【基本】不動産を売った時の税金の考え方

お客様から自宅売却相談の際、売った時の税金に関する相談を受けました。せっかくなのでそのときのことをシェアしたいと思います。

税金を扱うのは税の専門家である税理士です。税法は年度によって細かくコロコロ変わるし、不動産業務で税金にある程度接しているとはいえ、細かく動向を追っていくことは税理士でもないかぎり現実的には不可能です。

無責任なことを書くわけにもいかないので、税金のことを記事にはしたくありません。ただ、今回お客様に話したような基本的な「考え方」なら差し支えないでしょう。

ということで、今回こうして記事にすることにしました。

基本１　不動産を売った時に税金がかかる場合

税金がかかる場合、それは

買った不動産が買った価格以上に高く売れた場合

です。具体例を書きますね。

20年前に1,000万で買ったマンションが、2,000万円で売れた場合。買った当時より1,000万の利益が出ていますよね？この利益1,000万に対して税金、所得税がかかります。

基本２　不動産を売った時に税金がかからない場合

逆に20年前に2,000万で買ったマンションが、1,000万円でしか売れなかった場合。利益は出ていませんね？ですので税金はかかりません。

上記2点が基本の基本です。買った時と比べて利益が出たか出ていないか？ひとまずこの点に注意を払っておけばいいでしょう。

買ったときの価格が分からない場合

買った時に比べて利益が出たか出ていないか？それを計算するためには、買った時の価格を知っておく必要があります。自分が20年前買ったものなら、当時の契約書や領収書が残っているはずです。

しかし、親が買った不動産を相続した場合、さすがにそのときの契約書や領収書が残っていることはあまりないでしょう。

このように買ったときの金額が分からない場合、どうしたらいいでしょう？

そんなときは売った価格の５％が買った時の価格（＊取得費）となります。

買った価格（取得費）が分からない親から相続したマンションを、2,000万で売った場合、

2,000万 × 0.05 ＝ 100万

買った価格は100万円ということになります。実際は1,000万で買ったとしても、契約書などの証拠がなければそうなります。

具体例

買った価格（取得費）が100万円となったので、親から相続したマンションを2,000万で売った場合、

2,000万（売った価格） － 100万（買った価格） ＝ 1,900万

となり、1,900万の利益が出ていることになります。この利益に対して税金が課税されます。

こうして算出された課税価格に対して、不動産の所有期間に応じた税率が課され、支払う税金が確定します。

まとめ　その他の要素

以上、不動産を売った時にかかる税金についての簡単な説明でした。

今回記事にしたのは簡単な考え方にすぎません。実際には、マイホームとして使っていたら、利益が出ていても課税が免除される3,000万控除などの優遇措置があります。

また、減価償却という考え方も考慮に入れるので、単純に買った時の価格をそのまま計算に使えるというわけにもいきません。

まあ、なにせ税金は複雑なんです。私もお客様に説明するときにはかなり神経使います。知ったかぶりは絶対しません。

調べて自分なりに理解したことが合っているのか不安なので、それを裏付けるため国税に直接問い合わせますし、最終的には必ずご本人で確認してください、と伝えてます。

みなさんも税金に対することは最終的には必ず地域の税務署で確認するようにしてください。税の専門家でもないのに、専門家気取った不動産業者程不安なものはありませんので。

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