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再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

新規に建物を建築することができない物件のこと

文字通り、再び建築物を建てることができない物件をいいます。現存する建物を使用・利用することはできますが、古くなったからといって立て替えることはできません。

再建築できない理由

建物を建築するための原則として、

  • 道路法上の道路に
  • 2m以上接していなければならない

というルール(法律)があります。

再建築できない物件というのは、上記2点のいずれかに該当しているため、再建築ができないのです。

以下写真に写る「道」は、一見すると道路のようですが、実は道路ではなく「ただの空き地・通路」であり、この通路に面して建っている建物は、道路未接道となり、再建築不可の物件となります。

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道路の種別については以下の記事をご覧ください。

道路種別(どうろしゅべつ)

再建築不可物件を購入するメリット

メリットその1.安い

通常の再建築が出来る物件と比べ、金額が大幅に安いことがメリットです。ですから建物がまだ十分利用できるのであれば、希望のエリアに安く住めることが可能です。新しい建物を一から建築することはできませんが、リフォームは可能です。

メリットその2.利回りが高い

最初から投資用と考えると利回りは高くなります。なぜなら賃貸に住む入居者にとって、その物件が再建築できる物件なのかそうではないのかは関係ないからです。

再建築できる物件Aが3,000万。再建築不可の物件Bが1,000万だとします。築年数、大きさ、立地共に同程度の戸建て賃貸があったとして、賃料を15万と仮定します。するとそれぞれの利回りは・・・

  • A 利回り6%
  • B 利回り18%

となります(*税金などを除いた単純利回りです)。再建築はできませんが、投資効率は高いことが分かります。

再建築不可の物件が安い理由

金融機関の融資が使えないから

一般的に再建築不可の物件への融資はNGです。そうしたクセのある物件に積極的に融資をする金融機関もあるにはありますが、金利が通常の金利に比べて高くなります。メガバンクやネット銀行などが提供する低金利で融資を受けることはできません。

流通性が低いから

再建築ができず融資も利用しづらいため、売りにくく、流通性が低いため、販売価格を下げざるを得ません。とあるエリアの物件を調べていると、他の物件と比べて極端に安い物件を見かけますが、そのほとんどは再建築不可の物件です。

ただ、流通性が低いため、通常の再建築可能の物件より時間がかかるかもしれませんが、売れないわけではありません。

まとめ

再建築不可 = 無価値

と思われている節があります。当然、そのような物件もありますが、実際に値段を付けて販売しているわけですから、価値がないわけではありません。使い方によっては利用価値はあるのです。

個人的には建物がまだ利用でき、少しの手直しで賃貸に出せるのであれば、投資用として購入するのがよいと思っています。

また、賃料の支払いがもったいないと思うのであれば、安い再建築不可の物件を購入し、使い倒すのもよいでしょう。使わなくなったら売れますし。

ようは使いようでどのような方法も考えられるのです。再建築不可物件の流通をもっと促進したいですね。

隣地購入の際の注意点

 

隣地購入を希望する理由は?

「隣地を買いたい!」

という人からの相談を受けることがあります。隣地を購入したい人の動機は色々ありますが、多くは

  1. 自分の土地の間口を広げたい
  2. 将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたい
  3. 自宅駐車場として使いたい
  4. 資産価値を上げるために地型を良くしたい

などが考えられます。

隣地を購入するには?

まずは隣地の人の意向を確認しなければなりません。意向を確認し、

「金額次第では売却を考える」

というのであれば、少し踏み込んで購入を検討できるようになります。しかし、当然のことながら、

「売ることは考えていない」

という回答の場合。こちらがいくら欲しい!と思ったとしても、隣地所有者に売る気がなければ、どう頑張っても購入はできません。当面は諦めるしかありません。

ただ、こちらが買いたい意向を持っているということはインプットされたはずです。

「隣地が買いたがっている」

という話はかなりインパクトがあるため、10数年前のことでも、そのことは覚えている人が多いのです。いつ具体的に売却に動き出すかは分かりませんから、長い目で見て、こちらの意向は伝えておいて損はないでしょう。

