長期に渡って住宅ローンを組むということは、返済期間と同じ位、住み続ける予定でいるはずです。しかし、予定が現実化する人ばかりではありません。せっかく手に入れたマイホームを、ポジティブ・ネガティブな理由を問わず、やむを得ず手放さなくてはならない人も多くいます。

売りたいと思ったときに、ローンが残っていなければいいのですが、もちろんそんな人たちばかりではありません。住宅ローン返済中だけれども、売却しなければならない時どうすればよいのでしょうか？

売却して完済できる場合

ローン返済中の不動産を売ることはもちろん可能です。ただ、売るためには新しい買い手に引き渡しをするときまでに全額返済しなければなりません。例えば以下のケースの場合は問題ありません。

• 売却価格：3,000万
• 残　債：1,500万
• 売却益：1,500万

買い手から売却代金を受け取ったタイミングで、全額返済することができ、なおかつ1,500万の現金が手元に残ります。図にすると以下の通りです。

売却してもローンが残る場合

反対に以下のケースの場合は注意が必要です。

• 売却価格：3,000万
• 残　債：3,500万
• 売却損：500万

ローンの残りが3,500万として、3,000万でしか売れなければ、完済するためには500万足りません。この500万をどこからか調達して、売却代金と併せて金融機関に返済しなければならないのです。500万を用意できれば良いですが、用意できなければいくら売りたいと思っても売れないのです。図にすると以下の通り。

買い替えの場合

上記の例をもとに、買い替えのケースを考えてみましょう。500万を用意できなければ売ることは出来ません。しかし、買い替えという方法を取ることで、売却は可能となります。全額返済するために必要な500万を、新規に購入する物件のローンに上乗せして借りるのです。つまり、4,000万の物件を新規購入するローンに500万を上乗せし、4,500万のローンを新しく組み直すということです。

ただし買い替えは、新しい物件の購入前提のプランです。単純に売却だけしたい、という人は全額返済するために必要な額を用意するしかありません。以下はより高い物件への住み替え事例の図です。

• 家族が増えた
• 家が手狭になった

という時に利用される買い替えです。

以下が上記とは反対の事例。

• 今の返済がつらい
• 月の返済額を抑えたい

そんな時に利用する買い替え計画です。

まとめ

返済中に売却を検討し始めるなら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。しかし査定というのは、あくまでも

「いくらくらいで売れるだろう」

という過去の成約事例や現在の売り出し事例をもとにした

「予測・予想」

に過ぎません。

また査定の精度によって、提示される査定金額も異なります。100％売れる、という金額は買取価格しかありません。あくまでも予想ですが、

「7割、8割の確率で売れる金額＝査定価格」

と私は定義していますが、すべての不動産会社がそのように定義しているわけではありません。売却の依頼（＊媒介契約）を取るために、相場を無視した高い金額を提示するお行儀のよろしくない不動産会社も存在します。

売却を依頼したとしても、売却の取り下げはいつでも可能です。しかし、気軽に売却に出したことで、今後の返済計画や将来設計に影響を及ぼす必要もあります。ローン返済中に受ける査定には、十分ご注意ください。

住宅ローンのしくみが分かります！

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です！！

表題の通り、ありません。

よくYahoo!のトップページなんかで広告が出てくるんですよ、こんな文言で。

「1.000万も高く売れた！」

「不動産を高く売る方法をご存知ですか？」

で、クリックしてサイト覗いてみると、そうした広告のほとんどが、不動産の一括査定の宣伝です。

このブログでも再三に渡って書いてきていますが、不動産の一括査定はおススメしません。

車の買取一括査定は便利なサービスです

よく例えに出すのですが、車の買取一括査定というのがあります。これは一度に多くの会社の買い取り額を把握することができるので、少しでも高く売りたいと思っている人にとっては嬉しいサービスです。1件1件、中古車販売店を回る必要がないのですから。

• A社：50万円です
• B社：55万円です
• C社：70万円です

と提示されたら、A社B社を選ぶ理由はありません。C社に売ればいいのです。引っ越しの一括見積サイトなんかも同様です。

これら一括査定サイトは、査定をした会社自らが、車を買い取ったり、提示した価格で引っ越しを請け負ったりします。今回でいうと、C社は70万円で車を買い取ってくれるのです。

