タグ別アーカイブ: 固定資産税

空家対策特別措置法とは?

空家を是正するための法案

近年、社会問題化しつつある、「放置空き家」問題を、是正するための法案です。法案の内容は以下、「NHK NEWS WEB」の記事から引用します。

市町村が固定資産税の情報を利用して空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、所有者が分からない場合でも、倒壊のおそれなどがある空き家に立ち入り、危険性などを調査できることなどが盛り込まれています。

さらに、市町村が必要と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、市町村が強制的に除去できるとしています。(引用元:NHK NEWS WEB)

特措法の簡単な概要

つまり空き家をほったらかしにしておくと、行政が所有者を特定し、所有者に対して建物を撤去するよう指導したり勧告したりして、それでも従わない場合に初めて強制撤去が可能となるそうです。

空家ならどんなものでもいきなり撤去されるというわけではありません。「特定空家等」に該当される場合に限られるということです。

特措法の問題点

この特別措置法が可決されるより前に、行政による強制執行を可能とする条例を定めた自治体もいくつかあるようですが、実際に強制執行まで行った例はあまりないようです。各自治体は、

「憲法で認められた財産権の侵害に当たるのではないか」

との危惧を持っていて、訴訟リスクを恐れているからだといいます。

また、解体となると、その費用を税金で賄うことになりますが、所有者からその解体費用を回収することが出来るのか?などと考える自自体もあります。

解体費用を所有者に請求しても払わない場合、競売もしくは任意売却で解体費用を回収するしかないのでしょうが、すべての空き家が「売れる・売却できる」空き家ばかりとは限りません。

行政からの是正勧告に、空き家所有者がすんなりと従ってくれることが一番簡単です。しかし、そうした所有者ばかりではありません。解体しようにも費用の問題や、個々の事情で従えない所有者も当然出てくるでしょう。

まとめ

法律が施行されたとはいえ、行政が特定空家等にあたる空き家を、手当たり次第に解体していくことは不可能です。行政・自治体としては、競売や任意売却にで対応できる空き家にのみ適用していくのではないでしょうか。

つまり「売れる」空き家のみが、行政代執行の対象となってくるのではないかと予想します。地域格差の拡大に、より一層拍車がかかりそうな事態を、しばし注視していきたいと思います。

借地権を購入するメリットとデメリット

借地権とは?

文字通り、土地を所有するのではなく、

「土地の所有者である地主から土地を借りられる権利」

のこと。

借地権には旧法と新法がありますが、旧法の借地権は借地権者(土地を借りている人のこと)の権利が非常に強く、

「1度貸したら2度と返ってこない!」

と、地主さんの評判はすこぶる悪い。例外ももちろんありますが、原則地主が借地権の更新を拒否することは出来ないからです。借地権のメリットとデメリットは以下の通りです。

購入者にとってのメリット

所有権と比べて、安い価格で広い土地を手に入れることが出来ますし、土地を所有する訳ではないので、毎年の固定資産税もかかりません。地代を毎月払うことになりますが、固定資産税は言いかたを変えれば国へ支払う地代のようなものです。

もちろん年間の固定資産税額と、月々の地代を比べると額は全然違いますが、土地を所有しても借りても、結局は維持費がかかるということです。

購入者にとってのデメリット

更新の時期には地主に対して更新料を支払わなければなりません。また、家を建て直す時にも地主の承諾が必要です。

例えば借地権の土地に新しく家を建てようとした場合、

  • 木造のみ
  • 鉄筋・鉄骨はNG
  • 賃貸住宅はNG。あくまでも個人住宅
  • 2階建じゃないとNG

など、様々な建築制限が付いてくることがほとんどです。

借地の条件変更を求めることは出来ますが、地主にダメだと言われたらそれまでで、仮に認められたとしても条件変更料を求められます。

条件変更を求めて裁判を起こせば、地主の承諾に代わる許可が裁判所から出ることもありますが、地主との関係はその後もずっと続きますし訴訟費用もかかります。

さらに一般の人にはなかなか理解しにくいため、通常の所有権物件よりも、市場での流通性は高くありません。将来売却する時に苦労するかもしれません。

まとめ

借地権に手を出す際は、上記のメリット・デメリットを良く理解してからにしましょう。充分注意が必要です。

固定資産税(こていしさんぜい)

不動産の所有者が毎年払う税金のこと。6月頃に届く納税通知書を元に、年間の税金を一括して支払ってもいいし、4回に分割して支払うことも可能です。納税通知書は1月1日現在の所有者の元に届きます。

