るまでは、購入申込書を書いてもらっていても安心できませんが、事前審査が通過し、契約日が設定できれば、ひとまずは安心です。

ただ、健康状態などを聞かれる団体信用生命保険の内容によっては、否決になる可能性もあります。事前審査の段階では、借入希望者の健康状態までは把握しませんし、仲介業者もそこまで聞くことはありません。持病や、継続して服用している薬がある場合。また、大病の経験や直近の手術歴などがある場合は、十分ご注意ください。

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住宅ローンの事前審査とは?

金融機関の融資の流れは、通常、

  1. 事前審査
  2. 本審査(*住宅ローンの本審査とは?

という2段階のステップを踏んだうえで、融資可否が決定されます。今回は住宅ローンの事前審査について解説していきます。

 

事前審査とは?

事前審査は仮審査とも呼ばれています。

「住宅ローンを申し込んだ場合、融資可能かどうかを事前に審査する」

といった認識で概ねOKです。

仲介業者が審査に出す金融機関は、ほとんどが

  • 三菱東京UFJ銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行

などの大手メガバンクで、その他、お客様の内容によっては横浜銀行やりそな銀行などに事前審査を出します。事前の審査とはいえ、これら金融機関の審査精度は非常に高く、事前審査で通ったものが、本審査で否決になるということは、よほどのことがない限りありません。事前審査の結果が出てくるのも早く、遅くとも2,3営業日後です。

また、Aという物件の事前審査を通した人が、物件Bに変えて再度申し込む際には、最初からやりなおさなくてはいけません。一度通しているとはいえ、直接本審査(*本申し込み)をすることはできません。

事前審査は完全ではない

事前審査で通ったものが、本審査で一転否決されることは、基本的にはあまりないと上記で書きましたが、かといって100%本審査が通るというわけでもありません。

例えば、本審査時には本申込書と一緒に、団体信用生命保険「団信」への申込も行います。一種の生命保険ですから、自身の健康状態や手術歴の告知が必要です。告知事項によっては団信に入れないこともあります。団信加入が必須の金融機関としては、融資をするわけにはいかないため、結果として否決されてしまいます。

また、事前審査の段階ではなかった借り入れが、新規の借り入れ時に発覚した場合は、否決になることもあります。

事前審査時に必要な書類

事前審査時に必要な書類は次の通りです。

  1. 源泉徴収票
  2. 健康保険証の裏表コピー
  3. 免許証などの身分証明書
  4. 仮審査申込書
  5. 同意書

となります。その他、購入する物件の登記簿謄本や公図などの物件資料が必要となりますが、そうした資料は仲介業者が用意してくれます。

事前審査実施のタイミング

契約前に行うことが多いです。しかし、仲介業者や買い手の考え方によって見解は異なりますが、個人的には購入申込書(*買い付け)を出す際には、事前審査の承認を取っておくべきだと思います。

なぜかというと、住宅ローンを利用して購入する場合、審査が通るまでは本当に購入できる人かどうかは分かりません。契約後融資が通らなかった場合、契約締結までに費やした時間や労力は全て無駄になってしまいますし、言いかたを変えるとその間、売り手の物件は塩漬けにされてしまうのです。

そのような売り手側のリスクもあるので、以前は事前審査が通っていなくとも、契約の段取りは出来ることが多かったのですが、最近は審査を通してからでないと、契約日の設定や交渉さえしないところが増えました。

「金額交渉含め、契約の段取りは事前審査が通ってから」

がスタンダードになっています。

審査結果が否決された場合

審査結果が残念ながら否決となった場合、

「今回は総合的判断で」

という理由で断られます。なぜ否決になったかの理由は教えてくれません。仲介業者と融資担当者の関係性によっては、

「他に借り入れはありませんか?」

などと、ぼんやりと聞かされることはあります。他にも

「希望した5,000万は無理だけれど、4,000万なら・・・」

と、条件を変えて回答してくれるところもあり、金融機関によって回答方法は違います。

事前審査の出しすぎに注意

「どこかの金融機関にひっかかればいい」

など、審査が通りにくいと認識している人や、

「一番融資条件の良い金融機関を探しましょう」

など知識のない仲介業者の誤ったすすめなどによって、一度に複数の金融機関に審査を依頼する人がいますが注意が必要です。なぜなら事前審査時に金融機関は、借入希望者の個人信用情報を開示します。個人信用情報には

「金融機関が個人信用情報を開示した」

という履歴が残ります。以前ほどではないですが、個人信用情報の開示履歴がありすぎると、審査にマイナスに働く可能性があるからです。

まとめ

住宅ローンの事前審査についての解説でしたが、いかがだったでしょうか?事前審査は住宅ローンを利用する人は必ず行わなければなりません。契約前、事前審査に出して初めて、自分が融資を受けられるかどうかが分かります。するとそれまで物件探しに費やした時間や労力は全て無駄になってしまいます。

ですからまずは物件を探し始めた初期段階で、仮の物件で事前審査を出して、融資が出るのかどうかを確かめてみるのがいいでしょう。

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住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット

住宅ローン返済時の買い替えとは?

