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【不動産売却】レインズ(REINS)~不動産売却時に利用する物件情報ネットワーク、レインズについての解説~

レインズとは?

一般的になった不動産業界のネットワークシステム、「レインズ」についてです。

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英語で「Real Estate Information Network System」と表記され、その頭文字を取って「REINS」です。

世の中にはたくさんの不動産会社があり、それぞれの不動産会社が、不動産を売りたい人から売却の依頼(媒介契約)を受けています。

少し前ならば、物件の情報は売却依頼を受けた不動産会社から先へは流れず、依頼を受けたそのお店に偶然立ち寄らない限り、その物件を目にする機会はありませんでした。

そのようなアナログ的な手法から、不動産業者にもネットワーク技術が導入され早数年。物件情報が不動産業者共通のデータベースで管理されるようになり、インターネットを介してどこの不動産業者でも、それこそ極端な話、沖縄にある会社でも、東京にある物件を探すことが出来るようになりました。

そのデータベースの管理をしているのが「不動産流通機構」という機関で、そのデータベースのことを「レインズ」と言います。

レインズへの登録義務がある

ちなみに媒介契約を結び、売却依頼を受けたら、不動産会社は期限内に速やかに物件の情報を、データベース(レインズ)に登録しなければなりません。

つまりどこの不動産会社に問い合わせても、探す条件が同一であれば、(*担当者がどの程度お客さんの希望条件を踏まえるかによって違ってきます)どこでも同じ物件が紹介されるということになります。

情報を共有出来るようになったため、

  • 不動産会社 → どこの不動産会社の情報も扱える
  • 売り手 → たくさんのお客さんの目に触れる為、早期の売却が実現できる
  • 買い手 → 物件ごとに不動産会社へ問い合わせる必要がなくなる

誰にとっても良い仕組みのように思えます。

ただ、以下に挙げるような不動産業者では、正確に運営されていないのもまた事実です。

  1. 地元で長く営業している、ネットワークのことなど分からない、今までと同じ古い方法で営業している地元業者
  2. 物件情報は公開するが、自分のところで買い手も見つけたい(*売主と買主双方から仲介手数料がもらえる両手取引)ために、「契約予定」と称して物件を他社に紹介しない会社(*囲い込み

どちらの行為もそれぞれの会社の都合でしょうから、とやかく言う立場ではありません。

しかし、その会社を頼って依頼をした売主さんにとっては、間違っても良い選択とは思えません。こうした不動産業界の「自分勝手」な部分を是正していくことこそが、不動産業界全体のイメージアップや、社会的地位の向上につながるはずだと思います。

ちゃんと「登録」されているかの確認を忘れずに

両手取引を行いたいため、レインズに登録しない不動産会社も存在します。これは自分の物件を広く一般消費者、つまりエンドユーザーに紹介し、少しでも早く、良い金額で売りたいと願う売主さんにとっては大きな不利益です。

そこで売り手は、自分の物件がちゃんとレインズに登録されているか、確認することができます。本来、決められた義務さえ守れない不動産会社の不手際を、売却を依頼している売り手が目を光らせるなんておかしな話なのですが・・・。

では確認するにはどうしたら良いのか?答えは

「登録証明書を見せて下さい」

と言ってみることです。不動産会社がレインズに登録すると発行される証明書のことで、登録日や金額など物件の詳細が記載されています。このような書類です。

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「変更登録証明書」とありますが、書式や記載内容は同じです。本来は営業活動報告書と同時に送られてくることが多いのですが、この書類が問題なく出てくれば、間違いなく登録されていることの証明になります。

また、登録日をごまかすことは出来ないので、媒介契約締結日から逆算して、登録期限がしっかりと守られているかの確認にもなります。

ただ、一度登録を行い証明書だけ発行し、その後すぐに削除する。また登録はしているけど、一切他の不動産会社に紹介していない。ということを行う会社も残念ながら存在しますので、証明書の提出があったから絶対に大丈夫・・・という訳でもありません。

販売を依頼してから案内が1件も入らない、いつもお客さんを連れてくるのは媒介契約を結んでいる不動産会社だけ・・・など、ちょっと怪しいなと思ったら、

「私の物件レインズに登録されてます?」

と、率直に他社に聞いてみるのが実は一番早いかもしれません。ひょっとしたら、

「当社から問い合わせしてるんですけど、全然ご紹介してくれないんですよ。」

といったような告発も聞けるかもしれません。

【不動産売買】媒介契約(ばいかいけいやく)

 

媒介契約とは?

