楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
長期に渡って住宅ローンを組むということは、返済期間と同じ位、住み続ける予定でいるはずです。しかし、予定が現実化する人ばかりではありません。せっかく手に入れたマイホームを、ポジティブ・ネガティブな理由を問わず、やむを得ず手放さなくてはならない人も多くいます。
売りたいと思ったときに、ローンが残っていなければいいのですが、もちろんそんな人たちばかりではありません。住宅ローン返済中だけれども、売却しなければならない時どうすればよいのでしょうか？
売却して完済できる場合
ローン返済中の不動産を売ることはもちろん可能です。ただ、売るためには新しい買い手に引き渡しをするときまでに全額返済しなければなりません。例えば以下のケースの場合は問題ありません。
- 売却価格：3,000万
- 残 債：1,500万
- 売却益：1,500万
買い手から売却代金を受け取ったタイミングで、全額返済することができ、なおかつ1,500万の現金が手元に残ります。図にすると以下の通りです。
売却してもローンが残る場合
反対に以下のケースの場合は注意が必要です。
- 売却価格：3,000万
- 残 債：3,500万
- 売却損：500万
ローンの残りが3,500万として、3,000万でしか売れなければ、完済するためには500万足りません。この500万をどこからか調達して、売却代金と併せて金融機関に返済しなければならないのです。500万を用意できれば良いですが、用意できなければいくら売りたいと思っても売れないのです。図にすると以下の通り。
買い替えの場合
上記の例をもとに、買い替えのケースを考えてみましょう。500万を用意できなければ売ることは出来ません。しかし、買い替えという方法を取ることで、売却は可能となります。全額返済するために必要な500万を、新規に購入する物件のローンに上乗せして借りるのです。つまり、4,000万の物件を新規購入するローンに500万を上乗せし、4,500万のローンを新しく組み直すということです。
ただし買い替えは、新しい物件の購入前提のプランです。単純に売却だけしたい、という人は全額返済するために必要な額を用意するしかありません。以下はより高い物件への住み替え事例の図です。
- 家族が増えた
- 家が手狭になった
という時に利用される買い替えです。
以下が上記とは反対の事例。
- 今の返済がつらい
- 月の返済額を抑えたい
そんな時に利用する買い替え計画です。
まとめ
返済中に売却を検討し始めるなら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。しかし査定というのは、あくまでも
「いくらくらいで売れるだろう」
という過去の成約事例や現在の売り出し事例をもとにした
「予測・予想」
に過ぎません。
また査定の精度によって、提示される査定金額も異なります。100％売れる、という金額は買取価格しかありません。あくまでも予想ですが、
「7割、8割の確率で売れる金額＝査定価格」
と私は定義していますが、すべての不動産会社がそのように定義しているわけではありません。売却の依頼（＊媒介契約）を取るために、相場を無視した高い金額を提示するお行儀のよろしくない不動産会社も存在します。
売却を依頼したとしても、売却の取り下げはいつでも可能です。しかし、気軽に売却に出したことで、今後の返済計画や将来設計に影響を及ぼす必要もあります。ローン返済中に受ける査定には、十分ご注意ください。
