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【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

不動産を売却した時にかかる税金は?

不動産を売却したときには税金がかかります。しかし、売却した人全員に同じようにかかるかといったらそうではありません。税金は利益に対して生じるのです。

以下に課税されるパターンについて解説していきますが、私が出来ることはあくまでも考え方・概念的にとどまり、正確な税額が分かるものではありません。ご相談を受けるお客様にも同様のことを伝えていますが、最終的には必ず税務署で確認するように伝えています。

 

税金がかかるときはこんな時

例えば10年前に3,000万で購入した物件が、3,500万で売却した場合、利益は500万です。500万に対して課税されます。

反対に3,000万で購入した物件が、10年後2,800万でしか売れなかった場合、利益は出ておらず赤字なので無税です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

利益が出ていれば、利益に対して課税されますが、所有期間に応じて税率が異なります。不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上と5年以下で区分されます。5年以上所有していた方が税率は安くなります。

 

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年以上) 15% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%

上記の事例(*利益500万)を元に考えると・・・

  • 長期譲渡所得・・・100万
  • 短期譲渡所得・・・195万

となります。

控除できる経費

ただし、購入時と売却時にかかった諸費用は利益から控除されるので、実際課税される利益はもっと少ないはずです。

  • 購入時・・・仲介手数料融資保証料、印紙代、登記費用など
  • 売却時・・・仲介手数料、測量代、印紙代、登記費用など

10年前3,000万で購入した物件の諸経費を200万。そして3,500万で売却した時のかかった経費を180万と仮定すると、トータル380万が利益から控除されることになり、

利益500万-経費380万=120万

120万が実際に課税される金額となり・・・

  • 長期譲渡所得・・・24万
  • 短期譲渡所得・・・46.8万

税金はこうなります。

注意点

ただ、最初にも書きましたが、これは簡易的・概念的なもので、正確なものではありません。例えば減価償却の問題もあります。10年前、3,000万で購入した物件の建物は10年間の間、減価償却されて価値は下がっていますから、単純に3,000万全てを購入代金として考えられません。では実際どのくらいとして考えたらよいのか?そうしたことを正確に計算できるのは、税務署なり税理士などの専門家です。

また、購入価格、売却価格の記載のある契約書や請負契約書、その時かかった諸経費などの領収書は、実際、どれだけお金を使ったかの証拠となりますので、必ず取っておかなければなりません。

購入時の価格が分からない場合

「親から相続した不動産で、いくらで購入したのか分からない」

両親が購入時の契約書や領収書を保管しておけば、それが適用されますが、昔過ぎて既に紛失してしまっているということもよくあります。そうした場合、購入時の価格をどのように算出するかというと、

「売却価格の5%」

を取得費とします。

例えば3,500万で売却したけど、取得費(*購入時の価格)が不明の場合、

3,500万×5%=175万

175万が取得費となり、

3,500万-175万=3,325万

となってしまい、大きな利益が出たことになってしまい、その分、税金も多くかかってしまいます。

売却した物件を自宅として使っていた場合

3,000万円の特別控除の特例という制度があります。

居住用不動産の3,000万控除(きょじゅうようふどうさんのさんぜんまんこうじょ)

自宅として使っていた不動産を売却し、利益が出た時は、3,000万までの利益だったら無税にしましょう、という特例です。

親から相続した不動産だとしても、生前親が自宅として利用していれば、相続した人が自宅として使っていなくとも、この特例を受けることが可能です。

しかし、いつまでもこの特例を受けることは出来ず、住まなくなった年の1月1日を起算して、3年後の12月31日までに契約か決済を済ませておかなければ適用できません。

まとめ

以上、不動産売却を売却した時にかかる税金についての記事でした。何度も書いていますが、あくまで簡易的・概念的なものですから、この記事を鵜呑みにして取引を進めないよう十分注意してください。

税金は毎年のように変わりますし、とても素人が動向を追えるようなものではありません。今回のような概念的なものをお話しできますが、必ず最終的にはご自身自ら、税務署などに問い合わせをするようにしてください。

【住宅ローン】ネット銀行の特徴とそのメリット・デメリット。及び都市銀行との違い。

 

ネット銀行の特徴

「インターネットでの手続きをメインとした金融機関」を、「ネット銀行」と呼ぶことが多いです。店舗数は都市銀行に比べると圧倒的に少ない、というよりもほとんどありません。

最近はターミナル駅にローンセンターを開設するところも増えましたが、基本はウェブサイトで申し込みを行い、書類は郵送。手続きは遠隔で行います。

融資対象者は?

