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不動産の売却一括査定サイト利用のデメリットは?

 

メリットはあるがデメリットは特になし

メリットについては↓以下の記事で書いてますが、デメリットは特にありません。

不動産の売却一括査定サイト利用の3つのメリット

一括査定の主なメリットは・・・

  • 複数の不動産会社の査定価格を少ない手間で知ることでき、平均値を取ることができる
  • おかしな不動産会社をあらかじめ排除することができる

です。

ただ、デメリットはありませんが、自分の予想よりも安い査定価格で、がっかりすることはあるかもしれません。しかし、適正な価格を把握することが出来たと、むしろ喜ぶべきでしょう。

費用はかかりません

不動産売却の査定はそもそも無料で、費用はかかりません。一括査定サイトを利用しても当然、無料です。費用的な負担は一切ありません。ですから気になるのであれば、どんどん利用しても問題ありません。

ただ、費用はかからないとはいえ、不動産売却の一括査定サイトに参加している不動産会社は、広告料として費用を払っています。査定を依頼してくるということは、どんな事情であれ、不動産の売却をする可能性があるということを公にすることです。

売却の依頼を受けるために営業してくることは確実ですから、予めその覚悟はしておかなければなりません。

査定してくれた会社に売却を依頼する必要はない

また、査定してくれた会社に、必ず売却の依頼をする必要もありません。A~Dの各不動産会社の査定価格だけ聞き、知り合いの不動産会社Eに売却の依頼をすることも可能ですし、はなから売却するつもりがなくても構いません。

遠方の不動産の売却を依頼を受けた不動会社が、手っ取り早くその地域の査定価格を把握するために、お客さんを装って査定サイトを利用することもあります。

まとめ

  • 費用はかからない
  • 売る気がなくても利用可能
  • 査定業者に売却を依頼しなくてもよい

このように、一括査定サイトを利用するデメリットはありません。ただの冷やかしで不動産を査定してもらうほど暇な人はいないでしょうから、実際なんらかの事情があって、いくらくらいで売れるのかを知りたいはずです。最初のとっかかりとして一括査定サイトを利用し、おおよその価格を把握しておくことはよいことです。

しかし、インターネット上の不動産の一括査定サイトの広告は、見る人を勘違いさせるような文言があふれかえっています。例えばこのように。。。

『マンションを高く売るなら、まず査定比較』

『「築○○年でこの値段!?」秘密の不動産査定サイト』

不動産の査定について詳しく知らなければ、

「高い査定価格を提示した会社が、その価格で売ってくれる」

と思ってしまっても仕方がありません。そうではありません!この点、勘違いしないよう十分、気に留めておきましょう。不動産を高く売る方法なんてありませんから。

「不動産を高く売る方法」なんてありません

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

【住宅ローン】都市銀行の特徴とそのメリット・デメリット

 

地域に関係なく利用できる

都市銀行は大都市に本拠地を置く広域の銀行です。誰もが知る財閥系銀行などがこれに当たります。広域にサービスが行われているので、地域に関係なく利用できるという特徴があります。

都市銀行の審査

基本的にはですが、

事前審査通過 = 本審査通過」

と考えていて問題ありません。

事前審査で通ったものが、本審査で否決になることは、よほどのことがないかぎりありません。

また、事前審査に出して、早いところでは当日中、遅くても翌日には結果が出てきます。いまの不動産売買は、事前審査に通してからでないと契約しません。

実際に都市銀行で組む・組まないは買い手さんの自由ですが、迅速かつ間違いのない取引を目指す不動産仲介会社にとって、都市銀行の事前審査は外せません。

都市銀行の融資対象者

都市銀行の融資対象者は、安定的な収入がある、どこの金融機関も積極的に貸したくなる間違いのない人ばかりです。言いかたを変えると、都市銀行で取り組める人は、ほとんどの金融機関でも取り組めます。

反対に個人事業主や資本金1億未満の中小企業経営者への審査は厳しいです。審査を持ち込む不動産会社も、都市銀行ではそのような人の審査が難しいと知っているので、都市銀行に審査を出すことはしません。

都市銀行を利用するメリットとデメリット

メリット

支店数が多く、どこにでもあるので、お金の出し入れや窓口での手続きがしやすいことです。また、給与支払いや毎月の支払い口座の関係で、結果的に都市銀行を選ぶ人も多くいます。

