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不動産の査定を受ける時の注意点

不動産を売却したいというお客さんから、査定の依頼を受けると、不動産会社は専属専任専任媒介売却の依頼を受けたいがために、明らかに相場を無視した、高すぎる価格を提示することがあります。こうしたことに対する不動産会社への批判は以前からあります。

「当社であればこの価格で売って見せます!だから専任下さい」

高い金額をもっともらしい理由で伝えられて、悪い気のするオーナーさんはいません。良い気分で売却に出してみますが、結果、案内もほとんどなく、結局売れに金額を下げさせるのはある種、詐欺みたいなもんです。

今回は、査定を受ける際の注意点や心構えについて解説していきます。

 

 

査定は「後だしじゃんけん」が最強!

一括査定サイトなどで複数の不動産会社が一度に査定に呼ばれると、それぞれ他社の伝える金額を気にして、中々本当の査定価格を言いません。なぜなら一番最初に訪問した不動産会社は、自社が伝えた金額が、他の会社の叩き台になってしまうのを恐れているのです。

引っ越しの一括査定を利用された方なら経験あるかもしれませんが、ネットの送信ボタンを押した直後から電話が鳴り響きます。あれは一番最初にお客さんとコンタクトを取った会社が最強だからです。なぜかというと

「今当社で決めて頂ければ、あと○○万、特別に割り引かせて頂きます!」

という必殺の殺し文句があるからです。お客さんとしては

「これを逃して他がここより高い金額だったら・・・」

と葛藤に迫られ、引っ越しの準備で慌ただしいなか、他社と時間をかける煩わしさから

「まあ当初の金額より値引きしてくれるならここでいいや」

と考え、他社の引っ越し会社がコンタクトを取れたときにはすでに決めてしまっているのです。それをひっくり返すのはほとんど不可能です。

上記のようなやりとりが、不動産の査定時には起き得ないからです。

「当社に売却の依頼を出して頂ければ、あと○○万円高く売りに出します!」

と言われても、オーナーとしては

「はあ!?」

となるでしょう。他社がどれくらいの金額を伝えているのかある程度聞き出したうえで、一番最後に一番高い金額を伝えようとするのです。つまり「後出しじゃんけん」が一番強いのです。ですから、

「調査して再度お伺いさせて下さい」

といって、回答を避けるのです。

車の買取査定や引っ越し査定とは別物

当然二番目に訪問した不動産会社は、自社が何番目に来たのかを把握したうえで、

「他社さんはどの位のこと言ってました?」

と聞きだそうとします。一番目の不動産会社が金額を伝えていないので、ここで二番目の不動産会社が金額を伝えてしまうと、その価格がたたき台となってしまいます。それを避けるために二番目の不動産会社も、調査する時間が欲しいとか適当なもっともらしい理由をつけて、

「後日またご報告にあがります」

となります。イタチごっこのようで笑ってしまいますが、これって本当に現場で行われていることです。仮に一番目の不動産会社が既に金額を伝えていたら、その金額を確認したうえで、

「へ~~~、その価格はずいぶん安いですね~。普通にやればあと○○万は高く売れると思うんですけどね~」

と、言えば済むのです。オーナーが喜ぶであろう高い金額を伝えて、有無を言わさずその場で媒介を取得しようとするから、こういうことが起きてしまうのです。オーナーとしても、不動産会社の査定というものが、引っ越し会社や車の買取査定とは全くの別物だという強い認識を持つ必要があります。

高い査定金額を提示されてもよいケースは?

しかし、高い金額で査定することが必ずしもいけないという訳ではありません。周辺物件の売出・成約状況を提示して、

「現在の状況や過去の事例から、相場として恐らくこの辺りではないでしょうか」

と適正な金額を伝えた上で、売主さんの売却事情を踏まえ、

「急いで売る必要はないようですから、最初はご希望の金額で出してみたらいかがですか?」

と提案するのはまっとうな行為で、それが本来あるべき不動産査定であり、不動産会社の役目です。仮に売れずに金額の見直しを提案する際も、違和感なく受け入れてくれると思います。

本当の査定価格を知る

問題なのは適正な金額を伝えないで、あたかも

「自社に任せてもらえれば他社より高く売れる」

とだけしか言わないことです。オーナーが「本当の査定価格」を知らされないから、後々問題になるわけです。本当の価格を言ったら断られる、と思っているからこうした不毛なやりとりが行われているのでしょうが、真実をしっかりと伝えて信頼してもらえれば、例え他社より金額が低かったとしても選んでくれると思うのです。

オーナーとしては、不動産会社が査定で伝える耳触りの良い価格は、いったん疑問に持った方が良いと思っておきましょう。不動産会社によって、金額が何百万も差が出ることなんて、おかしな話なのですから。

