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Q 将来的には売りたいと思っています。賃貸契約する場合、定期借家契約にした方がいいでしょうか?


A 将来的に売却、自己使用したいのであれば、定期借家賃貸借契約で結んでおいたほうがいいでしょう

何年後かは決まっていないが、将来的には売却、もしくは自宅として使用したいと考えているなら、念のため定期借家契約で結んでおくのがよいでしょう。

なぜなら入居者を貸し手の都合で退去させることは難しく、売却するとしたら入居者が住んでいる状態でのオーナーチェンジ物件として販売せざるを得ないからです。居住用物件と比べ、オーナーチェンジ物件は販売価格が安くなってしまいます。

オーナーチェンジのままでも売却できればそれでいいとお考えなら構いませんが、そう思う人はいないのではないのでしょうか。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

定期借家契約とは?

定期借家契約は、契約期間ごとに一旦契約が終了します。ですから契約終了と同時に借り手に退去を要求できますし、入居者は居住権を盾に居座り続けることはできません。

【契約の延長は「再契約」という形で行う】

定期借家契約は、通常の賃貸借契約(*普通借家契約)と同様、契約期間を延長することが可能です。普通借家契約の場合、「更新」と呼ばれているものですが、定期借家契約の場合は「再契約」といいます。

厳密に契約を契約延長を行おうとすると、定期借家契約の契約が満了すると同時に、敷金の精算を行わなければなりません。しかし再契約の度に、いちいちそのような退去処理を行っていては貸主・借主ともに非常に面倒なので省略し、退去の際に行うことがほとんどです。

【条件の変更も可能】

再契約という名目ですが、実際は新規契約です。賃料や契約年数などを入居者と相談し、新たに設定し直すこともできます。礼金を新たに請求することもできますが、あまり誠意ある対応ではありませんし、実際そのようなオーナーさんにはいままでに出会ったことがありません。運が良かっただけかもしれませんが。

定期借家契約と普通借家契約の違い

例えば平成30年の1月1日に賃貸借契約を行った場合。

【普通借家契約】

何度更新を行ったとしても、原契約は平成30年の1月1日です。

【定期借家契約】

定期借家契約満了後、平成31年12月31日に2年の契約期間が満了後、平成32年1月1日を始期とする新しい契約を結んだとします。すると原契約は平成32年に締結した新しい契約が原契約となります。

つまり普通借家契約の場合、原契約がず~~~~っと続くことになりますが、定期借家契約の場合、ブツ切りとなります。図でみると分かりやすいかもしれません。

定期借家契約で結んでおくとよい理由

普通借家契約で賃貸契約を結んでしまうと、貸主の都合で出て行ってもらうことが困難です。借主としての義務を果たし続ける限りは、いつまでも住んでいてよいというのが普通借家契約です。

そのつもりで借りたはずなので、貸主の都合で出ていって欲しいといわれても、借主としてはなかなか承服できません。築いてきた生活もありますし、引っ越しに大きな労力と費用がかかってしまうからです。

一応、賃貸借契約書には、半年くらい前に貸主から告知すれば解約できる旨の記載がありますが、その記載を盾に一方的に退去してもらうことは至難の業です。

普通借家契約の場合、借り手に出て行ってもらうには、「お願い」するしかありません。新しい物件を借りる際の契約金や引っ越し代、場合によっては立ち退き料なども請求される可能性もあります。

ですから何年後かは分からないが、いずれは借り手に退去して欲しいのであれば、定期借家契約で結んでおくことが良いでしょう。

定期借家契約のデメリット

デメリットは一つだけ。賃料が普通借家契約に比べ、安くなるということです。

借り手にとって、期間中は住むことができるとはいえ、再契約できるかどうかの主導権は貸し手に握られた形です。再契約できる場合もありますが、出来ない場合は次の行先を決めなければなりません。

借り手にとっては大きなデメリットです。そのようなデメリットある物件を、普通借家契約と同じ賃料で募集したとしても、決まるはずがありません。

借り手に行動の制限を要求する代わりに、普通借家契約よりは安い賃料にすることで、定期借家契約で借り手が付くのです。

まとめ

賃料は安くしたくない!だけど売却時(*もしくは自己使用する場合は)には退去して欲しい!