1月から5月末の間に手放し、所有者でなくなったとしても、6月にはその年の通知書が届きます。年の途中で不動産を手放したら、引き渡し日(所有権移転日)から新所有者の負担となります。

新しい所有者(納税義務者)から、本来負担しなくても良い期間にあたる日割り分を、売買代金と併せて受領する、と言う形で精算します。納税は国民の義務なので、免れることは出来ません。万が一滞納が続くとどうなるかというと、国から物件を差し押さえられてしまいます。

「所有権」で、一見不動産を所有しているようですが、納税しなければ国に取り上げられちゃうのだから、所有しているとは言えないのでは?中国と同じく「国から借りているだけ」とも言えなくもありません。

空家対策特別措置法(あきやたいさくとくべつそちほう)

空家を是正するための法案

近年、社会問題化しつつある、「放置空き家」問題を、是正するための法案です。法案の内容は以下、「NHK NEWS WEB」の記事から引用します。

市町村が固定資産税の情報を利用して空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、所有者が分からない場合でも、倒壊のおそれなどがある空き家に立ち入り、危険性などを調査できることなどが盛り込まれています。

さらに、市町村が必要と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、市町村が強制的に除去できるとしています。(引用元:NHK NEWS WEB)

特措法の簡単な概要

つまり空き家をほったらかしにしておくと、行政が所有者を特定し、所有者に対して建物を撤去するよう指導したり勧告したりして、それでも従わない場合に初めて強制撤去が可能となるそうです。

空家ならどんなものでもいきなり撤去されるというわけではありません。「特定空家等」に該当される場合に限られるということです。

特措法の問題点

この特別措置法が可決されるより前に、行政による強制執行を可能とする条例を定めた自治体もいくつかあるようですが、実際に強制執行まで行った例はあまりないようです。各自治体は、

「憲法で認められた財産権の侵害に当たるのではないか」

との危惧を持っていて、訴訟リスクを恐れているからだといいます。

また、解体となると、その費用を税金で賄うことになりますが、所有者からその解体費用を回収することが出来るのか?などと考える自自体もあります。

解体費用を所有者に請求しても払わない場合、競売もしくは任意売却で解体費用を回収するしかないのでしょうが、すべての空き家が「売れる・売却できる」空き家ばかりとは限りません。

行政からの是正勧告に、空き家所有者がすんなりと従ってくれることが一番簡単です。しかし、そうした所有者ばかりではありません。解体しようにも費用の問題や、個々の事情で従えない所有者も当然出てくるでしょう。

まとめ

法律が施行されたとはいえ、行政が特定空家等にあたる空き家を、手当たり次第に解体していくことは不可能です。行政・自治体としては、競売や任意売却にで対応できる空き家にのみ適用していくのではないでしょうか。

つまり「売れる」空き家のみが、行政代執行の対象となってくるのではないかと予想します。地域格差の拡大に、より一層拍車がかかりそうな事態を、しばし注視していきたいと思います。

土地活用・不動産活用の傾向と対策

土地活用と言うならばアパート・マンション経営、駐車場経営が真っ先に思い浮かびましたが、価値観が多様化した現在は、様々な選択肢が存在します。土地・不動産所有者にとっては、選択の幅が広がって良いことなのかもしれませんが、選択肢が増えすぎたために「検討・選択しにくい」という声も多く聞きます。なにを選ぶにせよ、各選択肢のメリット・デメリットを充分理解してから行動に移すことが必要です。主要だと思う活用方法を以下に見ていきましょう。

■アパート、マンション経営

土地活用・不動産活用と言うと真っ先に頭に浮かぶのがこれです。ただ、今までのように、ハウスメーカーや工務店の言いなりで建築してしまうのは危険です。「○○年一括借り上げ」などとCMで大々的にうたっているので、

「長きにわたって面倒を見てもらえて安心だわ」

と、どこか他人任せの甘い見通しでは絶対に成功しません。価値観の多様化、少子高齢化で人口が減っていく今の時代、なにもかも放り投げ片手間でアパートやマンション運営していけるほど簡単ではありません。

今はどの地域でも「部屋あまり」の状態が続く、完全な借り手市場です。世にある賃貸物件すべてがライバルで、競合商品となります。その苛烈な競争の中で入居者に選択してもらうためには、どこにでもある物件ではいけません。頭一つ抜け出すような、大きな「武器」であり特徴が物件自体に必要となります。例えば以下に挙げるような特徴を持った物件の出現は、現代の消費者ニーズを反映してのものです。