  • 会社員
  • 公務員
  • 弁護士・会計士などの士業
  • 資本金1億以上の会社役員

1億以下のいわゆる中小企業経営者や、個人事業主などは、いくら収入がたくさんあっても難しいです。

事前審査の信頼性が低い

また、ネット銀行の事前審査は、都市銀行の審査の信頼度は全く異なります。都市銀行の事前審査は、源泉徴収票や保険証を回収し、個人信用情報を開示し過去の借り入れ状況や、延滞履歴を参照し、審査を行います。

反対にネット銀行の事前審査は、ウェブサイトの審査申し込みフォームに、年収と借入希望金額を入力するだけで完了です。「審査」というよりもただの「申し込み」程度に過ぎません。そのため、売買契約後に行う本審査で、あっさりと否決されることがあります。

審査に時間がかかる

その他に審査に時間がかかります。ネット銀行では、審査に必要な書類はすべて郵送で行います。万が一、書類に不備があれば、審査は進まず、書類が全てそろってから最低1ヵ月~1か月半程度時間がかかります。

手続きを自分で行わなければならない

都市銀行の住宅ローンを利用する場合、仲介業者が間に入ってくれて、必要書類のアナウンスや金融機関とのやりとり、書類の回収などをすべて行ってくれます。

しかし、ネット銀行の場合はすべて自分で手続きを行わなければなりません。

ネット銀行のメリット・デメリット

以下にメリット・デメリットについてまとめておきます。

メリット

  • 金利が都市銀行に比べ低い
  • 繰り上げ返済がネットからいつでも可能
  • 繰り上げ返済手数料が安い(*無料のところも)
  • 保証料がかからない

デメリット

  • 事前審査は実質的には「申し込み」という程度。取引を取りまとめる不動産仲介会社にとっては、事前審査の結果が本審査で覆ることもあるので、非常に使いづらい。
  • 不動産仲介会社がローンの取次ができない(ことが多い)。顧客が自ら行う。
  • 審査可否が出るまで時間がかかる

メリットもありますが、上記のようなデメリットもあるので、誰でも彼でもネット銀行を利用できるわけではなく、都市銀行よりも間口は狭くなってしまいます。

都市銀行との違い

都市銀行と比べ金利が低く、融資にかかる諸経費が安いことが何よりのメリットです。インターネットを利用しての手続きに慣れた若い人達を中心に受け入れられている反面、きめ細やかな対応を望む人にとっては向きません。

審査が厳しい

金利が低く、都市銀行に比べ融資条件は良いですが、その分審査の基準が都市銀行よりも厳しくなります。

金利が低い

変動金利、固定金利ともに、都市銀行と比較して低いです。

保証料がかからないけれど事務手数料が高額

保証料無料をうたい文句にするネット銀行が多くあります。保証料はローンの手続き費用の中で最も高額です。

都市銀行の場合、3,000万を35年間で借りた場合、保証料は約62万円です。ただし、都市銀行の事務手数料は30,000円前後ですが、ネット銀行の場合、融資額の○%と高額に設定されています。仮に事務手数料が2%とすると3,000万円の事務手数料は60万となり保証料と変わりません。

繰り上げ返済手数料がかからない

インターネットでの繰り上げ返済手数料がかからないところも多くあります。

まとめ

  • 「より」滞納の心配のない人に
  • 「より」好条件で融資

というのが、ネット銀行の基本スタンスです。ネット銀行を検討する際には、金利の情報だけではなく、諸費用や手続きのしやすさ、売買契約の条件含めた総合的な内容で決めるようにしましょう。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

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住宅ローン利用時にかかる手数料は何?

