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【不動産売買】買い替え(かいかえ)~買い替えの定義と買い替えする理由。デメリットについて解説~

 

買い替えの定義

「住み替え」と同義語のような気もしますが、部屋を借りている人が、他の部屋を借りて引っ越すことも住み替えと言えます。ですからここで解説する買い替えは、

  • ローンを借りて購入している
  • まだ住宅ローンが残っている
  • 売ってもローンを返済できない(*ローンが残る)
  • だけど住み替えたい

と定義します。

買い替えする理由とは?

買い替えをする主な理由としては

  • 部屋が手狭になった
  • より良い条件の物件に住み替えたい
  • ローンの返済が厳しいので、安い物件に住み替えたい

上記の3点があります。

このような理由で今の住居を一旦手放し、新しい住居に住み替えを希望するとします。しかし、まだローン残っていて、売却をしても完済できないこともあります。分かりやすく例を挙げると以下の様なケースです。

  • 現在のローン残高は3,500万
  • 査定価格(売却価格)は3,000万

この場合、3,000万以上で売れなければローンを完済できないため、売却するには足らない500万を別途用意する必要があります。

不足する分を現金で用意できれば売却することはできますが、まとまった現金を用意できないのであれば、売却することはできません。返済計画を検討し直すなどして、コツコツと元金を減らしていくしか手はありません。

売却が可能なケース

しかし、上記のようなケースでも売却が可能な場合もあります。

購入する物件が4,000万だとして全額融資を受けるとします。その4,000万に、売却で生じる不足分500万を上乗せし、4,500万のローンを新たに組み直すことで「売却 → 購入」の買い替えをすることが出来るのです。

上図は現在より高い物件、より条件のよい物件への住み替えケースです。

そして以下は少し事情は異なりますが、借入金圧縮(*だけではないですが)が目的の買い替えの図です。

売れば現金が残る場合

売却価格 ≧ 残債

の場合、売却単独で考えることが可能です。

売却すればローンは完済、リセットできます。

仮に新規物件を購入する前提の売却で、契約を既に済ませてしまっていたとしても、欲しい物件が見つからなければ、無理に購入する必要はありません。しばらくは賃貸に住んで、ゆっくりと購入物件を探すことができます。

もちろん、賃貸でしばらく住むとはいえ、契約金や毎月の家賃、引っ越しにかかる労力など、色々とパワーが必要です。そのため賃貸物件は経由せず、

売却物件 → 購入物件

のようにダイレクトに移転したければ、買い替えのレールに乗るしかありません。

買い替えのデメリット

売却価格 < 残債

の場合、売却しようとすると、単独では売却できない(*売却してもローンを完済できない)ため、新規物件の購入と絡めなければなりません。

残債が多すぎて売却できなかったものが売ることができ、なおかつ新居に移り住むことが出来るのですから、ありがたい仕組みなのかもしれません。

しかし、売却も購入も互いに連動することになります。売却しなければ購入できませんし、購入しなければ売却もできません。

仮に希望の物件が見つからなかったとしても、売却の契約を済ませてしまっていれば、必ず購入しなければいけません。

「良い物件が見つからなかったら売るのはやっぱりやめた」

というのは基本できませんし、購入の契約を済ませてしまっていて、

「希望の金額で自宅が売れそうもないからキャンセルで」

と都合よくキャンセルすることはできません。

このように売りと買いが密接に関連するので、利用する方は不動産会社任せではなく、仕組みや流れを充分理解しておくことが必須です。

住宅ローンを返済できなくなったときはどうなる?その対応策は?~まとめ~

 

まずは「知る」ことから始めよう

最初から滞納することを考えて住宅ローンを組む人はいません。

しかし、世の中には自分の努力ではどうしようもできない不意のできごとが起こり得ます。ある日突然、会社が倒産してしまうかもしれませんし、体を壊してしまい働けなくなってしまうこともあるかもしれません。

住宅ローンの滞納は、誰のみにも降りかかる一種の災難なのかもしれません。想定できるリスク全てに対応することはできません。

が、万が一、滞納してしまった場合、どうなるのか?それを知識として知っておくことが、最悪の事態を防ぐ突破口にもなり得ます。まずは知ることから始めましょう。

住宅ローンが返済できないとこうなる

滞納を放置し続けると競売になる

競売とは、お金を貸している金融機関が、所有者の意思は関係なく、強制的に売却し、貸付金を回収する行為です。住宅ローンを利用してマイホームを購入した人にとっては、最悪の結末です。

住宅ローンが滞納。競売になってしまった場合の流れ

1回2回の滞納で、すぐ競売になることはありません。しかし、頑張って返済していた人ほど、滞納をしてしまうと緊張の糸が切れてしまって、そのまま滞納を続けてしまう人が多くいます。

滞納をしてしまって、もうダメだ!とあきらめる前に、まだやれることは残されています。諦めたらそこで試合終了ですよ(By 安西)

競売になってしまうまえにしておくべきこと

滞納する前に買い替えを検討する

滞納をしてしまうまえに、売却してしまえばいいのでは?と考えるかもしれません。もちろん、

現時点の残債(3,000万) ≦ 売却価格(3,500万)

であれば問題ありませんし、

現時点の残債(3,000万) > 売却価格(2,500万)

であっても、3,000万-2,500万の不足分、500万を準備できるのであればそれでもいいでしょう。しかし、不足分を準備できなければ完済することができないため、売ることはできず、その状態で売却をしようと思うと、買い替えするしかありません。

ちなみに今回のような支払いがきつくなった場合の買い替えとは、図にすると以下のような仕組みです。

今の自宅よりも安い・もしくは条件の落ちる物件を購入し、売却損含めて新規の住宅ローンを組むことです。

滞納してしまうと、個人信用情報に滞納歴が残ってしまいます。そうなると新規での借り入れができなくなってしまい、買い替えを行うことはできなくなってしまいます。ですから買い替え検討するのであれば、滞納する前段階で行う必要があります。

競売・任意売却になる前の買い替え。その効果とは?