加えて事前審査から本審査の手続き、必要書類のアナウンスや金消契約の立ち合いと、すべての局面で不動産会社が手続きに加わってくれるので安心です。

デメリット

以前は窓口でしかできなかった手続きが、最近はインターネット経由でできるようになりました。インターネットの利用に慣れた若い世代にとって、どこでも利用できるという都市銀行の特徴は特にメリットに映っていないのかもしれません。

ネット銀行を中心にして、最近では保証料や繰り上げ返済手数料、振込手数料が無料など、さまざまなサービスを付加している金融機関が多くあります。借り入れ金利が他に比べて低いということもないので、ネット系の金融機関に比べると、サービスが抜群によいとはいえません。

まとめ

都市銀行の特徴を簡単に記すと以下の通りです。

  • 事前審査の信頼度が高い
  • 事前審査の結果が早い
  • 融資対象者は安定収入のある会社員や公務員
  • 仲介業者が手続きに加わってくれるので安心

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

借地権を購入するメリットとデメリット

借地権とは?

文字通り、土地を所有するのではなく、

「土地の所有者である地主から土地を借りられる権利」

のこと。

借地権には旧法と新法がありますが、旧法の借地権は借地権者(土地を借りている人のこと)の権利が非常に強く、

「1度貸したら2度と返ってこない!」

と、地主さんの評判はすこぶる悪い。例外ももちろんありますが、原則地主が借地権の更新を拒否することは出来ないからです。借地権のメリットとデメリットは以下の通りです。

購入者にとってのメリット

所有権と比べて、安い価格で広い土地を手に入れることが出来ますし、土地を所有する訳ではないので、毎年の固定資産税もかかりません。地代を毎月払うことになりますが、固定資産税は言いかたを変えれば国へ支払う地代のようなものです。

もちろん年間の固定資産税額と、月々の地代を比べると額は全然違いますが、土地を所有しても借りても、結局は維持費がかかるということです。

購入者にとってのデメリット

更新の時期には地主に対して更新料を支払わなければなりません。また、家を建て直す時にも地主の承諾が必要です。

例えば借地権の土地に新しく家を建てようとした場合、

  • 木造のみ
  • 鉄筋・鉄骨はNG
  • 賃貸住宅はNG。あくまでも個人住宅
  • 2階建じゃないとNG

など、様々な建築制限が付いてくることがほとんどです。

借地の条件変更を求めることは出来ますが、地主にダメだと言われたらそれまでで、仮に認められたとしても条件変更料を求められます。

条件変更を求めて裁判を起こせば、地主の承諾に代わる許可が裁判所から出ることもありますが、地主との関係はその後もずっと続きますし訴訟費用もかかります。

さらに一般の人にはなかなか理解しにくいため、通常の所有権物件よりも、市場での流通性は高くありません。将来売却する時に苦労するかもしれません。

まとめ

借地権に手を出す際は、上記のメリット・デメリットを良く理解してからにしましょう。充分注意が必要です。

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い。

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

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【住宅ローン】都市銀行の特徴とそのメリット・デメリット

 

地域に関係なく利用できる

都市銀行は大都市に本拠地を置く広域の銀行です。誰もが知る財閥系銀行などがこれに当たります。広域にサービスが行われているので、地域に関係なく利用できるという特徴があります。

都市銀行の審査

基本的にはですが、

事前審査通過 = 本審査通過」

と考えていて問題ありません。

事前審査で通ったものが、本審査で否決になることは、よほどのことがないかぎりありません。

また、事前審査に出して、早いところでは当日中、遅くても翌日には結果が出てきます。いまの不動産売買は、事前審査に通してからでないと契約しません。

実際に都市銀行で組む・組まないは買い手さんの自由ですが、迅速かつ間違いのない取引を目指す不動産仲介会社にとって、都市銀行の事前審査は外せません。

都市銀行の融資対象者

都市銀行の融資対象者は、安定的な収入がある、どこの金融機関も積極的に貸したくなる間違いのない人ばかりです。言いかたを変えると、都市銀行で取り組める人は、ほとんどの金融機関でも取り組めます。

反対に個人事業主や資本金1億未満の中小企業経営者への審査は厳しいです。審査を持ち込む不動産会社も、都市銀行ではそのような人の審査が難しいと知っているので、都市銀行に審査を出すことはしません。

