タグ別アーカイブ: メリット

再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

新規に建物を建築することができない物件のこと

文字通り、再び建築物を建てることができない物件をいいます。現存する建物を使用・利用することはできますが、古くなったからといって立て替えることはできません。

再建築できない理由

建物を建築するための原則として、

  • 道路法上の道路に
  • 2m以上接していなければならない

というルール(法律)があります。

再建築できない物件というのは、上記2点のいずれかに該当しているため、再建築ができないのです。

以下写真に写る「道」は、一見すると道路のようですが、実は道路ではなく「ただの空き地・通路」であり、この通路に面して建っている建物は、道路未接道となり、再建築不可の物件となります。

o0400030011344097067

道路の種別については以下の記事をご覧ください。

道路種別(どうろしゅべつ)

再建築不可物件を購入するメリット

メリットその1.安い

通常の再建築が出来る物件と比べ、金額が大幅に安いことがメリットです。ですから建物がまだ十分利用できるのであれば、希望のエリアに安く住めることが可能です。新しい建物を一から建築することはできませんが、リフォームは可能です。

メリットその2.利回りが高い

最初から投資用と考えると利回りは高くなります。なぜなら賃貸に住む入居者にとって、その物件が再建築できる物件なのかそうではないのかは関係ないからです。

再建築できる物件Aが3,000万。再建築不可の物件Bが1,000万だとします。築年数、大きさ、立地共に同程度の戸建て賃貸があったとして、賃料を15万と仮定します。するとそれぞれの利回りは・・・

  • A 利回り6%
  • B 利回り18%

となります(*税金などを除いた単純利回りです)。再建築はできませんが、投資効率は高いことが分かります。

再建築不可の物件が安い理由

金融機関の融資が使えないから

一般的に再建築不可の物件への融資はNGです。そうしたクセのある物件に積極的に融資をする金融機関もあるにはありますが、金利が通常の金利に比べて高くなります。メガバンクやネット銀行などが提供する低金利で融資を受けることはできません。

流通性が低いから

再建築ができず融資も利用しづらいため、売りにくく、流通性が低いため、販売価格を下げざるを得ません。とあるエリアの物件を調べていると、他の物件と比べて極端に安い物件を見かけますが、そのほとんどは再建築不可の物件です。

ただ、流通性が低いため、通常の再建築可能の物件より時間がかかるかもしれませんが、売れないわけではありません。

まとめ

再建築不可 = 無価値

と思われている節があります。当然、そのような物件もありますが、実際に値段を付けて販売しているわけですから、価値がないわけではありません。使い方によっては利用価値はあるのです。

個人的には建物がまだ利用でき、少しの手直しで賃貸に出せるのであれば、投資用として購入するのがよいと思っています。

また、賃料の支払いがもったいないと思うのであれば、安い再建築不可の物件を購入し、使い倒すのもよいでしょう。使わなくなったら売れますし。

ようは使いようでどのような方法も考えられるのです。再建築不可物件の流通をもっと促進したいですね。

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

【住宅ローン】都市銀行の特徴とそのメリット・デメリット

 

地域に関係なく利用できる

都市銀行は大都市に本拠地を置く広域の銀行です。誰もが知る財閥系銀行などがこれに当たります。広域にサービスが行われているので、地域に関係なく利用できるという特徴があります。

都市銀行の審査

基本的にはですが、

事前審査通過 = 本審査通過」

と考えていて問題ありません。

事前審査で通ったものが、本審査で否決になることは、よほどのことがないかぎりありません。

また、事前審査に出して、早いところでは当日中、遅くても翌日には結果が出てきます。いまの不動産売買は、事前審査に通してからでないと契約しません。

実際に都市銀行で組む・組まないは買い手さんの自由ですが、迅速かつ間違いのない取引を目指す不動産仲介会社にとって、都市銀行の事前審査は外せません。

都市銀行の融資対象者

都市銀行の融資対象者は、安定的な収入がある、どこの金融機関も積極的に貸したくなる間違いのない人ばかりです。言いかたを変えると、都市銀行で取り組める人は、ほとんどの金融機関でも取り組めます。