不動産を売りたいという人が不動産会社と交わす契約のことを、媒介契約といいます。

また、売却の依頼を受ける際、取り交わす契約書のことを

「媒介契約書」

といいます。「契約」とありますが、そんなに仰々しいものではなく、要するに

「不動産の売却を依頼する」

ことです。

口頭で販売活動を始めてしまう会社もありますが、ほとんどの不動産会社は、媒介契約を結んだ証として、媒介契約書に署名・捺印をしたうえで販売活動にとりかかります。

媒介契約を結んだ不動産会社が行うこと

売却の依頼を受けた不動産会社は、その物件の売却担当企業として、主に以下のような業務を行います。

  • 物件の調査
  • 販売図面の作成
  • 販売状況を分析しての価格変更の提案
  • 他業者の案内の立ち会い

媒介契約書の種類

媒介契約には以下のように3種類の形式があります。

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

専属専任」という文字面がなんだか、「独占販売」のようなイメージを受けますが、そうではありません。売却の窓口を1つしか作れないということです。一見すると不利のように思えますが、実際そんなことはありません。なぜなら物件の情報は、

「東日本不動産流通機構(通称:レインズ)」

を通して市場に情報が流れます。依頼を受けた不動産会社しかお客さんに物件を紹介しないわけではありません。全国の不動産会社がレインズを通して物件資料を取り寄せ、お客様に物件を紹介することができるのです。

専属専任媒介

専属専任媒介は、自分で見つけてきたお客さんと売買契約を交わす際(*自己発見取引)にも、依頼をした不動産会社を通して契約を交わさなければなりません。

【不動産売買】専属専任媒介契約とは?

専任媒介契約

考え方は専属専任媒介契約とほぼ同じです。

【不動産売買】専任媒介契約とは?

違いは自己発見取引が認められていることと、営業活動報告の頻度と、レインズに登録しなければならない期限です。

専属専任媒介と専任媒介の違い

一般媒介契約

専属専任媒介、専任媒介との大きな違いは、複数の不動産会社に重ねて売却の依頼をできます。

媒介契約の一つ「一般媒介」で交わすメリットと注意点。専任媒介への切り替えについて

みんな欲しがる専属・専任媒介契約

どの不動産会社も「専属」もしくは「専任」で売却を任せてくれないかと言ってきます。

なぜなら専属専任で売却の依頼を受けておけば、仮に自社で買い手を見つけることが出来なくても、他の不動産会社が連れて来てくれるからです。最低限、売り手からの報酬は確保できます。つまり絶対商売になるのです。

もちろんお客さんが来るのをただ待っているだけではありません。販売の窓口としての責任が生じますし、適正な情報発信能力や交渉力。提案力、不動産のことはもちろんのこと、税金の知識も必要となり、高い専門性が要求されます。

しかしながらちゃんとマジメに販売活動をしておけば、必ず(*もちろん例外あり)報酬と言うかたちで報われます。

専属もしくは専任で媒介を取得する = 売り上げが計算出来る」

ので、どの不動産会社も、売却の依頼は専属か専任媒介で受けたいのです。

媒介契約の説明はちゃんと受けましょう

初めて不動産の売却を行うお客さんは、一般媒介のように、多数の不動産会社に売却の依頼をできるとは知りません。それが媒介契約書の説明を受けてみると、どうやら「一般」という種類があり、複数の不動産会社にも依頼が可能だと、その時初めて知るのです。

専任以上で媒介契約を締結したいと思っている不動産会社は、

「媒介契約書の説明はサラッとすませて、専任以上で締結してしまいたい」

というのが本音です。注意しましょう。

途中解約も可能

一般的に媒介契約の期限は3か月とありますが、生真面目に契約期限を全うする必要は全くありません。期限前でも媒介契約を打ち切ることはできます。

  • 話が違う
  • 一向に決まらない
  • 全く報告がない
  • 担当者の動きが悪い

などの理由で媒介契約を途中で打ち切ることもできますし、専属&専任から一般に媒介の種類を切り替えることも可能です。

売り手から要求した特別な広告などを行っていなければ、媒介契約の破棄・切り替え時に、違約金やペナルティなどかかりません。

担当者の力量を見極めるチャンス

何度も不動産の売却をしていて慣れているのであれば別ですが、ほとんどの人がそうではありません。対応した営業マンが信用出来そうな人だったとしても、必ず媒介契約書の説明は受け、不明点や疑問点はその場で解決しておきましょう。

売却を担当する不動産会社が大きかろうが、小さかろうがやることにそれほど違いはありません。要は担当者の質によってすべてが全く違ってきます。

契約書を説明する担当者の姿勢や、あなたの疑問に答える態度から、力量を推し量ることができるチャンスでもあるので、色々と質問してみるのが良いと思いますよ。

【不動産営業マンの一日】急遽、現地調査から横浜関内へ役所調査に 平成30年9月18日

不動産営業マンではないのですが、日々の活動記録として書いています。

 