競売になってしまうまえに任意売却を検討する

買い替えをするにはもう遅い。となればもう競売になってしまうのか?というと、まだ任意売却という方法が残されています。次はこれで競売を回避してください。

競売と任意売却の違いについて

任意売却の流れと注意点

任意売却は、売却理由こそ「債務整理」となりますが、買主との売買契約も決済も自ら行い、多少の制限はありますが、一般の売主として取引を終えることができます。

競売にはこうした売主としての立場はなく、扱いは「不法占拠者」となってしまうことを考えると、扱いの差は雲泥の差です。

残念ながら競売となってしまった場合

残念ながら競売への流れを切り抜けなかった場合、あなたは「不法占拠者」となってしまい、競落した新しい所有者との間で、立ち退き交渉を行うことになります。

競売で競り落とされた後の流れについて

競落人である新しい所有者も、話し合いで円満に立ち退いてもらいたいと思っています。一昔のように

「オイコラ!」

と言ってくるような高圧的な人は少なく、紳士的に交渉してくることがほとんどです。

とはいえ、それをいいことに退去を渋っていたりすると、最悪の場合、強制執行で放り出されてしまう可能性もゼロではありません。

立ち退き交渉に多大な期待は抱かないようにするべきです。

まとめ

滞納してしまっても、まだまだ対応が残されていることが理解できたでしょうか?できれば任意売却でもなく買い替えで切り抜けて欲しいと願っています。

そう考えると、滞納が招く最悪の結論を防ぐためには、早期発見が一番の特効薬ということです。そのためにも、自身のお金の流れは常に把握しておき、滞納の予兆感じたら、すぐに策を講じるという、ある種の敏感さが必要となります。

「まさか自分が滞納するだなんて!」

と思ってしまうと、自身の財政状況を把握する目が曇ってしまい、判断が遅れます。

滞納は誰にでも起こりえる不慮の事故なのです。

 

競売・任意売却になる前の買い替え。その効果とは?

 

買い替えで住み替える

住宅ローンの返済がきつく感じるようになり、このままだと滞納が続いてしまいそうだと感じたら、いっそのこと売却してしまおうと考えるかもしれません。

ところが不動産会社に査定をしてもらったところ、どう好意的にみても3,000万中盤でしか売れそうにになかったとします。

ローン残高が3,500万だとすると、仮に査定通り3,000万で売れたとしても、500万不足します。

この500万を別途、用意できるのであれば売却は可能です。しかし、用意できなければ、買い替えという方法以外では売却することは出来ません。

借入金額を少なくするための買い替え

以下の借り入れ条件で住宅を購入していたとします。残債は3,500万で、現時点の査定価格は3,000万前後だとします。

  • 当初借り入れ金額:4,000万
  • 金利:0.875%
  • 期間:25年
  • 返済額/月:148,496円
  • 現時点の残高:3,500万

単独で売却することは残債の関係で出来ませんが、売却損500万を上乗せし、新規に物件を購入、新しいローンを組みなおすことで借入金額を減らし、以下のように月の返済額を抑えることができます。

  • 新規購入物件:2,000万
  • 借り入れ金額:2,500万(*残債500万含む)
  • 金利:0.875%
  • 期間:30年
  • 返済額/月:63,186円

今までの物件よりも、広さや築年数、立地など物件としての条件は悪くなりますが、いまのままでは競売任意売却になってしまうことを考えれば検討すべきでしょう。

借入金額と併せて、返済期間も伸ばすことで、返済額が半分以下となりました。これが買い替えの効果です。

買い替えの注意点

すでに滞納を繰り返しており、金融機関から督促状が届いている状態では買い替えは不可能です。滞納履歴があることで、融資審査が否決されるからです。買い替えを考えるなら、滞納の予兆を感じた最初の段階です。

こうした早め早めの対応が、競売という最悪の結末を避けるのです。

まとめ

返済がきつくなった場合、最適な対応は・・・

買い替え > 任意売却 > 競売

です。

買い替えをアドバイスできるのは、住宅ローンと不動産売買の知識、双方を兼ね備えた人でなければできません。常日頃から、助言してもらえる不動産の専門家を見つけておきましょう。

住宅ローンのしくみを理解する

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

マンションか戸建、どっちを買うかで迷ったら

議論となりやすいこのテーマ。以前にも書いてます。よろしかったらどうぞ。

マンションと戸建て、どっち?

マンションが戸建より優れている点は?