と自分勝手な主張は認められません。昔大勢いた、上から目線のオーナーさんは当たり前のように言っていたようですが・・・。今はそんな時代ではありません。

衣・食・住の「住」を提供するには、高い公共性と責任、モラルが求められるのです。転勤などで急遽自宅を貸すようになった新規オーナーさんはご注意ください。

転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

競売と任意売却の違いについて

競売の前に任意売却を検討する

競売は、住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとっては、最悪の結末です。ただ、滞納してしまったし、今後の返済を続けていくことができないと、そこで諦めてしまうのは早すぎます。まだその段階でも打てる手立てはあります。

競売になってしまうまえにしておくべきこと

例えば競売の前の段階で、任意売却という方法で切り抜ける方法があります。任意売却で終わるか競売で終わるかでは、心理的な負担を含め、全く異なります。

任意売却と競売の違いについて、今回は解説していきます。

任意売却

任意売却は、通常の不動産流通市場で取引されます。つまり不動産会社に売却を依頼し、物件情報がレインズやポータルサイトに掲載され、広く購入者を募ることができます。

任意売却という売却理由を嫌う購入者もいることから、周辺相場よりは多少安くなる傾向はありますが、それに近い価格で売却が可能です。

競売よりも高く売れる分、その分残債は減りますが、滞納者の独断で任意売却をすることはできません。任意売却を行うには、債権者(金融機関)と交渉し、その許可を得ないといけません。債権者にとっても、回収できる金額が競売よりも多いので、競売の手続きがまだ進んでいない状況であれば、比較的すんなりと任意売却を認めてもらえます。

任意売却は、売却理由が債務整理という、あくまでも普通の不動産売却として成り立つ前向きな売却です。競売に比べ、心労も少なく新生活をスタートすることができます。

競売

任意売却とは異なり、通常の不動産流通市場では取引されません。入札期間中に、一番高い金額を入札した人が、落札・購入する仕組みです。

物件にもよりますが、競売の価格は、市場価格の6割から7割となります。競売だと、融資している債権者の回収額は任意売却と比べ少なくなります。ですからいつでも任意売却へ変更が可能だと思ってしまいがちです。

しかし、競売の手続きが進んでしまっていると、回収できる金額が任意売却よりも少ないとしても、そこから任意売却へ引き戻すことは困難です。

まとめ

以上、任意売却と競売の違いについてでした。

一般不動産市場で売却できる任意売却と、そうではない競売とでは、そのプロセスと結果に大きな違いが生じます。

滞納が続いてしまうと

「もうどうにもならない」

「どうにでもなれ!」

と緊張の糸がぷっつりと切れ、思考停止してしまい、開き直ってしまう人が多いです。しかし、可能性がある限り任意売却を目指してください。

住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

専属専任媒介と専任媒介の違い

専属専任媒介と専任媒介の違いは以下の3つあります。

自己発見取引の可否

自己発見取引とは、売主自身で見つけてきた買い手(*知人、親族など)と、不動産仲介会社を介せず直接売買契約を交わすことをいいます。

専属専任媒介契約では、自己発見取引は認められていません。つまり自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際にも、依頼をした不動産会社を通さなければなりません。

反対に専任媒介契約では、自己発見取引は認められています。自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際には、不動産会社を通さなくても構いません。しかし不動産売買契約は法律行為であり、大きな金額が動く極めて重要な取引です。

仲介手数料を省きたい気持ちは分かりますが、自分で見つけた相手との売買契約であろうとも、不動産会社に仲介を依頼した方が安全ですし、間違いはないでしょう。

不動産会社の存在意義

「自分で見つけてきた人と契約をする「だけ」なのに、手数料を取られるなんて納得できない」

と考えている人がたまにいます。

このように考える方にとって、不動産会社の存在意義は、

「お客さんを見つけてくること」

と思っているのでしょうが、そうではありません。もちろん、仲介業務の中で借り手・買い手を見つけてくるというのは重要な仕事の一つであることに間違いはありません。しかし、