都市銀行を利用するメリットとデメリット

メリット

支店数が多く、どこにでもあるので、お金の出し入れや窓口での手続きがしやすいことです。また、給与支払いや毎月の支払い口座の関係で、結果的に都市銀行を選ぶ人も多くいます。

加えて事前審査から本審査の手続き、必要書類のアナウンスや金消契約の立ち合いと、すべての局面で不動産会社が手続きに加わってくれるので安心です。

デメリット

以前は窓口でしかできなかった手続きが、最近はインターネット経由でできるようになりました。インターネットの利用に慣れた若い世代にとって、どこでも利用できるという都市銀行の特徴は特にメリットに映っていないのかもしれません。

ネット銀行を中心にして、最近では保証料や繰り上げ返済手数料、振込手数料が無料など、さまざまなサービスを付加している金融機関が多くあります。借り入れ金利が他に比べて低いということもないので、ネット系の金融機関に比べると、サービスが抜群によいとはいえません。

まとめ

都市銀行の特徴を簡単に記すと以下の通りです。

  • 事前審査の信頼度が高い
  • 事前審査の結果が早い
  • 融資対象者は安定収入のある会社員や公務員
  • 仲介業者が手続きに加わってくれるので安心

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

 

 

住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット

住宅ローン返済時の買い替えとは?

様々なパターンの買い替えがありますが、ここで解説する買い替えは、

売却価格 < 残債

を想定しています。このケースの買い替えが、最も手続き的に煩雑で、仲介業者の力量が問われる難しい買い替えです。

住宅ローン返済時の買い替えメリット

どのような買い替えを行うかによって、メリットは異なります。以下の二通りが想定できます。まず一つ目。

安めの手ごろな不動産に買い替えることで・・・

  • 借入金の圧縮
  • 月の支払額が軽減

上記2点のメリットが想定できます。次に二つ目のケース。

家族が増えたり、手狭になった際に、今より広い物件に住み替えるケースです。

住宅ローン返済時の買い替えデメリット

デメリットしては、売却と購入、二つの取引を同時進行、同時完了させる必要があるため、単独取引と比べて引き渡し日など制限がかかります。また、購入と売却、どちらを先行させるかによっても異なります。

まとめ

「住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット」

についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?今回は売却損が出た場合の買い替えでしたが、

売却価格 ≧ 残債

のケースもあります。売却することで残債は完済、もしくは売却益が出るので、取引の複雑さは今回解説した内容とは比べ物になりません。以下の図のようなイメージです。

売った不動産 → 購入した不動産

↑のように、直接移転にこだわらなければ、さらに簡単になります。

売った不動産 → 賃貸 → 購入した不動産

間に賃貸を挟むことで、じっくりと購入物件を探せたり、購入時期を検討することができます。もちろん、賃貸時にかかる家賃や引っ越し代などは、予め考えておかなければなりませんが。

住宅ローンのしくみが分かります!

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

夫婦・親子で住宅ローンを組む場合

住宅ローンは通常、単独で借りることがほとんです。しかし、借りる人の年収や勤務先などの事情によって、単独で借りられない場合もあります。そのような場合、夫婦・親子連名、または収入合算という方法で、融資を受けることができます。

 

連名で融資を受けるとは?

各自が主債務者となり、それぞれが各共有持ち分に応じて別々に借りることをいいます。一般的にはペアローンと呼ぶことが多いようです。必然的に購入する不動産は共有名義となります。どちらがどれだけの融資を組むかは、持ち分に合わせる必要があります。

例えば5,000万の物件を2,500万ずつ融資を受けて購入する場合、

  • 夫・・・2,500万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・2,500万(持ち分2分の1)

このようになります。図にすると以下のようなイメージです。

  • 夫・・・4,000万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・1,000万(持ち分2分の1)

負担額と持ち分が上記のようにかい離してしまうのは、現実に即していないので基本NGです。

「なんで5分の1しかお金出してないのに、半分も持ち分持ってんの!?」

ってことです。

連名で融資を受けるメリットとデメリットとは?

メリット

  • 各自が住宅ローン減税を受けることができる
  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

1件の不動産購入に対し、2件の融資を受けることになるので、単純に融資にかかる費用が2倍になります。

  1. 融資にかかる費用(*事務手数料保証料、登記費用)が2倍
  2. 団体信用生命保険にそれぞれが加入しなければならない

2.について補足。どちらかに万が一のこと(*死亡、働けなくなった)があっても、全額完済されることはありません。

例えば夫婦共有で、夫2,500万、妻2,500万、合計5,000万のペアローンを組んでいた場合。夫が死亡したら2,500万は完済されますが、妻の2,500万は払い続けなくてはなりません。図にするとこういうことです。

収入合算とは?