住宅ローン利用時には以下のような経費・手数料がかかります。住宅ローンを利用しての不動産購入では、購入価格の7~8%の諸経費が別途かかりますが、その諸経費の中に含まれています。

  1. 保証料
  2. 金銭消費貸借契約時に貼る印紙代
  3. 事務手数料
  4. 抵当権設定登記
  5. 火災保険料

以上、5点となります。

 

保証料

借入年数・借入金額に応じて変動します。恐らく仲介手数料以下保証料の記事で、100万円あたりの保証料を記した一覧表があります。まずはこちらをご確認ください。

保証料(ほしょうりょう)~住宅ローン利用時における~

例えば4,000万を30年借りた場合、100万円あたりの保証料が19,137円ですから・・・

(4,000÷100)×19,137=765,480

765,480円が保証料となります。適用金利に金利を若干上乗せする(*つまり返済額が上がります)ことで、返済額に保証料を含めることができます。

金銭消費貸借契約時に貼る印紙代

借入金額が1億未満であれば数万円です。1億以上となると10万、20万、60万となります。お金を持っている人(*実際は借りるだけで持っているわけではないですが、それだけのお金を借りられるということはそれなりのバックボーンがなければ不可能なので)から取っていくという精神が徹底されていて、ある種すがすがしささえ感じます。

事務手数料

都市銀行であれば、通常3万円+税、と設定していることがほとんどです。ただし、保証料無料を謳っている金融機関では、保証料がないかわりに、事務手数料が融資金額の〇%と高く設定されているケースがあります。借入年数や金額によっては、逆に高くつく可能性も否定できませんので、十分注意しましょう。

抵当権設定登記

実際は、不動産決済時(*引き渡し)の、所有権移転登記と併せて行います。ですから「登記費用」としてひとまとめにされてしまうことが内訳としては、

  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記
  • 司法書士の報酬

となります。

火災保険料

火災保険に加入しない人はあまりいないと思いますが・・・。住宅ローンを利用せず、現金で購入した場合は、火災保険への加入は任意です。しかし住宅ローンを利用した場合は、火災で担保物件が消失してしまっては、融資している金融機関が困るので、加入が義務付けられます。

関連記事 借り換えにも同様の費用(*一部除く)がかかります

現在の適用金利よりも、低い金融機関があれば、借り換えをしたいですよね?ですけど、今回の記事で解説したものと同様の費用・手数料がかかることを忘れてはいけません。わずかの金利差だったら、支払うべき経費・手数料を繰り上げ返済した方が効果的かもしれません。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料はどのくらい?

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住宅ローンを借りる前、借りた後にも。長期に渡る返済活動のお供にしてください。こうした内容が盛りだくさんの一冊。一生モノの住宅ローンに関する知識をこの機会に身につけて下さい。

事務手数料(じむてすうりょう)~住宅ローン利用時~

 

事務手数料とは?

金融機関から融資を受ける際に、金融機関に支払う手数料です。

都市銀行などの事務手数料は3万円+税ですが、ネット系の金融機関では、高額な保証料がない代わりに、事務手数料が高額となります。金融機関によって率は異なりますが、

「融資金額の〇%」

と定めているところがほとんどです。

保証料と比較

例:3,000万を25年で借りる場合/事務手数料2%

  • 保証料:517,620円
  • 事務手数料:600,000円

以下記事に保証料の表がありますので、ご確認ください。

保証料(ほしょうりょう)~住宅ローン利用時における~

融資代行手数料ではありません

「融資代行手数料」や「融資あっせん手数料」という名目で、費用を取ろうとする不動産仲介業者があります。金融機関に支払う事務手数料とは別物です。融資関連で不動産仲介業者に支払う費用は本来はありませんので、勘違いしないようにしてください。

まとめ

保証料無料を売りにする金融機関は多いですが、借入年数や事務手数料の利率によっては逆に高くつく場合もあります。また、事務手数料は金融機関に支払うもので、不動産仲介業者に支払う報酬は、原則仲介手数料のみです。十分注意が必要です。

