タグ別アーカイブ: 安い

再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

新規に建物を建築することができない物件のこと

文字通り、再び建築物を建てることができない物件をいいます。現存する建物を使用・利用することはできますが、古くなったからといって立て替えることはできません。

再建築できない理由

建物を建築するための原則として、

  • 道路法上の道路に
  • 2m以上接していなければならない

というルール(法律)があります。

再建築できない物件というのは、上記2点のいずれかに該当しているため、再建築ができないのです。

以下写真に写る「道」は、一見すると道路のようですが、実は道路ではなく「ただの空き地・通路」であり、この通路に面して建っている建物は、道路未接道となり、再建築不可の物件となります。

o0400030011344097067

道路の種別については以下の記事をご覧ください。

道路種別(どうろしゅべつ)

再建築不可物件を購入するメリット

メリットその1.安い

通常の再建築が出来る物件と比べ、金額が大幅に安いことがメリットです。ですから建物がまだ十分利用できるのであれば、希望のエリアに安く住めることが可能です。新しい建物を一から建築することはできませんが、リフォームは可能です。

メリットその2.利回りが高い

最初から投資用と考えると利回りは高くなります。なぜなら賃貸に住む入居者にとって、その物件が再建築できる物件なのかそうではないのかは関係ないからです。

再建築できる物件Aが3,000万。再建築不可の物件Bが1,000万だとします。築年数、大きさ、立地共に同程度の戸建て賃貸があったとして、賃料を15万と仮定します。するとそれぞれの利回りは・・・

  • A 利回り6%
  • B 利回り18%

となります(*税金などを除いた単純利回りです)。再建築はできませんが、投資効率は高いことが分かります。

再建築不可の物件が安い理由

金融機関の融資が使えないから

一般的に再建築不可の物件への融資はNGです。そうしたクセのある物件に積極的に融資をする金融機関もあるにはありますが、金利が通常の金利に比べて高くなります。メガバンクやネット銀行などが提供する低金利で融資を受けることはできません。

流通性が低いから

再建築ができず融資も利用しづらいため、売りにくく、流通性が低いため、販売価格を下げざるを得ません。とあるエリアの物件を調べていると、他の物件と比べて極端に安い物件を見かけますが、そのほとんどは再建築不可の物件です。

ただ、流通性が低いため、通常の再建築可能の物件より時間がかかるかもしれませんが、売れないわけではありません。

まとめ

再建築不可 = 無価値

と思われている節があります。当然、そのような物件もありますが、実際に値段を付けて販売しているわけですから、価値がないわけではありません。使い方によっては利用価値はあるのです。

個人的には建物がまだ利用でき、少しの手直しで賃貸に出せるのであれば、投資用として購入するのがよいと思っています。

また、賃料の支払いがもったいないと思うのであれば、安い再建築不可の物件を購入し、使い倒すのもよいでしょう。使わなくなったら売れますし。

ようは使いようでどのような方法も考えられるのです。再建築不可物件の流通をもっと促進したいですね。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

 

オーナーチェンジ物件が安い理由

オーナーチェンジ物件は居住用の物件よりも安くなります。なぜかというそれには以下のような理由があるからです。

  1. 買った人がすぐには使えないから
  2. 購入対象者は投資家になってしまうから
  3. 投資家は利回りで考えるから

順番に見ていきましょう。

理由1.買った人がすぐには使えないから

最初から不動産購入の目的が投資としてでなければ、不動産を購入する人の一番の目的は、自分で利用するため、つまり居住用に使用するためです。

オーナーチェンジ物件には、賃借人が家賃を払いながら住んでいます。賃借人としての義務を果たしている限り、賃借人には居住権(*住むための権利)が発生しており、いくら物件所有者のお願いとはいえ、勝手な都合で退去を求めることはできません。

立ち退き料を支払うことで、退去してくれることもありますが、それでも応じてくれるかどうかわかりません。オーナーチェンジ物件を居住用として使おうと思っても、いつになっても使えない可能性があるのです。いずれは退去してくれるとはいえ、いつ使えるか分からない物件を、居住用として購入しようと考える買い手はそう多くはいません。

また、賃借人が利用中ですから、通常は室内を内見することができません。今は使えなくとも、将来的に使えればいいという買い手がいたとしても、室内を見ないで購入しなければならないのです。どのような状態か確かめずに買わなければならない買い手のリスクは大きく、この点もオーナーチェンジ物件が売りずらい要因の一つとなっています。

理由2.購入対象者は投資家になってしまうから

上記1.を踏まえると、オーナーチェンジ物件の購入を考える人というのは、

  • すぐに自分が使えなくてもいい
  • むしろずっと住み続けて賃料を払ってくれればいい

と考えている投資家です。

理由3.投資家は利回りで考えるから

投資家が物件をどのように選ぶかというと、それは利回りです。その物件の利回りが高いか低いのか?で、購入するかしないかと決めます。つまり投資家に選んでもらうためには、ある程度利回りが回る物件にしなければなりません。

エリアにもよりますが、現在、利回りが最低でも5%~7%でなければ、投資家は検討してくれません。利回りを算出する計算式は以下の通りです。

{(月額賃料×12ヵ月)÷購入価格}×100

例えば通常であれば3,000万円で売却できるマンションAがあったとします。このAは現在、賃料10万円で貸しており、相場である3,000万で売却しようとすると利回りは・・・

{(10万円×12ヵ月)÷3,000万}×100=4%

となります。理由があって、

「マンションAがどうしても欲しい!」

という採算度外視の買い手がいればよいですが、余程の人気エリアの物件で、誰もが欲しがる有名物件でない限り、4%利回りの物件を購入するメリットが投資家にとって大きくありません。

ですからマンションAをオーナーチェンジ物件として売却しようとすると、投資家が欲しがる程度まで利回りを上げる必要が出てきます。

上記で最低5~7%と書きましたが、賃料10万円で貸しているマンションAをそれにあてはめると・・・

  • 5% 2,400万
  • 6% 2,000万
  • 7% 1,700万

と、こうなります。

居住用であれば3,000万程度で売却できるマンションが、オーナーチェンジで売ろうと思うと、ここまで下げなくてはならないのです。

利回り算出の詳細記事は、こちら↓をお読みください。

投資用マンションの年間利回り算出方法

まとめ

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由について解説してましたが、いかがだったでしょうか?

  • まとまったお金がどうしても必要
  • ローンを組んでいて、賃料が入っていても赤字である
  • 退去した時にはもっと下がってしまっていると信じている

このような理由があるのなら仕方がないのですが、この手のご相談を受けた時に私が良くアドバイス差し上げるのが・・・

「無理に売らなくていいのではないですか?」

です。賃料収入が入ってくるのだから、その間は持っておいて、退去した後に普通に売却すればいいと思うからです。

オーナーチェンジ物件を売る人だけに関わらず、購入しようとしている人も、オーナーチェンジ物件が安い理由は知っておいて損はないでしょう。