夫婦の場合の収入合算について考えます。夫の収入に妻の収入を合算することで、ローンが通しやすくなります。ただ、単純に収入を合計できるわけではありません。金融機関によって基準は異なりますが、以下のような制限があることがほとんどです。

  1. 夫の年収10倍までの融資額が上限
  2. 夫の年収の半分までしか合算できない

1.に関して言うと、夫の年収が400万とすると、借り入れ上限は4,000万までになるということです。また、妻の年収が250万だとしても、夫の年収(*400万)の半分、つまり200万までしか合算することができません。

ペアローンと収入合算の違い

ペアローンは夫婦それぞれが持ち分に応じて融資を組みます。従ってそれぞれが主債務者になります。

収入合算の主債務者は1人です。夫が主債務者で妻が収入合算者とすると、妻は夫の連帯保証人になるということです。夫が返済できなくなっても、妻が連帯して返済義務を負うことになります。分かりやすく図にするとこうなります。

ただし、団体信用生命保険は主債務者である夫が加入者です。主債務者に万が一のことがあった場合、連帯保証人の返済義務も免除されます。

ローンはなくなります。

収入合算のメリットとデメリットとは?

メリット

  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

  • 収入合算者は主債務者の連帯保証人となるので、支払い義務はある

まとめ

個人的な見解としては、単独ローンで買えない不動産は、その人が買うべき不動産ではないと考えています。もちろん、

「生活費も半分ずつだから家も半分ずつね」

というスタンスの元、ペアローンをあえて組む人もいれば、

「個人事業主で妻を連帯保証に入れなければならない」

などやむにやまれる事情で収入合算を選ばざるを得ない人もいるでしょう。全てのケースで避けるべきというわけではありません。

しかし、よりよい物件、単独では買い切れない金額の不動産購入をするために、ペアローン・収入合算を利用することはお勧めしません。どうしても欲しい物件なのかもしれませんが、単独で融資が下りないということは、そもそも身の丈に合っていない物件ともいえます。

不動産仲介業者の仕事は、

「欲しいと思ってる物件を買ってもらうこと」

です。買ってもらうために、ペアローンや収入合算を提案してくるかもしれません。その物件を欲しいと願う人からすると、購入できる方法を模索してくれる仲介業者の姿は頼もしく映るかもしれません。しかし、不動産会社にとって、買ってもらうまでが仕事であり、購入後の返済生活がどうなるかに興味はありません。

結局は自身でペアローンや収入合算についての知識やリスクを学び判断しなければならないのです。

住宅ローンのしくみが分かります!

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット

毎月返済する「元金」が決まっています。元利均等のように、返済額の内訳が上下することはありません。

 

元金均等方式のメリット

元金均等方式のメリットは以下の通りです。

  • 返済する元金は毎月一定
  • 元利均等よりも早く元金が減る
  • 元利均等よりも返済総額が少なくて済む

メリットだけみると元金均等が良さそうに思えますね?しかしデメリットがなによりデメリットなんですよ。

元金均等方式のデメリット

元金に利息がプラスされた額が月の返済額となるので、

  • 返済開始当初ほど月の返済額が多くなる

これがデメリットです。返済生活に慣れていない返済初期の支払いが、生活を圧迫する可能性があります。事前のシミュレーションでは、十分生活をやっていけたとしても、理想と現実のギャップに悩まされることは返済生活においては往々にしてあります。デメリットにも十分すぎるほど気を向けることにしましょう。

図にするとこういうことです。

【関連記事】住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット

125%ルールが適用されない

メリットでもデメリットでもないので、扱いに困るのですが、元金均等には、金利上昇による、急激な返済額アップを避ける「5年ルール」「125%ルール」が適用されません。

【関連記事】住宅ローンの125%ルールとは?

つまり金利変動の影響をもろに受けることになるため、元利均等返済よりも一層余裕のある計画を立てることが重要となります。それがデメリットかと言われたら、デメリットになるのかなあ・・・?