ペットとの共生マンション

ペットと一緒に暮らすことを目的にしたアパート・マンションです。ワンちゃん・猫ちゃんと暮らすライフスタイルが当たり前となったこともあり、ペット好きを多くひきつけています。共用部分にワンちゃんの洗い場があり、入居者同士のコミュニティが作りやすいのも特徴です。さらに1階部分に動物病院やトリミングサロンなどを積極的に誘致しているところもあります。動物好きなら一度は住んでみたいと思いますよね。

オトコのお城!ガレージハウス

男性の趣味にスポットを当てたものです。車やバイクなどを置くガレージが1階にあり、そこから居住部分に行ける。常に自分の愛車を眺めていたいと願う、男性向けの物件です。

一生賃貸!ニーズを満たす「戸建賃貸」

主にファミリー向けの賃貸物件です。「結婚後しばらくは賃貸。子供が生まれたのをきっかけに駅前のマンションを。子供の手が離れたころ、駅から少し歩く場所に庭付き一戸建て・・・」という、一昔前の人が当たり前のように考えていた「不動産すごろく」が、様々なニーズによって当たり前ではなくなってきています。

「一生賃貸で暮らす」

と考える世帯も増えてきていますが、そうした要求に耐えうるファミリー向けの物件の供給が進んでいません。あってもほとんどがマンション。そうした背景から生まれてきた戸建て賃貸という形態も、人気を集めています。

■社会貢献活動にも。高齢者専用賃貸

人口の半分が高齢者になるとされている超高齢化社会を控え、高齢者が快適に住むことが出来る賃貸住宅が圧倒的に不足しています。オーナーの負担で、介護施設付の建物を建築し、運営事業者が日々の運営管理を行う・・・という事業形態が主流です。入居待ちが続く老人ホームや、入居時に何千万単位の費用が発生する介護付き有料老人ホーム以外の受け入れ先として、今後こうした形態の建物はどんどん増えてくるはずです。

■差別化はやはり必要、駐車場経営

「とりあえず駐車場にでもしておこう」

若者の車離れが進んでいるため、車自体の数が減っています。それが原因か、駐車場が全く埋まらず、土地の固定資産税分ももたらさない不良資産となっているところが都内でも多いです。確かに初期費用は掛からないかもしれませんが、まずはそのエリアにおいて駐車場の需要があるのかどうかの市場調査が必要です。周辺に駐車場が多数あり、空がないようであれば需要は十分あると思われます。

ただ、多数駐車場が存在し需要があったとしても、それらライバルを押しのけて選んでもらうための努力が必要なのは前述のアパート・マンション経営と同じです。たかが駐車場とはいえ、例えば、

  • スペースに余裕があり駐車しやすい
  • 車を雨ざらしにしないための簡易的な屋根がついている
  • どこよりも安い

など、他にはない抜きんでた「武器」はもっておくべきです。

車通りが活発なエリアやビジネス街であれば、通常の月極めではなく、コインパーキング業者に一括して貸すことも選択肢の一つしてあります。場所によっては月極めで個人に貸すより、高い金額で借りてくれる可能性もあります。駐車場が利用されてもされなくても、常に一定の収入があるので、リスクはありません。

最近では月極めやコインパーキングの「上」の空間を有効活用しようと考えている会社も増えてきています。鉄骨で駐車場の上に足場を組み、その上に屋上緑化の技術を利用して公共スペースを作ります。そこにちょっとした屋台やカフェスペースなどを設置しようというものです。住宅街にある駐車場では、近隣住民からの反対なども予想されるので難しいかもしれません。しかし、オフィス街の大規模駐車場には今後増えてくるかもしれません。

ただ、駐車場にしておくと土地の相続税評価額が高くなるので、その辺りを含めて考える必要があります。

■使い道がなかった土地が一転!?太陽光パネル

東日本大震災以後、電力供給の一つの方法として、太陽光発電などの自然エネルギーが脚光を浴びていることは周知の事実です。地方都市の野放しにされている広大な土地に、太陽光パネルを設置、売電することで収益を上げる活用方法が現れてきています。

アパート・マンションの賃貸収入のように大きな収益を期待することはできませんが、太陽の光が一定時間当たる場所であれば、設置費用も安いため低リスクで土地の活用をすることができます。使い道がなかった広大な土地が収益をもたらす「資産」に化ける可能性も。なによりも天然エネルギーを利用して電力を供給し、社会貢献をしているという行為に大きな意味を見出す人も多いのではないでしょうか。

■社会にどれだけ貢献できるのか?

