物元（ぶつもと）～物元業者の業務内容と重要性などについて～

物元（ぶつもと）とは？
物元業者の業務内容
なぜ物元業者になりたがるのか？
囲い込みを行うのは物元業者
物元業者の重要性

物元（ぶつもと）とは？

売主と媒介契約を交わし、物件の販売窓口となっている不動産会社のことを「物元」と呼ぶ。不動産業者間で使われる用語で、一般に使用されているわけではない。

【使用例】私が買い手側の仲介として、金額交渉を物元業者に依頼しているが、思うようにいかない状況を上司に報告するケース

私

物元の担当いわく、こちらのお客さんの要望を売主さんがなかなか承諾してくださらないようです。。。

上司

力のない物元だな

物元業者の業務内容

物件の調査

登記簿謄本を法務局で取得し、物件の権利関係を調べることからはじまり、前面道路の種別（＊道路種別）・幅員・接道距離、上下水道・ガス管の埋設状況。マンションであればこれらに加え、管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、マンション管理状態を調査します。その他、物件近隣に嫌悪施設がないかや、都市計画情報を調べるなど、調査内容は今挙げたもの以外、多岐に渡ります。

図面作成

調査した内容を踏まえて販売図面を作成します。

各種媒体へ情報掲載

スーモやアットホームなどのポータルサイトへの掲載や、新聞折込広告、レインズで広く物件の情報を拡散させ、広く購入希望者を募ります。

契約書、重要事項説明書の作成

ただ、大手仲介業者は、例え買い手側の仲介であっても、自社フォーマットで作成した契約書書類で契約を交わしたがる傾向が強いため、必ずしも物元業者が書類を作成するわけではありません。

成約に至らない場合の価格変更の提案

売れない場合の多くは金額の場合がほとんどです。販売していく中で得た情報（＊問い合わせ状況や内見数の数や内見時のお客さんの反応）をもとに、販売価格の見直しを提案します。

以上がメイン業務。

なぜ物元業者になりたがるのか？

専属専任・専任媒介で媒介を受け物元業者になることができれば、直接自社で買い手を見つけることができなくとも、レインズを介して他社が買い手さんを連れてきてくれます。

買い手・売り手双方から仲介手数料をもらう（＊両手）ことはできませんが、売主からの報酬は最低限確保出来るので、どこの不動産業者も物元になりたがる。

ただ、現状は湯水のように広告宣伝費を使える大手にいきがち。

囲い込みを行うのは物元業者

物元業者（特に専属・専任）は取引を左右する司令塔。他業者が誰よりも早く買付を出していたとしても、物元業者が見つけてきたお客さんがあっさり優先されたり、自分のところのお客さんの結論が出るまで、案内をさせてもらえなかったりすることもあり。悪い言い方をすると独裁者のよう。囲い込みを行うのは物元業者。