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転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点

人事異動に伴って、転勤で自宅を貸すことになった新人オーナーさんもこの時期は多いかと思います。当社にも数組ご相談がありましたが、自宅を貸す際には注意しなければならないポイントがあります。今回はそのポイントについて解説していきます。

 

貸す前に室内のメンテナンスが必要

自分たちの荷物を運び出せば、そのままの状態ですぐに貸しに出せるといったらそうではありません。専門業者による最低限のハウスクリーニングは必須ですし、クロスや床の目立つ傷や汚れは直した方がいいでしょう。

室内をピカピカにする必要はありませんが、清潔感は与えられるようにしましょう。これから住む人たちには、前入居者の存在はできるだけ感じさせない方がいいのです。

(住宅ローン利用者は)金融機関へ報告

住宅ローンを返済中であれば、金融機関に転勤になって、貸すことになった旨を報告しなければなりません。勝手に貸してしまうと、のちのちトラブルになることもあります。

「金融機関にバレっこないです、大丈夫です」

と、いい加減なアドバイスをする不動産会社もありますが、とんでもないことです!金融機関には必ずバレます。

年に何度か、金融機関からローン利用者に残高証明書などの通知物が配送されます。金融機関が把握している住所に住んでいないと、当然宛先不明で送付先の金融機関に戻ってきます。このタイミングで、住んでいないことが把握されます。

金融機関は住宅の用として使うためのローンとして、史上まれにみる超低金利で融資をしています。それをいいことに、中には住宅ローンを利用して最初から投資目的で購入する悪意のある人もいます。転勤が理由ですから、悪意はなかったかもしれませんが、融資している金融機関としては不信感を感じてしまいます。

転勤が理由の賃貸については、どの金融機関も比較的寛大なようなので、正直に報告してスッキリした気持ちで赴任してください。

契約形態(普通借家契約か定期借家契約か)

「数年後、帰ってきたら、すぐ自宅に戻れる」

と思っていたら大間違いです。

一般的な賃貸借契約(普通借家契約)では、オーナー都合で入居者に退去してもらうことが、基本、できません。契約書には大抵

「6か月前に告知すれば解約可能」

と記載がありますが、それを見て安心するかもしれません。しかし、賃料を払い続けている限り、入居者には居住権が発生しています。退去してくれと訴えたとしても、

「イヤだ」

とオーナーに言えてしまうのです。

「次回は更新しない!」

とオーナーが言ったとしても、当初契約が生き続けるので、そのまま住み続けることができてしまいます。言いかたは適切ではないかもしれませんが、賃料を払い続けている限り、居座り続けられるのが普通借家契約です。入居者は「弱者」とみなされるので、法律で強く保護されているのです。

それでも、どうしても退去して欲しい時には、立ち退き料を払って、

「お願いして」

退去してもらわなければなりません。ですから帰ってきたら住みたいと考えているなら、最初から、

定期借家契約

で賃貸借契約を結ぶ必要があります。

定期借家契約とは?そのメリットとデメリット

定期借家契約には更新がなく、契約期間満了と同時に契約が終了します。契約が満了すれば、「更新」ではなく、「再契約」をしなければ入居者は住み続けることができません。定期借家契約であれば、上で解説した普通借家契約と違って、入居者は居座り続けることはできません。

ただ、入居者にとって長く住み続けられる保証がない物件の評価は、周囲の物件と比べて低くなってしまうのは当然です。いつ契約満了を理由に、退去を迫られるか分からないし、生活が落ち着かないものになってしまいます。

ですから、定期借家契約は、普通借家契約に比べて、安めの賃料設定にしなければ、なかなか入居者が決まらないという側面もあります。

また、定期借家契約とはいえ、契約満了を待たずして、退去を迫ることはできません。

オーナーに都合の良い契約は交わせない

普通借家契約であろうが、定期借家契約だろうが、生活の場を提供し賃料を受け取るには、オーナーにも多少なりとも行動の制限を迫るともいえます。

  • 相場なりに貸せるが、いつ貸した自宅に戻れるか分からない
  • 契約満了を機に戻れるが、賃料は安くなる

極論すると、どちらを選びますか?ということになります。

「相場なりで貸せて、自分が戻りたい時に戻れる」

なんて都合のよい契約などありません。よくご家族で話し合って、どちらで契約を交わすか決めるようにしてください。

まとめ

以上、「転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点」でした。いかがでしたか?3つのうちの下2つは、意外にアドバイスしない不動産会社が多いようです。どれも知っていれば問題ないけど、知らなかったら困るポイントです。自宅を貸す場合には十分注意しましょう。

