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【土地・戸建ての売却】測量(そくりょう)~売却時に必須な作業「測量」についての解説~

土地の広さを測る行為

土地の大きさを測ることを「測量」といいます。

土地の広さを測るためには、自分の土地がどこからどこまでなのかを決めなければなりません。土地は当然、地続きですから、自分の土地に接している隣地の所有者が存在します。

その人たちの存在を無視して、

「ここまでが私の土地です」

と一方的に決めることはできません。

「私とあなたの土地境(境界)はここでいいですね?」

と互いに確認し、合意しなければなりません。

境界境には「印」が設置される

隣地との境界境には、それを明示するプレートや境界鋲が設置されています。されていれば、その点を元にして土地を測り、隣地所有者との境界確認も滞りなく済むことが多いです。

しかし、そのような「印」がない場合もあります。境界鋲は大事なものにもかかわらず、その知識があまり知られていないからか、境界鋲の上に塀を立ててしまったり、建築作業のどさくさで外れてしまったりしていることもあります。

その場合、現存する資料や隣地との現況を元に境界境を新規設定することになるのですが、土地の広さに直接かかわることになるので、調整が難航することもあります。解決しないと、最悪は境界紛争となってしまう、非常にデリケートな問題です。

費用は?

これら作業を行うのは土地家屋調査士もしくは測量士で、当然、費用がかかります。売却に係る費用では、仲介手数料に次いでに高額です。土地の広さや、立ち合いの件数によって測量金額は異なります。

まとめ

測量は必ず行わなければいけない作業ではありません。未測量で売却することは可能ですが、言いかたを変えれば、測量をしていない土地というのは、

「どこからどこまでが売買対象の土地なのかが分からない」

ことを意味します。また、

「隣地と境界トラブルがあるのではないか」

と思われても仕方がありません。

やはり唯一無二の「商品」として、広く買い手を募るのであれば、「最低限の整備」はやっておくべきでしょう。

【隣地購入】隣地の一部を購入する際に必要な作業と費用

 

隣地の一部だけ購入するメリット

隣地の一部を購入することで、再建築ができない土地を再建築できる土地に仕立て直すことが可能となります。図にするとこんな感じです。

宅地Aは公道に1.5mしか接道していないため、今のままでは宅地A上に再建築することはできませんし、再建築できない土地ですから、安くしか売ることができません。

しかし、宅地Aの間口を2mにするために、宅地Bから0.5m分の土地を一部譲ってもらえれば、再建築ができる土地になり、市場相場で売却することもできるようになります。

これが隣地を購入するメリットの一つです。

隣地購入のメリットとは?(その2)

必要な作業は?

こうした作業を完結するためには、以下の作業が必要となります。

宅地Bの測量・分筆

宅地Bの土地を測量し、分筆しなければなりません。この作業は土地家屋調査士に依頼することになります。

分筆とは簡単に説明すると、一つの土地を複数の土地に分割することをいいます。分筆するためには、宅地Bの土地に接する隣接地の境界立ち合いを済まし、土地の面積を測らなければなりません。

測量の費用は、隣地との立ち合い件数などによって異なるので、正確なことは言えませんが、概ね50~60万程度はかかります。加えて分筆にかかる費用もあります。

費用をどちらが払うのかの問題ですが、特に決まりはありません。普通に考えれば、購入を持ち掛けた側が費用負担をするのでしょうが、宅地Bの所有者にとっても、この機会に測量ができるのはありがたい話です。費用負担を互いに払うという方法を提案してもいいでしょう。

所有権移転登記

売買契約書を作成し、所有権移転登記を行います。この作業は司法書士に依頼します。移転にかかる費用は、税金と司法書士に支払う報酬です。購入側が支払います。

税金がどれだけかかるかですが、国が定める土地の評価額に、一定の税率を掛けることで算出されます。地域によって異なりますので、事前に司法書士に見積もりを取ってもらいましょう。

まとめ

土地を譲ってもらう所有者に、代金を支払えばそれで完了ではなく、こうした作業が必須となります。土地家屋調査士と司法書士に事情を説明し、手配するだけなので難しいことではありません。

しかし、何もわからず不安、というのなら不動産会社に仲介をお願いしてもいいでしょう。これら作業の手配と調整はすべてやってくれます。

ただ、その分、仲介手数料がかかりますので、ご注意ください。

【土地・戸建ての売却】測量(そくりょう)

土地の広さを測る行為

土地の大きさを測ることを「測量」といいます。

土地の広さを測るためには、自分の土地がどこからどこまでなのかを決めなければなりません。土地は当然、地続きですから、自分の土地に接している隣地の所有者が存在します。