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住宅ローン借り換え時の注意点

 

再度審査がある

A銀行からB銀行へ借り換えする場合。A銀行で一度審査に通っているから、借り換え先Bでも必ず通ると決まったわけではありません。A銀行で融資を受けた時と同様の審査を、再度受けなければなりません。

前回と今回の違いは、A銀行での返済実績も加味されるということです。A銀行での返済がたびたび滞っていたりすると、審査が通らない原因の一つとなってしまう可能性もあります。

担保割れの問題

購入当初は新築の物件だったので、金融機関の担保評価は高く融資に問題はなかったかもしれません。しかし、新築時は評価が最も高いですが、年数が経過することによって建物の評価は下落する一方です。担保評価が思うように出なければ、借り換えの審査が通らないこともあります。

担保評価(たんぽひょうか)~住宅ローン利用時~

費用がかかる

借り換えはタダでできるわけではありません。現在借りている金融機関から融資を受けるときに、どれだけ費用がかかったのか覚えていますか?主に以下のものが借り換えの際、再度かかります。

それなりのまとまった費用がかかることを忘れてはいけません。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料はどのくらい?

効果のない借り換えになってしまうことも

借り換えのメリットとは、現在適用されている借入金利よりも、金利が低くなることで、月の返済額・総返済額が減らせることです。長期に渡って返済生活を続ける人にとって、金利が低いことにこしたことはありません。誰しも借り替えを検討したいところでしょう。

しかし現在、変動金利を例にすると、金利優遇を受けることで1%を大きく切る超低金利時代です。それほど低い金利で借りられる状況では、借り換えをして金利メリットを受けられる人というのは、それほど多くありません。

都市銀行などで金利優遇を目いっぱい適用されて融資を受けている人が、ネット銀行への借り換えを検討したところで、金利差はほとんどありません。借り換えにかかる費用と労力を踏まえると、(*効果が全くないということはないですが)費用対効果はそれほど良くありません。

住宅ローン減税適用中に借り換えをした場合

借り換えを行っても、以下の2点の条件を満たしていれば、住宅ローン減税は継続できます。

  • 減税措置を受けている住宅ローンの借り換えであることが明確
  • 住宅ローン控除の要件に当てはまること

基本的には借り換えたことによって、住宅ローン控除の要件を満たさなくなった場合を除き、そのまま控除は継続されると考えて問題ありません。

住宅ローン減税の適用期間は、居住開始時点からカウントされます。例えば、借り換え時点で残りの控除期間が5年であれば、借り換え後の控除期間は当然5年となるということです。借り換えた時点から、あらためて10年間控除されるような、都合の良いものではありません。

まとめ

以上、借り換え時の注意点についてでした。

  • 無審査ではなく再度審査を受けなければならない
  • タダではなく結構な額の費用がかかる
  • 借り換えの効果が限定的になってしまう可能性も

上記3点が重要なポイントです。借り換えにかけるまとまった費用があるのなら、その分、繰り上げ返済を検討するのもいいでしょう。ダイレクトに元金を減らすことが出来るので、そちらの方が効果的かもしれません。充分検討してから借り換えを行いましょう。

5/16発売の新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」で住宅ローンの知識を身につけて下さい

今回のような記事が全編に渡って収録されている、住宅ローンの決定版!(自分で言うのもなんですが。。。)。私の持つ住宅ローンに関する全てを注ぎ込みました。これ一冊あれば長期に渡る返済生活も安全です。ぜひこの機会にお手元に。

保証料(ほしょうりょう)~住宅ローン利用時における~

 

保証料とは?

