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Q 急遽、転勤になり東京に戻ることになりました。現在貸している自宅の入居者に退去してもらいたいのですが可能ですか?

A 基本的には出来ません。しかし、立ち退き料など相応の費用をかけることで可能となります。

 

入居者には居住権が発生します

これは入居者の居住する権利を保障する非常に強いもので、この権利によって入居者は手厚く保護されているのです。従って、貸主の都合で一方的に「出て行ってくれ」と言えるものではありません。

「契約書に記載があるから」と安易に退去してもらえると思ったら大間違いです!

賃貸オーナーの中には、自分の都合で入居者を退去させることができると考える人がいますが、それは大きな間違いです。なぜ間違った認識をもってしまうかというと、賃貸借契約書には、「貸主から契約を解除する際には、半年前に文書で申し入れること」と記載があるからです。この条文によれば、半年前に通知すれば問題ないのだろうと誤解してしまってもおかしくないでしょう。

しかし、条文通り「こと」が運ぶ訳ではないのが現状です。例え契約書通り、半年前に退去の申し出をしたとしても、借主に新しい住居を探してもらう手間とそれにかかる契約金。引っ越し代等、転居に伴う金銭的負担をお願いすることに変わりありません。「はい、わかりました」と、二つ返事で簡単に動けるはずがありません。

「契約書にそう書いてあるから」という理由で、通知さえすれば、貸主の都合で退去してもらえるかといったらそうではないのです。

強制退去は無理

オーナーから伝えられた退去期限を過ぎたとしても、いままで通り賃料を支払うなど、入居者としての義務を変わらず果たしていれば、居住権は存続し続け強制的に退去させることはできません。

思い通りに退去が進まないため賃料を受け取らない、という強硬手段に出るオーナーもいますがこの行為には全く意味がありません。「(借主は)賃料を払う意思があるのにオーナーが受け取らない」のであれば、借主はオーナーに替わってそうしたお金を受け取ってくれる「供託所」に支払えば、入居者としての義務は果たしたことになるのです。

有効な解決策は?

最も有効な解決策は、「貸主と借主、互いに誠意をもって話し合いで解決すること」。これに適う策は現状見当たりません。実際には管理会社が立ち退き交渉を行うのですが、貸主の誠意を見せる意味でも、管理会社に任せきりにせず、貸主も一緒になって交渉に臨むのも効果的です。

しかし、いくら誠意をもって交渉したところで、貸主の都合で引っ越しを半ば強制することに違いありません。借主の費用負担は相当なものになります。それを補てんしてあげる意味でも、立ち退き料としてそれなりの出費を覚悟する必要があります。はっきりと決められた相場はありませんが、賃料の半年から10か月程度いうのが多いようです。

実際には貸主サイドで引っ越し先の契約金と引っ越し代を出せば出ていくと合意してくれる入居者がほとんどです。しかし、これを良い機会に、いやがらせのように居座り続け、より多くのお金をふんだくってやろうとする悪意を持った人もいますので注意が必要です。

オーナーは入居者にサービスを提供しています

立ち退きでこじれる一番の要因は、

「部屋を貸してやってるんだから、こっちが偉いんだ!だから言うことを聞け!」

とオーナーが勘違いしていることです。賃貸業は、部屋という商品を提供しているサービス業です。お客様(入居者)にサービスを提供する側(貸主)が、どんな事情があるにせよ迷惑をかけることになるのです。

そのように考えれば、一方的に貸主の言い分が通用するとは考えられないはずです。

転勤で自宅を貸す場合の3つの注意点

不動産を売却する際に交わす媒介契約についての詳細と種類。期間は?解除は可能?

媒介契約ってなに?

不動産を売却するときに、不動産会社に売却を依頼することをいいます。「契約」とありますが、重苦しく考える必要はなく、「依頼書」程度に思っていても問題ありません。

媒介契約とは?

ちなみに賃貸にも媒介契約はあります。

新規募集のたびに媒介契約を交わすのが本来あるべき姿かもしれませんが、人が入れ替わるたびに媒介契約を結び直すのは、不動産会社、オーナーともに面倒です。ですから厳密に運用しているところはそう多くありません。

媒介契約<賃貸>(ばいかいけいやく)

媒介契約書とは?

不動産会社に不動産の売却を依頼した時に交わす契約書を、媒介契約書といいます。内容はちゃんとチェックしましょう。

媒介契約書とは?

媒介契約には3種類あります

大きく分けて、一つの不動産会社にしか依頼できないものと、複数の不動産会社に依頼できるものに分類できます。

媒介契約の種類

媒介契約には有効期間があります

媒介契約の契約期間は3か月です。売主の都合で1ヵ月にすることも可能です。

媒介契約の期間

媒介契約はいつでも解除できます

契約期間を満了する義務はありません。売主の都合で解除できますし、媒介種別を変更することも可能です。ペナルティは原則ありません。

媒介契約の解除

まとめ

媒介契約は不動産を売却する人には避けては通れません。不動産会社にとって、媒介契約を取れるか取れないかは売り上げに直結するため非常に重要です。裏では不動産会社によるさまざまな駆け引きが行われています。

不動産の一括査定をおススメしない理由

そのような駆け引きに売主であるみなさんは決して巻き込まれないように注意してください。

補足:不動産売却の教科書(長文記事)

記事の最後では、PDFを無料ダウンロードできます。

不動産売却の教科書~売却の理由から取引完了まで~

Q 3ヶ月の専任媒介契約を結んでいる場合は最初の3ヶ月は解約も変更もできないのでしょうか?


A 全然できます

媒介契約というのは単に売却(*もしくは賃貸)を不動産会社に依頼することです。

事情が変わり売るつもりがなくなったのに、

「媒介契約の期間中は売却し続けてくれなければ困ります!」

なんてことを言う権利は不動産会社にはありません。いつでも自由に、売主の都合で解約することも、媒介種別を変更することも自由にできます。

解除や変更に伴うペナルティはありませんが、売主たっての希望で行った実費を伴う特別な広告をした場合は、その分を請求されることがあります。

媒介契約の解除

Q 専任媒介から一般媒介に変えた方が有利なのでしょうか?


A 特に有利ではありません

お付き合いがあって信頼できる不動産会社なのであれば、専任媒介のままがいいでしょう。

基本的に不動産会社によって行うことにそれほど違いはありません。今のお客さんはいきなり不動産会社へは行きません。まずはスーモやホームズなどのポータルサイトで物件を探します。

そのようなポータルサイトにちゃんとした情報を、市場相場に適した条件で物件を載せていれば、時期的な問題も対象ありますが、通常は決まります。

もちろんポータルサイトだけでなく、不動産会社専用のネットワークにも出回るので情報は拡散します。一般媒介で複数の不動産会社に依頼するということは、同様の作業をする不動産会社がその分だけ増え、同じ情報が各メディアに出回るということになります。同じ物件がが会社を変えてネットに出ているのを見たことはありませんか?そのような状況は決して格好の良い状態ではありませんし、見る人によっては

「決まらないからたくさんの不動産会社に依頼している売れ残り物件である」

と見られてしまいます。

依頼した不動産会社が当たり前にやるべきことをしっかりとしてくれていて、かつ特段不満がなければそのまま依頼しておいていいでしょう。逆に、当たり前のこともやらず、対応に不満があるなら専任媒介から一般媒介への変更。また契約期間満了を待たずして解約し、その後、他の不動産会社に改めて依頼し直す選択も考えましょう。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介から一般媒介への変更