まとめ

不動産の査定を受けるときの注意点、いかがだったでしょうか?色々書きましたが、ポイントは一つ。この点だけ知っておけば、不動産会社の査定に振り回されることはなくなります。

「車の買取査定や引っ越しの査定とは別物」

ということだけです。

査定という同じワードが使われていますが、中身は全く別物です。上記の車の買取査定や引っ越し査定は、査定した側が

「この金額であればあなたの車を買います」

「この金額であればお引越しを請け負います」

と、約束されたものですから、提示された金額に間違いはありません。しかし不動産の査定は、

「この位であれば売れると思います」

という「予想」に過ぎないのです。他の不動産会社より予想する金額が高かったとしても、その金額で売れることが約束されたわけではないのです。この点を、十分理解するようにしてください。

【不動産営業マンの一日】急遽、現地調査から横浜関内へ役所調査に 平成30年9月18日

不動産営業マンではないのですが、日々の活動記録として書いています。

 

売主に販売状況の報告

売主から、物件の売却を依頼された不動産会社は、定期的に販売状況の報告をしなければなりません。営業活動報告、というものです。「営業活動報告書」という書面にして報告する不動産会社が多いのですが、私はメールで行うことが多いです。

海外に住んでいる人も多く、普段もメールでやりとりをすることが多いので、売主さんにとっても、いまさら改まって書面で送るより、メールの方が効率的です。

宅建業法的には、2週間に1度、および1週間に1度と報告頻度が決められています。

しかし、案内や広告をした結果があれば、その都度、メールでサクッと報告してしまうので、決まった頻度で報告をしていないこともあります。

「案内が1件もありませんでした。今後も成約に向けて頑張ります」

といった、なんの実りもない定型文を書面で送りつける位なら、ちょっとした動きがあったときにでも、こまめにメールで報告をした方が喜ばれます。

売買契約書のチェック

近日中に行われる、土地の売買の契約書のチェック。

契約書や重要事項説明書は、通常、媒介の依頼を受けた不動産会社が行います。本来であれば、私が作成するのですが、買い手側の仲介業者や買い手が大手企業の時は、書類の統一性を保つために、先方が作成することもあります。

今回、買い手が大手企業のため、買い手企業自ら契約書と重要事項説明書を作成しました。

「作業が減ってラッキー」

というわけではありません。書類は作成しませんが、その作られた内容が正しいかどうか、作成するときと同様の調査を行いチェックしなければなりません。

万が一、間違いがあり大きなトラブルとなった場合、作成したのは買い手だとしても、責任は仲介を行った私に生じてくるからです。

チェックしたところ、大きな問題ではないですが、念のため再度調べておいた方がよいと思った点があったため、急遽、調査に行くことにしました。

昼食

調査前に、こちらのお店で腹ごしらえ。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

日本人向けに「忖度」されてない、本場中国の味がします。本場中国の麻婆豆腐を現地で食べた経験はありませんが。。。

調査

今回は土地の売買です。土地の価格を決める大きな要素は地形と道路付けです。詳細は以下の記事で書いています。併せてお読みになってください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

再度、気になったことがあったので、現地にメジャーを持っていき、前面道路の幅員を調べてきました。やはり現地に行かないと何も解決しません。

その後、さらに気になったことがあったので、そのまま横浜の関内へ役所調査に行きました。

「なんか気になる」

という自分の心のうちから聞こえてくる声には、不動産売買においては従っておいた方が間違いないと思ってます。

ブログ執筆

事務所に戻り、お昼に食べた麻婆豆腐についてのブログを執筆しました。

ネタに困れば、とりあえず麻婆豆腐食べておけば記事が書けてしまいます。困った時の麻婆豆腐。いつもありがとう、麻婆豆腐。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

今日の所感

調査に行く予定ではなかったのに、行くことになってしまったため、本来、この日にやる予定でいた作業ができなくなりました。締め切りはまだ少し先なので、慌てる必要はないですが、前倒しではなく後ろ倒しになってしまうのは、気持ちのいいものではありませんね。

今日はこの後、川崎で久しぶりにフットサル会に参加してきます。足の筋や筋肉をぶっちぎってしまわないよう、適度な運動をこころがけます。

お疲れさまでした。

【不動産売買】客付(きゃくづけ)

業界用語。物元業者が媒介を受けている物件に、自社のお客様を紹介・案内し、物元業者と共同で一つの取引をまとめる、もしくはまとめようとする行為。

「客付業者」とは、客付をした不動産業者のこと。物元業者を売主側仲介業者とすると、客付業者は買主側仲介業者という。

客付(きゃくづけ)

業界用語。物元業者が媒介を受けている物件に、自社のお客様を紹介・案内し、物元業者と共同で一つの取引をまとめる、もしくはまとめようとする行為。

客付業者」とは、客付をした不動産業者のこと。物元業者を売主側仲介業者とすると、客付業者は買主側仲介業者という。