融資利用時にかかる最も高額な費用でありながら、どういうものか?なんのためのものか?を説明するのが最も難しい費用です。一番多い説明は、保証人の替わり、と言われることが多いですが、あまりすっきりする説明ではありませんね。実際現金を金融機関に支払う必要はなく、融資額から保証料が差し引かれた上で、融資金額が口座に振り込まれます。

保証料の計算

融資額100万円当たりの保証料が決められていて、それをもとに保証料を算出します。金融機関によって若干の金額の差がありますがほとんど変わらないと思っていいでしょう。正確に保証料を算出する必要があるときには、融資を受ける金融機関に聞けば教えてくれます。

以下の表をご覧ください。35年の場合100万円当たりの保証料が、20,614円と設定されています。3,500万を借りる場合、(3,500÷100)×20,614円=721,490円という計算となります。

 

保証料
一括前払い型
借入期間 融資金額100万円
あたりの保証料(円)
1年 1,016
2年 1,942
3年 2,844
4年 3,724
5年 4,580
6年 5,426
7年 6,240
8年 7,031
9年 7,799
10年 8,544
11年 9,302
12年 10,006
13年 10,688
14年 11,345
15年 11,982
16年 12,595
17年 13,187
18年 13,758
19年 14,308
20年 14,834
21年 15,416
22年 15,907
23年 16,374
24年 16,826
25年 17,254
26年 17,669
27年 18,063
28年 18,440
29年 18,800
30年 19,137
31年 19,463
32年 19,769
33年 20,063
34年 20,348
35年 20,614

*りそな銀行ウェブサイト引用

保証料を払わなくても良いケース

金利に保証料を上乗せすることで、保証料を払わないという方法も取れます。何パーセント上乗せが必要かは、金融機関によって異なりますが、0.2%のところが多いようです。例えば変動金利0.625%で融資を受けることが決まっているなら、0.2%上乗せした0.825%であれば、保証料を支払う必要はないということです。

保証料は戻ってくることも

一括前払い制なので、満期を待たずして完済した場合や、借り換えしたときは戻ってきます。しかし、均等割りして1年あたりの保証料を出すわけではないため、借入初期であればかなり戻ってくることもあるでしょうが、何十年も経過したのちではほとんど返ってきません。あまり期待しない方がいいでしょう。

まとめ

住宅ローン利用時にかかる費用の中では最も高額なものが保証料です。ネット銀行などいくつかの金融機関では、保証料がかからないことをサービスの一つとしているしているところもあります。ただ、確かに保証料はかからないのですが、その代わり事務手数料が融資金額の〇%と設定しているところが多くあります。

5,000万の融資で事務手数料が1%だとすると、50万円ということになります。35年で考えた場合の保証料は約100万円ですから、それと比べると安いですが、それなりにかかるということが分かります。

5/16発売の新刊にも書いてあります

住宅ローンを借りる前、借りた後にも。長期に渡る返済活動のお供にしてください。一生モノの住宅ローンに関する知識をこの機会に身につけて下さい。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料はどのくらい?

金利の情報は色々なところに溢れています。そんな状況で、現在借りている金融機関よりも低い金利で融資してくれる金融機関をたまたま見つけたとします。それを見て、

「よし、借り換えしよう!」

と思い付きで借り換えを検討してしまうかもしれません。

確かに、借入金利が現在より低くなって悪いことはありません。金利の差が1%に満たなかったとしても、支払総額は確実に減ります。しかし、借り換えにも、諸経費がかかるということを忘れてはいけません。金融機関によって多少の違いはありますが、多くは以下の費用がかかったことを思い出してください。

  1. 登記費用
  2. 事務手数料
  3. 印紙代
  4. 保証料

以上が、新規に住宅ローンを借りる時にかかる主な費用です。借り換えとは要するに、金融機関を変えて新しくローンを組み直すことだと解説しました。

住宅ローンの借り換えとは?

つまりローンを組む際にかかる費用が、再度かかってくるのです。それに加えて、既存の借入金を一度返済する、という住宅購入時にはない手続きが増えるので、それに伴う手続きとして、

5.抵当権抹消費用

がかかります。

A金融機関からB金融機関へ借り換える場合、新規借入先Bの抵当権を設定する前に、今現在設定されているAの抵当権を消さなければなりません。抹消登記は司法書士に依頼することになります。金額的には2万~3万円であることがほとんどですが、抵当権が複数設定されている場合は、それに伴い費用も高くなります。