反対に個人事業主や資本金1億未満の中小企業経営者への審査は厳しいです。審査を持ち込む不動産会社も、都市銀行ではそのような人の審査が難しいと知っているので、都市銀行に審査を出すことはしません。

都市銀行を利用するメリットとデメリット

メリット

支店数が多く、どこにでもあるので、お金の出し入れや窓口での手続きがしやすいことです。また、給与支払いや毎月の支払い口座の関係で、結果的に都市銀行を選ぶ人も多くいます。

加えて事前審査から本審査の手続き、必要書類のアナウンスや金消契約の立ち合いと、すべての局面で不動産会社が手続きに加わってくれるので安心です。

デメリット

以前は窓口でしかできなかった手続きが、最近はインターネット経由でできるようになりました。インターネットの利用に慣れた若い世代にとって、どこでも利用できるという都市銀行の特徴は特にメリットに映っていないのかもしれません。

ネット銀行を中心にして、最近では保証料や繰り上げ返済手数料、振込手数料が無料など、さまざまなサービスを付加している金融機関が多くあります。借り入れ金利が他に比べて低いということもないので、ネット系の金融機関に比べると、サービスが抜群によいとはいえません。

まとめ

都市銀行の特徴を簡単に記すと以下の通りです。

  • 事前審査の信頼度が高い
  • 事前審査の結果が早い
  • 融資対象者は安定収入のある会社員や公務員
  • 仲介業者が手続きに加わってくれるので安心

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

隣地購入の際の注意点

 

隣地購入を希望する理由は?

「隣地を買いたい!」

という人からの相談を受けることがあります。隣地を購入したい人の動機は色々ありますが、多くは

  1. 自分の土地の間口を広げたい
  2. 将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたい
  3. 自宅駐車場として使いたい
  4. 資産価値を上げるために地型を良くしたい

などが考えられます。

隣地を購入するには?

まずは隣地の人の意向を確認しなければなりません。意向を確認し、

「金額次第では売却を考える」

というのであれば、少し踏み込んで購入を検討できるようになります。しかし、当然のことながら、

「売ることは考えていない」

という回答の場合。こちらがいくら欲しい!と思ったとしても、隣地所有者に売る気がなければ、どう頑張っても購入はできません。当面は諦めるしかありません。

ただ、こちらが買いたい意向を持っているということはインプットされたはずです。

「隣地が買いたがっている」

という話はかなりインパクトがあるため、10数年前のことでも、そのことは覚えている人が多いのです。いつ具体的に売却に動き出すかは分かりませんから、長い目で見て、こちらの意向は伝えておいて損はないでしょう。

隣地所有者と日頃からご近所づきあいがあれば、ざっくばらんにこちらの希望を伝えてもいいでしょう。言いづらければ不動産会社に依頼してもよいでしょう。

隣地が駐車場や、空き家。または賃貸で貸しているようであれば、管理している不動産会社があるはずです。そこ経由で依頼できれば一番話が早いです。

隣地購入でやってはいけないこと

運よく購入で話が進んだとします。しかし、その段階で最もやってはいけないことがあります。それはより良い(*安い)条件で買おうとして条件交渉をしてしまうことです。

「隣地が買えるなら相手の言い値で買え!」

という言葉があるくらい、隣地を購入できるチャンスは限られます。

もちろん、売主によっては、こちらの足元を見てとんでもない金額を吹っかけてくることもありますし、こちらも購入できる価格に限度もあります。なので、決して条件交渉をしてはいけないわけではありません。

ただ、購入するにあたり、相場より高かったとしても、

「2度と手に入らない隣地の土地を買えるなんてものすごい幸運だ!」

と、考えておくとよいでしょう。市場に出た場合、その他大勢からすると数ある物件の一つかもしれませんが、隣地であるあなたにとっては、唯一無二の物件なのです。

隣地購入する際の購入価格について(買い手側からアプローチ)

まとめ

隣地は買おうとしても手に入るものではありません。機会を逃すとあなたが生きている間には、2度と手に入らないかもしれません。

なぜ欲しいのか?自分の人生で必要か?と損得関係抜きにして考える必要があるでしょう。

→→→ 「隣地を買いたい」「隣地に売りたい」 ご相談依頼はこちら(無料)

5/16に新刊が出ます

私が持つ住宅ローンの知識を全て詰め込んでいます。一生モノとなる住宅ローンの知識・教養を、この機会にぜひインストールしてください。

隣地購入の際の注意点

 

隣地購入を希望する理由は?

