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空き家管理から物件を収益化したケース

 

特定空家等に指定される空き家は少ない

空き家特措法が成立してからずいぶん経ちます。成立当初は、マスコミでもしきりに空き家問題がクローズアップされたこともあり、空き家所有者の関心は非常に高いものでした。ただ、

  • 固定資産税が減税措置を受けられなくなる
  • 所有者に替わって行政に強制的に解体される(*行政代執行)

など、空き家を放置して課せられるペナルティは、「特定空家等」に指定されてはじめて発生します。

実際のところ、特定空家に指定されるような、保存状態が悪い空き家がどれだけあるかというと、現場レベルでいうとそれほど多くないというのが実感です。当時は心配していた人も、いまは楽観的に考えている人が多いでしょう。

当社に空き家の管理を依頼されているオーナーさんの物件は、特定空き家に指定されるような、保存状態の悪い空き家ではありません。多少放置していたとしても問題ない物件ばかりです。

では、そのような物件は空き家の管理を行う必要はないかというと、そうではありません。これは実際あった事例で、少々イレギュラーなケースではありますが、あくまでも空き家の管理から始まった話です。

空家の管理で分かること

当社が依頼を受けた時、物件は以下のような状態でした。所有者は、相続を受けた後も、なにをするわけでもなく、ただただ放置をし続けていました。

  • 建物はまだ使える
  • 庭は荒れ放題
  • 室内はゴミだらけ
  • 埋設している水道管からは水漏れ

室内を見なければ、どこにでも存在する普通の一戸建てです。特定空家等に指定されるどころか、見方によってはいまだに誰かが住んでいるとも見えます。

前所有者が口約束で1部屋単位で貸していたそうですが、いまや賃料は入ってきておらず、室内には入居者が残していった荷物とゴミが散乱し、足の踏み場もない状態でした。

相続を受けた現所有者は、前所有者と口約束で契約した入居とは全く面識がありません。

対応策

勝手に荷物を処分することはできないため、連絡先をたどることで、入居者を突き止めることができました。滞納していた家賃を督促、回収し、解約の合意書を交わしました。

その後、残置物の撤去を依頼し、ようやく室内は空の状態になりました。

このように文字にしてしまうと、あっさり物事が進んだように思われますが、決着に至るまでには紆余曲折あり、とても数行では表すことができません。

賃貸に出して収益化

オーナーと相談の結果、ただ空き家に放置しているだけではもったいないので、賃貸に出すことにしました。建物外観は問題なかったとしても、室内の状態はゴミの多さ含めてひどい状態でした。

  1. 敷地内の水道管から水漏れ(*放置が原因で気づかず)
  2. お風呂の換気扇は腐食(*放置が原因)
  3. 網戸破れ多数
  4. 窓枠腐食により開閉不能(*放置が原因)
  5. 水道の蛇口腐食(*放置が原因)
  6. キッチン取り換え(*ある意味放置が原因)

壁紙やフローリングは当然交換が必要でしたが、上記1~6は月に1度や2度、巡回管理を行うだけで防止することができる問題です。結局、これら箇所を修繕することで大きな費用がかかることになってしまいました。

とはいえ、修繕費用は数年で回収できるので投資効率としては悪くありません。今までは何ももたらさないどころか、固定資産税が垂れ流されるマイナス資産だったものが、今後は収益を生み出す資産に生まれ変わるわけですから。

まとめ

このように空き家を適正な状態で維持し続けることのメリットは大いにありますし、空き家の管理をしていくなかで、収益化できる提案が可能となります。

空き家は構造物ですが、生き物でもあります。利用・使用されることで、いつまでも適正な状態を維持し続けることが出来るのです。

事情によって、すぐに利用・使用できないのであれば、多少の費用を払ってでも、きたるべきその時のために管理を依頼し、建物を維持しておくことが、長い目で見れば結果的に最も出費が少ない方法になるはずです。

空家対策特別措置法とは?