戸建よりマンションが優れている点としては、設備と快適性でしょう。最近ではマンションの共用部に図書館やフィットネス施設、大浴場など、さまざまな施設が付いているマンションも少なくありません。共用部の掃除や管理も、管理会社が行ってくれます。マンション建て替えが協議されるような、築年数の古いマンションでない限り、長きにわたり快適な住環境が維持されるでしょう。

戸建と違い、平面での暮らしも便利です。お子さんが独立し、ご夫婦だけになった方たちのマンション買い替えの一番の理由は、上下の上り下りがしんどい、というものです。また、戸建の場合、居住スペースとは使用できない階段部分も㎡数に含まれています。

㎡数は同じマンションでも、マンションの方が使用スペースが多いこともよくあります。

マンションを購入する場合の注意点

マンションは管理費、修繕積立金という形で、毎月のローン以外にも支払いが発生します。車を所有しようとしたら、駐車場も。マンションを検討する際には、月の返済と毎月かかるランニングコストトータルで、返済計画を考える必要があります。上記のように充実した共用部分も、決してタダでマンションについているわけではなく、マンションの住民全員で維持・管理していることになるのです。

また、築年数の新しいマンションであれば心配する必要はないですが、古くなってくると建物にもガタが出てきます。その際、マンション住民全員で協議を取り、賛成多数の場合工事が行われますが、関係者が多くなればなるほど、協議がまとまらず、いつまでたっても建物の修繕が出来ない、という問題も出てきます。

マンションはいうなれば所有者全員の共有財産です。便利な点もありますが、見方を変えればそれがマンション運営が停滞する一つの要因にもなりえます。

戸建がマンションより優れている点は?

マンションと違い、関係者が多くいるわけではなく単独所有です。ですから住民と協議がまとまらず、修繕が思うようにできない、というようなことはありません。外壁を塗装するのも、防水をやり直すのも全て自分でやりたい時に行うことができます。

その他、老朽化したマンションを建て替えるのは、関係者の数が多く建て替え協議をまとめるのは至難の業ですが、戸建であれば老朽化したときに建て替えるのも自由です。どんなに建物が古くなっても、土地だけは残ります。この部分に戸建のメリットを感じる人が多くいます。

戸建を購入する場合の注意点

戸建ならば管理費・修繕積立金などはかかりませんが、建物に修繕の必要があれば、すべて自分で費用を出さなければなりません。ローンの支払いで精一杯になってしまうと、不測の事態が生じた時に対応できません。

また、同じ価格帯でマンションと戸建てを検討した場合、マンションより戸建の設備や快適性は劣ります。同等レベルの設備を備える戸建を購入できますが、当然価格が高くなり予算オーバーとなってしまいます。

物件を見てみないことには判断できない

どちらを選ぶにせよ、実際に現物を見てみないことには判断できません。

「マンションより戸建の設備や快適性は劣る」

と書いていますが、「劣る」部分が許容範囲かもしれませんし、許容範囲を超えているかもしれません。また、予想以上にマンションの快適さが素晴らしいかもしれません。つまりはネットや図面で見ているだけでは、何もわからないということです。

  • 予想以上にマンションが快適だった
  • 予想以上に予算内で探せる戸建には住めそうにない
  • 予算下げても満足できそう

↑こうした情報は、実際に現地に足を運び、見て・感じることで初めて響くのです。

まずはマンション、戸建てにこだわらず見てみよう

私が最も声を大にしていいたいことはこれですね。最初から選択肢を狭める必要はないんですよ。見た物件を必ず買わなければいけないわけじゃないので、どんどん内見しましょう。どのくらい見たらいいのかの目安も、人によって異なりますから、納得するまで現地に足を運んでください。

物件を購入するとき内見は何件くらいするのがいいですか?

足で稼ぐじゃないですけど、やっぱり最後にはどれだけ内見したかが決定打になりますよ。

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マンションを選ぶにせよ、戸建てを選ぶにせよ、住宅ローンの利用は必須です。これからローンを組む人も、いままさに返済中の方も、長期に渡る返済生活のさまざまな局面で読み返せるように仕上げています。

売却損が出る住宅ローン利用中の不動産売却3つの方法

住宅ローン利用中でも不動産を売却することは可能です。

住宅ローン返済中に不動産を売る方法

しかし、

残債 > 売却金額

の場合、つまり売却損が出る状態で売却するためには、以下の3パターンしかありません。

 

不足分を別途用意

上図のように不足分を調達・準備できるのであれば非常にシンプルな売却となります。

買い替える

不足分を別途準備できなければ、新規に購入する物件の住宅ローンに、不足分を上乗せしまとめて返済していくことができます。以下の図は返済がキツイため、今までよりも安い物件に買い換えた場合です。物件の条件は従来よりも劣ってしまうかもしれませんが、月の返済額を大幅に圧縮することができます。

逆に以下の図は今までよりもより条件の良い物件に住み替えたケースです。

以下は買い替えの記事をまとめたものです。併せてどうぞ。

自宅の買い替え(まとめ)

任意売却

上で説明した買い替えをするためには、現在の住宅ローンを滞納していないことが条件です。滞納実績が個人信用情報の履歴に残りますので、新規の住宅ローンを組む際の審査が通らないからです。早急に金融機関に連絡をし、任意売却の手続きを始めて下さい。開き直って放っておくと、競売になってしまいます。競売は住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとっては最悪の結末です。

ちなみに、滞納をしていなければ、いくら希望しても任意売却にはなりません。

まとめ

以上、売却損があったとしても、不動産を売却をすることは可能です。返済がきつくなり滞納の予兆を感じたら、任意売却に行く前の段階で、一刻も早く買い替えを検討するようにしてください。

5/16発売の新刊の中でも詳細を解説しています。

住宅ローンのしくみについてはもちろん、住宅ローンが絡む不動産売買に関する知識全てを詰め込んでいる、持ち運びできる私の頭脳といっても言い過ぎではありません。この機会に一生モノの住宅ローンに関する知識をインプットしてください。

住宅ローンの残債が残っている不動産を売却する上で最も重要なこと

住宅ローン返済中であっても、不動産を売却することは可能です。しかし、入り口の段階で誤った情報をインプットしてしまうと、すべてがうまくいかなくなってしまいます。この場合で言う

「入り口の段階」

が何を意味するかというと、それは「査定」です。以下フローチャートをご覧ください。

 

①残債を確認

返済予定表から残債を確認することから始まります。

②査定を依頼

ここが最も重要な「入り口」の部分です。不動産の売却査定というのは、車の買取査定や引っ越し業者の見積もりとは別物です。過去の成約事例や、現在の売り出し事情を踏まえて、

「この位であれば売れるはず」

というただの予想です。査定した金額で100%売れるわけではありません。そのことを理解していないと、売却の依頼欲しさに相場より高い金額を提示する不動産会社の査定金額に惑わされてしまいます。高い金額を査定されて嬉しくない売主さんはいません。

しかし、耳障りの良い高い金額を聞いて喜ぶことが査定の目的ではありません。がっかりしてしまうかもしれないけれど、少なくとも3か月以内に高い確率で売れるであろう正確な金額を把握することが、査定の本来の目的です。

正確な査定金額を聞いていなかったことが原因で、以下の計画がすべて違ってきてしまいます。充分注意しましょう。以上のことをまとめると・・・

  • 不動産の査定はただの予想で100%売れる価格ではない
  • 売却依頼欲しさに高く査定する不動産会社がある
  • 査定の目的は3か月以内に高い確率(7割8割)で売れるであろう金額を把握すること

上記3点は最低限、理解しておくようにしましょう。以下は詳細記事となりますので、併せてお読みください。

不動産の査定を受ける時の注意点

ちなみに私は以下↓の理由で一括査定システムには懐疑的ですから、参加はしていません。

不動産の一括査定をおススメしない理由

あまりおススメできることではありませんが、いくつかの不動産会社の査定を聞いて、その平均値を取ってみるというのも、ある程度信憑性の高い査定金額を把握できる一つの方法でしょう。依頼する気はなくとも、そこで偶然出会ったフィーリングが合う、実力のある担当者と出会える一つのきっかけになるかもしれません。

一括査定サイトの使い方

③残債 ≦ 査定金額

残債よりも査定金額が高ければ、単純に売却することができます(→④)。

しかし逆の場合は違った対応が必要となります(→⑤)

⑤不足分を用意できる?

残債 ― 査定金額 = 売却損(予定)

ですが、この損の部分を別途用意できるのであれば売却は可能です(→⑥)。図にするとこういうことです。

用意できない場合は、⑦へいくことになります。

⑦返済がきついか?

特に返済がきつくなく、良い金額で売却できるなら売ろうという、切羽詰まった売却理由がなければ売るタイミングではないということですし、売れません。不足分を貯金するか、繰り上げ返済をするなりして、元金を減らしながら待機してください。

返済がキツイ場合は早々に対応策を考えなければなりません(→⑧)。

⑧滞納していない?

滞納はしていなくとも、状況はかなり切羽詰まっていて、少しでも早く月の返済を軽くしたいのであれば、安い物件へ買い替えすることを検討してください(→⑩)。

自宅の買い替え(まとめ)

既に滞納してしまっている場合、放っておくと競売になってしまいます。住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとって、競売は最悪の結末です。そうなってしまわないうちに、早急に任意売却を目指してください(→⑪)。

まとめ

以下の記事も関連する内容となります。この機会にご覧になってください。

住宅ローン返済中に不動産を売る方法

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住宅ローンのしくみについてはもちろん、住宅ローンが絡む不動産売買に関する知識全てを詰め込んでいる、持ち運びできる私の頭脳といっても言い過ぎではありません(笑)。この機会に住宅ローンに関する知識をインプットしてください。

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自宅の買い替え(まとめ)

以前、当社で駐車場を契約して頂いたお客様がフラッとご来店されました。自宅を売却して、お住み替えをしたいと。つまりは

「自宅の買い替え」

ですね。自宅の買い替えは色々と注意しなければならない点が多数あります。それに関する記事も結構書いてきています。そんなわけで自宅の買い替えまとめです。

住宅ローン返済中の売る・貸すの判断は?

住宅ローン返済中に、転勤等の理由により住み続けることができなくなった場合、売るか貸すかの選択を迫られます。その際どのように判断を付けていけば良いのかを解説していきます。

 

売却査定

まずはいくらであれば売却できるのか、不動産会社に査定を依頼します。その際、8割9割の高い確率で売れる金額を聞くようにしてください。査定価格というのはあくまでも「予想」です。しかし、多くのお客様は車の買取査定と同じように、一番高い金額を出してきた不動産会社が良いと勘違いしています。

それをいいことに、不動産会社は売却の依頼を受けたいがために、売主の希望に沿った、相場的には売れない(であろう)高い査定を行うことがありますので、十分注意してください。

不動産の売却査定に関する記事~まとめ~

このケースでの査定というのは、

  • 売る
  • 貸す

どちらがベストなのか、間違いのない判断を下すための材料だということを忘れないようにしてください。

残高証明で残債を確認

金融機関からは定期的にローンの残高証明書が送られてきます。それを確認して、査定価格 > 残債ならば売却を検討できます。

査定価格 < 残債の場合の選択肢

査定価格 < 残債ならば売却しただけでは返済できないいわゆる「債務超過状態」です。しかし、売却損を別途用意できるのであれば売却は可能です。

用意できないのであれば、以下の2つの選択肢が残ります。

買い替えをする

転勤場所で新規で住宅を購入する計画があるなら、買い替えローンを検討しましょう。

*残債より高い物件に買い替えるケース

*残債より安い物件に買い替えるケース

ただ、売却物件と買い替え物件が離れていると、通常の買い替えよりもさらにスケジュール管理や調整が難しくなります。

自宅の買い替え(まとめ)

人に貸す

賃貸に出すことで、月の返済がプラスマイナスゼロ、場合によっては賃料収入が得られるかもしれません。ただし、住宅ローンを利用して購入したマイホームを、賃貸に出すとなると事前に金融機関へ告知が必要となりますし、賃貸経営に伴う労力や費用、リスクが生じます。

転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点

まとめ

いかがだったでしょうか?まずは査定、これが重要です。とにかく売却してもらうためだけに、どこよりも高い査定をしようとする不動産会社の査定には注意してください。ここを間違えてしまうと、すべての計画が絵に描いた餅になってしまいます。

査定というのは、

「え!?そんなに高く売れるの?」

と、媒介契約を取るためだけの、何の根拠もない耳障りの良い予想以上に高い金額を提示されて、ホクホク顔で一人悦に入ることが良いのではありません。例え

「そんなものでしか売れないのかあ・・・」

と自分が思っていたよりも、安く試算され、落胆したとしても、その時点の本当のマイホーム評価を聞けたことがなによりなのです。

【関連記事】不動産の査定を受けるときの注意点

住宅ローンのしくみが分かります!

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット

住宅ローン返済時の買い替えとは?

様々なパターンの買い替えがありますが、ここで解説する買い替えは、

売却価格 < 残債

を想定しています。このケースの買い替えが、最も手続き的に煩雑で、仲介業者の力量が問われる難しい買い替えです。

住宅ローン返済時の買い替えメリット

どのような買い替えを行うかによって、メリットは異なります。以下の二通りが想定できます。まず一つ目。

安めの手ごろな不動産に買い替えることで・・・

  • 借入金の圧縮
  • 月の支払額が軽減

上記2点のメリットが想定できます。次に二つ目のケース。

家族が増えたり、手狭になった際に、今より広い物件に住み替えるケースです。

住宅ローン返済時の買い替えデメリット

デメリットしては、売却と購入、二つの取引を同時進行、同時完了させる必要があるため、単独取引と比べて引き渡し日など制限がかかります。また、購入と売却、どちらを先行させるかによっても異なります。

まとめ

「住宅ローン返済時の買い替えメリットとデメリット」

についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?今回は売却損が出た場合の買い替えでしたが、

売却価格 ≧ 残債

のケースもあります。売却することで残債は完済、もしくは売却益が出るので、取引の複雑さは今回解説した内容とは比べ物になりません。以下の図のようなイメージです。

売った不動産 → 購入した不動産

↑のように、直接移転にこだわらなければ、さらに簡単になります。

売った不動産 → 賃貸 → 購入した不動産

間に賃貸を挟むことで、じっくりと購入物件を探せたり、購入時期を検討することができます。もちろん、賃貸時にかかる家賃や引っ越し代などは、予め考えておかなければなりませんが。

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ローン返済中のマンションの買い替え

ローン残高が残っている段階でマンションを売るには、まず、最初に以下のことを確認してください。

  1. 残債・・・・・・・・・・3,500万
  2. 査定を受ける・・・3,000万

上記のような場合、売却してもローンを完済することはできません。足らない500万を別途用意するか、残債以上で売るしかありません。しかし、売却と同時に新しい物件を購入する、買い替えであれば売ることが可能となります。

買い替えとは?

  • 購入物件・・・2,000万
  • 融資額・・・2,000万
  • 売却損・・・500万

売却するために本来別途用意しなければならない売却損500万を追加して、総額2,500万の新しいローンを組むのです。つまり購入する物件の価格以上の融資を受けるということを意味します。

買い替えの注意点

売却と購入、二つの取引を同時に行い、かつ同時に完了させる必要があるため、スケジュール管理と厳密な資金計画がなにより重要となります。

 

買い替え(かいかえ)

 

買い替えの定義

「住み替え」と同義語のような気もしますが、部屋を借りている人が、他の部屋を借りて引っ越すことも住み替えと言えます。ですからここで解説する買い替えは、

  • ローンを借りて購入している
  • まだ住宅ローンが残っている
  • 売ってもローンを返済できない(*ローンが残る)
  • だけど住み替えたい

と定義します。

買い替えする理由とは?

買い替えをする主な理由としては

  • 部屋が手狭になった
  • より良い条件の物件に住み替えたい
  • ローンの返済が厳しいので、安い物件に住み替えたい

上記の3点があります。

このような理由で今の住居を一旦手放し、新しい住居に住み替えを希望するとします。しかし、まだローン残っていて、売却をしても完済できないこともあります。分かりやすく例を挙げると以下の様なケースです。

  • 現在のローン残高は3,500万
  • 査定価格(売却価格)は3,000万

この場合、3,000万以上で売れなければローンを完済できないため、売却するには足らない500万を別途用意する必要があります。

不足する分を現金で用意できれば売却することはできますが、まとまった現金を用意できないのであれば、売却することはできません。返済計画を検討し直すなどして、コツコツと元金を減らしていくしか手はありません。

売却が可能なケース

しかし、上記のようなケースでも売却が可能な場合もあります。

購入する物件が4,000万だとして全額融資を受けるとします。その4,000万に、売却で生じる不足分500万を上乗せし、4,500万のローンを新たに組み直すことで「売却 → 購入」の買い替えをすることが出来るのです。