「隣地を買いたい!」

という人からの相談を受けることがあります。隣地を購入したい人の動機は色々ありますが、多くは

  1. 自分の土地の間口を広げたい
  2. 将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたい
  3. 自宅駐車場として使いたい
  4. 資産価値を上げるために地型を良くしたい

などが考えられます。

隣地を購入するには?

まずは隣地の人の意向を確認しなければなりません。意向を確認し、

「金額次第では売却を考える」

というのであれば、少し踏み込んで購入を検討できるようになります。しかし、当然のことながら、

「売ることは考えていない」

という回答の場合。こちらがいくら欲しい!と思ったとしても、隣地所有者に売る気がなければ、どう頑張っても購入はできません。当面は諦めるしかありません。

ただ、こちらが買いたい意向を持っているということはインプットされたはずです。

「隣地が買いたがっている」

という話はかなりインパクトがあるため、10数年前のことでも、そのことは覚えている人が多いのです。いつ具体的に売却に動き出すかは分かりませんから、長い目で見て、こちらの意向は伝えておいて損はないでしょう。

隣地所有者と日頃からご近所づきあいがあれば、ざっくばらんにこちらの希望を伝えてもいいでしょう。言いづらければ不動産会社に依頼してもよいでしょう。

隣地が駐車場や、空き家。または賃貸で貸しているようであれば、管理している不動産会社があるはずです。そこ経由で依頼できれば一番話が早いです。

隣地購入でやってはいけないこと

運よく購入で話が進んだとします。しかし、その段階で最もやってはいけないことがあります。それはより良い(*安い)条件で買おうとして条件交渉をしてしまうことです。

「隣地が買えるなら相手の言い値で買え!」

という言葉があるくらい、隣地を購入できるチャンスは限られます。

もちろん、売主によっては、こちらの足元を見てとんでもない金額を吹っかけてくることもありますし、こちらも購入できる価格に限度もあります。なので、決して条件交渉をしてはいけないわけではありません。

ただ、購入するにあたり、相場より高かったとしても、

「2度と手に入らない隣地の土地を買えるなんてものすごい幸運だ!」

と、考えておくとよいでしょう。市場に出た場合、その他大勢からすると数ある物件の一つかもしれませんが、隣地であるあなたにとっては、唯一無二の物件なのです。

隣地購入する際の購入価格について(買い手側からアプローチ)

まとめ

隣地は買おうとしても手に入るものではありません。機会を逃すとあなたが生きている間には、2度と手に入らないかもしれません。

なぜ欲しいのか?自分の人生で必要か?と損得関係抜きにして考える必要があるでしょう。

→→→ 「隣地を買いたい」「隣地に売りたい」 ご相談依頼はこちら(無料)

5/16に新刊が出ます

私が持つ住宅ローンの知識を全て詰め込んでいます。一生モノとなる住宅ローンの知識・教養を、この機会にぜひインストールしてください。

借地権を購入するメリットとデメリット

借地権とは?

文字通り、土地を所有するのではなく、

「土地の所有者である地主から土地を借りられる権利」

のこと。

借地権には旧法と新法がありますが、旧法の借地権は借地権者(土地を借りている人のこと)の権利が非常に強く、

「1度貸したら2度と返ってこない!」

と、地主さんの評判はすこぶる悪い。例外ももちろんありますが、原則地主が借地権の更新を拒否することは出来ないからです。借地権のメリットとデメリットは以下の通りです。

購入者にとってのメリット

所有権と比べて、安い価格で広い土地を手に入れることが出来ますし、土地を所有する訳ではないので、毎年の固定資産税もかかりません。地代を毎月払うことになりますが、固定資産税は言いかたを変えれば国へ支払う地代のようなものです。