隣地所有者と日頃からご近所づきあいがあれば、ざっくばらんにこちらの希望を伝えてもいいでしょう。言いづらければ不動産会社に依頼してもよいでしょう。

隣地が駐車場や、空き家。または賃貸で貸しているようであれば、管理している不動産会社があるはずです。そこ経由で依頼できれば一番話が早いです。

隣地購入でやってはいけないこと

運よく購入で話が進んだとします。しかし、その段階で最もやってはいけないことがあります。それはより良い(*安い)条件で買おうとして条件交渉をしてしまうことです。

「隣地が買えるなら相手の言い値で買え!」

という言葉があるくらい、隣地を購入できるチャンスは限られます。

もちろん、売主によっては、こちらの足元を見てとんでもない金額を吹っかけてくることもありますし、こちらも購入できる価格に限度もあります。なので、決して条件交渉をしてはいけないわけではありません。

ただ、購入するにあたり、相場より高かったとしても、

「2度と手に入らない隣地の土地を買えるなんてものすごい幸運だ!」

と、考えておくとよいでしょう。市場に出た場合、その他大勢からすると数ある物件の一つかもしれませんが、隣地であるあなたにとっては、唯一無二の物件なのです。

隣地購入する際の購入価格について(買い手側からアプローチ)

まとめ

隣地は買おうとしても手に入るものではありません。機会を逃すとあなたが生きている間には、2度と手に入らないかもしれません。

なぜ欲しいのか?自分の人生で必要か?と損得関係抜きにして考える必要があるでしょう。

→→→ 「隣地を買いたい」「隣地に売りたい」 ご相談依頼はこちら(無料)

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オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

 

オーナーチェンジ物件が安い理由

オーナーチェンジ物件は居住用の物件よりも安くなります。なぜかというそれには以下のような理由があるからです。

  1. 買った人がすぐには使えないから
  2. 購入対象者は投資家になってしまうから
  3. 投資家は利回りで考えるから

順番に見ていきましょう。

理由1.買った人がすぐには使えないから

最初から不動産購入の目的が投資としてでなければ、不動産を購入する人の一番の目的は、自分で利用するため、つまり居住用に使用するためです。

オーナーチェンジ物件には、賃借人が家賃を払いながら住んでいます。賃借人としての義務を果たしている限り、賃借人には居住権(*住むための権利)が発生しており、いくら物件所有者のお願いとはいえ、勝手な都合で退去を求めることはできません。

立ち退き料を支払うことで、退去してくれることもありますが、それでも応じてくれるかどうかわかりません。オーナーチェンジ物件を居住用として使おうと思っても、いつになっても使えない可能性があるのです。いずれは退去してくれるとはいえ、いつ使えるか分からない物件を、居住用として購入しようと考える買い手はそう多くはいません。

また、賃借人が利用中ですから、通常は室内を内見することができません。今は使えなくとも、将来的に使えればいいという買い手がいたとしても、室内を見ないで購入しなければならないのです。どのような状態か確かめずに買わなければならない買い手のリスクは大きく、この点もオーナーチェンジ物件が売りずらい要因の一つとなっています。

理由2.購入対象者は投資家になってしまうから

上記1.を踏まえると、オーナーチェンジ物件の購入を考える人というのは、

  • すぐに自分が使えなくてもいい
  • むしろずっと住み続けて賃料を払ってくれればいい

と考えている投資家です。

理由3.投資家は利回りで考えるから

投資家が物件をどのように選ぶかというと、それは利回りです。その物件の利回りが高いか低いのか?で、購入するかしないかと決めます。つまり投資家に選んでもらうためには、ある程度利回りが回る物件にしなければなりません。

エリアにもよりますが、現在、利回りが最低でも5%~7%でなければ、投資家は検討してくれません。利回りを算出する計算式は以下の通りです。

{(月額賃料×12ヵ月)÷購入価格}×100

例えば通常であれば3,000万円で売却できるマンションAがあったとします。このAは現在、賃料10万円で貸しており、相場である3,000万で売却しようとすると利回りは・・・

{(10万円×12ヵ月)÷3,000万}×100=4%

となります。理由があって、

「マンションAがどうしても欲しい!」

という採算度外視の買い手がいればよいですが、余程の人気エリアの物件で、誰もが欲しがる有名物件でない限り、4%利回りの物件を購入するメリットが投資家にとって大きくありません。