上記の高齢者専用賃貸にしろ太陽光パネルにせよ、今後の土地活用を考えるうえでの大きなヒントになる気がします。自己の利益の為に土地を活用する時代は終焉を迎え、

「他人や社会のためにどのように自己の資産を活用することができるのか?」

を考えることが、土地という資産を持つ人にとっての今後大きな役割になってくるのではないかと予想します。

評価証明書(ひょうかしょうめいしょ)

評価証明書(公課証明書)です

不動産の税法上の評価額が記載された書面のこと。不動産取引では決済時に必要となり、権利証がないと決済ができないように、評価証明書がなくてもできません。この書面に記載されている評価額に、固定資産税率1.4%と、都市計画税率0.3%をかけた金額が、固定資産税額として毎年税金として徴収されます。

この評価証明書は、都税事務所と区役所で取得することが出来、原則その不動産の所有者しか取れません。しかし所有者からの委任状があれば第三者でも取得可能です。売却を不動産会社に依頼するときに交わす媒介契約書に委任部分が記載されていることが多いので、不動産売却の依頼を受けた不動産業者は、自然と受任者となることがほとんどです。

評価額と言ってもあくまで税法上の評価であって、一般の市場価格とは乖離(*安い)していることが普通です。例えば、5,000万で購入した物件の評価額が、4,000万だったとしてもショックを受ける必要はまったくなく、それが普通です。

相続が発生したときにしか目にする機会はないと思いますが、自分の所有不動産が税法上いくらに評価されているのか、一度見てみるのも一興かと思います。

<*平成24年7月19日現在>

物件引き渡し時(決済時)に、売主・買主の間で固定資産税額も日割精算します。納税通知書を売主さんが保管していれば、通知書に記載されている金額で精算すれば済むのですが、紛失してしまっている場合も良くあります。

その場合、評価証明書から納税額を算出しなければなりません。掛け算なのでたいして面倒な計算ではないですが、万が一計算ミスなどしたらやっかいです。そこで評価証明書と同じようなもので

「公課証明書」

という書面があります。評価証明書と同じく、評価額が記載された書面ですが、年税額が予め記載されているので、計算ミスの心配がありません。もっぱらこちらを取得するようにしています。不動産業者は公課証明書ひっくるめて、評価証明書と言う人が多いです。

借地権(しゃくちけん)

借地権とは?

文字通り、土地を所有するのではなく、

「土地の所有者である地主から土地を借りられる権利」

のこと。

借地権には旧法と新法がありますが、旧法の借地権は借地権者(土地を借りている人のこと)の権利が非常に強く、

「1度貸したら2度と返ってこない!」

と、地主さんの評判はすこぶる悪い。例外ももちろんありますが、原則地主が借地権の更新を拒否することは出来ないからです。借地権のメリットとデメリットは以下の通りです。

購入者にとってのメリット

所有権と比べて、安い価格で広い土地を手に入れることが出来ますし、土地を所有する訳ではないので、毎年の固定資産税もかかりません。地代を毎月払うことになりますが、固定資産税は言いかたを変えれば国へ支払う地代のようなものです。

もちろん年間の固定資産税額と、月々の地代を比べると額は全然違いますが、土地を所有しても借りても、結局は維持費がかかるということです。

購入者にとってのデメリット

更新の時期には地主に対して更新料を支払わなければなりません。また、家を建て直す時にも地主の承諾が必要です。

例えば借地権の土地に新しく家を建てようとした場合、

  • 木造のみ
  • 鉄筋・鉄骨はNG
  • 賃貸住宅はNG。あくまでも個人住宅
  • 2階建じゃないとNG

など、様々な建築制限が付いてくることがほとんどです。

借地の条件変更を求めることは出来ますが、地主にダメだと言われたらそれまでで、仮に認められたとしても条件変更料を求められます。

条件変更を求めて裁判を起こせば、地主の承諾に代わる許可が裁判所から出ることもありますが、地主との関係はその後もずっと続きますし訴訟費用もかかります。

さらに一般の人にはなかなか理解しにくいため、通常の所有権物件よりも、市場での流通性は高くありません。将来売却する時に苦労するかもしれません。

まとめ

借地権に手を出す際は、上記のメリット・デメリットを良く理解してからにしましょう。充分注意が必要です。