もちろん年間の固定資産税額と、月々の地代を比べると額は全然違いますが、土地を所有しても借りても、結局は維持費がかかるということです。

購入者にとってのデメリット

更新の時期には地主に対して更新料を支払わなければなりません。また、家を建て直す時にも地主の承諾が必要です。

例えば借地権の土地に新しく家を建てようとした場合、

  • 木造のみ
  • 鉄筋・鉄骨はNG
  • 賃貸住宅はNG。あくまでも個人住宅
  • 2階建じゃないとNG

など、様々な建築制限が付いてくることがほとんどです。

借地の条件変更を求めることは出来ますが、地主にダメだと言われたらそれまでで、仮に認められたとしても条件変更料を求められます。

条件変更を求めて裁判を起こせば、地主の承諾に代わる許可が裁判所から出ることもありますが、地主との関係はその後もずっと続きますし訴訟費用もかかります。

さらに一般の人にはなかなか理解しにくいため、通常の所有権物件よりも、市場での流通性は高くありません。将来売却する時に苦労するかもしれません。

まとめ

借地権に手を出す際は、上記のメリット・デメリットを良く理解してからにしましょう。充分注意が必要です。

不動産の売却一括査定サイト利用の3つのメリット

 

メリット1.複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる

単純なメリットとしてはこれです。

知り合いや友達に、気軽に査定を信頼できる不動産関連の人がいればよいですが、そのような人が近くにいる人ばかりではありません。

もし不動産を査定しなければならない事情があれば、まずは誰もが知る大手の不動産会社か、地元で目にする不動産会社に問い合わせをし、事情を話した上で物件の情報を伝え、査定を依頼するしかありません。

査定の結果、その不動産会社と、提示された金額を全面的に信用するのであれば、わざわざ他社に査定を依頼することはありません。

しかし、

本当にこの査定価格は適正なのか?

と疑問に感じた場合、どうしますか?

そう思ったときは、セカンドオピニオン的に他社にも重ねて査定を依頼するのがベストです。ところがまた一から査定を依頼する不動産会社を探し、問い合わせをし、査定に来てもらい・・・と、非常に面倒です。

一括査定サイトを利用すれば、査定する事情を話すことなく、こちらが情報を入力するだけで一度に複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。非常に簡単です。

メリット2.査定価格の平均値を取ることができる

何度も書いてますが、不動産の査定というのは

「類似物件の売り出し事例と過去の成約事例を元に算出する予想」

です。

例えばA地域の物件を査定する際には、同じくA地域の条件が似た売り出し事例や成約事例を参考にします。査定する不動産会社が査定に利用するデータに大きな違いは本来生じないのです。

ですから各社、多少の「味付け」程度の誤差はどうしたって生じますが、概ね同じような価格が提示されます。一社だけならまだしも、査定を依頼したすべての不動産会社が、大体同じような価格を出してきたのなら、その数字は信憑性の高い金額だということが分かります。

メリット3.不動産会社を取捨選択できる

査定結果で、不要な不動産会社を排除することが可能です。

メリット2で

「参照するデータが同じなのだから、査定結果に大きな違いは生じない」

と書きました。とはいえ、中には飛びぬけて高い査定をしてくる不動産会社があります。その結果から以下のことが分かります。

  1. 査定に利用する適切なデータを選べない(経験不足)
  2. 確信犯的に高い査定価格を提示(売却の依頼欲しさ)

1.については説明不要でしょう。極端な例を挙げると、A地域の物件を査定するのに、B地域の類似物件を利用するなどです。

2.については、どこよりも高い査定価格を提示することで、依頼者からの売却依頼を取ろうとすることです。不動産の一括査定サイトを「中古車一括買取サイト」と同様なものと勘違いしている一般消費者はまだまだ多いです。

中古車一括買取サイトであれば、一番高い買取価格を提示したところが、その価格で買い取ってくれます。しかし、不動産の査定の場合、上でも書きましたが、査定価格というのはただの予想であり、査定した会社が買取を保証するものではありませんし、成約を約束するものでもありません。