ですからマンションAをオーナーチェンジ物件として売却しようとすると、投資家が欲しがる程度まで利回りを上げる必要が出てきます。

上記で最低5~7%と書きましたが、賃料10万円で貸しているマンションAをそれにあてはめると・・・

  • 5% 2,400万
  • 6% 2,000万
  • 7% 1,700万

と、こうなります。

居住用であれば3,000万程度で売却できるマンションが、オーナーチェンジで売ろうと思うと、ここまで下げなくてはならないのです。

利回り算出の詳細記事は、こちら↓をお読みください。

投資用マンションの年間利回り算出方法

まとめ

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由について解説してましたが、いかがだったでしょうか?

  • まとまったお金がどうしても必要
  • ローンを組んでいて、賃料が入っていても赤字である
  • 退去した時にはもっと下がってしまっていると信じている

このような理由があるのなら仕方がないのですが、この手のご相談を受けた時に私が良くアドバイス差し上げるのが・・・

「無理に売らなくていいのではないですか?」

です。賃料収入が入ってくるのだから、その間は持っておいて、退去した後に普通に売却すればいいと思うからです。

オーナーチェンジ物件を売る人だけに関わらず、購入しようとしている人も、オーナーチェンジ物件が安い理由は知っておいて損はないでしょう。

隣地購入の際の注意点

 

隣地購入を希望する理由は?

「隣地を買いたい!」

という人からの相談を受けることがあります。隣地を購入したい人の動機は色々ありますが、多くは

  1. 自分の土地の間口を広げたい
  2. 将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたい
  3. 自宅駐車場として使いたい
  4. 資産価値を上げるために地型を良くしたい

などが考えられます。

隣地を購入するには?

まずは隣地の人の意向を確認しなければなりません。意向を確認し、

「金額次第では売却を考える」

というのであれば、少し踏み込んで購入を検討できるようになります。しかし、当然のことながら、

「売ることは考えていない」

という回答の場合。こちらがいくら欲しい!と思ったとしても、隣地所有者に売る気がなければ、どう頑張っても購入はできません。当面は諦めるしかありません。

ただ、こちらが買いたい意向を持っているということはインプットされたはずです。

「隣地が買いたがっている」

という話はかなりインパクトがあるため、10数年前のことでも、そのことは覚えている人が多いのです。いつ具体的に売却に動き出すかは分かりませんから、長い目で見て、こちらの意向は伝えておいて損はないでしょう。

隣地所有者と日頃からご近所づきあいがあれば、ざっくばらんにこちらの希望を伝えてもいいでしょう。言いづらければ不動産会社に依頼してもよいでしょう。

隣地が駐車場や、空き家。または賃貸で貸しているようであれば、管理している不動産会社があるはずです。そこ経由で依頼できれば一番話が早いです。

隣地購入でやってはいけないこと

運よく購入で話が進んだとします。しかし、その段階で最もやってはいけないことがあります。それはより良い(*安い)条件で買おうとして条件交渉をしてしまうことです。

「隣地が買えるなら相手の言い値で買え!」

という言葉があるくらい、隣地を購入できるチャンスは限られます。

もちろん、売主によっては、こちらの足元を見てとんでもない金額を吹っかけてくることもありますし、こちらも購入できる価格に限度もあります。なので、決して条件交渉をしてはいけないわけではありません。

ただ、購入するにあたり、相場より高かったとしても、

「2度と手に入らない隣地の土地を買えるなんてものすごい幸運だ!」

と、考えておくとよいでしょう。市場に出た場合、その他大勢からすると数ある物件の一つかもしれませんが、隣地であるあなたにとっては、唯一無二の物件なのです。

隣地購入する際の購入価格について(買い手側からアプローチ)

まとめ

隣地は買おうとしても手に入るものではありません。機会を逃すとあなたが生きている間には、2度と手に入らないかもしれません。

なぜ欲しいのか?自分の人生で必要か?と損得関係抜きにして考える必要があるでしょう。

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不動産屋の休みがなぜ水曜日なのか?そしてタコを食べない理由とは(笑)?

 

不動産屋の休みがなぜ水曜日なのか知っていますか?

