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住宅ローン返済中に不動産を売る方法

長期に渡って住宅ローンを組むということは、返済期間と同じ位、住み続ける予定でいるはずです。しかし、予定が現実化する人ばかりではありません。せっかく手に入れたマイホームを、ポジティブ・ネガティブな理由を問わず、やむを得ず手放さなくてはならない人も多くいます。

売りたいと思ったときに、ローンが残っていなければいいのですが、もちろんそんな人たちばかりではありません。住宅ローン返済中だけれども、売却しなければならない時どうすればよいのでしょうか?

 

売却して完済できる場合

ローン返済中の不動産を売ることはもちろん可能です。ただ、売るためには新しい買い手に引き渡しをするときまでに全額返済しなければなりません。例えば以下のケースの場合は問題ありません。

  • 売却価格:3,000万
  • 残 債:1,500万
  • 売却益:1,500万

買い手から売却代金を受け取ったタイミングで、全額返済することができ、なおかつ1,500万の現金が手元に残ります。図にすると以下の通りです。

売却してもローンが残る場合

反対に以下のケースの場合は注意が必要です。

  • 売却価格:3,000万
  • 残 債:3,500万
  • 売却損:500万

ローンの残りが3,500万として、3,000万でしか売れなければ、完済するためには500万足りません。この500万をどこからか調達して、売却代金と併せて金融機関に返済しなければならないのです。500万を用意できれば良いですが、用意できなければいくら売りたいと思っても売れないのです。図にすると以下の通り。

買い替えの場合

上記の例をもとに、買い替えのケースを考えてみましょう。500万を用意できなければ売ることは出来ません。しかし、買い替えという方法を取ることで、売却は可能となります。全額返済するために必要な500万を、新規に購入する物件のローンに上乗せして借りるのです。つまり、4,000万の物件を新規購入するローンに500万を上乗せし、4,500万のローンを新しく組み直すということです。

ただし買い替えは、新しい物件の購入前提のプランです。単純に売却だけしたい、という人は全額返済するために必要な額を用意するしかありません。以下はより高い物件への住み替え事例の図です。

  • 家族が増えた
  • 家が手狭になった

という時に利用される買い替えです。

以下が上記とは反対の事例。

  • 今の返済がつらい
  • 月の返済額を抑えたい

そんな時に利用する買い替え計画です。

まとめ

返済中に売却を検討し始めるなら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。しかし査定というのは、あくまでも

「いくらくらいで売れるだろう」

という過去の成約事例や現在の売り出し事例をもとにした

「予測・予想」

に過ぎません。

また査定の精度によって、提示される査定金額も異なります。100%売れる、という金額は買取価格しかありません。あくまでも予想ですが、

「7割、8割の確率で売れる金額=査定価格」

と私は定義していますが、すべての不動産会社がそのように定義しているわけではありません。売却の依頼(*媒介契約)を取るために、相場を無視した高い金額を提示するお行儀のよろしくない不動産会社も存在します。

売却を依頼したとしても、売却の取り下げはいつでも可能です。しかし、気軽に売却に出したことで、今後の返済計画や将来設計に影響を及ぼす必要もあります。ローン返済中に受ける査定には、十分ご注意ください。

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住宅ローンが返済できないとこうなる

 

返済できなくなる人が一定数いる

最初から返済しないつもりで、住宅ローンを利用して、マイホーム購入をする人などいません。

しかし、残念ながら住宅ローンを利用してマイホームを購入してみたものの、さまざまな理由で返済が苦しくなってしまう人は一定数います。

返済が苦しければ、せっかく買ったマイホームとはいえ、それを一旦諦め売却。そして一時的にでも賃貸に避難すれば良いのではないかと思うかもしれません。

売却しても完済できないケース

ただ、そうしたくとも、ローンの残高が多すぎると、物件を売却しただけでは完済できないことがもあります。借入金残高が3,500万あるのに、どう高く査定したとしても3,000万でしか売れないというようなケースです。

この場合、完済に必要な500万を準備できれば問題ありませんが、そもそもそれだけのまとまった資金があれば、滞納してしまうこともないでしょう。

【補足:売却できる方法はあります】

仮に売却損が出たとしても、売却は可能です。詳しい方法については以下の記事をご覧ください。

売却損が出る住宅ローン利用中の不動産売却3つの方法

抵当権が実行され競売になる

このように、返済を続けることも売却も出来ない最悪の事態になってしまった場合どうなるかというと、融資を受けるときに物件に設定された抵当権が実行され、競売となってしまいます。

金融機関のビジネスモデルは利息を得ることです。しかし、万が一返済してくれなくなったときのために、金融機関は融資をする際に保全措置を取っています。

その保全措置を実行できる権利を

「抵当権」

といいます。

抵当権とは?

ものすごく簡単に説明すると、

「強制的に抵当権者が売却できる権利」

と考えておきましょう。この場合の抵当権者はもちろん融資をしている金融機関です。

つまり貸したお金が返ってこなければ、金融機関は抵当権を「実行」、強制的に不動産を売却し、売ったお金から貸付金を回収しようとします。

このように

「抵当権を実行し、強制的に売却すること」

を競売と言います。

競売とは?

競売とは、金融機関が強制的に売却し、売却代金から貸付金を回収することをいいます。

「強制的」

ですから、所有者が売却金額の希望や意見を言うことは一切出来ません。

競売になると、不特定多数の人(一般の消費者から不動産業者まで)が入札をし、一番高い札(金額)を入れた人が落札します。競売は不動産を購入した人にとって最悪の事態です。

まとめ

返済できなくなってしまっても、いきなり競売になることはありません。まだできることはあります。ベストは、返済が滞りそうな兆候を少しでも感じたら、少しでも早くSOSの声をあげるようにしましょう。滞納してしまうと、選択肢は限られてしまいますが、まだであれば選択肢の余地は残されています。

諦めたらそこで試合終了です。

住宅ローンのしくみを理解する

さらにベストな方法は、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入しない!ということです。そのためには住宅ローンのしくみを理解しておく必要があります。

転ばぬ先の杖ではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

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住宅ローン返済中の売る・貸すの判断は?

住宅ローン返済中に、転勤等の理由により住み続けることができなくなった場合、売るか貸すかの選択を迫られます。その際どのように判断を付けていけば良いのかを解説していきます。

 

売却査定

まずはいくらであれば売却できるのか、不動産会社に査定を依頼します。その際、8割9割の高い確率で売れる金額を聞くようにしてください。査定価格というのはあくまでも「予想」です。しかし、多くのお客様は車の買取査定と同じように、一番高い金額を出してきた不動産会社が良いと勘違いしています。

それをいいことに、不動産会社は売却の依頼を受けたいがために、売主の希望に沿った、相場的には売れない(であろう)高い査定を行うことがありますので、十分注意してください。

不動産の売却査定に関する記事~まとめ~

このケースでの査定というのは、

  • 売る
  • 貸す

どちらがベストなのか、間違いのない判断を下すための材料だということを忘れないようにしてください。

残高証明で残債を確認

金融機関からは定期的にローンの残高証明書が送られてきます。それを確認して、査定価格 > 残債ならば売却を検討できます。

査定価格 < 残債の場合の選択肢

査定価格 < 残債ならば売却しただけでは返済できないいわゆる「債務超過状態」です。しかし、売却損を別途用意できるのであれば売却は可能です。

用意できないのであれば、以下の2つの選択肢が残ります。

買い替えをする

転勤場所で新規で住宅を購入する計画があるなら、買い替えローンを検討しましょう。

*残債より高い物件に買い替えるケース

*残債より安い物件に買い替えるケース

ただ、売却物件と買い替え物件が離れていると、通常の買い替えよりもさらにスケジュール管理や調整が難しくなります。

自宅の買い替え(まとめ)

人に貸す

賃貸に出すことで、月の返済がプラスマイナスゼロ、場合によっては賃料収入が得られるかもしれません。ただし、住宅ローンを利用して購入したマイホームを、賃貸に出すとなると事前に金融機関へ告知が必要となりますし、賃貸経営に伴う労力や費用、リスクが生じます。

転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点

まとめ

いかがだったでしょうか?まずは査定、これが重要です。とにかく売却してもらうためだけに、どこよりも高い査定をしようとする不動産会社の査定には注意してください。ここを間違えてしまうと、すべての計画が絵に描いた餅になってしまいます。

査定というのは、

「え!?そんなに高く売れるの?」

と、媒介契約を取るためだけの、何の根拠もない耳障りの良い予想以上に高い金額を提示されて、ホクホク顔で一人悦に入ることが良いのではありません。例え

「そんなものでしか売れないのかあ・・・」

と自分が思っていたよりも、安く試算され、落胆したとしても、その時点の本当のマイホーム評価を聞けたことがなによりなのです。

【関連記事】不動産の査定を受けるときの注意点

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