消費者の認識が甘いのをいいことに、あたかも自分たちに任せてくれれば、他社よりも高く売れると思わせる行為を平然と行う不動産会社は、相手にしない方がいいでしょう。

不動産一括査定サイトを利用するメリットの3つ目として、このようないい加減な査定をする不動産会社を判別し、予め排除することができます。

まとめ

複数の不動産会社からの査定価格を収集し、査定価格の平均値を取ることで、信憑性の高い金額を把握することができるのが、大きなメリットです。

マジメな査定行為を行っている不動産会社は多いですが、中には本文で書いたような、自社の利益だけを考えたいい加減な査定をする不動産会社も紛れ込んでいます。

一括査定サイトに依頼したら、提示された金額がバラバラでどこが正しいのかが分からない。どうしたらいい?

と、宅建協会の本部に問い合わせをしたお客さんの話を聞いたことがあります。公式なコメントではないとのことですが、その時は、

下から2番目位の不動産会社を選んでおけばいいんですよ

と言われたそうです。

つまりあまり高い査定金額は信用するな、ということですね。私もそう思います。ご注意ください。以下の記事はデメリットについてです。あわせてどうぞ。

不動産の売却一括査定サイト利用のデメリットは?

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い。

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

【住宅ローン】都市銀行の特徴とそのメリット・デメリット

 

地域に関係なく利用できる

都市銀行は大都市に本拠地を置く広域の銀行です。誰もが知る財閥系銀行などがこれに当たります。広域にサービスが行われているので、地域に関係なく利用できるという特徴があります。

都市銀行の審査

基本的にはですが、

事前審査通過 = 本審査通過」

と考えていて問題ありません。

事前審査で通ったものが、本審査で否決になることは、よほどのことがないかぎりありません。

また、事前審査に出して、早いところでは当日中、遅くても翌日には結果が出てきます。いまの不動産売買は、事前審査に通してからでないと契約しません。

実際に都市銀行で組む・組まないは買い手さんの自由ですが、迅速かつ間違いのない取引を目指す不動産仲介会社にとって、都市銀行の事前審査は外せません。

都市銀行の融資対象者

都市銀行の融資対象者は、安定的な収入がある、どこの金融機関も積極的に貸したくなる間違いのない人ばかりです。言いかたを変えると、都市銀行で取り組める人は、ほとんどの金融機関でも取り組めます。

反対に個人事業主や資本金1億未満の中小企業経営者への審査は厳しいです。審査を持ち込む不動産会社も、都市銀行ではそのような人の審査が難しいと知っているので、都市銀行に審査を出すことはしません。

都市銀行を利用するメリットとデメリット

メリット

支店数が多く、どこにでもあるので、お金の出し入れや窓口での手続きがしやすいことです。また、給与支払いや毎月の支払い口座の関係で、結果的に都市銀行を選ぶ人も多くいます。

加えて事前審査から本審査の手続き、必要書類のアナウンスや金消契約の立ち合いと、すべての局面で不動産会社が手続きに加わってくれるので安心です。

デメリット

以前は窓口でしかできなかった手続きが、最近はインターネット経由でできるようになりました。インターネットの利用に慣れた若い世代にとって、どこでも利用できるという都市銀行の特徴は特にメリットに映っていないのかもしれません。

ネット銀行を中心にして、最近では保証料や繰り上げ返済手数料、振込手数料が無料など、さまざまなサービスを付加している金融機関が多くあります。借り入れ金利が他に比べて低いということもないので、ネット系の金融機関に比べると、サービスが抜群によいとはいえません。

まとめ

都市銀行の特徴を簡単に記すと以下の通りです。

  • 事前審査の信頼度が高い
  • 事前審査の結果が早い
  • 融資対象者は安定収入のある会社員や公務員
  • 仲介業者が手続きに加わってくれるので安心

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

 

 

住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット

住宅ローン返済時の買い替えとは?