以下にかかる費用の詳細を解説します。

登記費用

登記費用の内訳は

  • 抵当権設定費用
  • 司法書士への報酬

となります。物件の評価額や借入金額に応じて、抵当権設定費用は増減します。3,000万借りる場合と、4,000万借りる場合の抵当権設定費用では、4,000万の方が高くなるということです。

事務手数料

事務手数料は、都市銀行などであれば30,000円(税別)と割安なことがほとんどです。しかし、ネット銀行などは下記で挙げる保証料がない代わりに、借入金額の○○%と設定されている場合もあり、高額になることもあります。仮に2%であれば、3,000万だと60万円かかる計算です。

印紙代

金銭消費貸借契約時の交わす契約書に貼る印紙代となります。

保証料

ネット銀行は事務手数料が高額なかわりに、保証料がかからないところがあります。都市銀行では反対に、事務手数料が安価な代わりに、100万円当たり数千円から数万円の保証料がかかります。借入金利に金利を上乗せすることで、保証料を無料にすることが出来ますが、借り換えのメリットは少なくなります。既存借り入れ先で保証料を支払っている場合、返済した借入期間に応じた保証料が返金されます。

抵当権抹消費用

今現在設定されている抵当権の抹消手続きを行う、司法書士への報酬です。金額的には2万~3万円であることがほとんどですが、抵当権が複数設定されている場合は、それに伴い費用も高くなります。

まとめ

以上、住宅ローンの借り換えにかかる費用についての記事でした。

借り換えをすることは、適用金利が低くなるので、間違いなく効果があります。しかし、それなりの経費がかかるということが理解できたかと思います。まとまった手持ち資金がなくなってしまうので、わずかな金利差であれば、繰り上げ返済を検討した方がいい場合もありますので、くれぐれもシミュレーションはしっかりするようにしてください。

5/16発売の新刊にも借り換えについて書いています

住宅ローンとの付き合いは長期に渡ります。ぜひ、手元に置いておき、必要な時に開いてみてください。何度も目を通すことで、一生モノの住宅ローンに関する知識を身につけることができます。

夫婦・親子で住宅ローンを組む場合

住宅ローンは通常、単独で借りることがほとんです。しかし、借りる人の年収や勤務先などの事情によって、単独で借りられない場合もあります。そのような場合、夫婦・親子連名、または収入合算という方法で、融資を受けることができます。

 

連名で融資を受けるとは?

各自が主債務者となり、それぞれが各共有持ち分に応じて別々に借りることをいいます。一般的にはペアローンと呼ぶことが多いようです。必然的に購入する不動産は共有名義となります。どちらがどれだけの融資を組むかは、持ち分に合わせる必要があります。

例えば5,000万の物件を2,500万ずつ融資を受けて購入する場合、

  • 夫・・・2,500万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・2,500万(持ち分2分の1)

このようになります。図にすると以下のようなイメージです。

  • 夫・・・4,000万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・1,000万(持ち分2分の1)

負担額と持ち分が上記のようにかい離してしまうのは、現実に即していないので基本NGです。

「なんで5分の1しかお金出してないのに、半分も持ち分持ってんの!?」

ってことです。

連名で融資を受けるメリットとデメリットとは?

メリット

  • 各自が住宅ローン減税を受けることができる
  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

1件の不動産購入に対し、2件の融資を受けることになるので、単純に融資にかかる費用が2倍になります。

  1. 融資にかかる費用(*事務手数料保証料、登記費用)が2倍
  2. 団体信用生命保険にそれぞれが加入しなければならない

2.について補足。どちらかに万が一のこと(*死亡、働けなくなった)があっても、全額完済されることはありません。

例えば夫婦共有で、夫2,500万、妻2,500万、合計5,000万のペアローンを組んでいた場合。夫が死亡したら2,500万は完済されますが、妻の2,500万は払い続けなくてはなりません。図にするとこういうことです。

収入合算とは?