そもそも不動産の査定とはどういうものか？

不動産の査定というものは、上記の査定とは全く別物だと理解しましょう。C社は査定した価格で車を買い取ってくれますが、不動産の場合、査定した会社がその不動産を買い取ってくれるわけではありません。

不動産の査定というのは、同エリア内での過去の成約事例や、現在の売り出し事例を参考にして、不動産会社が成約する価格を「予想」することです。買い取る約束をするのではなく、あくまでも「予想」です。

車の買取査定のように、一番高い金額を提示した会社が、一番高く売ってくれるというわけではありません。買うのは不動産会社の先に今後現れるであろう第三者です。この段階で、提示価格で買う人がいるわけではありません。

高すぎる金額を提示してきた場合、能力を疑った方が良い

不動産の一括査定を依頼したところ、4社から以下のような提示があったとします。

• A社：3,500万
• B社：3,700万
• C社：3,400万
• D社：4,500万

車の買取査定のように、D社がこの金額で買い取ってくれるなら、D社にお願いすればよいでしょうが、上記のように、不動産の査定は予想に過ぎません。

A社、B社、C社が同エリアの成約事例や売り出し事例を参考に、多少の誤差はあったとしても大体同じような金額で提示しています。しかし、D社は他より1,000万近く高い金額を提示してきたとします。このようなことは基本、ありえません。

なぜなら参考にする成約事例や売り出し事例は同じものです。同じものを見ているはずなのに、多少の誤差ならばまだしも、これほど価格差があるということは、そもそも正当な査定をしようと思っていないか、与えられたデータを正当に評価できないスキル不足かのどちらかでしかありません。

なぜ真っ当な査定をしないのか？

不動産の査定と、車の買取査定の違いを分かっていない、理解していない人が多いからです。ですからこのような最初から悪意ある査定価格を提示する不動産会社は、他社よりも高い査定価格を提示しておけば、売却の依頼をしてくれると思っていて、実際そうなっているケースもあるのでしょう。

そうではなく不動産査定はただの「予想」

不動産の査定 ≠ 車の買取査定

ということを、ここで100％理解しておきましょう。

一括査定サイト使ってもいいケース

今までの内容を十分理解したうえで、納得済みで利用する分には問題ありません。複数の不動産会社が提示する価格の平均値を取ってみたら、おおよその金額を把握することが可能です。

金額さえ把握することが出来れば、あとは販売を担当してくれる人との相性や、適切な売却プランを提示してくれるかどうかで選べば問題ないでしょう。

一括査定サイトの使い方

あわせて読みたい

不動産の一括査定をおススメしない理由

まとめ

いかがだったでしょうか？

このように一括査定サイトを利用すれば、不動産が高く売れるということはありません。大きく広告されていますが、くれぐれも勘違いされないようにしましょう。

表題の通り、不動産を高く売る方法なんていう都合の良いものはありません。あれば私が知りたいくらいです（笑）

不動産売却をしようと思う時は、人生の大きな転換期です。誤った査定金額販売活動に突入してしまうと、その後の計画全てが崩壊してしまいます。注意しましょう。

ちなみに当社は一括査定サイトに登録はしていません。査定をご希望の方はご連絡下さい。真っ当な査定をしております（笑）

マンションを売るときに気にしなければいけないことは？

マンションを売るときに気にしなければいけない（＊気を付けなければいけないことではない）こと、それは

「同じマンションで売り出し物件があるのか確認する」

です。

マンションは土地や戸建て違って独自性はない

不動産というものは基本、唯一無二、独自性の強いもので、同じものは2つとないものです。しかし、マンションに関しては土地や戸建てと比べて、それほど独自性は強くありません。

マンションという一つの大きな箱があり、その中に無数にある小さな箱を売り買いするのが、マンション売買です。階数や部屋の位置、間取りなどその部屋独自のものは当然ありますが、基本的には同一マンションで価格が大きく変わることはないと思っていいでしょう。