その人たちの存在を無視して、

「ここまでが私の土地です」

と一方的に決めることはできません。

「私とあなたの土地境(境界)はここでいいですね?」

と互いに確認し、合意しなければなりません。

境界境には「印」が設置される

隣地との境界境には、それを明示するプレートや境界鋲が設置されています。されていれば、その点を元にして土地を測り、隣地所有者との境界確認も滞りなく済むことが多いです。

しかし、そのような「印」がない場合もあります。境界鋲は大事なものにもかかわらず、その知識があまり知られていないからか、境界鋲の上に塀を立ててしまったり、建築作業のどさくさで外れてしまったりしていることもあります。

その場合、現存する資料や隣地との現況を元に境界境を新規設定することになるのですが、土地の広さに直接かかわることになるので、調整が難航することもあります。解決しないと、最悪は境界紛争となってしまう、非常にデリケートな問題です。

費用は?

これら作業を行うのは土地家屋調査士もしくは測量士で、当然、費用がかかります。売却に係る費用では、仲介手数料に次いでに高額です。土地の広さや、立ち合いの件数によって測量金額は異なります。

まとめ

測量は必ず行わなければいけない作業ではありません。未測量で売却することは可能ですが、言いかたを変えれば、測量をしていない土地というのは、

「どこからどこまでが売買対象の土地なのかが分からない」

ことを意味します。また、

「隣地と境界トラブルがあるのではないか」

と思われても仕方がありません。

やはり唯一無二の「商品」として、広く買い手を募るのであれば、「最低限の整備」はやっておくべきでしょう。

土地・戸建の売却前にやっておかなければいけないこと

「中古だから少しくらいの不備があるのは当然でしょ?」

と、不動産売却時にこうしたセリフを言う売り手がいますが、それはとんでもない勘違いです。例え不動産といえども、基本は数ある中古品と考え方は一緒です。中古車でも中古DVD・CDでもなんでもそうですが、商品として市場へ売りに出す前には、商品としての最低限の整備や手直しをしておく必要があります。不動産にも同じことが言え、特に土地や戸建の場合、商品の整備が非常に重要です。ここでいう「整備」というものが何かというと、

「土地を測量して広さと隣地との境界を決めておく」

ことです。「測量」と「隣地境界の確定」と二つの作業のように感じますが、それぞれの作業は対になっています。つまり、

「隣地境界を確定するから、土地の正確な広さが分かる」

ということです。手元に測量図と隣地立ち合い印が押された書類(*所有者が変わっても継承されるのが通常)、そして境界鋲がすべて確認できるのであれば問題ないかもしれません。しかし、全てが揃っていることはまれです。測量図がなかったり、測量図はあるけれど境界鋲がみつからなかったりと、なんらかの不備があることが多いです。測量から隣地の境界確定から、やり直しが必要となります。その際、測りなおした面積が、売買時の面積と大きく違ってくると問題となります。

「土地の面積がコロコロ変わるなんてありえない」

と思われるかもしれません。しかし、測量技術(機械)は年々精度が上がっていて、数十年前に行った測量面積と、現在の技術で測った面積とでは、程度の差はあれ誤差があることがほとんどです。測り直してみたら、自分が思っていたより広かった。もしくは狭かった、ということがよくあります。

1平方メートルにも満たないわずかな誤差なら問題になることは少ないですが、当初考えていた面積よりも大きく違ってくると、間違いなくクレームになります。なぜなら100平方メートルの土地を買ったつもりが、実際測り直してみたら95平方メートルと、5平方メートルも違いがあったとしたら、みなさんはどう思いますか?5平方メートルも少ないことが最初から分かっていれば、買い手としてはもっと安い金額で買えたかもしれません。反対に、5平方メートル大きかったら売り手であるみなさんはどう思います?もっと高い金額で売れたかもしれない・・・と、損した気分になるのではないでしょうか?

このようなことがあり得ますから、土地や戸建てを売却に出す際には、まず現在の精度で土地を測っておき、売買対象面積を明確にしておくことが最優先です。その面積をもとに売却を進めることが、不動産と言う唯一無二の商品を市場に出す売主としての義務であり、契約後のトラブルをなくすことにもなるのです。測量費用は、当初から売却費用としてかかるものとして考えておき、万が一かからなかったらラッキー!との考えているほうが安全です。

隣地境界を確定しておくことの重要性

測量というのは土地の面積を計ると同時に、隣地との境界線を確定する作業でもあります。

「ここが私とあなたのお宅との境界で間違いないですね?」

上記のように隣地との境界点を互いに書面で確認し、その証拠として印(境界標)を入れることです。回りくどいように感じますが、隣地との境には通常、塀や壁があります。ですから一見すると