様々なパターンの買い替えがありますが、ここで解説する買い替えは、

売却価格 < 残債

を想定しています。このケースの買い替えが、最も手続き的に煩雑で、仲介業者の力量が問われる難しい買い替えです。

住宅ローン返済時の買い替えメリット

どのような買い替えを行うかによって、メリットは異なります。以下の二通りが想定できます。まず一つ目。

安めの手ごろな不動産に買い替えることで・・・

  • 借入金の圧縮
  • 月の支払額が軽減

上記2点のメリットが想定できます。次に二つ目のケース。

家族が増えたり、手狭になった際に、今より広い物件に住み替えるケースです。

住宅ローン返済時の買い替えデメリット

デメリットしては、売却と購入、二つの取引を同時進行、同時完了させる必要があるため、単独取引と比べて引き渡し日など制限がかかります。また、購入と売却、どちらを先行させるかによっても異なります。

まとめ

「住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット」

についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?今回は売却損が出た場合の買い替えでしたが、

売却価格 ≧ 残債

のケースもあります。売却することで残債は完済、もしくは売却益が出るので、取引の複雑さは今回解説した内容とは比べ物になりません。以下の図のようなイメージです。

売った不動産 → 購入した不動産

↑のように、直接移転にこだわらなければ、さらに簡単になります。

売った不動産 → 賃貸 → 購入した不動産

間に賃貸を挟むことで、じっくりと購入物件を探せたり、購入時期を検討することができます。もちろん、賃貸時にかかる家賃や引っ越し代などは、予め考えておかなければなりませんが。

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夫婦・親子で住宅ローンを組む場合

住宅ローンは通常、単独で借りることがほとんです。しかし、借りる人の年収や勤務先などの事情によって、単独で借りられない場合もあります。そのような場合、夫婦・親子連名、または収入合算という方法で、融資を受けることができます。

 

連名で融資を受けるとは?

各自が主債務者となり、それぞれが各共有持ち分に応じて別々に借りることをいいます。一般的にはペアローンと呼ぶことが多いようです。必然的に購入する不動産は共有名義となります。どちらがどれだけの融資を組むかは、持ち分に合わせる必要があります。

例えば5,000万の物件を2,500万ずつ融資を受けて購入する場合、

  • 夫・・・2,500万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・2,500万(持ち分2分の1)

このようになります。図にすると以下のようなイメージです。

  • 夫・・・4,000万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・1,000万(持ち分2分の1)

負担額と持ち分が上記のようにかい離してしまうのは、現実に即していないので基本NGです。

「なんで5分の1しかお金出してないのに、半分も持ち分持ってんの!?」

ってことです。

連名で融資を受けるメリットとデメリットとは?

メリット

  • 各自が住宅ローン減税を受けることができる
  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

1件の不動産購入に対し、2件の融資を受けることになるので、単純に融資にかかる費用が2倍になります。

  1. 融資にかかる費用(*事務手数料保証料、登記費用)が2倍
  2. 団体信用生命保険にそれぞれが加入しなければならない

2.について補足。どちらかに万が一のこと(*死亡、働けなくなった)があっても、全額完済されることはありません。

例えば夫婦共有で、夫2,500万、妻2,500万、合計5,000万のペアローンを組んでいた場合。夫が死亡したら2,500万は完済されますが、妻の2,500万は払い続けなくてはなりません。図にするとこういうことです。

収入合算とは?

夫婦の場合の収入合算について考えます。夫の収入に妻の収入を合算することで、ローンが通しやすくなります。ただ、単純に収入を合計できるわけではありません。金融機関によって基準は異なりますが、以下のような制限があることがほとんどです。

  1. 夫の年収10倍までの融資額が上限
  2. 夫の年収の半分までしか合算できない

1.に関して言うと、夫の年収が400万とすると、借り入れ上限は4,000万までになるということです。また、妻の年収が250万だとしても、夫の年収(*400万)の半分、つまり200万までしか合算することができません。

ペアローンと収入合算の違い

ペアローンは夫婦それぞれが持ち分に応じて融資を組みます。従ってそれぞれが主債務者になります。

収入合算の主債務者は1人です。夫が主債務者で妻が収入合算者とすると、妻は夫の連帯保証人になるということです。夫が返済できなくなっても、妻が連帯して返済義務を負うことになります。分かりやすく図にするとこうなります。

ただし、団体信用生命保険は主債務者である夫が加入者です。主債務者に万が一のことがあった場合、連帯保証人の返済義務も免除されます。

ローンはなくなります。

収入合算のメリットとデメリットとは?