様々なパターンの買い替えがありますが、ここで解説する買い替えは、

売却価格 < 残債

を想定しています。このケースの買い替えが、最も手続き的に煩雑で、仲介業者の力量が問われる難しい買い替えです。

住宅ローン返済時の買い替えメリット

どのような買い替えを行うかによって、メリットは異なります。以下の二通りが想定できます。まず一つ目。

安めの手ごろな不動産に買い替えることで・・・

  • 借入金の圧縮
  • 月の支払額が軽減

上記2点のメリットが想定できます。次に二つ目のケース。

家族が増えたり、手狭になった際に、今より広い物件に住み替えるケースです。

住宅ローン返済時の買い替えデメリット

デメリットしては、売却と購入、二つの取引を同時進行、同時完了させる必要があるため、単独取引と比べて引き渡し日など制限がかかります。また、購入と売却、どちらを先行させるかによっても異なります。

まとめ

「住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット」

についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?今回は売却損が出た場合の買い替えでしたが、

売却価格 ≧ 残債

のケースもあります。売却することで残債は完済、もしくは売却益が出るので、取引の複雑さは今回解説した内容とは比べ物になりません。以下の図のようなイメージです。

売った不動産 → 購入した不動産

↑のように、直接移転にこだわらなければ、さらに簡単になります。

売った不動産 → 賃貸 → 購入した不動産

間に賃貸を挟むことで、じっくりと購入物件を探せたり、購入時期を検討することができます。もちろん、賃貸時にかかる家賃や引っ越し代などは、予め考えておかなければなりませんが。

住宅ローンのしくみが分かります!

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

夫婦・親子で住宅ローンを組む場合

住宅ローンは通常、単独で借りることがほとんです。しかし、借りる人の年収や勤務先などの事情によって、単独で借りられない場合もあります。そのような場合、夫婦・親子連名、または収入合算という方法で、融資を受けることができます。

 

連名で融資を受けるとは?

各自が主債務者となり、それぞれが各共有持ち分に応じて別々に借りることをいいます。一般的にはペアローンと呼ぶことが多いようです。必然的に購入する不動産は共有名義となります。どちらがどれだけの融資を組むかは、持ち分に合わせる必要があります。

例えば5,000万の物件を2,500万ずつ融資を受けて購入する場合、

  • 夫・・・2,500万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・2,500万(持ち分2分の1)

このようになります。図にすると以下のようなイメージです。

  • 夫・・・4,000万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・1,000万(持ち分2分の1)

負担額と持ち分が上記のようにかい離してしまうのは、現実に即していないので基本NGです。

「なんで5分の1しかお金出してないのに、半分も持ち分持ってんの!?」

ってことです。

連名で融資を受けるメリットとデメリットとは?

メリット

  • 各自が住宅ローン減税を受けることができる
  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

1件の不動産購入に対し、2件の融資を受けることになるので、単純に融資にかかる費用が2倍になります。

  1. 融資にかかる費用(*事務手数料保証料、登記費用)が2倍
  2. 団体信用生命保険にそれぞれが加入しなければならない

2.について補足。どちらかに万が一のこと(*死亡、働けなくなった)があっても、全額完済されることはありません。

例えば夫婦共有で、夫2,500万、妻2,500万、合計5,000万のペアローンを組んでいた場合。夫が死亡したら2,500万は完済されますが、妻の2,500万は払い続けなくてはなりません。図にするとこういうことです。

収入合算とは?

夫婦の場合の収入合算について考えます。夫の収入に妻の収入を合算することで、ローンが通しやすくなります。ただ、単純に収入を合計できるわけではありません。金融機関によって基準は異なりますが、以下のような制限があることがほとんどです。

  1. 夫の年収10倍までの融資額が上限
  2. 夫の年収の半分までしか合算できない

1.に関して言うと、夫の年収が400万とすると、借り入れ上限は4,000万までになるということです。また、妻の年収が250万だとしても、夫の年収(*400万)の半分、つまり200万までしか合算することができません。

ペアローンと収入合算の違い

ペアローンは夫婦それぞれが持ち分に応じて融資を組みます。従ってそれぞれが主債務者になります。

収入合算の主債務者は1人です。夫が主債務者で妻が収入合算者とすると、妻は夫の連帯保証人になるということです。夫が返済できなくなっても、妻が連帯して返済義務を負うことになります。分かりやすく図にするとこうなります。

ただし、団体信用生命保険は主債務者である夫が加入者です。主債務者に万が一のことがあった場合、連帯保証人の返済義務も免除されます。

ローンはなくなります。

収入合算のメリットとデメリットとは?

