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不動産売買の決済とは?

 

決済とは不動産売買の締めくくり

不動産売買は通常、

売買契約 → 決済

という二つのステップを経て完結します。決済とは、不動産売買の締めくくりです。売主・買主の都合によって異なりますが、特別な理由がなければ、売買契約後1ヵ月~1か月半後に決済日が設定されます。

決済日には誰が参加するのか?

  • 売主
  • 買主
  • 司法書士
  • 取引に携わった仲介業者
  • (ローンを利用するなら)融資担当者

多くの人がこの日に向けてスケジュールを調整し、一同に介します。例外はありますが、原則、売主・買主は本人が出席しなければなりません。

決済では何をするのか?

手順としては以下の通りです。

  1. 売主の本人確認(司法書士)
  2. 所有権移転登記の委任状への署名・捺印(売主・買主)
  3. 振込用紙に記入(買主)
  4. 振込み実行
  5. 領収書やカギの受け渡し(売主・買主)
  6. 諸経費の支払い(仲介手数料や司法書士報酬など)
  7. 解散

決済はどこで行うのか?

買主が金融機関から融資を受けて購入する場合、その金融機関の支店で行います。

融資を受けない際には、仲介業者の事務所で上記1、2を行うことが多いです。残代金を振り込む際に一旦金融機関へ行かなければなりません。振込手続きをした後、戻って5,6を行います。

ケースバイケースなので、決まりはありません。融資を受けないとしても、買主が利用する金融機関の窓口で全員集合し、その場で全て行うこともあります。

決済にかかる時間は?

通常は30分から1時間で終了します。

しかし、金融機関が混雑する日、例えば給料前後の5日、10日、25日、月末や、年度末である3月末は通常より時間がかかることがあります。

決済日を決めるにあたっては、金融機関が混まない日を選ぶようにしましょう。

注意する点は?

平日の遅くとも13時ごろまで

決済は金融機関が営業している平日、かつ15時までには着金が確認できる時間帯でなければなりません。15時以降や土曜、日曜、祝日は決済を行えません。

忘れ物

売主・買主ともに、重要なものを1つでも忘れてしまうと、どうあがいても決済できません。以下はあくまでも一例で、書かれているものがすべてではありません。

<売主>

<買主>

  • 銀行印
  • 身分証明書

まとめ

決済日は売主・買主互いの日程を調整しなければなりません。どちらか一方の予定ばかり押し付けることはできません。互いに都合はあるでしょうが、気持ちよく取引を終えるためにも、譲り合いの精神をもって、決済日を決めるようにしてください。

終わりよければすべてよし、です。

以下の記事もあわせてご覧ください。住宅ローン利用時の決済についてです。

住宅ローン利用時の決済について

【不動産営業マンの一日】書類作成や売買契約などやること盛りだくさんの土曜日 平成30年9月22日

物件探し

メールの返信などを行った後、物件を探しているお客さんからの問い合わせ対応しました。

「ネットで見つけた物件を案内してくれるのか?」

というもので、私が探して紹介した物件ではありません。お客さん自身がネットで探した物件を、私に知らせてくれて、この物件を見たいと知らせてくれたのです。

もちろん、対応可能な物件であれば私が案内することもできます。ですので、その物件を探し、扱っている不動産会社に連絡、紹介可否を確認します。幸い、今回の物件はご紹介できる物件だったため、改めて内見の手配をすることになりました。

契約書の作成

相続に伴って生じた、建物(土地を除く)の売買契約書を3通作成していました。不動産売買を取りまとめる立場としては、契約書や重要事項説明書のミスや記入漏れは許されません。

事前に調査はやりつくしたつもりでですが、作成を進めていくと不安になってしまうことも多々あります。いつどんなものを作成していても、緊張します。

土地の売買契約

土地の売買契約がありました。買い手・売り手には、事前に重要事項説明や契約書の内容を伝えていたため、スムーズに進みました。

売買契約後は、売り手と測量と建物解体の件。加えて、売買対象の土地の一部の登記識別情報(*昔の権利証)を紛失してしまっているので、その件についても小一時間打ち合わせ。

ご不明な点は何かあります?
今のところはありません。あったらその都度聞きますよ。楯岡さんがついていてくれるから安心です

手前味噌で恐縮ですが、このように言って頂き、とても嬉しかったです。「信頼」という土台がしっかり築けていれば、不動産取引は間違いなく進みます。

ブログ記事のリライト

ここの記事で2番目によく読まれている記事ではありますが・・・。内容と構成が実は全くダメダメだとリライトして改めて分かりました。経験を重ねて考え方も少し変わってきているのも影響してるはずっですが。