上図は現在より高い物件、より条件のよい物件への住み替えケースです。

そして以下は少し事情は異なりますが、借入金圧縮(*だけではないですが)が目的の買い替えの図です。

売れば現金が残る場合

売却価格 ≧ 残債

の場合、売却単独で考えることが可能です。

売却すればローンは完済、リセットできます。

仮に新規物件を購入する前提の売却で、契約を既に済ませてしまっていたとしても、欲しい物件が見つからなければ、無理に購入する必要はありません。しばらくは賃貸に住んで、ゆっくりと購入物件を探すことができます。

もちろん、賃貸でしばらく住むとはいえ、契約金や毎月の家賃、引っ越しにかかる労力など、色々とパワーが必要です。そのため賃貸物件は経由せず、

売却物件 → 購入物件

のようにダイレクトに移転したければ、買い替えのレールに乗るしかありません。

買い替えのデメリット

売却価格 < 残債

の場合、売却しようとすると、単独では売却できない(*売却してもローンを完済できない)ため、新規物件の購入と絡めなければなりません。

残債が多すぎて売却できなかったものが売ることができ、なおかつ新居に移り住むことが出来るのですから、ありがたい仕組みなのかもしれません。

しかし、売却も購入も互いに連動することになります。売却しなければ購入できませんし、購入しなければ売却もできません。

仮に希望の物件が見つからなかったとしても、売却の契約を済ませてしまっていれば、必ず購入しなければいけません。

「良い物件が見つからなかったら売るのはやっぱりやめた」

というのは基本できませんし、購入の契約を済ませてしまっていて、

「希望の金額で自宅が売れそうもないからキャンセルで」

と都合よくキャンセルすることはできません。

このように売りと買いが密接に関連するので、利用する方は不動産会社任せではなく、仕組みや流れを充分理解しておくことが必須です。

売り先行の買い替えについて

自宅の売却が前提となる不動産購入計画のことを、「買い替え」といいます。言葉くらいは聞いたことがあると思います。単純に買い替えと言っても、

  1. 欲しい物件が既に決まっている場合
  2. 自宅が売れてから購入する物件を決める場合

によって2つのケースに分かれます。1.を「買い先行の買い替え」。2.を「売り先行の買い替え」といいます。双方にメリット・デメリットがあり、買い替えを考えるそれぞれの家庭の事情もあることなので、どちらが良くてどちらが悪いかというような話ではありません。今回は2.の「売りを先行した場合」のあらかじめ把握しておくべきメリットとデメリットについて解説していきます。

 

売却を先行した際のメリット

  • 希望通りの売却価格で買い替え計画が進められる
  • ゆっくりと販売活動が出来る
  • 売れなければいつでも計画をストップ出来る

購入を先行させる場合の買い替えと違い、まずは自宅の売却から始めることになります。

「いついつまでに必ず売却しなければならない」

といった、売却期間に制限はないので、腰を据えてじっくりと売却活動を行うことが出来ます。もちろん希望通りの金額で販売に出すことも出来ますし、万が一、納得できる金額で売れないようなら、いつ計画をストップしたとしてもなんの問題もありません。

「自宅が良い金額で売れるなら買い替えてもいいかな」

「いずれは住み替えしたいな」

と考えている人にとっては、比較的気軽にチャレンジ出来るのがメリットの一つです。自宅が売れて(*契約になって)初めて動き出すのですから。

買い先行の買い替えリスクは、

「自宅が結局のところいくらで売れるか分からない」

ことです。ひょっとしたら想定より安い金額でしか売れず、資金計画の見直しが必要な場合もあります。

それとは反対に売り先行の買い替えの場合、購入の契約を交わす前に自宅の売れる金額が確定されます。その時点で資金計画がバチッ! と決まるので、計画に大きなくるいが生じることはありません。

売却を先行しておけば、

「購入の契約を済ませてしまっているから早く売らないと!」

といった精神的な圧迫やストレスを感じることがありません。以上が売却を先行した場合のメリットです。では、デメリットにはどんなものがあるでしょうか?

住み替える(替えたい)物件が見つからないのがリスク

  • 自宅の引き渡しまでに購入する物件を見つけなければいけない

売却の契約が済むまではいつでも計画をストップすることが出来ますが、めでたく買い手が見つかり契約を交わしてしまうとそうはいきません。

「やっぱり売るのや~めた!」

と買い替え特約が付くことが一般的なので、契約を白紙に戻すことは可能ですが、

「欲しい物件が見つかったら」

といった程度で買い替え計画を進めることは、モラル的にいかがなものでしょう。

「見つけられなかったら行くところがない!」

と、後がないつもりで全力で探して頂きたいです。しかしそうは言っても、

「そんなに都合良く欲しい物件が見つかるかな?」

「妥協して選びたくないな」

このような心配をされる方が多いのは事実です。数年越しで物件を探されている人もいるくらいですから、この点がデメリットになるのでしょう。

しかし

「良い物件があればいずれは欲しいな~」

と期限を定めず何年も探している人(それが悪いというわけではありません)と

「この日までに絶対探すんだ!」

という強い気持ちで探す人とでは、物件を見る際の真剣度にどうしても差が出ます。そうなると当然、物件の見え方も全く違ってきます。上記のような強い気持ちを持って物件を探したにもかかわらず、結局見つからずに計画がとん挫した、もしくは後悔したと言う人は、私の経験からもそれほど多くありません。

全力で物件探しをする

「そんなに慌てて物件を探すのもな~」

と考える人もいるかと思います。人生に何度もない不動産の購入です。じっくりと比較検討したい気持ちは分かります。ただ、かけた時間に比例して良い物件が買えるというわけではありません。これから何十年もお住まいになるマイホーム。探す時間はそのうちの一瞬です。わずか数か月だけでも全力で物件探しをしてみる! そして必ず理想の自宅を見つけてみせる!