なぜ売り出し物件の確認が必要か？

ではなぜ同じマンションで売り出し物件があるのか確認しなければならないか？それは

「既に売りに出している物件の価格と比較されてしまう」

からです。

例えばＡという部屋とＢという部屋があったとします。部屋の間取りや広さ、所在階や位置は例えを簡略化するため同一と仮定します。

Ａの物件が3,980万で既に売りに出ていたとします。Ｂの部屋を売主が4,280万で売りたいと思ったとしても、Ｂが売れることはありません。このマンションが、誰もが欲しがる人気マンションだったとしても、Ａよりも高いＢの部屋が先に売れる可能性は限りなくゼロです。なぜならそれほどの人気マンションなら、条件が同じＡの部屋が売れていない理由が説明できません。

Ａより高いＢの部屋が先に売れることがあるのは、Ａの室内よりＢの室内の状態がよいことが条件です。状態が良いと言っても、Ａより多少掃除が行き届いているとか、クロスが張り替えられているとか、その程度のものではありません。300万円の差ですから、全面的にリノベーションされた新築同然の部屋と考えていいでしょう。

マンション全体の相場は出来上がっている

上記の例は価格以外の条件が全く同じという前提ではありますが、多少の条件の誤差があったとしても、マンション全体の相場が、いままでの成約実績をもとになんとなく出来上がっています。大きな価格差となることはほとんどないでしょう。

上記の例以外にも、所在階が上階で角部屋、広い部屋であなたの部屋Ｄより条件が良い物件Ｃが、あなたが売りたいと思っている価格よりも安く出ていればどうでしょうか？ＣよりＤが選ばれる理由はありませんよね？

既に売出中物件の金額によって、これから値付けして売りに出す物件の動向が左右されてしまうのです。

まとめ

以上、

「マンションを売るときに気にしなければいけないこと」

でしたがいかがでしたか？

仮に、現状売りに出している物件がなければ、売れるか売れないかはまた別の話ですが、好きな金額を値付けすることができます。

もちろん、マンション全体である程度の相場が出来上がっています。好きな金額で値付けして売りに出したとしても、マンション相場よりも高ければ高いほど、成約に至る可能性は少ないでしょう。

しかし、他に競合物件がなければ、そのマンションがどうしても欲しい人は、多少相場より高かったとしても、あなたの部屋を買うしかありません。売れる可能性はあるのです。

売りたいタイミングはそれぞれだと思いますが、せっぱつまった売却理由がなければ、競合物件の有無を確かめ、タイミングを見計らって売りに出す、ということもマンション売却においては有効です。

以下記事では動画付きで同様の内容を解説しています。よろしければどうぞ。

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト？

↓こちらの記事は、競合物件を出しにして、一気に売りぬいてしまおう！という戦法です。

マンションを売るタイミング・時期はいつがベスト？その２

媒介契約ってなに？

不動産を売却するときに、不動産会社に売却を依頼することをいいます。「契約」とありますが、重苦しく考える必要はなく、「依頼書」程度に思っていても問題ありません。

媒介契約とは？

ちなみに賃貸にも媒介契約はあります。

新規募集のたびに媒介契約を交わすのが本来あるべき姿かもしれませんが、人が入れ替わるたびに媒介契約を結び直すのは、不動産会社、オーナーともに面倒です。ですから厳密に運用しているところはそう多くありません。

媒介契約＜賃貸＞（ばいかいけいやく）

媒介契約書とは？

不動産会社に不動産の売却を依頼した時に交わす契約書を、媒介契約書といいます。内容はちゃんとチェックしましょう。

媒介契約書とは？

媒介契約には3種類あります

大きく分けて、一つの不動産会社にしか依頼できないものと、複数の不動産会社に依頼できるものに分類できます。

媒介契約の種類

媒介契約には有効期間があります

媒介契約の契約期間は3か月です。売主の都合で1ヵ月にすることも可能です。

媒介契約の期間

媒介契約はいつでも解除できます

契約期間を満了する義務はありません。売主の都合で解除できますし、媒介種別を変更することも可能です。ペナルティは原則ありません。

媒介契約の解除

まとめ

媒介契約は不動産を売却する人には避けては通れません。不動産会社にとって、媒介契約を取れるか取れないかは売り上げに直結するため非常に重要です。裏では不動産会社によるさまざまな駆け引きが行われています。