「仲介業務=借り手・買い手を見つけてくること」

だけではありません。

「相反する互いの条件を調整・交渉し、その内容を契約書に落とし込み、トラブルなく取引完了までエスコートする」

これが最も重要な作業です。仲介業務に万が一トラブルが発生した場合、仲介業者は

「知らぬ、存ぜぬ」

を通すことが出来ません。行った仲介業務に対して、仲介業者には責任が生じます。それを証するため、売買契約書・重要事項説明書には、仲介印を押印するのです。

「この取引に対しては当社が仲介責任を負います」

と。不動産会社の存在意義はここにあるのです。

営業活動報告の頻度

  1. 専属専任媒介の頻度・・・1週間に1度
  2. 専任媒介の頻度・・・2週間に1度

報告は文書でもメールでも電話でもなんでも構いません。

レインズ登録完了までの期限

  1. 専属専任媒介の期限・・・5営業日以内
  2. 専任媒介の期限・・・7営業日以内

ちなみに一般媒介にレインズ登録義務はありません。

【つれづれ】大人と子どもの違いを縁日での行動から考察

この間の週末、地元の神社でお祭りがあったんですよ。

結構色々なお店が出る大きな縁日で、我が家族は毎年欠かさず行ってます。こごろう’sの幼稚園や小学校の友達家族とばったり遭遇率も高く、ビール片手にブラブラするのはなんとも楽しいですな。

 

くじ引きに熱中する子どもたち

こごろう’が小さかったころは、親と一緒にテコテコ歩いて過ごしていましたが、それなりに成長した今は、お小遣いを渡し、集合場所だけ決めて好きに回らせてます。

で、渡したお小遣いをどこに使うかというと・・・

くじ引きなんですよね。

今も昔も、世の小学生男子を引き付けるものに違いはありません。どこのお店も、男子児童でにぎわっておりました。

 

よく考えて遣いなさいよ~
分かった~

と、大変元気の良い「空返事」。全く分かってないことがすぐに分かります。

ただ、こんな無秩序なところも小学生男子の特徴ですよね。まあ、年に一度のことだし、渡したお小遣いの中で使わせるだけだから、親がとやかく言う必要もありますまい。

小遣いを渡した方からすると、縁日のくじ引きで「当たる」なんてことは考えられません。当然、すべて空振り、玉砕するわけです。すぐに資金は底をついてしまうのです。

「当たる」と思ってる子ども。「外れるに決まってる」と思ってる大人

で、↓は残りラストチャンスにかける2号。

2号には私が同行していたのですが、残されたお金を握りしめて、くじ引きのお店を行ったり来たりします。

なにしてんの?早くやんなよ。
待ってて!いまどっちの景品がいいか迷ってるの!

と言うのです。

この時、ハッとはじめて気づかされました。

 

あ、こいつ。当たると思ってるんだ!

外れて嬉しい人なんていません。しかし、縁日のくじ引きで、欲しい景品があったとしても、それが当たる確率なんてほとんどないってことを、大人は経験上、知ってます。

「どうせ外れる」

と思ってるから、ついつい

「そんな無駄なことにお金なんて使わないの!」

と言いたくなってしまうのが大人です。

だけど、子どもは「当たる」と思ってます。外れる人がほとんどだけど、自分は当たるんじゃないかという、根拠のない自信を持って。

今の大人に必要なこと

経験したことを踏まえて、やらずして最適解を予測できるのが大人のなせる業ですが、

「自分にはできる!」

と根拠のない自信をもって、失敗を恐れずどんどん挑んで行くのは子どもの得意分野です。

たまには子どものような「根拠のない自信」をもって、未経験のことに挑んでいく気概こそ、今の大人にとっては必要なのではないかと、最近、チャレンジすることがなくなった自分に照らし合わせて考え込んでしまいました。

渡したお小遣いは無駄にはならなかったなと。

ただ、チャレンジとギャンブルは違いますからね。要注意。

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い。

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

Q 将来的には売りたいと思っています。賃貸契約する場合、定期借家契約にした方がいいでしょうか?


A 将来的に売却、自己使用したいのであれば、定期借家賃貸借契約で結んでおいたほうがいいでしょう

何年後かは決まっていないが、将来的には売却、もしくは自宅として使用したいと考えているなら、念のため定期借家契約で結んでおくのがよいでしょう。

なぜなら入居者を貸し手の都合で退去させることは難しく、売却するとしたら入居者が住んでいる状態でのオーナーチェンジ物件として販売せざるを得ないからです。居住用物件と比べ、オーナーチェンジ物件は販売価格が安くなってしまいます。

オーナーチェンジのままでも売却できればそれでいいとお考えなら構いませんが、そう思う人はいないのではないのでしょうか。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

定期借家契約とは?