売主に販売状況の報告

売主から、物件の売却を依頼された不動産会社は、定期的に販売状況の報告をしなければなりません。営業活動報告、というものです。「営業活動報告書」という書面にして報告する不動産会社が多いのですが、私はメールで行うことが多いです。

海外に住んでいる人も多く、普段もメールでやりとりをすることが多いので、売主さんにとっても、いまさら改まって書面で送るより、メールの方が効率的です。

宅建業法的には、2週間に1度、および1週間に1度と報告頻度が決められています。

しかし、案内や広告をした結果があれば、その都度、メールでサクッと報告してしまうので、決まった頻度で報告をしていないこともあります。

「案内が1件もありませんでした。今後も成約に向けて頑張ります」

といった、なんの実りもない定型文を書面で送りつける位なら、ちょっとした動きがあったときにでも、こまめにメールで報告をした方が喜ばれます。

売買契約書のチェック

近日中に行われる、土地の売買の契約書のチェック。

契約書や重要事項説明書は、通常、媒介の依頼を受けた不動産会社が行います。本来であれば、私が作成するのですが、買い手側の仲介業者や買い手が大手企業の時は、書類の統一性を保つために、先方が作成することもあります。

今回、買い手が大手企業のため、買い手企業自ら契約書と重要事項説明書を作成しました。

「作業が減ってラッキー」

というわけではありません。書類は作成しませんが、その作られた内容が正しいかどうか、作成するときと同様の調査を行いチェックしなければなりません。

万が一、間違いがあり大きなトラブルとなった場合、作成したのは買い手だとしても、責任は仲介を行った私に生じてくるからです。

チェックしたところ、大きな問題ではないですが、念のため再度調べておいた方がよいと思った点があったため、急遽、調査に行くことにしました。

昼食

調査前に、こちらのお店で腹ごしらえ。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

日本人向けに「忖度」されてない、本場中国の味がします。本場中国の麻婆豆腐を現地で食べた経験はありませんが。。。

調査

今回は土地の売買です。土地の価格を決める大きな要素は地形と道路付けです。詳細は以下の記事で書いています。併せてお読みになってください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

再度、気になったことがあったので、現地にメジャーを持っていき、前面道路の幅員を調べてきました。やはり現地に行かないと何も解決しません。

その後、さらに気になったことがあったので、そのまま横浜の関内へ役所調査に行きました。

「なんか気になる」

という自分の心のうちから聞こえてくる声には、不動産売買においては従っておいた方が間違いないと思ってます。

ブログ執筆

事務所に戻り、お昼に食べた麻婆豆腐についてのブログを執筆しました。

ネタに困れば、とりあえず麻婆豆腐食べておけば記事が書けてしまいます。困った時の麻婆豆腐。いつもありがとう、麻婆豆腐。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

今日の所感

調査に行く予定ではなかったのに、行くことになってしまったため、本来、この日にやる予定でいた作業ができなくなりました。締め切りはまだ少し先なので、慌てる必要はないですが、前倒しではなく後ろ倒しになってしまうのは、気持ちのいいものではありませんね。

今日はこの後、川崎で久しぶりにフットサル会に参加してきます。足の筋や筋肉をぶっちぎってしまわないよう、適度な運動をこころがけます。

お疲れさまでした。

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたら、仲介業者を通して契約をしなくとも良い。専属専任媒介との違いはこの部分と、営業活動報告の頻度のみ。(*自己発見取引が認められている)

依頼を受けている仲介業者は、7営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、2週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」

【不動産売買】専属専任媒介(せんぞくせんにんばいかい)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたとしても、仲介業者を通して契約をしないといけない。(*自己発見取引が認められていない)

依頼を受けている仲介業者は、5営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、1週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介契約(*専属専任媒介契約含む)と一般媒介の違いは、以下の通りです。

専属専任媒介&専任媒介

  1. レインズへの登録義務あり
  2. 複数の不動産会社には依頼できない
  3. 営業活動の報告義務あり

一般媒介

  1. レインズへの登録は任意
  2. 複数の不動産会社に依頼が可能
  3. 営業活動の報告義務はなし

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたら、仲介業者を通して契約をしなくとも良い。専属専任媒介との違いはこの部分と、営業活動報告の頻度のみ。(*自己発見取引が認められている)

依頼を受けている仲介業者は、7営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、2週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」

専属専任媒介(せんぞくせんにんばいかい)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたとしても、仲介業者を通して契約をしないといけない。(*自己発見取引が認められていない)

依頼を受けている仲介業者は、5営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、1週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」