任意売却の流れと注意点

 

任意売却したい旨を金融機関に伝える

任意売却で不動産を売却しようと思ったら、まずは融資を受けている金融機関の同意を得なければいけません。

任意売却ではなく、通常の不動産売却であれば、販売価格をいくらにするかの判断は売主にあります。

ですから、不動産会社が査定した価格が3,000万だとしても、その査定価格に従う必要はなく、極端な話、4,500万で価格設定し、市場に出して欲しいとも言えます。それで販売活動をしてくれる不動産会社があるかは別の話としてですが。

任意売却の場合、売主に決定権はありません

任意売却の場合、売主は売却金額など、販売諸条件について希望は言うことはできません。

例えば残債が3,000万ある物件があったとします。しかし、そのエリアの相場を考えると2,000万でしか売れません。3,000万で売れる可能性は限りなく低いですが、万が一3,000万以上で売ることができれば、金融機関に全額返済できるということです。

それを期待して、

「可能性は少ないけれど3,500万で売りに出してほしい」

というような、希望や要望を、任意売却の場合言うことはできません。

「いくらで売りに出すか」

「入ってきた金額交渉に応じるか」

「金額を見直すか」

など、本来であれば売主持つこうした決定権を、任意売却は一切のもちません。すべては金融機関が決定します。

不動産会社に任意売却を依頼

金融機関と交渉した結果、任意売却が認められれば、不動産会社に「任意売却」の旨を伝え、売却の依頼をします。

競売の手続きが進み、競売開始決定がなされると、裁判所で競売情報が公開されます。その情報をもとに、任意売却を専門に扱う不動産会社から手紙が届くようになります。

住宅ローンが滞納。競売になってしまった場合の流れ

不動産会社としては、任意売却は商売につながることが多いため、積極的に依頼を受けようとします。

「私も過去に競売になりそうだったことがあり、任意売却という方法を取ることで競売を回避することが出来ました。今の私の使命は、過去の私と同じ境遇の人を少しでも救うことです。ぜひ、お電話ください。きっとお力になれると思います!」

というような、嘘かホントか分からない自筆の手紙を送ってくるところもあります。

もちろん、そのような任意売却を専門に扱う不動産会社ではなく、街にある普通の不動産会社にも相談し、依頼することも可能です。

ただ、通常の売却と任意売却は、手続きが少し異なります。依頼するのであれば、任意売却を取り扱ったことがある不動産会社に依頼しましょう。

売却活動開始

任意売却の依頼を受けた不動産会社は、債権者と売却希望金額を打ち合わせ、通常の物件と同じように販売活動を行います。任意売却だからといって、特別な売却活動があるわけではなりません。

売主は、内見希望があれば積極的に協力し、少しでも早く成約に至るよう努力しなければなりません。任意売却には期限があります。自分の都合ばかり優先し、内見に非協力的だと、期限内に売却することができず、結局は競売になってしまいます。

まとめ

任意売却の流れと注意点についてでした。

任意売却で売却しなければならないのは不本意かもしれません。しかし、競売になってしまうまえに、任意売却で切り抜けることができたのは、不幸中の幸いです。

任意売却は、売却理由こそ「債務整理」ですが、あくまでも「売主」として、不動産売買の当事者として、すべての取引を終えることができます。

しかし競売の場合、自分がかつてさまざまな思いや願いを込めて購入した物件が、いつのまにか自分の知らないところで、全く知らない人のものとなってしまっています。そして「不法占拠者」として立ち退きを要求される立場となってしまいます。