まとめ

元利均等を選ぶ人が多いのは、

「元利均等の方が返しやすいと思う人が多いから」

と言い換えることができます。どちらがおススメとかどちらが悪いとかそういう話ではないのです。借りる人の懐事情、人生設計事情によって選択肢は異なります。ローンのあっせんを行う不動産仲介業者のお兄ちゃんたちにそこまでのアドバイスを求めるのは酷です。彼らは不動産を買った人が、買った後どのように返済していくかに興味はないのですから。かといって金融機関に求める話かと言えば、やはりそこまではしません。

結局は自分たちのことは自分たちが一番よく分かっているのです。どのように返していくのかを、

「どの不動産を買うのか?」

と同じような熱量で話し合ってもらえればいいのではないかな?

ベストの選択肢はあるかもしれません。しかし仮にベストな選択肢を選ばなかったとしても、

失敗!

ということではありませんから。

住宅ローンのしくみが分かります!

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住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット

住宅ローンの返済方法には元利均等方式と元金均等方式の2種類があります。住宅ローンのあっせん、取次を行う仲介業者も、詳細がよくわかっていないので、ろくな説明をせずに元利均等で申し込んでしまいます。

また、銀行などの金融機関も、元利均等で借りる人が多いため、元利均等ありきで話をしてきます。元利均等方式のメリットとデメリットについて解説していきます。

 

元利均等方式のメリット

なぜ元利均等を選ぶ人が多いのかは、以下のような分かりやすいメリットがあるからです。

  1. 毎月の返済額(元金+利息)が一定
  2. そのため支払い計画が考えやすい
  3. 支払当初の負担が少ない

しかしメリットある所にデメリットあり。

元利均等方式のデメリット

支払い開始直後は支払額の半分以上が利息となるため、

  1. 支払い当初の返済はほとんどが利息
  2. そのため想像以上に元金は減っていかない
  3. 元金均等に比べ支払総額が多くなる

【関連記事】住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット

まとめ

元利均等方式を分かりやすく図にするとこんな感じです。

元利均等方式で借りる人が多いのは確かです。しかし世間の当たり前が、自分にとっての当たり前ではないこともあります。元利均等、元金均等、その仕組みをぼんやりとでも理解することで、より主体的に不動産購入プランを描き出すことができるのです。

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マンション高層階のデメリット

マンション高層階のデメリットには以下のようなものが考えられます。

  1. 災害時エレベーターが止まった時
  2. 暑い
  3. 低層階に比べ割高

1.災害時エレベーターが止まった時

震災の際、エレベーターが止まり、入居者が多大な不便を強いられました。せいぜい7,8階までであれば、何度か階段で下へ降りることも考えられますが、10階以上となるとそう何度も・・・というわけにはいきません。

2.暑い

解放感があり、陽当たりが良いということは、その分暑いということを意味します。熱気も上へ上へと溜まっていくので、冷房効率も良くありません。

3.低層階に比べ割高

一般的には、同条件であれば階が上へ行くほど割高になります。

メリット・デメリットは表裏一体です。

マンション高層階のメリット

という記事も併せてご覧ください。

→→→ マンション購入のご相談依頼はこちら(無料)

マンション低層階のデメリット

マンション低層階のデメリットには以下のようなことが考えられます。

  1. セキュリティ
  2. 陽当たり・眺望・解放感
  3. 通風・風向
  4. 通行音が気になる

1.セキュリティ

イメージとして、やはり1階だと防犯面を気にする人が、特に女性に多いです。

2.陽当たり・眺望・解放感

傾斜地に建つマンションで、1階が隣家の2階屋根に相当するのであれば話は変わってきますが、1階、2階で抜群の陽当たり、眺望、解放感を感じるマンションはほとんどありません。

3.通風・風向

周りを建物に囲まれていると、程度にもよりますが、やはり空気の流れは滞ります。

4.通行音が気になる

生活道路に面していると、車の通行音や話し声などが聞こえます。

メリットとデメリットは表裏一体です。

マンション低層階のメリット

という記事と併せてご覧になってください。

→→→ マンション購入のご相談依頼はこちら(無料)

土地活用 駐車場経営のデメリットその2

駐車場経営のデメリットの一つとして、

「節税効果が小さい」

ことが挙げられます。

以下の適用条件を満たせば、相続税評価額は2分の1になります。しかし、それ以上の節税効果はほとんどありません。賃貸経営であれば、不動産会社に支払う管理料や手数料、設備不良の際の修繕費、入退去後のメンテナンス費用など、考えられるだけでこれだけありますが、駐車場経営には運営に伴う出費がほとんどないからです。

