【賃貸経営】投資用マンションの年間利回り算出方法

2018年9月26日2021年3月18日

投資用マンションの購入を検討する際、年間利回りがどのくらいなのかを見ない人はいないでしょう。ほとんどの人が、利回りを見て、投資判断を下すはずです。

オーナーチェンジ物件や、投資向けのコンパクトなマンションであれば、販売図面に利回りの記載を見つけられるはずです。

この利回り、どのように算出されているのかをみていきましょう。

表面利回りの算出方法

例えば以下のような条件のワンルームマンション【物件A】の利回りです。

この場合の利回りは、

（年間総収入 ÷ 物件価格）× 100 = 利回り

という数式で算出できます。数字を当てはめるとこうなります。

｛（75,000円 × 12）÷ 1,200万｝× 100 ＝ 7.5%

「表面利回り」「表見利回り」と呼ぶことが多いです。

しかし、表面利回りだけで投資判断を下してしまうのはよくありません。マンションの場合、

と、毎月出ていく費用があるからです。賃料収入からこれら出ていく費用を差し引いた、手取り賃料で利回り算出しなければなりません。

（年間総手取り額 ÷ 物件価格）× 100 = 利回り

とした場合、上記【物件A】の利回りは

｛（75,000円 -（10,000+8,000）× 12）÷ 1,200万｝× 100 ＝ 5.7%

となります。これを「実質利回り」と呼びます。

このように、表面利回りでは7％を超える高利回り物件に見えますが、実質利回りだと5％台となります。投資判断をする際には、表面利回りではなく、実質利回りで考えるようにしましょう。