夫婦の場合の収入合算について考えます。夫の収入に妻の収入を合算することで、ローンが通しやすくなります。ただ、単純に収入を合計できるわけではありません。金融機関によって基準は異なりますが、以下のような制限があることがほとんどです。

  1. 夫の年収10倍までの融資額が上限
  2. 夫の年収の半分までしか合算できない

1.に関して言うと、夫の年収が400万とすると、借り入れ上限は4,000万までになるということです。また、妻の年収が250万だとしても、夫の年収(*400万)の半分、つまり200万までしか合算することができません。

ペアローンと収入合算の違い

ペアローンは夫婦それぞれが持ち分に応じて融資を組みます。従ってそれぞれが主債務者になります。

収入合算の主債務者は1人です。夫が主債務者で妻が収入合算者とすると、妻は夫の連帯保証人になるということです。夫が返済できなくなっても、妻が連帯して返済義務を負うことになります。分かりやすく図にするとこうなります。

ただし、団体信用生命保険は主債務者である夫が加入者です。主債務者に万が一のことがあった場合、連帯保証人の返済義務も免除されます。

ローンはなくなります。

収入合算のメリットとデメリットとは?

メリット

  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

  • 収入合算者は主債務者の連帯保証人となるので、支払い義務はある

まとめ

個人的な見解としては、単独ローンで買えない不動産は、その人が買うべき不動産ではないと考えています。もちろん、

「生活費も半分ずつだから家も半分ずつね」

というスタンスの元、ペアローンをあえて組む人もいれば、

「個人事業主で妻を連帯保証に入れなければならない」

などやむにやまれる事情で収入合算を選ばざるを得ない人もいるでしょう。全てのケースで避けるべきというわけではありません。

しかし、よりよい物件、単独では買い切れない金額の不動産購入をするために、ペアローン・収入合算を利用することはお勧めしません。どうしても欲しい物件なのかもしれませんが、単独で融資が下りないということは、そもそも身の丈に合っていない物件ともいえます。

不動産仲介業者の仕事は、

「欲しいと思ってる物件を買ってもらうこと」

です。買ってもらうために、ペアローンや収入合算を提案してくるかもしれません。その物件を欲しいと願う人からすると、購入できる方法を模索してくれる仲介業者の姿は頼もしく映るかもしれません。しかし、不動産会社にとって、買ってもらうまでが仕事であり、購入後の返済生活がどうなるかに興味はありません。

結局は自身でペアローンや収入合算についての知識やリスクを学び判断しなければならないのです。

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住宅ローンの保証料について

住宅ローンを利用する際には様々な経費がかかります。金融機関に払う事務手数料金銭消費貸借契約書に貼る印紙代。抵当権の設定登記に係る登記費用などありますが、その中でも最も高額な費用が保証料です。保証料について解説していきます。

 

保証料とは?

一番高額な費用でありながら、

どういうものか?なんのためのものか?

を説明するのが最も難しい費用です。一番多い説明は、

「保証人の替わり」

というものです。融資実行時に、融資額から差し引かれて支払う形を取るので、実際現金を用意する必要はありません。

保証料の計算

融資額100万円当たりの保証料が決められていて、それをもとに保証料を算出します。金融機関によって若干の金額の差がありますが、わずかな差であることがほとんどです。正確に保証料を算出する必要があるときには、融資を受ける金融機関に聞けば教えてくれます。

算出方法ですが、

「100万円当たりの保証料が、35年の場合20,610円」

と設定されている金融機関で、3,500万を借りる場合、

(3,500÷100)×20,610円=721,350円

という計算となります。

保証料を払わなくてもよいケース

金利に保証料を上乗せすることで、保証料を払わないという方法も取れます。何パーセント上乗せが必要かは、金融機関によって異なりますが、0.2%のところが多いようです。

例えば金利0.625%で融資を受けることが決まっているところ、金利を0.2%上乗せした0.825%で融資を受けるなら、保証料を支払わなくともよい、ということです。

まとめ

最近は金融機関同士の顧客獲得競争が過熱しています。特に大手メガバンクではなくネット銀行などでは、保証料がかからないことをサービスの一つとしているところも多くあります。

ただ、そうした金融機関は手続きに時間がかかることなどから、取引完了まで余裕のある取引でないと利用できないケースも多々あります。当初から保証料はかからないものとせず、必須の費用だと考えておくべきでしょう。

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