空家を是正するための法案

近年、社会問題化しつつある、「放置空き家」問題を、是正するための法案です。法案の内容は以下、「NHK NEWS WEB」の記事から引用します。

市町村が固定資産税の情報を利用して空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、所有者が分からない場合でも、倒壊のおそれなどがある空き家に立ち入り、危険性などを調査できることなどが盛り込まれています。

さらに、市町村が必要と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、市町村が強制的に除去できるとしています。(引用元:NHK NEWS WEB)

特措法の簡単な概要

つまり空き家をほったらかしにしておくと、行政が所有者を特定し、所有者に対して建物を撤去するよう指導したり勧告したりして、それでも従わない場合に初めて強制撤去が可能となるそうです。

空家ならどんなものでもいきなり撤去されるというわけではありません。「特定空家等」に該当される場合に限られるということです。

特措法の問題点

この特別措置法が可決されるより前に、行政による強制執行を可能とする条例を定めた自治体もいくつかあるようですが、実際に強制執行まで行った例はあまりないようです。各自治体は、

「憲法で認められた財産権の侵害に当たるのではないか」

との危惧を持っていて、訴訟リスクを恐れているからだといいます。

また、解体となると、その費用を税金で賄うことになりますが、所有者からその解体費用を回収することが出来るのか?などと考える自自体もあります。

解体費用を所有者に請求しても払わない場合、競売もしくは任意売却で解体費用を回収するしかないのでしょうが、すべての空き家が「売れる・売却できる」空き家ばかりとは限りません。

行政からの是正勧告に、空き家所有者がすんなりと従ってくれることが一番簡単です。しかし、そうした所有者ばかりではありません。解体しようにも費用の問題や、個々の事情で従えない所有者も当然出てくるでしょう。

まとめ

法律が施行されたとはいえ、行政が特定空家等にあたる空き家を、手当たり次第に解体していくことは不可能です。行政・自治体としては、競売や任意売却にで対応できる空き家にのみ適用していくのではないでしょうか。

つまり「売れる」空き家のみが、行政代執行の対象となってくるのではないかと予想します。地域格差の拡大に、より一層拍車がかかりそうな事態を、しばし注視していきたいと思います。

特定空家等(とくていあきやとう)

空家対策特別措置法により、今後行政により強制的に解体をすることが出来るようになった。

もちろん、空家ならどんなものでも解体・撤去できるというわけではなく、「特定空家等」に該当される場合に限られる。「特定空家等」とは以下に該当するものを指します。

  • 倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
  • 著しく衛生上有害となる恐れのある状態
  • 適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

空家対策特別措置法(あきやたいさくとくべつそちほう)

空家を是正するための法案

近年、社会問題化しつつある、「放置空き家」問題を、是正するための法案です。法案の内容は以下、「NHK NEWS WEB」の記事から引用します。

市町村が固定資産税の情報を利用して空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、所有者が分からない場合でも、倒壊のおそれなどがある空き家に立ち入り、危険性などを調査できることなどが盛り込まれています。

さらに、市町村が必要と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、市町村が強制的に除去できるとしています。(引用元:NHK NEWS WEB)

特措法の簡単な概要

つまり空き家をほったらかしにしておくと、行政が所有者を特定し、所有者に対して建物を撤去するよう指導したり勧告したりして、それでも従わない場合に初めて強制撤去が可能となるそうです。

空家ならどんなものでもいきなり撤去されるというわけではありません。「特定空家等」に該当される場合に限られるということです。

特措法の問題点

この特別措置法が可決されるより前に、行政による強制執行を可能とする条例を定めた自治体もいくつかあるようですが、実際に強制執行まで行った例はあまりないようです。各自治体は、

「憲法で認められた財産権の侵害に当たるのではないか」

との危惧を持っていて、訴訟リスクを恐れているからだといいます。

また、解体となると、その費用を税金で賄うことになりますが、所有者からその解体費用を回収することが出来るのか?などと考える自自体もあります。

解体費用を所有者に請求しても払わない場合、競売もしくは任意売却で解体費用を回収するしかないのでしょうが、すべての空き家が「売れる・売却できる」空き家ばかりとは限りません。

行政からの是正勧告に、空き家所有者がすんなりと従ってくれることが一番簡単です。しかし、そうした所有者ばかりではありません。解体しようにも費用の問題や、個々の事情で従えない所有者も当然出てくるでしょう。

まとめ

法律が施行されたとはいえ、行政が特定空家等にあたる空き家を、手当たり次第に解体していくことは不可能です。行政・自治体としては、競売や任意売却にで対応できる空き家にのみ適用していくのではないでしょうか。

つまり「売れる」空き家のみが、行政代執行の対象となってくるのではないかと予想します。地域格差の拡大に、より一層拍車がかかりそうな事態を、しばし注視していきたいと思います。

不動産仲介業者の付属サービス提供合戦!

各大手不動産仲介業者が、良質な売り手(物件)を専属もしくは専任で確保するために、様々な「付属サービス提供合戦」を繰り広げています。以前の二つの記事、「売主が、売却中に出来る効果的なこととは?」「『無料建物メンテナンス付き売却仲介に』について」で詳細を書き、最後に「残された競合他社の動きは果たして?」と締めました。で、残されたうちの一社である住友不動産販売が、12月1日に新しいサービスを発表しました。

住友不動産販売(株)(本社:東京都新宿区)は、「ステップ空家クリーンサービス」および「ステップ空地草刈りサービス」を、首都圏の仲介全145店舗にて、12月1日(月)より開始した。

「ステップ空家クリーンサービス」は、空き家になっている中古一戸建て住宅の売却にあたり、同社と「専属専任媒介契約」を締結した物件について、売主に「ハウスクリーニングサービス」または「庭木のお手入れサービス」のどちらか一つを、同社負担で実施するサービス。空家の水回りや茂った庭木を、「売却前に」メンテナンスすることにより、購入希望者への印象度をアップし、物件のスムーズな売却をサポートする。(引用元:SUUMOジャーナル)

というもの。先日、空き家対策特別措置法が成立し、空き家問題はまさに今が「旬」です。実際問題、特措法で対象となる空き家は「特定空家等」に指定される、ボロボロで倒壊やスラム化など周辺環境に悪影響を及ぼすものをいいます。

なので、ここでいう空き家とは少し趣が違うのですが、特措法の細かい内容を知らない人にとっては、「空き家」というキーワードが入るだけで、「ハッ!まさかうちのこと!?」と思う人が少なからず存在すると思うので、なかなかうまいやり方ではないかと。

「今まで使ってなかった空き家を、売りに出す前にお部屋をきれいにしましょう!」というもので、こういってしまっては身もふたもありませんが、ま、ただの掃除ですよ(笑)。一方、

「ステップ空地草刈りサービス」は、土地の売却にあたり、同社負担で空地の雑草を専門スタッフが刈り取りをするサービス。刈り取りにより環境悪化や不法投棄による被害を防止する。売却前に草刈りで土地をすっきり明るく見せて、購入希望者の印象アップを目指す。(引用元:SUUMOジャーナル)

以前、当社でも売却にあたり雑草を刈ったことがありますが、なんとスズメバチの巣が隠れており、刺された当社のスタッフの手がグローブほどの大きさになったのはつい数年前のことです。専門スタッフにも十分気を付けて欲しいと思います(汗)。

 

空き地の草刈りには要注意(笑)

空き地の草刈りには要注意(笑)

 

結論から言うと、今までに挙げてきた他社のサービスに比べると、見劣りするかなという気がします。土地でも空き家でも、販売前に見た目を良くするのは当たり前のことで、あえて仰々しくアピールする必要もないと思いますけどね。

その割には、サービスの提供を受けるためには、他社同様、

「専属専任媒介契約(媒介期間3ヵ月)を締結し、かつ当初の媒介価格(売出価格)が同社査定価格の125%以内である物件」

といった制限がありますが、この内容で専属専任で価格規制しようなんて、少し虫が良すぎんじゃないですかね。

というのが、個人的な見解です。

【「ステップ空家クリーンサービス」概要】
●期間:2014年12月1日~2015年3月31日
●対象物件:首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)の空家一戸建。※瑕疵担保免責物件や古家付き土地は除く。
●利用条件:住友不動産販売と専属専任媒介契約(媒介期間3ヵ月)を締結し、かつ当初の媒介価格(売出価格)が同社査定価格の125%以内である物件

 

【「ステップ空地草刈りサービス」概要】
●期間:2014年12月1日~2015年3月31日
●対象物件:首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)の100坪までの土地。※空地とは土地上に建物等の建築物の存在しない土地を指す。
●利用条件:住友不動産販売と専属専任媒介契約(媒介期間3ヵ月)を締結し、同社査定価格が2500万円以上でかつ、当初の媒介価格(売出価格)が同社査定価格の125%以内である物件

特定空家等(とくていあきやとう)

空家対策特別措置法により、今後行政により強制的に解体をすることが出来るようになった。もちろん、空家ならどんなものでも解体・撤去できるというわけではなく、「特定空家等」に該当される場合に限られる。「特定空家等」とは以下に該当するものを指します。

  • 倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
  • 著しく衛生上有害となる恐れのある状態
  • 適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
ボロボロで周辺環境に悪影響を及ぼすであろう「空家」と考えていれば間違いないかと

ボロボロで周辺環境に悪影響を及ぼすであろう「空家」と考えていれば間違いないかと