メリット

  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

  • 収入合算者は主債務者の連帯保証人となるので、支払い義務はある

まとめ

個人的な見解としては、単独ローンで買えない不動産は、その人が買うべき不動産ではないと考えています。もちろん、

「生活費も半分ずつだから家も半分ずつね」

というスタンスの元、ペアローンをあえて組む人もいれば、

「個人事業主で妻を連帯保証に入れなければならない」

などやむにやまれる事情で収入合算を選ばざるを得ない人もいるでしょう。全てのケースで避けるべきというわけではありません。

しかし、よりよい物件、単独では買い切れない金額の不動産購入をするために、ペアローン・収入合算を利用することはお勧めしません。どうしても欲しい物件なのかもしれませんが、単独で融資が下りないということは、そもそも身の丈に合っていない物件ともいえます。

不動産仲介業者の仕事は、

「欲しいと思ってる物件を買ってもらうこと」

です。買ってもらうために、ペアローンや収入合算を提案してくるかもしれません。その物件を欲しいと願う人からすると、購入できる方法を模索してくれる仲介業者の姿は頼もしく映るかもしれません。しかし、不動産会社にとって、買ってもらうまでが仕事であり、購入後の返済生活がどうなるかに興味はありません。

結局は自身でペアローンや収入合算についての知識やリスクを学び判断しなければならないのです。

住宅ローンのしくみが分かります!

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット

毎月返済する「元金」が決まっています。元利均等のように、返済額の内訳が上下することはありません。

 

元金均等方式のメリット

元金均等方式のメリットは以下の通りです。

  • 返済する元金は毎月一定
  • 元利均等よりも早く元金が減る
  • 元利均等よりも返済総額が少なくて済む

メリットだけみると元金均等が良さそうに思えますね?しかしデメリットがなによりデメリットなんですよ。

元金均等方式のデメリット

元金に利息がプラスされた額が月の返済額となるので、

  • 返済開始当初ほど月の返済額が多くなる

これがデメリットです。返済生活に慣れていない返済初期の支払いが、生活を圧迫する可能性があります。事前のシミュレーションでは、十分生活をやっていけたとしても、理想と現実のギャップに悩まされることは返済生活においては往々にしてあります。デメリットにも十分すぎるほど気を向けることにしましょう。

図にするとこういうことです。

【関連記事】住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット

125%ルールが適用されない

メリットでもデメリットでもないので、扱いに困るのですが、元金均等には、金利上昇による、急激な返済額アップを避ける「5年ルール」「125%ルール」が適用されません。

【関連記事】住宅ローンの125%ルールとは?

つまり金利変動の影響をもろに受けることになるため、元利均等返済よりも一層余裕のある計画を立てることが重要となります。それがデメリットかと言われたら、デメリットになるのかなあ・・・?

まとめ

元利均等を選ぶ人が多いのは、

「元利均等の方が返しやすいと思う人が多いから」

と言い換えることができます。どちらがおススメとかどちらが悪いとかそういう話ではないのです。借りる人の懐事情、人生設計事情によって選択肢は異なります。ローンのあっせんを行う不動産仲介業者のお兄ちゃんたちにそこまでのアドバイスを求めるのは酷です。彼らは不動産を買った人が、買った後どのように返済していくかに興味はないのですから。かといって金融機関に求める話かと言えば、やはりそこまではしません。

結局は自分たちのことは自分たちが一番よく分かっているのです。どのように返していくのかを、

「どの不動産を買うのか?」

と同じような熱量で話し合ってもらえればいいのではないかな?

ベストの選択肢はあるかもしれません。しかし仮にベストな選択肢を選ばなかったとしても、

失敗!

