楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 購入物件5,000万に対して、5,000万全額借りることを一般的には「フルローン」といいます。また、フルローン以上のことを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンとは？
5,000万の物件に対し、100％以上の借り入れをすることをオーバーローンと呼びます。ただし、いくらでもオーバーできるかと言ったら、そうではありません。当然のことながら制限があります。
金融機関によって基準は異なりますが、
「物件価格の120%まで」
と決められているところが多いようです。
なぜ購入金額以上を借りる必要があるのかというと、多くは以下の3点、
- 諸経費
- リフォーム
- 買い替え
が絡んでくる問題です。
諸経費
融資を受けて不動産購入をする場合、物件価格の約７～８％が諸経費としてかかります。3,000万の物件であれば約210～240万です。物件価格が高くなれば、比例して諸経費もあがっていきます。こうした諸経費は通常、自己資金で準備することが一般的ですが、住宅ローンに組み込むことも可能です。
諸経費はあくまでも現金で
諸経費は確かに高額です。しかし、基本は本体価格100%までの借り入れを原則として考えるべきです。諸経費さえ用意できないというのは、準備不足、物件購入のタイミングではないともとれます。
「諸経費を現金で用意できるかできないか」
をマイホームを購入するかどうかの判断材料としても良いでしょう。ただ、
「諸経費は用意できるけど、今後のために取っておきたい」
「何かあったときのために運転資金として確保しておきたい」
という理由で「あえて」諸経費分もオーバーローンで借りるという選択はありです。
リフォームローン
マイホームを購入した人は、程度の差はあるものの、ほとんどの方が入居前にリフォームを行います。ハウスクリーニングとクロスの張替だけで済ます人もいれば、新築同然のように、設備をすべて取り替える人等様々です。
キッチンや浴室などの水回り関連は、設備自体が高額なうえに工賃がかかるので、あれもこれもと希望していたら、何百万単位で増えていきます。こうしたリフォーム費用も、オーバーローンとして借り入れることが可能です。最初からリフォームする前提で物件を探すので、購入価格を低めに抑えている人がほとんどです。
買い替え
売る物件が500万の売却損、新規の購入物件が4,000万だった場合、併せて4,500万のローンを組み直す計画です。購入物件に全額返済に足らなかった金額が上乗せされ100%以上の借入、オーバーローンとなります。
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以下は
- 手狭になった
- 家族が増えた
などの買い替え事例です。借入金額は増えます。
以下は上記とは逆、
- 返済額を抑えたい
場合の買い替え事例です。借入金額は減ります。
まとめ
住宅ローン利用時の「オーバーローン」についての解説でしたが、いかがだったでしょうか？物件価格以上の借り入れ可能なオーバーローンのメリットはただ一つ、
- 運転資金（現金）の確保
これにつきます。購入時に現金が減らないだけで、毎月利息が付けられて返済しなければいけないことに変わりはありません。
「運転資金の確保」
ができるメリットの引き換えとして、利息支払いを受け入れているのです。オーバーローン（＊特に諸経費）は基本、そのようにお考え下さい。
- メリットととは思えない
- 自己資金がないから仕方なく
であれば、安易なオーバーローンの利用は控えた方がよいでしょう。