「ここからここまでがウチの土地」

と勝手に判断していることが売る側には多いのです。しかし、それは大きな間違いで、長年の色々な経緯で境界が隣地に食い込んでいたり(その逆もしかり)、ずれていたり、隣地の人と境界の場所について見解が異なっている可能性があります。言いたくてもご近所関係もあるので、なかなか言い出しづらいこともあるかもしれません。そのようななんとなくモヤモヤしていた状況が、所有者が変わることによって、隣地関係が一度リセットされます。いままで言いたくても言えなかった隣地の人が、

「前の人には言ってこなかったんだけど、実はお宅の境界が食い込んでるんです」

と、境界の場所について、新所有者(買い手)に異議を唱えてくることがあります。買い手としてはいまさらそんなことを言われても困ってしまいます。騒動が大きくなってくると、買い手から「整備不良」として、売り手にクレームが来る可能性もあります。このような境界紛争というのは非常によくあります。

境界の確定が出来ないということは、自分の土地がどこからどこまでか分からない。つまり売り物がどこなのか、買い手に明示出来ないということです。それではとても商品とは呼べません。万が一境界確定が出来ないのであれば、それは既に商品ではなく、売却計画自体を考え直した方が良い位の大きな問題です。それだけ大切なことですから、土地や戸建を売却する際には、最低限測量と境界確定、この2点だけは必ず!やっておくべきです。

オーストラリアの不動産事情

妻の親戚が済むオーストラリアに行ったことがあります。その時に色々とオーストラリアの不動産事情についても聞いてきましたので、それをみなさんにシェアしたいと思います。

不動産購入検討者が、気になる物件を内見する場合、日本では取り扱いできる不動産会社に連絡を入れ、案内してもらうのが通常です。しかし、オーストラリアでは

「オープンインスペクション」

といって、売却中の物件を見ることが出来る日が予め決まっているようです。その日は日本で言うオープンハウスが色々な所で行われていて、自由に物件を見て回れるんです。日本は上記のように個別対応がほとんどですから、売り手がまだ住んでいれば、都合を確認したりしないといけないので、オーストラリアはかなり合理的だと感じました。

滞在中の一日が、まさにオープンインスペクションの日に当たったこともあり、完全に冷やかしで2件ほど物件を見て回りました。その時の物件資料がこれです。

子供にも分かるように優しく丁寧に解説。不動産取引コトハジメ

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基本的に平屋のレンガ造り。駐車場があるのは当然で、問題は何台置けるかということ。お風呂やベッドルームもいくつあるのかが重要で、アイコンで数が示されています。家の作りがこうも違うのは、地震がほとんどない地域性と国土の広さの違いなのか?と改めて思いましたね。

 

自由が丘レポート

日本で言う「売り物件」看板です。そこらじゅうに立て看板がありました。

自由が丘レポート

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日本でこのような看板があるところの物件は、更地や空き家ですが、オーストラリアでは普通に住んでます。

自由が丘レポート

一部語弊はあるでしょうが、オーストラリアの不動産は古ければ古いほど高く売れるようです。みんな大切に家をメンテナンスしながら使っています。手をかければかけただけ価値が上がるので、家を売るときは買った時より高く売れることがほとんだそうです。建物の価値を見ることが出来るのは、スクラップアンドビルドに慣れてしまった我々にはとても羨ましいですね。

滞在先はレンガ造りの素敵な平屋の一軒家。築なんと79年!

自由が丘レポート

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前面道路はこんなに広い!家の前に車は置いても良いそうです。まあこれだけ広ければ・・・ね。

そして日本では境界紛争という言葉があるくらい、家のなわばり争いがありますが、オーストラリアにももちろん境界はあります。それがこれ。

自由が丘レポート

ペンキです。消えたらどうするんだとか誰も気にしないんでしょうね。広大な国土を持つ余裕なんでしょうか。日本に境界紛争が絶えないのは、国土が狭いから?と考えればなんとなく腹落ちする気がします。また、門の側面に書かれているこの数字が、隣地境界までの距離ということで、測量士と言う職業はオーストラリアでもあるようです。

自由が丘レポート

そして個人的に楽しみにしていた世界遺産、オペラハウス。

自由が丘レポート

当時無名だった建築家がコンペで当選。ところがデザインがこのように斬新過ぎた為、技術的に対応出来なかったり予算が合わなかったりで頓挫。その後14年の歳月を経て1973年に完成したという背景があります。

「技術的難易度や予算を踏まえてコンペすれば良かったんじゃ?」

と思いましたが、そうした経緯があったからこその世界遺産です。どこの馬の骨とも分からない建築家に依頼するのも、オーストラリアのおおらかさのなせる技でしょうか。こんな豪快な一面を日本も持っていれば、現在の閉塞感も少しはマシなんじゃないかと本気で思いますね。