このように前向きに考えることが出来れば、決してデメリットなどではなく、逆に購入に向けての気持ちをさらにブーストすることができるのではないでしょうか?

万が一見つからなかったとしても、緊急避難的に一時的に賃貸に住む、という選択肢もあります。そこで腰を据えてじっくりと購入物件を探すということもできます。

売り先行の買い替えスケジュール

買い替えを成功に導くためには、仲介業者に任せきりにするのではなく、自身、買い替えのスケジュールを十分理解し、把握しておく必要があります。以下図が売り先行の買い替えに関するスケジュールです。まずはこちらをご覧ください。

6月1日が計画スタートとありますが、上図はあくまでも概念図です。実際は売却の契約を結ぶ前から物件探しを行うことが一般的です。

まとめ

最初にも書きましたが、購入先行・売却先行、どちらの方が良い買い替えか? 簡単に結論が出せるものではありません。ただ、どちらのリスクが少ないと言ったら、売却を先行させる買い替えとなるでしょう。

とはいえ、各家庭の事情によってメリット・デメリットは違ってきます。その辺りの違いを良く把握したうえで、より良い買い替えを選んでもらいたいと思います。

買い先行の買い換えについて

自宅の売却が前提となる不動産購入計画のことを、「買い替え」といいます。単純に買い替えと言っても、

  1. 欲しい物件が既に決まっている場合
  2. 自宅が売れてから購入する物件を決める場合

上記2つのパターンに分けられます。1.を「買い先行の買い替え」。2.を「売り先行の買い替え」といいます。双方にメリット・デメリットがあり、買い替えを考えるそれぞれの家庭の事情もあることなので、どちらが良くてどちらが悪いかというような簡単な話ではありません。今回の記事では1.のパターン、購入を先行した場合のあらかじめ把握しておくべきメリットとデメリットについて解説していきます。

 

自宅が売れていなくても、欲しい物件が買えるのがメリット

購入先行の買い替えとは、例えば、大手デベロッパーが販売をする新築マンションを購入するときや、人気の物件・エリアで、

「自宅が売れるのを待っていたら他の人に買われてしまう!」

というような物件を購入したい場合に利用するケースです。

自宅の売却が済んでいなくても、欲しい物件の予約(*つまりは購入の契約)を締結することが出来るので、契約を行ってしまえば、同じ物件を狙っている競合に横取りされることはありません。購入を先行する人が受ける一番のメリットは、自宅の売却が前提の購入計画で、買い手が決まっていないのにもかかわらず、

  • この物件はどうしても逃したくない!
  • 理想の家で絶対ここに住みたい!
  • ずっとここを探していた!

と、その時どうしても欲しい物件が買えることです。一見すると、自宅が売れてなくても、欲しい物件が買えるのだから、デメリットなんてなさそうに思えます。では購入を先行させる場合のデメリットは何でしょうか?

希望通りの金額では売れないことがデメリット

  • 売却にかけられる時間にリミットがある
  • そのリミットまでに必ず売却を行わなければならない
  • 希望した額では売れない可能性がある

誰もが欲しがる新築マンションや、人気エリアの物件が買えて

「やれやれ一安心」

というわけにはいきません。購入契約を済ませてからには、少しでも早く自宅の売却活動を開始し、買い手を見つけなければなりません。なぜなら購入の契約を交わしたということは、残代金を支払わなければならない期日(*決済日)も決まったということです。つまり決められたその日までに自宅の売却を済ませ、売却代金を受け取って(*ローンがあれば完済して)おかなければ、購入代金を支払うことができません。

「自宅がまだ売れていないので、もうちょっとだけ待ってください」

というわけにはいきません。何が何でも売らなければいけません。

買い替えの特約

もちろん、通常こうした購入の契約書には、

「いついつまでに自宅の売却を済まさなければならない。さもなければ契約は白紙解約です」

といったような特約が付きます。ですから販売してみたけれど売れなかったとしたら、白紙解約なので実はなんのペナルティもありません。

しかし、ペナルティがないのをいいことに、

「自宅が良い価格で売れたら買います」

といったような軽い気持ちで購入の契約を申し出たとしても、売主となるマンションデベロッパーや、売主側の不動産仲介会社、売り手は契約してくれません。購入契約の前には、売却予定物件の査定を行い、

  • 期限までに確実に売れる金額で資金計画を考えているのか?
  • 甘い資金計画・見通しで話を進めようとしていないか?

を売り手側サイドは契約前に厳しくチェックするのです。通常の売却活動では、特別な事情がなければいくらでも販売に時間をかけることが出来ます。

「高く売れるようなら売ろうかな」

と、自分の希望する額で販売活動を行うことも可能です。しかし、購入を先行した場合の売却では、販売に割ける期間が決められてしまいます。その期間内に絶対に売らないといけない訳ですから、当初想定していた金額で売れない可能性もあることを、あらかじめ覚悟しておかなくてはなりません。これが購入を先行する際のデメリットとなるでしょう。

買い先行の買い替えのスケジュール

買い替えを成功に導くためには、買い替えのスケジュールをしっかりと理解・把握しておくことです。決して仲介業者にまかせっきりではいけません。以下に買い先行のスケジュールを図に示します。

上の図を見ると、6月1日スタートとしてますが、実際はこのように明確ではありません。当初から売却も購入も同時並行で動く場合もあれば、

ぼんやり物件を探しはじめ、ある程度購入物件の目途が立ってから販売に出すなどさまざまです。

 

まとめ

以上が購入を先行した場合の買い替えのメリットとデメリットになります。少し乱暴な言い方をすると、

「欲しい物件が買えて、なおかつ自宅は高く売りたい」

と、都合よく二兎を追いかけても、そう上手い話はありませんよ、ということです。

「購入する物件」と「売却価格」を天秤にかけて、どちらをより優先できるのか? を考えることによって、購入を先行するのか、売却を先行するのかを検討するのが良いと思います。

不動産購入時の仲介業務

物件の紹介

不動産業者もお客さんも、一番のメイン業務だと思ってるかもしれませんが、あくまでも入り口・導入部分でしかありません。物件の紹介を受ける中で、担当営業マンとの相性を見極めたり、信頼関係を築けるかどうかをお客さんが「値踏み」する時期です。信頼に足る人物だと分かれば、インターネットで良さそうな物件を探して、

「これあります?見たいんですけど」

と言っても極端な話オーケー。

「誰から買うか?」

が重要です。この時期は物件を探すのも大切ですが、実は信頼できるパートナーを探す時期でもあります。

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物件探しについては以下の記事たちをご覧ください。

物件探しの問い合わせ時、注意しなければいけないこと

物件探しのコツ

物件を購入するとき内見は何件くらいするのがいいですか?

資金計画

物件を探しつつ、予算を決めてください。予算というのは、

「現在の年収でいくらまで借りられるのか?」

ではなく

「無理なく返せる金額はどのくらいなのか?」

これを明確にすることが資金計画で予算となります。

資金計算をしてみると、月々の返済にすると、現在の家賃より安くなることが多いかもしれません。しかし、(*駐車場がない場合は)駐車場代金や固定資産税、マンションであれば管理費・修繕積立金も月々の固定費としてかかります。また、金利優遇を受ける前提の甘い資金計画をうのみにするのは危険です。

【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません

金額交渉

ほとんどのお客さんが値引き交渉前提で物件を探します。交渉というのは一方的に言い分をのませることではなく、お互いの妥協点を探す作業です。どんなに優秀な営業マンでも、売り手の都合によって、まったく価格交渉が出来ないこともあります。担当者の力量不足だけが、価格交渉が上手くいかない原因というわけではありません。ダメなものはダメとあきらめましょう。

交渉がうまくいかないと、勝負に負けたような気がして面白くないかもしれませんが、不動産購入は買った負けたの世界ではありません。ただ、あえて勝ち負けを付けるとするなら、気に入った物件を手にすることが勝つことになるのです。無用な勝負を持ち込むのはやめましょう。

引き渡し日などの交渉・調整

特に理由や希望がなければ、契約から引き渡しまで1か月位が目安となります。しかし、売り手・買い手の事情によっては、3か月から半年以上に渡ることもあります。引き渡し日が3か月以上先など、予め決まっている場合は、販売図面に告知されていることがほとんどです。双方の事情を踏まえてのスケジュール調整は意外とと大変です。

物件調査

行政を回って都市計画や建築基準法の制限を調べたり、道路の幅員や道路種別、水道、ガス、下水の埋設状況の調査を行う。また、法務局で権利関係や、物件自体に越境や瑕疵(かし)がないかを調べます。この調査結果を、契約書や重要事項説明書に記載します。

契約書類作成

契約書と重要事項説明書などの契約書類を作成します。しっかりとした物件調査を行い、実情に沿った正確な書類を作成することが、不動産会社仲介業務の最も大切な業務です。何が起こっても対処出来るような書類作りが求められます。買い替えなどがからむ時には、より正確な書類作成が求められます。

契約業務

売り手・買い手揃って、不動産会社の事務所で契約手続きを行います。契約書と重要事項説明書を分かりやすく丁寧に説明し、読み合わせを行います。双方異議がなければ署名・押印。買い手が手付金を払って、売り手は不動産会社の用意した領収書を発行します。

金融機関の受付代行・斡旋

融資を受ける金融機関を選択してもらい、ローン申込書類に記入してもらいます。申し込みに必要な書類を案内し、契約書上の日付を確かめながら、お客さんに、スケジュール通りローンの承認を取ってもらうように管理・調整します。

金銭消費貸借契約

金融機関と買主が交わすお金を借りる契約、「金消契約」といいます。その案内と手配、日程調整。契約時に必要書類があるのでそのご案内。

司法書士の手配・決済日の調整

決済日当日に、所有権移転登記を行う司法書士を手配、見積もりを出してもらいます。併せて売主・買主双方のスケジュールを調整し、決済日を確定します。当事者以外にも不動産業者、司法書士、銀行の担当者と関わる人間が多くなるので、一度確定した決済日の変更はあまり好ましくありません。慎重な日付の設定が必要です。

決済日立ち会い

残代金の支払い。それ以外にも、固定資産税やマンションの場合は管理費・修繕積立金があるので、引き渡し時で併せて精算します。日割金額を算出して、間違いのないように振り分けます。お金の動きを正確に把握していないと、後で内訳が分からなくなります。売り手の指定する口座に着金の確認が出来たら、領収書を発行して鍵を渡して終了となります。

以上、購入時における仲介業務の一覧です。仲介手数料はこうした業務をこなして初めてもらえる成功報酬なのです。