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相続した不動産を売却するには?

相続した不動産を売却するには、相続登記が必要となります。相続登記は司法書士が行います。

不動産売買において、司法書士が登場する場面は、通常決済時がほとんどですが、相続した不動産を売却する場合には、かなり前の段階で登場してもらう必要があります。

相続登記を行うタイミングとしては、売買契約を交わし、決済までの間か、売買契約を結ぶ前に完了させておくか、です。

 

売買契約締結後、決済までに行うケース

相続人が一人しかいなければ、誰が相続するか?で、もめることはないので、この方法を取っても問題ありません。また、相続人が複数いたとしても、売却後、お金をどのように分けるか話し合いができているのなら、その場合も問題ないでしょう。相続登記完了までにかかる時間を元に、決済日を決めなければなりませんが。

ただ、相続人が何人いるのかは、戸籍謄本を取ってみないと本当のところは分かりません。一人しかいないと思い込んでいたのに隠し子がいたとか、相続権を持つ音信不通の親族がいたなど、他に相続人が出てくる可能性も否定できません。そう多くあるケースではないですが、100%確実に売却を完了させるには、事前に相続登記を済ませておく方が間違いないでしょう。

売買契約を結ぶ前に完了させておくケース

相続人が複数いて、誰がどのように相続するか決まっていないケース、もしくは相続が「争族」になってしまう可能性が高いのならば、事前に相続登記は完了させておかなくてはなりません。誰が相続するか分からない不動産を売却などできないので、当たり前のことですが。

争族になってしまう原因の一つは?

いままでのケースから、「争族」になってしまうのは、「自分が当然相続するはず」といった誤った認識を持ってしまっていることが原因としてあります。

  • 自分が住んでいるから
  • 親の面倒を最後まで見たから
  • 自分が家督を継いだから

本人からすると当たり前の「事実」なのかもしれませんが、他の相続人からすると、そうではないと思っていることが多いのです。自分の希望・願望が、いつのまにか事実となってしまっているのです。気を付けましょう。

司法書士にも得意・不得意がある

司法書士であれば相続登記はできますが、得意・不得意があります。依頼するのであれば、相続登記に慣れた司法書士に依頼したいものです。

売却から相続手続きに入った場合、不動産会社が司法書士を手配することになります。司法書士同様、相続した不動産の売却に慣れた不動産会社でないと、そもそも依頼する司法書士が相続登記が得意ではない、という可能性も出てきます。

いずれにせよ相続手続きに慣れた司法書士、不動産会社に依頼すべきでしょう。

共有名義で相続した練馬区内土地の一部売却

3人が共有で土地を相続。うち2人が売却して現金化したいが、どう進めたらいいかという相談。

まずは相続人の各持分に応じて、土地家屋調査士に分筆プラン作成を依頼。プラン確認後、土地の分筆登記を申請し、売却活動スタート。買い手が決まり決済までの間に、分筆登記を完了させその後、分筆した各土地に相続登記を申請。

スケジュールが決まっている中で、相続に絡む税理士、登記を担当する司法書士、分筆登記を担当する土地家屋調査士と相互に連携を取り合い、一つの案件をまとめ上げていった事例。

各専門家はその筋のスペシャリストだが、こうした複数の専門家が絡む業務の場合、自分の仕事だけ行っていけば良いという訳ではない。業務の詳細まで知る必要はないが、各専門家がどういうことを行っていて、その作業にどのくらい時間がかかり、必要な書類が何かなどを常に把握しておく必要がある。

不動産活用コンサルタントとしては、そうした専門家を一つにまとめ、各専門家の情報や進捗の共有を進めることが、大きな役割となる。

 

各専門家が業務内容を理解し、互いに手を取り合い、情報を共有していかなければこうした案件は成功しない

各専門家が業務内容を理解し、互いに手を取り合い、情報を共有していかなければこうした案件は成功しない

相続で手に入れた埼玉県内土地の売却事例

既に自宅もあるので、今後も使う予定もなく数年間放置していた。そろそろなんらかの対策を講じたいということで、コンサルティング依頼があった。

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さっそく現地に飛び、まずは市場捜査。駅からは遠いが、場所柄車移動がメインのため、その点はあまり影響はなさそうだった。物件は分譲地内の整形地の土地。近くには集合団地も立ち並び、一見すると近隣の住民が借りたり買ったりするのでは・・・と予想した。

ところが近隣住民へのヒアリングやさらなる調査を続けていくと、この地域の人口流出は流入よりも多く、外からこの地に住まいを求める人はあまりいないという。近隣住民への需要もあるかと思ったが、お年寄りが多く、息子、孫世代が帰ってこない限り、需要はほとんど期待できそうにない。

持ち続けているよりも、処分できなくなるデメリットの方が大きいと感じ、地元の不動産買取業者に話を持ち込んだところ、予想以上の高値を付けてもらうことが出来た。

さっそくオーナーに調査の結果とそれを踏まえた提案を行ったところ、ご納得頂き、地元の不動産会社に買い取ってもらうことができた。

地方物件の活用を考える際には、まずはいくらで売れるか?貸せるか?に主眼を置くのではなく、その地域の特性や現状を特に重要視することが大切だ。