メリット

  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

  • 収入合算者は主債務者の連帯保証人となるので、支払い義務はある

まとめ

個人的な見解としては、単独ローンで買えない不動産は、その人が買うべき不動産ではないと考えています。もちろん、

「生活費も半分ずつだから家も半分ずつね」

というスタンスの元、ペアローンをあえて組む人もいれば、

「個人事業主で妻を連帯保証に入れなければならない」

などやむにやまれる事情で収入合算を選ばざるを得ない人もいるでしょう。全てのケースで避けるべきというわけではありません。

しかし、よりよい物件、単独では買い切れない金額の不動産購入をするために、ペアローン・収入合算を利用することはお勧めしません。どうしても欲しい物件なのかもしれませんが、単独で融資が下りないということは、そもそも身の丈に合っていない物件ともいえます。

不動産仲介業者の仕事は、

「欲しいと思ってる物件を買ってもらうこと」

です。買ってもらうために、ペアローンや収入合算を提案してくるかもしれません。その物件を欲しいと願う人からすると、購入できる方法を模索してくれる仲介業者の姿は頼もしく映るかもしれません。しかし、不動産会社にとって、買ってもらうまでが仕事であり、購入後の返済生活がどうなるかに興味はありません。

結局は自身でペアローンや収入合算についての知識やリスクを学び判断しなければならないのです。

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住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット

毎月返済する「元金」が決まっています。元利均等のように、返済額の内訳が上下することはありません。

 

元金均等方式のメリット

元金均等方式のメリットは以下の通りです。

  • 返済する元金は毎月一定
  • 元利均等よりも早く元金が減る
  • 元利均等よりも返済総額が少なくて済む

メリットだけみると元金均等が良さそうに思えますね?しかしデメリットがなによりデメリットなんですよ。

元金均等方式のデメリット

元金に利息がプラスされた額が月の返済額となるので、

  • 返済開始当初ほど月の返済額が多くなる

これがデメリットです。返済生活に慣れていない返済初期の支払いが、生活を圧迫する可能性があります。事前のシミュレーションでは、十分生活をやっていけたとしても、理想と現実のギャップに悩まされることは返済生活においては往々にしてあります。デメリットにも十分すぎるほど気を向けることにしましょう。

図にするとこういうことです。

【関連記事】住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット

125%ルールが適用されない

メリットでもデメリットでもないので、扱いに困るのですが、元金均等には、金利上昇による、急激な返済額アップを避ける「5年ルール」「125%ルール」が適用されません。

【関連記事】住宅ローンの125%ルールとは?

つまり金利変動の影響をもろに受けることになるため、元利均等返済よりも一層余裕のある計画を立てることが重要となります。それがデメリットかと言われたら、デメリットになるのかなあ・・・?

まとめ

元利均等を選ぶ人が多いのは、

「元利均等の方が返しやすいと思う人が多いから」

と言い換えることができます。どちらがおススメとかどちらが悪いとかそういう話ではないのです。借りる人の懐事情、人生設計事情によって選択肢は異なります。ローンのあっせんを行う不動産仲介業者のお兄ちゃんたちにそこまでのアドバイスを求めるのは酷です。彼らは不動産を買った人が、買った後どのように返済していくかに興味はないのですから。かといって金融機関に求める話かと言えば、やはりそこまではしません。

結局は自分たちのことは自分たちが一番よく分かっているのです。どのように返していくのかを、

「どの不動産を買うのか?」

と同じような熱量で話し合ってもらえればいいのではないかな?

ベストの選択肢はあるかもしれません。しかし仮にベストな選択肢を選ばなかったとしても、

失敗!

ということではありませんから。

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住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット

住宅ローンの返済方法には元利均等方式と元金均等方式の2種類があります。住宅ローンのあっせん、取次を行う仲介業者も、詳細がよくわかっていないので、ろくな説明をせずに元利均等で申し込んでしまいます。

また、銀行などの金融機関も、元利均等で借りる人が多いため、元利均等ありきで話をしてきます。元利均等方式のメリットとデメリットについて解説していきます。

 

元利均等方式のメリット

なぜ元利均等を選ぶ人が多いのかは、以下のような分かりやすいメリットがあるからです。

  1. 毎月の返済額(元金+利息)が一定
  2. そのため支払い計画が考えやすい
  3. 支払当初の負担が少ない

しかしメリットある所にデメリットあり。

元利均等方式のデメリット

支払い開始直後は支払額の半分以上が利息となるため、

  1. 支払い当初の返済はほとんどが利息
  2. そのため想像以上に元金は減っていかない
  3. 元金均等に比べ支払総額が多くなる

【関連記事】住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット

まとめ

元利均等方式を分かりやすく図にするとこんな感じです。

元利均等方式で借りる人が多いのは確かです。しかし世間の当たり前が、自分にとっての当たり前ではないこともあります。元利均等、元金均等、その仕組みをぼんやりとでも理解することで、より主体的に不動産購入プランを描き出すことができるのです。

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事前審査(じぜんしんさ)~住宅ローン利用時~

 

事前審査とは?