ということではありませんから。

住宅ローンのしくみが分かります!

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット

住宅ローンの返済方法には元利均等方式と元金均等方式の2種類があります。住宅ローンのあっせん、取次を行う仲介業者も、詳細がよくわかっていないので、ろくな説明をせずに元利均等で申し込んでしまいます。

また、銀行などの金融機関も、元利均等で借りる人が多いため、元利均等ありきで話をしてきます。元利均等方式のメリットとデメリットについて解説していきます。

 

元利均等方式のメリット

なぜ元利均等を選ぶ人が多いのかは、以下のような分かりやすいメリットがあるからです。

  1. 毎月の返済額(元金+利息)が一定
  2. そのため支払い計画が考えやすい
  3. 支払当初の負担が少ない

しかしメリットある所にデメリットあり。

元利均等方式のデメリット

支払い開始直後は支払額の半分以上が利息となるため、

  1. 支払い当初の返済はほとんどが利息
  2. そのため想像以上に元金は減っていかない
  3. 元金均等に比べ支払総額が多くなる

【関連記事】住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット

まとめ

元利均等方式を分かりやすく図にするとこんな感じです。

元利均等方式で借りる人が多いのは確かです。しかし世間の当たり前が、自分にとっての当たり前ではないこともあります。元利均等、元金均等、その仕組みをぼんやりとでも理解することで、より主体的に不動産購入プランを描き出すことができるのです。

住宅ローンのしくみが分かります!

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

隣地を購入する方法

↓↓↓↓↓隣地購入に関するその他の記事はこちら↓↓↓↓↓

隣地を購入したいと思ったら、アプローチは2つあります。

  1. 直接隣地の人に欲しい旨を伝える
  2. 近隣の不動産会社に依頼する

1.直接隣地の人に欲しい旨を伝える

隣地の人と面識があり、ざっくばらんに話を切り出せる関係ならば、直接本人に打診してみることが一番です。いきなり不動産会社から手紙なり訪問されるより、成功率は高いと思います。話が進みいざ契約、という段階になれば、取引の安全性を考慮して、不動産会社に依頼すれば良いでしょう。

2.近隣の不動産会社に依頼する

隣地と全く面識がなく、言いだしずらい。また、住んでいない、という時は、不動産会社に依頼すると良いでしょう。大手の不動産会社では、

「隣地全部欲しい」

というのならまだしも、

「一部が欲しい」

というような時には、話だけ聞いてまともに動いてくれない可能性があります。こういう場合は、近隣で経営している地元の不動産会社へお願いしましょう。

住んでいない場合、登記簿を取って所有者の住所を調べてアプローチをかけます。しかし、登記簿上の住所は、引っ越しても書き換える義務はありません。ですから、アプローチをかけたとしても、記載上の住所には住んでいないというケースも多いです。

そうなっていると、もはや所有者を見つけ出すことは不可能となりますので、十分ご理解ください。

→→→ 「隣地を買いたい」「隣地に売りたい」 ご相談依頼はこちら(無料)

隣地購入のメリットとは?(その2)

再建築不可の土地が、土地を買い足すことで再建築可能の土地となり、資産価値が向上するという大きなメリットがあります。

以下の図をご覧ください。

%e9%9a%a3%e5%9c%b0%e8%b3%bc%e5%85%a5%e3%82%a4%e3%83%a9%e3%82%b9%e3%83%882

宅地Aは、再建築するための条件である

「公道に2m接道」

を満たしていない土地です。つまり再建築不可の土地です。再建築が出来ないため、売却価格は二束三文になってしまいます。

しかし、宅地Bから接道2mを満たす分だけ(*この場合0.5m分)を購入出来れば、再建築不可だった土地が、再建築できる普通の土地に変貌を遂げるのです。二束三文でしか売れなかったものが、通常価格での売却も可能となります。

→→→ 「隣地を買いたい」「隣地に売りたい」 ご相談依頼はこちら(無料)

再建築不可物件についての詳しい解説は以下の記事をどうぞ。

【不動産の活用】再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで