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駅から遠い物件の現状

売った方が・・・

コンサルティングをしていると、相談者にはそうした認識(*売る気がない)が全くないのに「これは売った方が良いよな~」と思う物件があります。色々なパターンの時があるので、一概に「こういうケースで!」と断定することはできませんが、あえてひとつあげるとするとそれは「駅から(中途半端に)遠い物件」です(*もちろん例外はあります)

不動産の良し悪しを左右する

大原則ですが、「駅からの距離」というのは、不動産の良し悪しを判断する要素の中でも非常に大きなウェイトを占めます。以前は「駅から近いけどその分狭い、古い。逆に遠いけど新しくて広い」といったある程度のすみわけが出来ていました。

しかし、借り手市場の現在、駅近物件との賃料格差がだいぶ小さくなってきています。わざわざ駅から離れなくても、そこそこ広くて新しい満足できる駅近の物件を見つけることができるようになりました。そのような物件にかなりの数のお客さんが取られてしまっているのが現状なのです。駅から遠い物件が、そうした駅近物件に競合して勝ち残っていくためには、金額勝負しかなくなってきているのです。はっきりいうと消耗戦です。

その他にも「売った方がいいなあ」と思う理由はあります。

入居者の心境は・・・

仮に入居者が見つかったとしても、長期的に借りてくれる可能性が高いとは言えません。なぜなら、入居者は生活することで、駅までの道のりを実際に体感します。最初見たときは「この位の距離なんてことない」と思っていたとしても、それが毎日になると話が違ってきます。仕事に疲れてやっと駅についてそこから歩いて15分となると・・・「次引っ越すときにはもう少し近い物件を・・・」との思いを募らせてもおかしくないからです。そして更新を機に退去してしまうのです。

オーナーとしては中々入居者が入らずに、ようやく決まってホッと一息ついたのもつかの間!2年足らずで退去となるとメンテナンス費用もかかりますし、またすぐに新しい入居者を探さないといけません。これではオーナーが疲れてしまいます。

親から譲り受けた物件だったり、既にローンがなくなっている物件ならばまだ良いでしょう。ただ、家賃収入でローンの支払いをまかなっているのならば、入居者が決まらないのは自分の懐からお金が出ていくということで死活問題です。これがもう一つの理由です。

傾向と対策

ローンの残額以上の価格で売却することが可能という前提となりますが、こうしたケースの時に私が良く行う提案が、賃貸の募集に出しながら、売却も行うという並行活動です。もちろんこの方法は駅から遠い物件に限っての話ではありません。

オーナーにはどちらに転んでも良いように納得して頂く必要はありますが、時間をかけた結果、「やっぱり売ることにする」「やっぱり人に貸す」といった時間的なロスをなくすことにもなるのです。いずれにせよ、オーナーにとってはどちらに転んでも良い結果となるため、メリットは大きいです。

もちろん、駅から遠いという物件であっても、やりようはいくらでもあります。なので、「駅から遠いと売った方がいいんだ・・・」と悲観する必要はまったくありません。人間と同じで、要するにその人(物件)の個性に合ったやりかたが必要というだけです。

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不動産購入時の不動産会社との付き合い方

多くの不動産会社にコンタクトを取ることで良い物件を見つけることができることもあれば、特定の不動産会社と信頼関係を築いていくことで、見つけられる物件もある。そんな内容の記事となります。

GW前に、友人の中古マンションの売買が完了しました。今頃は新居への引っ越し作業でてんやわんやしているでしょうが、きっと新しい家での生活を思い描きドキドキワクワクしている楽しい時期かもしれません。

同じタイミングで、我が家もキャンプで使うテントを購入し、試し張りを兼ねて家族でキャンプに行き、友人にこんなLINEを送りました。

我が家のキャンプは自宅ではなくセカンドハウスなので、住宅ローンは使用せず、現金一括です(笑)

不動産の購入の仲介や相談も行っていますが、基本的に友人や知り合い、の知り合いの知り合いと、どこかで誰かが緩くつながっているところから依頼がやってきます。そのような事情もあるので、こうしたくだらないLINEのやりとりをお客さんと交わすこともよくあります。まあ今回は完全に友人なので、他のお客様よりもかなり砕けた感じて付き合っていましたが。

ものすごく悪意のある言いかたで言うと・・・

「よその不動産会社が販売している物件を、何十件もポータルサイトに掲載し、お客さんからの問い合わせをかき集め、営業マンが絨毯爆撃のように電話営業やメール追客をする」

ようなことを積極的にしているわけではないので、それほど購入仲介を扱っている件数は多くありません。

また、知り合いからの紹介とはいえ、すべて当社でお付き合い頂けているわけではありません。初回面談のあと、連絡が来ない人もいますし、残念ながら途中でフェードアウトしてしまう人もいます。連絡が途切れてしまったお客様に、こちらからコンタクトを取ることはありません。

「しつこい営業しません!」

と謳う不動産会社が多くありますが、それに関しては恐らく当社はまったくしつこくありません(笑)

面談して打ち合わせしたにも関わらず、連絡を頂けないということは、どこかフィーリングと言いますか、相性が合わなかったと判断されたからです。

お客様のからの話を聞いて、有意義なアドバイスをすることができれば、こちらが黙っていてもその時には連絡をもらえると思ってますし、現にそうなっています。私のアドバイスを貴重だと思ってくれる人とは、やっぱり仕事をしていてこちらも楽しいし、良い仕事ができています。来るものは拒まず、去る者は追わず、です。

今後もこのスタンスを崩すつもりはなく、不動産会社とお客様という関係ではなく、パートナーとして付き合っていける人を対象として、購入のお手伝いはしていきたいと思っています。

ですから、不動産会社をただの物件紹介マシーンとしてしか考えていない方は、当社ではなく他を当たって頂いた方が有意義だと思います。今でもたまにそのようなメールを一方的にもらうんですよ。例えばこんな感じの

  • 当方○○才、一部上場企業勤務
  • 年収○○万
  • 山手線の内側で○○万以内
  • 土地面積○○㎡以上
  • 建物面積○○㎡以上
  • 築年数は10年以内
  • 他の借り入れなし。融資借入可能

別に悪いことではないですよ。効率はいいと思います。同じ内容の文章をコピペすれば、いくつもの不動産会社に問い合わせすることができますし。それに真摯に対応してくれる不動産会社もあると思いますし、物件を探すこともできるでしょう。

しかし、私としては、このような文字の情報だけではなにも伝わりませんし、良い仕事ができるとも思えない。それにこうしたメールに対して適切に対応できる不動産会社に私が勝てる気がしないので、あえてやらないのです。

上記のようなメールで、多くの不動産会社にコンタクトを取ることで良い物件を見つけることができることもあれば、特定の不動産会社と信頼関係を築いていくことで、見つけられる物件もある。そうしたこと理解しておくとよいと思いますよ。どちらが正解でどちらが不正解というわけではないですから。

物件を購入するとき内見は何件くらいするのがいいですか?

今日はこちらでマンションの決済がありました。

当社から近いのですが、あまり駅前に何があるのか把握してませんでした。予定より30分近く到着し、本でも読みながらコーヒーでも飲んでようと思ったのですが、思いのほか何もなく、結局金融機関で30分ほど時間をつぶすことになってしまいました。なぜ30分前行動を取っているかは下記の記事をご覧ください。

今回決済を行った金融機関は信用金庫でしたが、ここではお茶が出てきました(笑)

給料の受取口座が都市銀行指定とか、そのようなしがらみがなくて、近隣に支店があるなら、信用金庫はおススメですよ。住宅ローンの金利も、都市銀行と差異はほとんどありません。

店舗の数が全国的ではないため、使い勝手は都市銀行に比べると劣るかもしれませんが、その分、都市銀行などと比較すると顧客と信金の関係が親密です。

今回の売主さんと、信金の担当者の間柄は、互いに軽口を叩きあえる、そんな緩い雰囲気が漂います。いろいろと個別に相談にも乗ってくれます。そのような対応を望まれるなら、信用金庫での融資も検討してみてもいいと思いますよ。

で、本題。

「物件を購入するとき内見は何件くらいするのがいいですか?」

という質問です。

難しい質問、というか人によって全然違うので、なんともいえません。何百件見ても決めない人は決めないし、最初に見た1件目で決めてしまう人もいますし。とはいえ、必ずどこかで決断というか結論を出さなくてはいけない時がやってきます。

だからむやみやたらに見ればいいのかというと、そういうわけではありません。決断しなければならないときに、迷わず決断できるように、見た物件の解答は一つ一つ出していくことが必要です。

「何が気に入らなかったのか?」

「購入するためには何がネックとなるのか?」

「なぜ自分はこの物件を買おうと思えなかったのか?」

こうした答えを地道に一つ一つ出していくことで、徐々に自分の求めるものが浮かび上がってきて、そうした物件が現れた時、すぐにパッと結論を出すことができるのです。

こうした作業をしていかないと、いつまでもダラダラと物件を見るだけが目的(*趣味になってしまっている人もいます)の、いつまでもたっても物件を買えない人になってしまいます。

ちなみに今回マンションを購入して頂いたお客様はこれだけ見ました。

もちろん、すべて内見したわけではありません。紹介しただけで終わった物件も含まれています。しかし、それでも一つ一つ解答を出していくことで、これだ!という物件が出てきたときには、迷わず結論を出すことが出来たのです。

このお客様が今回購入した物件、実は内見時には既に2回見ていた他のお客様がいました。そのお客様のことを直接知っているわけではありませんが、かなり迷われていたようです。そんな事情を知っていたので、その時の状況(*既に2回見た他のお客様がいる)を今回購入したお客様に伝えたところ、即決で「買う!」と。

その後、既に2回見ていたお客様も、自分たち以外が申し込みを入れたことを知り、慌てて2番手として購入申込書を出してきたようですが、時すでに遅し。

勝手な推論ですが、今回買いそびれた方は、本当に買っていいのかどうか、自分達だけでは評価できなかったのだと思います。他の方(*今回購入したお客様)が申し込みを入れた事実を知って、はじめて

「自分たち以外にも評価している!この物件は買った方がいいんだ!」

と、他人が評価したことで、初めて自分たちの評価を信じることが出来たのです。

何件見てきたのか分かりませんが、今まで見てきた物件の解答を一つずつ出しておけば、ひょっとしたら2回内見したときには買うという結論を出すことが出来たのかもしれません。

ですから何件見たらいいのか?という質問に対して答えはなく、何件見てもいいけれど、その都度、解答を出す作業をしなければ、全てが無駄になってしまうということです。

不動産業者は案外このようなことを教えてはくれません。ですから、内見した物件や紹介を受けた物件の図面の下にでもいいので、一言でもいいのでコメントを書いておくことをお勧めします。

物件申し込み後のキャンセルについて

賃貸・売買関わらず、一度申し込んだ物件をキャンセルしたところで、申込書には法的拘束力はないので、違約金やペナルティはありません。万が一、違約金など請求されたとしたら、払う必要は本来ないですから全力で無視しましょう。だからといって、軽い気持ちで申し込みをすることはやめてください。

物件に申し込みするということは、

「借りたい」

「買いたい」

という意思を相手方に明示することです。意思が明確になっていないのなら、本来申し込みをするべきではないのです。

しかし、最近はちょっと気になる物件があれば、比較的簡単に申し込みをする人が多くなりました。

「気になるのなら、とりあえず押さえておきましょう」

と意思も固まっていないのに、安易に申し込みを書かせる不動産会社にも問題はあるのですが、ね。

申し込みを入れると、オーナー含めて契約に向けて周囲が動き始めます。また、申し込みを入れた段階で、物件の流通も止まります。軽い気持ちで申し込み→キャンセル、というコンボは、オーナーの機会損失を奪うことに繋がり、一時は契約に向けて動いた多くの人全員が多かれ少なかれ被害を被ることになるのです。

周りの迷惑を考えず、自分達だけ良ければそれでいいという、いい加減な業者のいい加減な対応に引きずられて、いい加減な申し込みを出さないように気を付けましょう。それはよりよい物件を見つけるためのテクニックなどではなく、自らの品位を落とすだけの行為ですからね。