「これだけ借りてこの物件を購入したいのだが、この内容で申し込んだら希望通りに借りることは出来ますか?」

ということを、融資本申し込みの前に金融機関に審査してもらうことです。売買契約締結前に行うのが通常で、事前審査を通した金融機関で絶対借りなければいけないわけでも、その物件を絶対買わなければいけないわけでもありません。

「融資OK!」

と金融機関からの承認が得られ、売買契約後の本申し込みで結果がひっくり返ることは余程のことがない限りありませんが、まったくのゼロではないので注意が必要です。

事前審査はどこを審査しているのか?

事前審査は以下の3つの側面から審査を行います。

  • 物件の内容(*担保評価)
  • 借り主の内容(*年収や勤務先)
  • 借り主の個人信用情報(*過去の借り入れ事故歴等)

そのため、金融機関によって事前審査に必要な書類は若干異なりますが概ね以下の通りです。

  • 事前審査の申込書
  • 物件の登記簿謄本
  • 源泉徴収票の写し
  • 健康保険証の写し
  • 身分証明証の写し

その他、別の借り入れ(*キャッシングや車のローン)がある場合などは、借り入れ明細や支払明細、残高証明書。勤続年数が3年未満の場合は簡単な職歴書が必要となります。

事前審査は最初の入り口

不動産購入希望者が物件を探し、気に入ったものが見つかったとします。誰か他の人に取られたくないので、そうなる前に契約したいと考えました。ところが、

「金融機関がお金貸してくれるかはまだ分からないけどこの物件が欲しい!契約したい!!」

と言ったとしても、融資を受けられるかどうかはまだ不確定です。そんな状況で、仲介業者も売り手も取引を前に進めることはできません。不動産会社が今以上にイケイケだった一昔前は、契約ベースで売上計上するところが多いため、月のノルマをどうにか達成させるため、

「融資が通るかどうか分からないけど、とりあえず契約じゃあ~~!!」

というところが多く、契約後、融資が通らないことが原因であっさり解約なんてことがよくありました。しかし、現在は契約前に事前審査を通してから契約、というところが多いです。

事前審査をするためには、上記に上げた源泉徴収や健康保険証などの公的な書類を提出する必要があります。購入前で何も話が進んでいないにも関わらず、こうした公的書類を提出することに抵抗を感じる人がいますが、事前審査は物件を購入するための第一歩です。これをしないことには何も始まりません。

事前審査の承認を取っておくことが武器になることも

物件購入は基本的に早いもの勝ちの世界です。一つの物件に同じタイミングで購入希望者が購入申込書を出すこともあります。事前審査の通しておけば、資金面の裏付けが取れている(*購入資金を借りられることが内定している)ことなので、(*条件次第ではありますが)競合した場合、優先して話が進むこともあります。

また、一度事前審査を通しておけば、借入金額が変わらなければ、物件が変わったとしても、(*例外はもちろんありますが)審査はほぼ通ります。

「一度審査を通した」

というのは、大きな武器にもなるのです。

「融資手続き代行手数料」なんてありません

事前審査を通しておくのはよいことです。ほとんどのケースで仲介業者が営業の一環として事前審査申し込み手続きをしますが、代行手数料などというものは一切かかりません。事前審査をA社経由で通したとしても、本当にA社を通して不動産を購入するかどうかまでは分かりませんし、A社で購入しなければいけないというわけでもありません。あとから出てきたB社経由で購入することはできるのです。

しかし、事前審査を通したにも関わらず、A社ではなくB社で購入されてしまうと、A社はタダ働きとなってしまいます。

「それは嫌だ、少なくとも代行した分の費用だけは取りたい」

という仲介業者の思惑から、代行手数料なんてものが出てきたのではないかと思います。

もしそうした手数料を請求されたとしても、払う必要はないですし、いくら担当者が良い人であっても、そのような仲介手数料以外の費用を請求する会社とのお付き合いは避けた方がよいでしょう。全力で逃げて下さい。

ローン代行手数料なんて支払う必要のないもの

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。