「飲食業と同じで、土日に来るお客さんが多いから、週の真ん中の水曜日に休むんでしょ?」

と思っている人が多いと思います。

一般消費者を相手する商売の場合、休みの時にお店を開いていないと、お客さんはやってきませんからね。そのように論理的に考えてみると、一理あるかもしれません。

しかし、実際の答えはもっと単純で、

「契約が『水』に流れるから」

だと言われています。この話をすると、結構お客さんに驚かれるので、私の鉄板ネタです(笑)

不動産取引は縁起ものの要素が強い

もちろん、不動産屋だけの都合ではなく、お客さんも縁起の悪さを気にする人が、不動産の場合多くいらっしゃいます。

特に不動産売買だと、大安とか仏滅とか「お日柄」を気にしますね。結婚式場も仏滅は空いていることが多いですからね。

「不動産はご縁ですからね」

と、あまりそうしたことを気に留めない私でさえも、何の気なしに話すこともあるので、不動産取引は縁起の良し悪しを気にする風習が根強く残ってるんでしょう。

周りが休みだから仕方なく・・・という側面も

縁起物とはいえ、気にしない人はそれほど気にしないので、水曜を営業日にしてもよいのです。ほとんどの不動産屋さんが休みなので、水曜日営業の不動産屋さんの需要は意外に高いのではないかと思ってます。

だけど周りが休んでいるので、店を開けていてもあまり仕事にならないことが多いのです。売却や購入、不動産の活用相談であれば問題ないですし、そもそもそのようなご相談の方は、事前にアポイントを取ってからご来店されるかたがほとんどです。

しかし、物件探し・お部屋探しのお客さんが来店された場合、他社が扱っている物件をご案内することができません。自社で扱っている物件が、お客さんの希望に合った物件であれば問題ありませんが、常に要望通りの物件があるわけではありません。

その場合、レインズなどで探した他社の扱っている物件を紹介するのですが、定休日だと連絡もつかないので、案内することができないからです。

これは水曜日だけの話ではなく、お盆やゴールデンウィークにも言えることです。その時期はどこに出かけても激込みなので、当社ではいっそのこと店は閉めないで開けています。しかし、他社が休みなのでフラッとご来店されるお客さんもいらっしゃいますが、正直あまり仕事にはなっていません。

それが水曜日休みの裏側です。

不動産営業マンがタコを食べない理由を知っていますか(笑)?

不動産営業マンだけではなく、ノルマがある営業マンは聞いたことがあるんじゃないかと思うのですが、どうなんでしょうね。あまり真に受けないで欲しい話で、ただのネタなのでそのつもりで。

営業マンですから月間ノルマがあるはずです。私が不動産業界に飛び込んで最初に勤めていた会社でも、月のノルマ追及圧力は深海5,000メートル級で、毎月プレッシャーで押しつぶされそうになりながら、ヒーヒーいいながらノルマを追いかけていました。

特に月末が近づくと、その圧力は1.5倍程度強まり、ホント、キャリアの浅い頃は地獄のような月末を過ごしていました。

地獄のような月末をクリアして月初の火曜日、水曜日だけがノルマのプレッシャーもなく、開放感に浸れる月に一度のお楽しみです。

日曜日の夕方、残りわずかとなった休日を告げる合図であるアニメがサザエさんで、それが始まると翌日からの仕事を思って憂鬱になることを

「サザエさん症候群」

といいますが、そんな症候群なんて、私が受ける絶望にも似た憂鬱に比べたらいくらちゃん並みに可愛かったと、今でも不幸自慢をしています。

タコを打つ=ゼロ、ということ

月のノルマがあるにも関わらず、未達はおろか、1件も契約できないというのは、その月は働いていなかったというのと同義です。

新人の頃はまだしも、それなりのキャリアがある営業マンが、1件も契約できないというのは許されるものではありません。

1件も契約できないことを、業界のスラングなのか「タコを打つ」と呼びます。

「タコなんてありえねえ」

「タコりました」

「タコっちゃいそうです」

はたから眺めていると面白いですが、大の大人が青ざめた顔で「タコタコ」言ってる絵面はなんともシュールです。とはいえ言ってる本人はこの世の終わりのような顔をしているので笑えません。

「だから営業マンはタコを食べない」

ということを聞く前に、タコをバクバク食べたことがあり、幸いその月はタコることはありませんでしたが、その翌々月、2か月遅れでタコの呪いが私に襲い掛かってきたことがあります。