定期借家契約は、契約期間ごとに一旦契約が終了します。ですから契約終了と同時に借り手に退去を要求できますし、入居者は居住権を盾に居座り続けることはできません。

【契約の延長は「再契約」という形で行う】

定期借家契約は、通常の賃貸借契約(*普通借家契約)と同様、契約期間を延長することが可能です。普通借家契約の場合、「更新」と呼ばれているものですが、定期借家契約の場合は「再契約」といいます。

厳密に契約を契約延長を行おうとすると、定期借家契約の契約が満了すると同時に、敷金の精算を行わなければなりません。しかし再契約の度に、いちいちそのような退去処理を行っていては貸主・借主ともに非常に面倒なので省略し、退去の際に行うことがほとんどです。

【条件の変更も可能】

再契約という名目ですが、実際は新規契約です。賃料や契約年数などを入居者と相談し、新たに設定し直すこともできます。礼金を新たに請求することもできますが、あまり誠意ある対応ではありませんし、実際そのようなオーナーさんにはいままでに出会ったことがありません。運が良かっただけかもしれませんが。

定期借家契約と普通借家契約の違い

例えば平成30年の1月1日に賃貸借契約を行った場合。

【普通借家契約】

何度更新を行ったとしても、原契約は平成30年の1月1日です。

【定期借家契約】

定期借家契約満了後、平成31年12月31日に2年の契約期間が満了後、平成32年1月1日を始期とする新しい契約を結んだとします。すると原契約は平成32年に締結した新しい契約が原契約となります。

つまり普通借家契約の場合、原契約がず~~~~っと続くことになりますが、定期借家契約の場合、ブツ切りとなります。図でみると分かりやすいかもしれません。

定期借家契約で結んでおくとよい理由

普通借家契約で賃貸契約を結んでしまうと、貸主の都合で出て行ってもらうことが困難です。借主としての義務を果たし続ける限りは、いつまでも住んでいてよいというのが普通借家契約です。

そのつもりで借りたはずなので、貸主の都合で出ていって欲しいといわれても、借主としてはなかなか承服できません。築いてきた生活もありますし、引っ越しに大きな労力と費用がかかってしまうからです。

一応、賃貸借契約書には、半年くらい前に貸主から告知すれば解約できる旨の記載がありますが、その記載を盾に一方的に退去してもらうことは至難の業です。

普通借家契約の場合、借り手に出て行ってもらうには、「お願い」するしかありません。新しい物件を借りる際の契約金や引っ越し代、場合によっては立ち退き料なども請求される可能性もあります。

ですから何年後かは分からないが、いずれは借り手に退去して欲しいのであれば、定期借家契約で結んでおくことが良いでしょう。

定期借家契約のデメリット

デメリットは一つだけ。賃料が普通借家契約に比べ、安くなるということです。

借り手にとって、期間中は住むことができるとはいえ、再契約できるかどうかの主導権は貸し手に握られた形です。再契約できる場合もありますが、出来ない場合は次の行先を決めなければなりません。

借り手にとっては大きなデメリットです。そのようなデメリットある物件を、普通借家契約と同じ賃料で募集したとしても、決まるはずがありません。

借り手に行動の制限を要求する代わりに、普通借家契約よりは安い賃料にすることで、定期借家契約で借り手が付くのです。

まとめ

賃料は安くしたくない!だけど売却時(*もしくは自己使用する場合は)には退去して欲しい!

と自分勝手な主張は認められません。昔大勢いた、上から目線のオーナーさんは当たり前のように言っていたようですが・・・。今はそんな時代ではありません。

衣・食・住の「住」を提供するには、高い公共性と責任、モラルが求められるのです。転勤などで急遽自宅を貸すようになった新規オーナーさんはご注意ください。

転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点

【不動産売買】専属専任媒介と専任媒介の違い

専属専任媒介専任媒介の違いは以下の3つあります。

 

自己発見取引の可否

自己発見取引とは、売主自身で見つけてきた買い手(*知人、親族など)と、不動産仲介会社を介せず直接売買契約を交わすことをいいます。

専属専任媒介契約では、自己発見取引は認められていません。つまり自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際にも、依頼をした不動産会社を通さなければなりません。

反対に専任媒介契約では、自己発見取引は認められています。自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際には、不動産会社を通さなくても構いません。しかし不動産売買契約は法律行為であり、大きな金額が動く極めて重要な取引です。