家を失うという結果は同じですが、終わり方には雲泥の差がありますし、その後の人生にも、大きな影響を与えるはずです。

競売は、何が何でも避けてもらいたいというのが、私の切なる願いです。

あわせて読みたい

競売と任意売却の違いについて

競売になってしまうまえにしておくべきこと

住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

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陽当たりの良いお部屋を借りるときの注意点

陽当たりと解放感を優先しよう

極論ですが、基本的には陽当たりと解放感さえよければ、その他の要素はおまけにしかすぎない!というのが私の持論です。

もちろん、その持論をお客さんに押し付けるようなことはしません。どの物件にするかの決定要素は人によって違うでしょう。室内設備かもしれないし、立地かもしれません。家賃かもしれないし室内のキレイさかもしれません。

しかし、最終的に、同じような物件で選択に迷った場合、

「陽当たりと解放感」

これが良い方を選んで欲しいです。

賃貸であれ購入であれ、いろいろと物件を見てきましたが、この2つが良い物件を選んで間違いはありません。やっぱり住んでいて気持ちが良い物件は、すべてがうまく回ります。統計取ったわけではないですが、これは間違いないと断言できます。

陽当たりが良い部屋を見つけた時に確認して欲しいこと

陽当たり、もしくは解放感があるお部屋が見つかった場合、まず確認して欲しいことがあります。それは・・・

エアコンが付いているか?もしくは付けられるか?

ということを。

陽当たりが良い物件は、例外なく夏は陽が差し込み、熱がこもります。もちろん、エアコンが付いていれば問題ありませんし、ほとんどの物件はエアコンが1台設置されています。

ただ、部屋数が1つ以上ある場合、エアコンが付いていない部屋がある場合もあります。その際、室内の壁にエアコンを設置するための穴が用意されていたり、室外機を設置する場所があるなら、追加設置が可能です。

しかし、そうした穴もなく、室外機を設置するスペースも見つからなければ、その部屋にエアコンを設置することは難しいということです。

「この部屋、エアコン設置できないかもしれませんよ」

と、すべての不動産屋さんがもれなく教えてくれるわけではありません。もちろん、悪意があるわけではなく、単に気づかないだけの場合がほとんどです。

とはいえ、それは気づいてアドバイスして欲しいですよね。

ケーススタディ

開放感のある陽当たりのよいお部屋です。この部屋にエアコンをつけたいのですが・・・

エアコンホースを外に出す穴が空いていません。

仮にこの部屋に無理やりエアコンを付けようと思うと、ダクトが付いているところからホースを伸ばしてこなければなりません。室内の天井辺りをホースが設置されるのは、見た目としてあまり美しいものではありませんし、費用もかかってしまいます。

まとめ

陽当たりと解放感は、物件を決める要素として極めて大きなウェイトを占めます。だからこそ、地味なポイントですが、エアコン設置が可能かどうかは注視しましょう。

良い物件に巡り合い、この物件に住みたい!と思ってしまうと、現実的な部分が抜け落ちてしまうのは、全員によくあることです。

気を付けましょう。

マンションを売るときに気にしなければいけないこと

 

マンションを売るときに気にしなければいけないことは?

マンションを売るときに気にしなければいけない(*気を付けなければいけないことではない)こと、それは

「同じマンションで売り出し物件があるのか確認する」

です。

マンションは土地や戸建て違って独自性はない

不動産というものは基本、唯一無二、独自性の強いもので、同じものは2つとないものです。しかし、マンションに関しては土地や戸建てと比べて、それほど独自性は強くありません。

マンションという一つの大きな箱があり、その中に無数にある小さな箱を売り買いするのが、マンション売買です。階数や部屋の位置、間取りなどその部屋独自のものは当然ありますが、基本的には同一マンションで価格が大きく変わることはないと思っていいでしょう。

なぜ売り出し物件の確認が必要か?

ではなぜ同じマンションで売り出し物件があるのか確認しなければならないか?それは

「既に売りに出している物件の価格と比較されてしまう」

からです。

例えばAという部屋とBという部屋があったとします。部屋の間取りや広さ、所在階や位置は例えを簡略化するため同一と仮定します。

Aの物件が3,980万で既に売りに出ていたとします。Bの部屋を売主が4,280万で売りたいと思ったとしても、Bが売れることはありません。このマンションが、誰もが欲しがる人気マンションだったとしても、Aよりも高いBの部屋が先に売れる可能性は限りなくゼロです。なぜならそれほどの人気マンションなら、条件が同じAの部屋が売れていない理由が説明できません。

Aより高いBの部屋が先に売れることがあるのは、Aの室内よりBの室内の状態がよいことが条件です。状態が良いと言っても、Aより多少掃除が行き届いているとか、クロスが張り替えられているとか、その程度のものではありません。300万円の差ですから、全面的にリノベーションされた新築同然の部屋と考えていいでしょう。

マンション全体の相場は出来上がっている

上記の例は価格以外の条件が全く同じという前提ではありますが、多少の条件の誤差があったとしても、マンション全体の相場が、いままでの成約実績をもとになんとなく出来上がっています。大きな価格差となることはほとんどないでしょう。

上記の例以外にも、所在階が上階で角部屋、広い部屋であなたの部屋Dより条件が良い物件Cが、あなたが売りたいと思っている価格よりも安く出ていればどうでしょうか?CよりDが選ばれる理由はありませんよね?

既に売出中物件の金額によって、これから値付けして売りに出す物件の動向が左右されてしまうのです。

まとめ

以上、

「マンションを売るときに気にしなければいけないこと」

でしたがいかがでしたか?

仮に、現状売りに出している物件がなければ、売れるか売れないかはまた別の話ですが、好きな金額を値付けすることができます。

もちろん、マンション全体である程度の相場が出来上がっています。好きな金額で値付けして売りに出したとしても、マンション相場よりも高ければ高いほど、成約に至る可能性は少ないでしょう。

しかし、他に競合物件がなければ、そのマンションがどうしても欲しい人は、多少相場より高かったとしても、あなたの部屋を買うしかありません。売れる可能性はあるのです。

売りたいタイミングはそれぞれだと思いますが、せっぱつまった売却理由がなければ、競合物件の有無を確かめ、タイミングを見計らって売りに出す、ということもマンション売却においては有効です。

以下記事では動画付きで同様の内容を解説しています。よろしければどうぞ。

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト?

↓こちらの記事は、競合物件を出しにして、一気に売りぬいてしまおう!という戦法です。

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト?その2

 

住宅ローン借り換え時の注意点

 

再度審査がある

A銀行からB銀行へ借り換えする場合。A銀行で一度審査に通っているから、借り換え先Bでも必ず通ると決まったわけではありません。A銀行で融資を受けた時と同様の審査を、再度受けなければなりません。

前回と今回の違いは、A銀行での返済実績も加味されるということです。A銀行での返済がたびたび滞っていたりすると、審査が通らない原因の一つとなってしまう可能性もあります。

担保割れの問題

購入当初は新築の物件だったので、金融機関の担保評価は高く融資に問題はなかったかもしれません。しかし、新築時は評価が最も高いですが、年数が経過することによって建物の評価は下落する一方です。担保評価が思うように出なければ、借り換えの審査が通らないこともあります。

担保評価(たんぽひょうか)~住宅ローン利用時~

費用がかかる

借り換えはタダでできるわけではありません。現在借りている金融機関から融資を受けるときに、どれだけ費用がかかったのか覚えていますか?主に以下のものが借り換えの際、再度かかります。

それなりのまとまった費用がかかることを忘れてはいけません。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料はどのくらい?

効果のない借り換えになってしまうことも

借り換えのメリットとは、現在適用されている借入金利よりも、金利が低くなることで、月の返済額・総返済額が減らせることです。長期に渡って返済生活を続ける人にとって、金利が低いことにこしたことはありません。誰しも借り替えを検討したいところでしょう。

しかし現在、変動金利を例にすると、金利優遇を受けることで1%を大きく切る超低金利時代です。それほど低い金利で借りられる状況では、借り換えをして金利メリットを受けられる人というのは、それほど多くありません。

都市銀行などで金利優遇を目いっぱい適用されて融資を受けている人が、ネット銀行への借り換えを検討したところで、金利差はほとんどありません。借り換えにかかる費用と労力を踏まえると、(*効果が全くないということはないですが)費用対効果はそれほど良くありません。

住宅ローン減税適用中に借り換えをした場合

借り換えを行っても、以下の2点の条件を満たしていれば、住宅ローン減税は継続できます。

  • 減税措置を受けている住宅ローンの借り換えであることが明確
  • 住宅ローン控除の要件に当てはまること

基本的には借り換えたことによって、住宅ローン控除の要件を満たさなくなった場合を除き、そのまま控除は継続されると考えて問題ありません。

住宅ローン減税の適用期間は、居住開始時点からカウントされます。例えば、借り換え時点で残りの控除期間が5年であれば、借り換え後の控除期間は当然5年となるということです。借り換えた時点から、あらためて10年間控除されるような、都合の良いものではありません。

まとめ

以上、借り換え時の注意点についてでした。

  • 無審査ではなく再度審査を受けなければならない
  • タダではなく結構な額の費用がかかる
  • 借り換えの効果が限定的になってしまう可能性も

上記3点が重要なポイントです。借り換えにかけるまとまった費用があるのなら、その分、繰り上げ返済を検討するのもいいでしょう。ダイレクトに元金を減らすことが出来るので、そちらの方が効果的かもしれません。充分検討してから借り換えを行いましょう。

5/16発売の新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」で住宅ローンの知識を身につけて下さい

今回のような記事が全編に渡って収録されている、住宅ローンの決定版!(自分で言うのもなんですが。。。)。私の持つ住宅ローンに関する全てを注ぎ込みました。これ一冊あれば長期に渡る返済生活も安全です。ぜひこの機会にお手元に。

マンションを貸す!収入は?かかる経費は?注意点は?~まとめ~

 

マンションを貸すためには決めなければならないことがたくさんあります

賃料はもちろんですが、敷金や礼金、更新料。また、契約形態や年数など、意外に決めなければならないことがたくさんあります。直接的に入ってくるのが賃料ですから、そればかりに目を奪われがちですが、その他の要素についてもしっかりと考えて決めなければなりません。

また、賃料を決めたからと言って、すぐに入居者が決まる訳ではありません。貸すまでの流れを理解しておいたほうがいいでしょう。

マンションを貸すには?

貸すことで手に入る収入は?

賃料以外にも、契約時の礼金。更新時の更新料など収入はあります。しかし、最近は物件の市場での競争力を上げるため、礼金や更新料ゼロの物件も多くあります。欲張って入居者が決まらなければ、いつまでたっても一銭も入ってきません。自分の貸す物件の競争力が、現在の市場においてどのくらいなのかを正確に把握する必要がありますが、それには相談する不動産会社に、正確な賃料査定をしてもらわなければなりません。

希望はあるでしょうが、比較的に厳しめの賃料査定をしてもらった方がいいでしょう。

マンションを貸すと手に入る収入

貸す際にかかる費用は?

記載はありませんが、賃料収入が入ってくるので、所得税の確定申告をしなければなりません。税金も費用といえば費用ですので、注意しましょう。

マンションを貸す際にかかる費用

注意点は?

貸すだけで不労所得が手に入る、と安易に考えてしまってはいけません。人に住まいを提供するという行為は、公共性の高い事業ですが、リスクはもちろんあります。

マンションを貸すにあたって、入ってくる収入よりも、まずは注意点やリスクを考えてから、貸すことを検討した方がいいでしょう。

マンションを貸す際の注意点

5月16日に新刊が出ます!

住宅ローンを利用しての不動産購入のノウハウ、全てを詰め込んでいます。住宅ローンは長期に渡って付き合っていかなければならない金融商品です。読み込んで頂くことで、一生モノの住宅ローンの知識が身につくようになっています。ぜひ、本棚に置いておき、ことあるごとに手に取ってください。

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ローン返済中の自宅マンションを貸す際の3つの注意点

ローン返済中のマンションを貸す際の注意点です。

金融機関への連絡

↓の記事にもありますが、まずは住宅ローンを利用している金融機関に、賃貸に出すことを報告しなければなりません。

金融機関は、自宅としてその物件に住むからこそ、低金利でお金を貸してくれるのです。借りた目的が

自宅として利用→賃貸物件として利用

となると、当初の借りた用途と異なります。金融機関も鬼ではありません。転勤が理由であれば、金利条件等は据え置きのところが多いようです。その他の理由については、その都度金融機関との相談になるでしょう。

住宅として利用しないのに、嘘をついて住宅ローンを利用。収益物件にしていることがばれたら、大きなペナルティを課せられる可能性もあります。絶対にしないようにしましょう。

管理会社への連絡

マンションには管理会社が入っています。所有者以外の第三者が住むことになれば、管理会社にその旨の書面を提出する必要があります。

「第三者使用届」

と通常は呼ばれています。緊急時、居住者と連絡がつかないと、対応が遅れてしまうことがあるからです。第三者使用届と共に、「入居者名簿」と呼ばれる書面も同時に提出を求められることがあります。

管理費・修繕積立金、固定資産税はオーナー負担

人に貸すことで、賃料収入を得ることができますが、所有者としての義務は果たさなければなりません。管理会社に毎月支払う管理費や、修繕積立金。また、毎年かかる固定資産税はオーナーに支払い義務があります。入居者が支払うものではありませんので、ご注意ください。

賃料 > ローン返済

であっても、その差が2,3万程度なら、ほとんど利益は出ないことになります。

まとめ

以上、ローン返済中の自宅マンションを貸す際の3つの注意点でした。いかがだったでしょうか?最近では、借りたマンションを勝手に民泊として利用する悪質な借り手も存在します。そうした背景もあり、マンション管理会社も所有者以外にどのような人たちが居住しているのか、しっかりと把握しておく必要があります。

マンション所有者としては、若干煩わしさや面倒を感じるかもしれません。しかし、マンションの価値は管理が全てです。しっかりと管理されているマンションは、それだけで高い評価となるのです。めんどくさがらず、マンションの価値を向上、維持させるべく積極的に協力していきましょう。

住宅ローンのしくみが分かります!

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マンションを貸す際の5つの注意点

自宅マンションを貸すときの注意点です。

 

貸せる状態にする

部屋として使える状態であることは大前提です。エアコンや給湯器など、設備不良があれば直さなければなりませんし、壁紙や障子、フローリングの傷が目立つようであれば修繕します。浴室、キッチン、洗面所などの水回りに大きな痛みがなかったとしても、ハウスクリーニングを行って清潔にみえるようにしておかなくてはいけません。

新築モデルルームのようにピカピカに仕上げる必要はありませんが、清潔感は感じられるような室内に仕上げておく必要はあります。そのための費用はどうしてもかかってしまいます。

空室にする

売買であれば、売主さんが住んでいる状態で、買主さんに室内を見てもらうことができます。遠慮しがちな買主さんもいますが、住んでいる状態を見ることで、入居後の室内イメージを明確にすることができるので、むしろ居住中の方が好まれる場合もあります。

しかし、賃貸の場合はそうはいきません。入居中の賃貸物件を内見することは(*例外はあるかもしれませんが)ありません。必ず空室の状態で内見してもらう必要があります。

ですから

「入居者が決まり、賃料が入ってくることが決まってから引っ越す」

という都合のいいことは出来ないということです。

空室・滞納リスクがある

入居者が決まれば、毎月「賃料」という名の定期収入が入ってきます。しかし入居者がいなければ当然のことながら収入はゼロです。常に入居者がいる前提でいてはいけません。退去する時期によっては、賃貸の繁忙期を逃してしまっていて、なかなか入居者が決まらないということもあり得ます。

また、入居者が必ず賃料を払ってくれるという保証はありません。どんな入居者にも賃料を滞納する可能性はあります。誰でもいいから入居してもらえればいいというわけではなく、どのような入ってもらうのかもとても重要です。

ランニングコストがある

例え入居者がいたとしても、マンション管理会社に払う管理費・修繕積立金はオーナー負担です。これらマンション所有者にかかる費用を、入居者に負担してもらうことはできません。また、固定資産税もオーナーが払うべき費用です。

オーナー都合で賃借人に退去してもらえない

「とりあえず人に貸しておいて、使う時に時になったら退去してもらおう」

と、入居者の生活があることを無視して、都合よく考えているオーナーさんがたまにいますが、それは大きな間違いです。

「戻ることにしたので退去して欲しい」

とオーナーの権威を振りかざしたとしても、強制力はありません。オーナー都合での退去依頼は

「命令」

ではなく入居者に対する

「お願い」

になります。いかにして穏便に退去してもらうかに、オーナーは心を砕かなくてはなりません。

「お願い」の結果、出て行かない(いけない)となることもしばしばあります。当然でしょう。家賃を払うなど、入居者としての義務を果たしているにも関わらず、いきなり出ていって欲しいと言われ、

「はい、分かりました」

と言うお人よしはいません。

退去するとなれば次の住まいを探さなければなりません。その際には契約金や引っ越し代など、多額の費用を要します。仮にオーナー都合で退去して欲しいならば、そのような費用をオーナーで負担することで初めて交渉のテーブルに着くことが出来るでしょう。

例えそのような交渉をしたとしても、入居者にも生活があります。断られることもあるでしょう。そうなってくると、立ち退き料を払って退去してもらう以外にありませんが、立ち退き料を払えば必ず退去してもらえるということでもありません。

家賃の滞納を繰り返すなど、不良入居者であれば話は異なりますが、入居者としての義務を果たしている賃借人の居住権を侵害することはできないのです。

まとめ

いかがだったでしょうか?例え小さいマンションで、はじめから賃貸経営を志したわけではなかったとしても、人に貸したということは、不動産賃貸業という小さなビジネスを行っている経営者です。賃料というのはサービスの対価で得られる報酬です。ここでいうサービスとは、

「生活の基盤である住まいを提供すること」

です。甘い認識で不動産賃貸業を始めてしまっては、誰も幸せになりません。賃貸業を始めるのならば、最低限上記5点についての認識は深めたうえで行うようにしてください。

マンションを売る際に受ける査定とその注意点

マンションを売却しようと思ったら、まずは不動産会社にいくらで売れるのか査定してもらってください。

査定を受ける際の注意点ですが、不動産会社が提示する査定金額というものは、その金額で絶対に売れるというわけではないということです。過去の成約事例や、現在の取引事例を基にしたあくまでも「予想」に過ぎません。

高い査定価格を囁かれて喜ばない売主さんはいません。しかし、

「当社であれば、他社よりも高い金額で売れます」

と、売却依頼欲しさに、耳触りの良い甘い査定をする不動産会社には要注意です。希望的観測にもとづいたものではなく、

7割8割の高い確率で成約に至るリアルな価格を知ること

それが本来でいう「査定」という行為です。高く売りたいと願う売主と、リアルな査定価格にはギャップがあるのが通常です。そのギャップを理解することも、査定の大きな意味です。

Q 自宅を売却しようか貸しに出そうか迷っていますが、家にも愛着があるので、気持ち的には貸しに出す方向です。賃貸に出す際の注意点はありますか?

A 人に貸すということは、賃貸経営を営むということです。事業者としての意識を持つことが必要です。

貸しに出すということ

賃貸に出すということは、長期に渡って家賃収入を手にすることにつながります。もし金融機関の借り入れなどが終わっていたとすると、「賃貸」という選択に舵を切る大きな要因となるでしょう。

しかし、住まいを貸して報酬を得るということは、例えどんなに規模が小さいワンルームマンションだとしても、賃貸経営という事業を営むことです。細々とした入居者からのクレームや設備の修繕依頼もありますし、賃料滞納のリスクもあります。

また、その他のリスクとして空室があります。入居者が退去した後、間を置かずに次の借主が決まるとは限りません。退去後、最低限のメンテナンスで済めば良いですが、部屋の傷み具合によっては、退去後に多くの費用がかかる場合もあります。賃貸経営をこれから始める人にしてみたら、こうした作業やリスクは非常に煩雑に感じるかもしれません。

上手い話には・・・

「人に貸して資産を有効に使いましょう」「不動産投資で資産運用を」と安易に不動産投資や運用を勧める会社や担当者がいますが、賃貸経営には上記に挙げたようなデメリットがあるということを、メリット以上にしっかりと理解しておくことが重要です。上手い話なんてそんなにないのです。

そうしたマイナス面にしっかりと目を向けることをせず、安易な気持ちで賃貸経営を始めてしまうと、「確かに賃料は入ってくるようになったけど・・・トータルで収支を振り返ってみたら、かけた労力の割にはたいして実入りがなかった・・・」ということになりかねません。ご注意ください。

損得勘定だけではないですが

ご自身のどうしたいかのお気持ちが何より大切ですが、「売却したほうが良い」「貸したほうが良い」といったように、所有者の意思とは反対になるケースが良くあるのも事実です。愛着のある自宅ですから、どちらが得か?損しないのはどちらか?という損得勘定だけではないでしょう。

ただ、売却して一時的に手に入る金額と、長期的に持ち続けることで得られる収益をシミュレーションして考える等、長期的な視野に立って検討・ご提案出来るのが、不動産活用コンサルティングです。

貸すか売るかの判断は?

転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点

 

物件探しの問い合わせ時、注意しなければいけないこと

インターネット全盛の時代。お部屋探し、物件探しは気軽にインターネットのポータルサイトで出来るようになりました。問い合わせも簡単です。名前とメールアドレスを打ち込むだけで、一度に何件もの物件に問い合わせすることができます。

ネット環境がここまで発達する前は、不動産会社に問い合わせる心理的なハードルはかなり高かったと思います。それが、今はボタン一つで簡単に問い合わせすることができるようになりました。

「良い物件があれば・・・」

といった、本格的に物件を探している人でなくても、情報収集のために気軽に利用しているようです。別にそれ自体悪いことではありません。どんどん利用してもらって良いと思います。ただ、困ってしまうのはこんなケース。

「自分でポータルサイトをさんざん探し回ったけど、なかなか見つからない。なので、ポータルサイトに載ってない未公開物件だけ紹介してもらいたい。」

というもの。そして問い合わせ内容は、沿線と金額、広さの希望を伝えるだけ。もちろん、これだけでも探すことは出来るのですが、せっかく問い合わせしてくれたのだから、せっかくならもっと突っ込んだ内容を伝えて欲しいところです。不動産会社としてはもっと細かい条件を把握しようと、

「詳細の条件を教えて頂けますか?」

とメールします。ところが、なしのつぶてで返信は一切ありません。これではいけません。

恐らくたくさんの不動産会社に一度に問い合わせてしまったため、一つ一つ対応しきれていないのでしょうが、これではダメです。複数の不動産会社に簡単に問い合わせが出来るのは確かに便利かもしれません。しかし、自分がどこに問い合わせをしたかも把握できないようではいけません。直接不動産会社の人間に会うことに抵抗があるならば、無理をする必要はありませんが、少なくともメールでのやりとりはしっかりとやっておいた方が良いでしょう。不動産会社の担当者も人間です。大切なことはやはりコミュニケーションです。

不動産取引は、お客様との不動産会社との二人三脚です。どちらか一方通行の情報では、良い情報を提供することはできません。ネットでもリアルでも、双方向のコミュニケーションがなにより必要なのです。直接会わずとも、あ~でもないこ~でもないと話し合い、探している条件がよりクリアになることでやはり良い物件もご紹介出来ますし、素敵な提案も可能となるのです。有能な営業マンが行う「提案」というのは、視点を少し変えてあげて、本人でさえ気づかなかった、隠れた価値観を見つけてあげることです。

「新しい物件が出たときだけ連絡が欲しい」

「不動産会社との接点は極力持ちたくない」

「効率的に余計な労力はかけずに良い物件を見つけい」

というスタンスで物件探しを行っているから、把握しきれないほどの不動産会社に問い合わせをしたのかもしれません。どのように物件を探そうが、どのように不動産会社と付き合おうが、それは個人の趣味嗜好の問題で、まったく構わないと思います。ただ、不動産会社を都合の良い「物件紹介マシーン」として利用しているだけでは、有能な営業マンからの素敵な提案を逃してしまうかもしれません。

そうした「逸失利益」があるということを、物件を探されている方は認識してみてはどうでしょう。