<適用条件>

  • 必ずしもアスファルトやコンクリート敷きにする必要がある訳ではないが、砂利敷きのままだと、砂利の量や敷き詰め方により適用外になることがある。
  • 適用されるのは200㎡まで。超えた敷地については適用外となる
  • 継続性のある駐車場経営を営んでいること
  • 駐車場の「体」を取っただけで、実際に貸出の事業を行っていないのであれば適用外

土地活用 駐車場経営のデメリットその1

駐車場経営のデメリットとしては、

「収益が少ない」

ということが挙げられます。賃貸経営に比べると、契約者一人当たりの単価も小さいですし、契約者の数も限られるからです。かけた費用が大きければ大きいほど、収益が増えるという単純なものではありませんが、賃貸経営と比べると、始めるためにかかる費用は雲泥の差です。駐車場経営を始めるための費用はほとんどありません。気軽に始められる分、その見返りが少ないのも仕方がないのではないでしょうか。

今現在駐車場経営をされているオーナーさんは、

「当面、何か事業をするつもりはないけど、固定資産税分位は支払える程度の収入が欲しい」

「将来的にはなんらかの土地活用を考えているけど、今現在実行する予定はない」

「何もしないよりは・・・」

という、どちらかというと消去法的に、駐車場経営を選んでいるのだと思います。

マンションの低層階と高層階、どちらが住みやすい?

下記3サイトに配信される記事の取材を受けました。

取材テーマは以下の通り、

「マンションの低層階、高層階、どちらが住みやすい?」

というもの。今までざっくりとした考えしか持っていませんでしたが、取材を受けることで、自分の考えを整理する大変良い機会になったことは確かです。だいぶ以前に配信された記事(*2012年10月)ですがリライトを機会に再度ご案内します。

インタビュー記事はこちらから→→→『住みやすいのはドッチ!? 安心の低層階と憧れの高層階

 

低層階に住むメリットとデメリット、それぞれについてお教えください。

<メリット>

  • 上層階に比べて涼しい、金額が上層階に比べて安い
  • 専用庭、災害時避難が容易、すぐに外に出れる、下の住民を気にしなくてもよい

<デメリット>

  • セキュリティ、陽当たり、眺望、解放感の有無、通風、通行音が気になる

 

高層階に住むメリットとデメリット、それぞれについてお教えください。

<メリット>

  • 陽当たり、解放感、眺望、資産価値、再販時に有利、通行音が気にならない

<デメリット>

  • 災害時エレベーターが止まった時など、暑い

 

「何階に住むか」という判断・決定は重要なものでしょうか。それはなぜですか?

(上記のようなメリット・デメリットがあるので)重要

低層階と高層階のどちらが人気でしょうか?たとえば「若い年代は高層階を好む」など、感じられる傾向はありますか?

20~30代は女性が低層階1階を拒む傾向はあり。セキュリティ面で40代前半上階にステイタスを感じる男性が多いように感じる

低層階と高層階、どちらに住むかは好みあると思いますが、何を参考に(あるいは基準に)考え、決めればいいでしょうか。

金額との兼ね合い。1階より2階より3階の方が金額は高くなる。1階を基準にして金額を上乗せするだけの価値があるのかどうか?を冷静に判断するべき。例えば2階にしたところで眺望や解放感など、目線が変わっただけで1階と状況がほとんど変わらないのであれば、1階の方がお得。

何階に住むかを決める際に、覚えておくとよいこと、心がけるべきことなど、アドバイスはありますか?

  • 大災害があったあとなので、エレベーターが止まった際の避難経路を確認すること。古いマンションだとスキップフロアと言って、エレベーターが止まる階と止まらない階がある。
  • 1階だからといって最初からはじかない。思っていたより気にならないことも。そうなると金額もお買い得。
  • 晴れの日、雨の日に見る。

震災時に高層マンションのエレベーターが止まって避難できなかった、ものすごく揺れた(実際テレビの映像でも観た)、ということを誰もが体感(実感)したので、高層マンションのデメリットが、(個人的には)非常に目についた気がします。

きっとあのような大災害が起きなければ、高層マンションのデメリットを考えたり、今回のようなテーマで「どっちがいい?」なんて検討したりすることはなかったのかもしれません。何かのご参考になさってください。

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