不動産の一括査定をおススメしない理由

そのような駆け引きに売主であるみなさんは決して巻き込まれないように注意してください。

補足：不動産売却の教科書（長文記事）

記事の最後では、PDFを無料ダウンロードできます。

不動産売却の教科書～売却の理由から取引完了まで～

1. 残債・・・・・・・3,500万
2. 査定金額・・・3,000万

このような状況の場合、500万の差があるので、足らない分をどこかで用意してこない限り、売却することはできません。ただ、準備できない場合でも、査定金額はさておき、残債を返せるだけの額（＊3,500万以上）で売りに出し、販売活動を開始することは可能です。

査定価格はあくまでも予想なので、いくら厳密な査定金額を提示したとしても、絶対はありません。あまりにも相場からかけ離れていたならば、売却することは難しいかもしれません。しかし、査定価格より2割、3割高い程度なら、その時の状況によってどう転がってもおかしくありません。3,500万以上で市場に出して、売れれば結果オーライなのです。

その他に、足らない500万を、新しく購入する物件のローンに上乗せすることで、売却が可能となります。

• 新規購入物件・・・2,000万
• 融資額・・・2,000万

とした場合、売却することで生じたマイナス分（赤字分）500万を、2,000万の融資に上乗せし、2,500万のローンを組み直すのです。つまり、購入する物件は2,000万ですが、融資は物件価格以上となるのです。これを「買い替え」といいます。

ローン残高が残っている段階でマンションを売るために、下記の2点を確認したかと思います。

1. 残債（＊ローン残高のこと）
2. 査定金額

２．の査定金額が仮に3,500万だったとしましょう。１．の残債が3,000万ならば（＊査定の金額が「正確」という前提ならば）売却が可能です。売却にかかる諸経費を払ったとしても、現金が手元に残ります。

反対に１．の残債が3,500万で、査定金額が3,000万ならば、売却してもローンを完済することはできません。足らない500万を別途どこかで用意してこない限り、売却することはできません。

ただ、査定金額というのはあくまでも予想であり可能性が高いか低いかだけの問題です。２．の査定金額が3,000万だったとしても、3,000万でなければ売れない、という訳ではないし、3,000万なら絶対に売れる、と確定したものではありません。

２．の査定金額が3,000万だったとしても、3,500万以上で市場に出して、売れれば結果オーライなのです。

ローンの残高が残っているマンションを売るには、まず、最初に以下のことを確認してください。

1. 残債（＊ローン残高のこと）がいくらか？
2. 不動産会社の査定を受け、売れる金額を聞く

１．は定期的に金融機関から返済予定表が送られてきていると思うので、そちらで確認が出来ます。２．は不動産会社にいくらで売れるのか、査定を受けることで知ることができます。

勘違いしてはいけないのですが、不動産会社の査定金額というものは、その金額で絶対に売れる金額、というわけではないということです。過去の成約事例や、現在の取引事例を基にしたあくまでも「予想」に過ぎません。

「当社であれば、他社よりも高い金額で売れます」

と、売却依頼欲しさに、甘い査定をする不動産会社には要注意です。8割9割の高い確率で売れるであろう金額を

「査定金額」

といい、その金額を聞くことが査定の大きな意味があるのです。

マンションを売却しようと思ったら、まずは不動産会社にいくらで売れるのか査定してもらってください。

査定を受ける際の注意点ですが、不動産会社が提示する査定金額というものは、その金額で絶対に売れるというわけではないということです。過去の成約事例や、現在の取引事例を基にしたあくまでも「予想」に過ぎません。

高い査定価格を囁かれて喜ばない売主さんはいません。しかし、

「当社であれば、他社よりも高い金額で売れます」

と、売却依頼欲しさに、耳触りの良い甘い査定をする不動産会社には要注意です。希望的観測にもとづいたものではなく、

7割8割の高い確率で成約に至るリアルな価格を知ること

それが本来でいう「査定」という行為です。高く売りたいと願う売主と、リアルな査定価格にはギャップがあるのが通常です。そのギャップを理解することも、査定の大きな意味です。

中途半端なリフォームは、費用対効果を考えるとあまり良いとはいえません。仮に費用をかけるのであれば、（＊リフォームを呼んでいいかは微妙ですが）浴室、キッチン、洗面所などの水回りのハウスクリーニングだけでも十分です。低額ですが、費用対効果は高いです。水回りが清潔であれば、見栄えはぐっと違ってきます。

売るためにモデルルームのようにする必要はありません。生活感は出しながらも、清潔感があり、リビングなど目に付きやすい部分が整頓されているだけでも効果はあります。

どの程度かにもよりますが、多少のリフォームであれば、費用対効果を考えてみてもあまり効果的とはいえません。リフォームの結果、多少売りやすくはなるでしょうが、効果は限定的で、かけた費用だけ高く売れる訳ではないからです。その分、価格交渉に応じるなどしたほうが良いでしょう。

買い手は売主が使っていた状態そのままで住み始めることはあまりありません。多少のリフォーム（＊クロスの張替、カーペット、フローリングの張替、ちょっとした箇所の補修など）は予算に見込んでいる人が多いのです。もし、リフォームすることによって高く売りたいなら、部屋の価値自体を大きく上げるリノベーション、

「他ではなくわざわざその部屋を選ぶような」

費用をかけたものでなければ意味がありません。中途半端なリフォームはお金の無駄です。

前提：税金は利益に課税される

マンションを売るときにかかる税金は利益に対してです。つまり、3,000万で購入したマンションが2,500万で売った場合、500万の損が出ていることになります。従って、税金はかかりません。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

3,000万で購入したマンションが3,500万で売れた場合、利益は500万です。この500万に課税されますが、所有期間に応じて税率が違います。税率は毎年変動するので、早合点せず、かならず国税庁のウェブサイトか最寄りの税務署で確認しましょう。

自宅として使用していた場合

3,000万で購入したマンションが3,500万で売れた場合、500万の利益です。しかし、そのマンションを自宅として使用していた場合は、「居住用不動産の3,000万控除」が適用されます。利益が出たとしても、自宅として使用していたものであれば、利益3,000万までは無税にしましょう、という特例です。

つまり、3,000万で購入した自宅として使用していたマンションが、6,000万以上で売却できない限り課税されることはないということです。

必要書類

1. 購入時の金額が分かるもの（＊売買契約書、領収書）
2. 購入時に支払った諸経費の領収書（＊仲介手数料、登記費用、印紙代等）
3. 売却時の金額が分かるもの（＊売買契約書、発行済み領収書の写し）
4. 売却時に支払った諸経費の領収書（＊上記２と同じ）

売却時の契約書はさておき、購入時の金額が分からなくなっている場合があるので、要注意です。

マンションを売却すると、所得税の申告が必要です。その際、

• 居住用不動産の3,000万控除が適用するかされないか
• 長期譲渡所得なのか短期譲渡所得なのか
• そもそも税金がかかるのか

などを判断するために、証明できるものを提出しなければなりません。必要な主な書類は以下の通りです。

1. 購入時の金額が記載されているもの（＊領収書、契約書など）
2. 購入時に支払った経費の領収書（＊仲介手数料、登記費用、印紙の領収書など）
3. 売却時の金額が記されているもの（＊領収書の控え、契約書など）
4. 売却時に支払った経費の領収書（＊上記２．と同様）

などがあります。純粋な利益にのみ課税されるので、売買時に支払った諸経費は利益に含まれず、控除されるのです。

3,000万で購入したマンションを、3,500万で売却した場合、500万の利益が出たことになります。税金は利益・儲けにたいして課税されるので、利益の500万にたいして、所有期間に応じた税率が課税されます。

しかし、売却したマンションをマイホームとして利用していた場合は、「居住用不動産の3,000万控除」という特例が適用されます。自宅として使っていた不動産を売却した場合は、売却益が出ても3,000万までは無税にしましょう、ということです。

つまり、3,000万で購入したマンションを6,000万で売却しても、自宅として使用していれば無税となります。6,500万で売却した場合は、500万にたいして課税されます。その際も、所有期間に応じて課税税率が変わってきます。

3,000万で購入したマンションが、3,500万で売れれば500万の利益が出たことになります。その場合、利益が出た500万に対して税金がかかります。その際、所有期間が5年以上と未満によって税率が違ってきます。5年未満を短期譲渡所得、5年以上を長期譲渡所得と言います。長く所有している方、つまり長期譲渡所得の方が、税率は低くなります。

税率は年ごとに変動することがありますので、国税庁のHPを確認するようにしてください。