そんなわけで構成から内容まで大幅にリライトしました。

隣地購入の際の注意点

まとめ

午前中の物件探しの件や、売買契約の件でもそうですが、不動産会社にとってもっとも重要なことは、

「お客さんと如何にして信頼関係を築いていけるか?」

これにつきます。

信頼関係を築くうえで最も重要なことは、正しい知識を正確に伝え続けること。加えて、自分の経験からくる「良い」「悪い」をアドバイスすることだと思います。

お客さんの意見を尊重し、慮ることは必要です。しかし、取引を進めることを優先し、「悪い」と思ったことを隠してしまうと、どこかにゆがみ・ひずみが生じ、それが元で築いてきた信頼関係は一瞬にして崩壊してしまいます。

厳しい営業ノルマの話を聞きますし、私も会社員時代は営業マンとしてノルマ達成に躍起になって仕事をしていた時期があります。ただのたわごとですが、売り上げで評価するのではなく、

「どれだけお客さんから信頼されたか?」

を評価対象にしたら、不動産営業マンも仕事の進め方が変わってくるのではないかと、ぼんやりと思っています。

マンション売却時にかかる費用について~まとめ~

マンション売却にかかる費用としては、基本、以下の2点しかありません。

マンションを売るときにかかる費用(仲介手数料)

仲介手数料が最も高額な費用です。

マンションを売るときにかかる費用(印紙代)

その他に、住宅ローンを利用中に売却をするならば、抵当権抹消登記が必要です。

マンションを売るときにかかる費用(抵当権抹消費用)

住宅ローンを利用すると、所有している不動産に抵当権という権利が設定されます。マンションを売却する際には、この抵当権を抹消しないといけません。この手続きを行うのは司法書士です。抵当権抹消登記とは、司法書士への業務報酬です。抵当権1件抹消するにに、大体2~3万円といったところで、決して高額ではありませんが、2本、3本と抵当権が設定されていると、その分、費用が多くかかってしまいます。

その他に住所変更登記という別の登記費用がかかることもあります。

マンションを売るときにかかる費用(登記費用)

例えば売主Aさんの住所と、登記識別情報(*昔でいうところの権利証)記載の住所が異なっていると、登記識別情報上に記載されているAさんと売主Aさんが、本当に同一人物かどうか分かりません。ですから売却時には、現在のAさんの住所(*住民票上の住所)と登記識別情報上のAさんの住所を同じものに書き換えなければなりません。

その手続きを行うのが、これまた司法書士で、司法書士に業務報酬を支払う必要があります。

以上です。マンション売却価格も重要ですが、費用を払った後、手取りがどのくらいになるのか?という観点で臨んでみるといいでしょう。税金がどれだけかかるのかも重要です。購入額よりも高く売れた場合は、ひょっとしたら税金がかかる可能性もありますので、その点についても注意しましょう。

不動産を売却した時にかかる税金は?

 

住宅ローン利用時の決済当日の流れ

住宅ローン利用時の決済は、融資を受ける金融機関の最寄りの支店で行うことがほとんどです。仲介業者や登記を担当する司法書士は慣れてますが、買い手・売り手双方にとっては初めてのことで戸惑うかもしれません。なんてことはないのですが、決済当日の流れは以下の通りです。

【関連記事】

住宅ローン利用時の決済について

 

売主の本人確認(書類の確認)

売主持参の登記識別情報(*権利証)、印鑑証明書、写真付きの身分証明書、評価証明書(*通常、仲介業者が準備)などを回収し、

「売主が今回売却する物件の所有者である」

ことの確認を司法書士が行います。確認を怠り、取引には全く関係ない、第三者の不動産の所有権を移転したとあっては、司法書士の責任となってしまいます。細心の注意で行われます。万が一書類に不備があったとしたら(*例え忘れ物だとしても)、書類が揃わない限り先には進めません。

司法書士の委任状に買主の署名・捺印

買主に代わって司法書士が所有権移転登記を行います。司法書士には

「売主から買主への所有権移転登記手続きを行う」

旨の代理権を与えなければなりません。所有権移転登記に伴う委任状に、売主・買主が署名・押印を行います。

振込伝票などの記入

本人確認と委任状への署名・捺印が済めば、買主は支払明細に基づき、振込伝票や支払伝票への記入を行います。通常、買主側の仲介業者がサポートします。支払伝票には、買主の口座届け出印の押印が必要です。

融資実行

振込伝票、支払伝票が用意できれば、いよいよ融資実行となります。伝票と併せて、買主の通帳と身分証明書を添えて、融資担当者へ渡します。振り込みが完了するまで早ければ10分、20分。金融機関が混んでいると、1時間2時間かかることもあります。

支払い、着金確認

振込みが完了すると、振込伝票の写しと、支払伝票に基づいた現金が運ばれてきます。売主の口座へ着金したのを確認できれば、売主は物件のカギを渡し売買代金の領収書を発行します。また、買主は支払い伝票に基づいて出金された現金で支払い(*仲介手数料や登記費用)を済ませ、取引完了となります。

まとめ

住宅ローン利用時の決済当日の流れについての記事でしたが、いかがだったでしょうか?