月内に契約できる案件が何一つない中、周りが殺気立って動き回っている地獄のような月末を、無為に過ごす時間がどれだけ辛かったことか・・・。ヒリヒリと肌が感じる緊迫感を今でも忘れることができません。

まとめ

というわけで。

  • 不動産屋が水曜日休みの理由・・・契約が「水」に流れるから
  • 不動産営業マンがタコを食べない理由・・・ゼロ契約を防ぐため

でした。

不動産取引も、営業マンの数字達成可否も「縁」で左右される要素が結構あったりするので、このような「ゲン担ぎ」が浸透しているのかもしれません。

私も不動産の神様にお祈りしに行ってましたからね。

横浜の伊勢山皇大神宮で神頼み

他業者の内見に立ち会う理由

賃貸だけに限らず、売却もですが、当社が管理してる物件に他業者から内見依頼が届くことが多くあります。カギを現地に設置して、現地対応にすることもできるのですが、当社では時間があえば極力、他業者の内見に立ち会うことにしています。

案内をしてくれた他業者には後日、内見がどうだったのかをヒアリングし、その結果をオーナーに報告しています。他業者の内見に立ち会っていないと、内見の結果が

「ダメでした」

の一言で済まされてしまうことが多いのです。実際、箸にも棒にもかからなかったのかもしれませんが、オーナーから依頼を受けている側としては、ダメならダメなりの詳細な理由を知りたいのです。

「賃料はピッタリなんだけど、部屋の設備がちょっと古臭いなあ・・・」

「家賃は安いくていいんだけど、収納がもう少しあれば・・・」

「値段の割には狭く感じるなあ」

など、他社の内見に立ち会うことで、お客さんからはたくさんの「素」のコメントを聞くことができます。

「不動産業者」

という濁った(苦笑)フィルターを通して物件を見ることがない人の率直な意見は、その他大勢の意見の代弁者でもあるのです。そうした率直な情報を知ることで、オーナーに報告や提案するための材料になるのです。

当社が依頼を受けている物件は、会社近くの物件ばかりではありません。車で30分かけて行く場所もあれば、電車を乗り継いでたどり着く物件など、立地はさまざまです。非常に面倒な作業であることに違いはありません。

しかし、以上の理由によって時間が許す限り、お客さんの生の意見を聞くために、日々他業者の内見に立ち会っているのです。

・・・30分かけて行った内見が、入った瞬間で判断され、わずか1分で終了になることもたまにあります。そうした際に感じるなんともいえない挫折感・無力感は決してお客さんに知り得ない感情です。がしかし!心の中ではがっくりと膝をついている真摯な不動産会社もあるということを、頭の片隅にほんの少し置いておいてくださると嬉しいです。

物元業者としての立場と、内見する立場とでは少し異なるんですけどね。もし案内する立場からすると、気楽に内見することが出来る「現地対応」がいいです。

大手不動産会社に依頼するワケ

不動産の売買を考えた時に、一般の方が、まず何を感じるかというと、何もわからないことから来る

「不安」

です。

 

不安

 

年に何度か必ずしも経験することであれば、そうした不安に対する耐性も作られると思いますが、不動産売買となると、そう何度もする経験ではありませんし、人によっては一度も経験しない人もいます。まず最初に何をするか、何から始めたら良いのか、取引全体の流れなど、分からないことのオンパレードです。

「大手」という看板の大きさで「安心」を担保する

では、このように何もかも分からない「不安」な状態を、どのように解決するのかというと、「大手」という看板で「安心」を担保しようとします。大手には圧倒的な看板の大きさから、

「大手ならおかしなことはしないだろう」

という心理が働きます。私自身、大手で働いてきましたが、

「家を売ることになって・・・とりあえず何からお願いしたら・・・」

という、

「手取り足取り教えて欲しい」

といった感じのお客様が非常に多かったです。

大手をみんな選ぶワケ

不動産の売買は大きなお金が動き、権利移転が発生するため、失敗は許されません。非大手の中小・零細不動産会社が、仲介手数料半額・無料と謳ったとしても、どこの馬の骨とも分からない不動産会社に頼むのは、やはりリスクがあると感じてしまうのは致し方ありません。

「不動産会社の知り合いがいる」

「良い営業マンを知人が紹介してくれた」

など、「大手」というワード以外に「安心」を担保出来ない人にしてみたら、

「とりあえずネームバリューがある大手に依頼する」

という選択をすることは、おかしくはないと思いますし、大手にお客様が集まるのは当然といえば当然です。

大手ならば万事OK?