仲介手数料を省きたい気持ちは分かりますが、自分で見つけた相手との売買契約であろうとも、不動産会社に仲介を依頼した方が安全ですし、間違いはないでしょう。

不動産会社の存在意義

「自分で見つけてきた人と契約をする「だけ」なのに、手数料を取られるなんて納得できない」

と考えている人がたまにいます。

このように考える方にとって、不動産会社の存在意義は、

「お客さんを見つけてくること」

と思っているのでしょうが、そうではありません。もちろん、仲介業務の中で借り手・買い手を見つけてくるというのは重要な仕事の一つであることに間違いはありません。しかし、

「仲介業務=借り手・買い手を見つけてくること」

だけではありません。

「相反する互いの条件を調整・交渉し、その内容を契約書に落とし込み、トラブルなく取引完了までエスコートする」

これが最も重要な作業です。仲介業務に万が一トラブルが発生した場合、仲介業者

「知らぬ、存ぜぬ」

を通すことが出来ません。行った仲介業務に対して、仲介業者には責任が生じます。それを証するため、売買契約書・重要事項説明書には、仲介印を押印するのです。

「この取引に対しては当社が仲介責任を負います」

と。不動産会社の存在意義はここにあるのです。

営業活動報告の頻度

  1. 専属専任媒介の頻度・・・1週間に1度
  2. 専任媒介の頻度・・・2週間に1度

報告は文書でもメールでも電話でもなんでも構いません。

レインズ登録完了までの期限

  1. 専属専任媒介の期限・・・5営業日以内
  2. 専任媒介の期限・・・7営業日以内

ちなみに一般媒介にレインズ登録義務はありません。

日本とアメリカの不動産取引の違い

以前オーストラリアの不動産事情については記事にしました。扱うものは同じでも、お国が違えば随分違ったものでした。今回はアメリカ不動産の取引事情についてです。

 

違いその1 役割分担がある

物件を案内する人と契約する人が別。役割が違う(日本では一緒)。お客さんを案内するためには、日本でいうところの、宅地建物取引士でなければならず、この免許・IDがないと物件の案内さえできません。

【 生涯の友達に、「医者」「弁護士」「不動産屋」を持つことが有意義の人生を送る秘訣 】

という、格言めいた言葉があるくらい、不動産業のステータスは高いです。

違いその2 IT技術を駆使したカギの管理

案内する物件の共用部分には、建築当初からキーボックス込みで建築されていて、アメリカいうところの宅建士が、免許・IDをかざすことでキーボックスが開く仕組みです。これらの行動はインターネットですべて記録されていて、どこの誰が何時に鍵を持ち出し、何時に戻しているのか鍵の動向が一目瞭然です。

日本では案内の依頼書をFAXで送ったり、カギを取りに行ったり、わざわざ開けに現地まで行ったりと、前近代的で不効率さは軽く怒りを覚えるほどです。

違いその3 ネット=本店

店舗を構えて営業している会社はどんどん減っていて、今までネット支店だったものが、今や本店になりつつあります。そして案内は現地集合・現地解散。インターネットが主流になってきているところまでは日本も同じ。ただ、現地集合・現地解散をしているところは日本ではまだまだ少ないと思います。

「対面して事務所に戻ってからが俺の本領発揮だ!」

と思ってる不動産会社や営業マンってまだまだ多いはずです。事務所まで来てもらい、車で案内して、その後また事務所に戻る・・・ということが当たり前のように行われているのが現状です。

違いその4 営業マンの違い

女性の営業マンが多いです。映画「アメリカン・ビューティー」(*若干ネタバレあるので、これから観る人は要注意)の主人公、レスタ―の奥さんは不動産営業マンで、あんな感じの人、多いんでしょう。女性営業マンはもっと日本でも活躍していいと思います。お客さんもスーツをビシッと着た男性が来るよりも、警戒感を持ちずらいし、女性ならではの視点とやわらかい雰囲気は、不動産営業に向いていると思います。

まとめ

なんでもかんでも欧米に「右に倣え」はどうかと思いますが、(お客様のためにも)良いと思ったところは、会社単位で始められる小さなことから積極的に取り入れていくべきだと思います。大きな一歩も小さな一歩から。高い社会的地位を獲得するには、高い職業倫理感を持っていないといけないでしょう。

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