終わってみるとなんてことないただの流れ作業にすぎません。しかし、不動産売買のクライマックスであり、事前準備や段取りでスムーズにすすむケースもあれば、ドタバタで終わるケースもあります。

後になって、

「結局最後みんなで集まったのはなんだったんだ?」

と、ことの重要性を認識していなかったとしても、なんら影響はありませんが、最後の最後ですからできれば思い出の残るものにしておきたいですよね。

そのためにも、予め決済当日の流れをざっくりでも知っておくことはよいのではないでしょうか。

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住宅ローン利用時の決済について

 

金消契約が終われば、次はいよいよ融資実行日、つまり不動産の決済日(引き渡し日)です。不動産売買的には

  • 引き渡し日
  • 決済
  • 本契約

は全て同じ意味です。

【関連記事】

住宅ローン利用時の決済当日の流れ

 

決済とは何をする日か?

決済とは

  • 残代金の支払い
  • 仲介手数料など諸経費の支払い
  • 所有権移転登記に必要な書類への署名・押印
  • 固定資産税精算
  • (マンションであれば)管理費・修繕積立金の精算
  • 鍵の引き渡し

を行います。実際に何千万もの現金を目にすることはないですが、不動産売買のクライマックスです。

売主の持ち物

  • 印鑑証明書
  • 登記識別情報(*昔でいう権利証)
  • 身分証明書
  • 振込先の分かるもの

上記が基本的な持ち物で、その他物件の種別(マンション、土地、戸建て)によって、引き渡すものや書類が増えます。

買主の持ち物

  • 認印(実印でなくても可)
  • 通帳
  • 通帳印
  • 身分証明書

出席者は?

  • 売主
  • 買主
  • 仲介業者
  • 金融機関の融資担当者
  • 司法書士

決済場所は?

融資を受ける金融機関です。通常は最寄りの支店で行うことが多いです。

何時から?所要時間はどのくらい?

金融機関営業日である平日の、遅くとも13時までに行うことがほとんどです。所要時間は平均して1時間前後見ておけば問題ありませんが、5日と10日、25日など「5」や「10」などが付くいわゆる「ゴトー日(*含む15日、25日など)」は金融機関が混雑するため、手続き完了までにかなり時間がかかることもあります。月末や年末、年度末は出来るだけ避けましょう。

決済の注意点

決済はその日に合わせて多くの関係者が一堂に介するため、売主・買主含めて、スケジュール調整が重要です。仕事などの調整をつけ、全員がその日のために日程を合わせます。

しかし、これだけ調整したところで、売主・買主に何か一つでも忘れ物があると、その場で決済はできず、全員の予定を再調整の上、仕切り直しとなってしまいます。

まとめ

住宅ローン利用時の決済についてまとめた記事でしたが、いかがだったでしょうか?新人の頃、最も理解できなかったのが決済のお金の流れです。

「売主が支払うお金」「買主が支払うお金」を互いに相殺したり、残代金の一部を諸経費にあてたりするので、お金の流れが分かりづらかったのです。冷静になって考えればなんてことないのですが、不動産取引のクライマックスということもあり、舞い上がってしまうのも理由の一つです。

不慣れな新人とはいえ、日常的に決済を行う仲介業者もこんな感じなので、当日(*事前に説明することも)お金の流れを説明されて即座に理解できる人はあまりいないと思います。

実際、払うお金が増えたり減ったりするミスを犯すことはないので、理解できなかったとしてもなんら問題はないのですが、分かりづらいのは確かです。なんとも気持ち悪いと感じるようなら、決済当日ではなく、事前に解説してもらうようにしましょう。

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住所変更登記(じゅうしょへんこうとうき)

売主の住民票・印鑑証明などに登録されている住所は、権利証(*登記識別情報)に記載されている住所と同じでなければいけません。違っている場合、権利証上の住所を、現在の住民票・印鑑証明書上の住所に書き換えなければいけません。それを住所変更登記といいます。決済当日、買い手に所有権を移転する前に行います。。なぜそんな回りくどいことをするのかというと、売主がその不動産の所有者本人であることを確認する(した)ためです。

住所が違っていたとしても、仮に1回しか住所が変わっていなければ、現在の住民票を取れば以前の住所が記載されているので、今の権利証上の住所と「繋がる」ので本人だと確認はできます。しかし中には、2回、3回と変わっている人もいます。その時、必要となるものが

「戸籍の附表(ふひょう)」

です。あまり聞きなじみがないですが、住民票と同じく役所で取得することが出来ます。住民票は一つ前の住所までしか出てきませんが、戸籍の附表はさらにその先まで追いかけることが出来ます。

一般的には、新しく不動産を購入する時には、新しい住所(*つまり購入した物件の住所)で登記するのですが、中には様々な事情によって、以前住んでいた住所で登記することもあるのです。新しい住所で登記しなければならないという決まりがある訳でもありません。費用は約3万円前後です。