しかし、大手に任せておけば、それで万事オーケーかというと、そんなことはありません。大手とはいえ、全ての営業マンが均一の実力を持っているわけではありません。誰しもトップ営業マンややり手に担当して欲しいと思いますが、残念ながら自分の希望で担当者を選ぶことはできません。トップ営業マンもいれば、入って数ヶ月の新人もいます。

「大手だと思って依頼したのに、こんな程度の仕事しか出来ないなんて!」

と、大手ゆえの高いハードルを設定して、不満を募らせるお客様は一定数現れます。実力にでっこみひっこみは存在することを理解しなくてはなりません。

中小・零細企業の経営者に依頼

大手にいるトップ営業マンは、もちろん人によっては社内で出世していくことを目指す人もいますが、独立する人も多いのです。つまりやり手・デキル営業マンに依頼をしたいのであれば、大手という選択肢だけではなく、非大手の不動産会社の社長や役員に依頼する、という方法もあるのです。そうした零細企業の社長や役員は、プレイングマネージャーのことがほとんどですから、直接実務も行ってくれるでしょう。前述したように、

「どこの馬の骨とも分からない・・・」

などの心配はあるでしょう。しかし、信頼できる知人から紹介を受けたなど、「安心」を担保できるのであれば、非大手に依頼するという方法もあるのです。

ボクが不動産コンサルタントと名乗る理由

交流会やら勉強会やらで初めて会う人に

 

「何をしてる(仕事)んですか?」

 

と聞かれると、当然、

 

「不動産業です」

 

と答えてました、以前は。

 

「あ~そうなんですか。」

 

と終わるときもあれば、

ちょっと業界に詳しい人だったりすると、

 

「賃貸メインですか?それとも売買ですか?」

 

とさらに突っ込まれたりすることもあります。

 

その時なんて答えていたかというと、

 

「何がメイン・・・?う~ん、なんでもやってますよ、

 ほんとになんでも・・・う~ん。」

 

と、恐らく相手が求めているであろうベストの回答ではない、

このような歯切れの悪い答えを伝えることになります。

 

「賃貸やってます。」

「売買仲介専門です!」

 

と単純に答えた方が、

相手としては断然分かりやすいし、

話も弾みますよね?

 

そんな期待を裏切るようなボクの煮え切らないあいまいな回答。

それに困惑する相手の表情・・・むむぅ。

しかし、これ以上言いようがないのが現実なんですよ。

 

なぜなら、ボクの日々やってることというと、

不動産の売却をすることもあれば、

購入する物件を探すときもあります。

 

初めて不動産を貸すオーナーさんに賃料査定をはじめ、

入居後の管理も行いますし、

遊休不動産の活用方法をアドバイスすることもあります。

 

一度お付き合いのあった人や、

リピーター、ご紹介の方などに限られますが、

事務所や賃貸物件のご紹介も行ってます。

 

短い時間でこうした業務内容をを全て伝えるのは不可能なので、

その都度対応に苦慮していたのですが、ここ数年、

 

「賃貸だけではなく、売買だけではなく、

 不動産に関することをなんだか色々やっている」

 

といった内容をなんとなく理解してくれて、

なおかつ話が弾みやすい使い勝手の良い、

魔法のような便利なキーワードがあります。

それが

 

「不動産コンサルタント」

 

です。

コンサルタントなんて、

 

「名乗ったもの勝ち」

 

なところがあるので、

遠慮なく「勝手に」名乗らせてもらってます(笑)

 

「なんでもやりまっせ~」

 

と手を広げ過ぎると、

何が会社のストロングポイントなのかが分かりづらくなってしまいますが、

 

「不動産周りの色々な取引や相談ごとを一括で対応できる」

 

ということを専業とし一番の強みとしているのが当社です。

つい先日、知り合いに理由を聞かれたので、

改めて自分の考えを整理してみました。