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JR山手線・東急目黒線「目黒」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

最近、立て続けに目黒駅に行ってます。

麻婆豆腐会のメンバーでもある弁護士Tさんとその友人の司法書士さんと飲みに行ったのを皮切りに、賃貸の管理会社に鍵を借りに行ったり、

賃貸物件の案内でカギを預かる管理会社の都合に振り回された件

家族で釣り居酒屋に行ってみたり、

釣った魚をその場で食べられる居酒屋「釣船茶屋ざうお 目黒店」に行ってきました

酷暑の中、麻婆豆腐を食べに行ってみたり、と。

35℃越えの酷暑の時こそ目黒駅徒歩1分の本場四川料理「龍門(りゅうもん)」の四川麻婆豆腐を

昔からなじみがありながら、あまり真剣に調べたことがない、そんな目黒駅の相場を今回は調べてみようと思います。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入れておりません(*件数が少ないので)。

土地の売り情報

  • 件数:13件
  • 最高値(坪単価):386.2万
  • 最安値(坪単価):164.6万
  • 平均坪単価:286万

13件の売り情報があります。

最高値物件は、

  • 地形が(比較的)良く
  • 前面道路が広く
  • 容積率が高い(3階建てが建築できる)

という坪単価が高くなる要素を兼ね備えた物件で、さらに東横線「中目黒」駅も利用可能。利便性もよいので、そりゃ高いよなあという印象。建築費を入れると軽く1億を超えるので、誰でも買える物件ではありません。

最安値の物件は、借地権の物件です。条件は最高値物件とほぼ同じ。むしろより整形地に近く、倍広い。そして坪単価は半分以下。

これだけ金額が違ってくると、所有権の物件をあえて購入する必要はあるのかな?と思ってしまいますね。借地権のデメリットとして、

  • 地主への更新料の支払いがある
  • 建築に制限がある(コンクリート造ダメとか)
  • 流通性が低い

がありますが、半分以下になる価格と、デメリットを天秤にかけてみて、メリットの方が大きければ、借地権を購入するのもありです。

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):424.1万
  • 最安値(坪単価):192.5万
  • 成約坪単価:306万

最高値物件は目黒の物件というより、

「目黒駅も利用できる白金台の物件」

です。

最安値物件は、変形の地形で10坪を切るほど狭い。使い道が限定されてしまうからか、安い価格で成約していますが、個人的な印象ではもう少し高く売れてもおかしくないかなと。

土地のまとめ

売り情報と成約情報から、坪単価300万前後であれば良い物件が購入できるはずです。ただ、広い土地の物件が多いため、金額は普通に1億2億を超えてきます。

個人が自宅を建築するような20~25坪前後の売り物は少ないため、このエリアで探すのは苦労するでしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております(*件数が多すぎるので)。

マンションの売り情報

  • 件数:291件
  • 最高値(坪単価):1,013万
  • 最安値(坪単価):131万
  • 平均坪単価:388万

全体の20%が億ションで、50%が5,000万以上の高額物件です。

有名なタワーマンションの新築が、最高値周辺に何件も出てきています。去年、完成したものですから、それが売れていないことが果たしてどうなのか。

外国人投資家が爆買いした時期がありましたが、最近は投げ売りが起こっているという業界情報もあります。全体の20%がオーナーチェンジ物件となることからも、投資家が売却しようと考えているのでしょう。

投資用として購入する人が多く存在するエリアですが、居住用としての物件も多くあります。50~80㎡の平成築の物件の坪単価は、300万台で動いています。

マンションの成約情報

  • 件数:194件
  • 最高値(坪単価):822万
  • 最安値(坪単価):144万
  • 平均坪単価:345万

全体の10%が億ションです。オーナーチェンジ物件も同様に全体の10%。売り情報と同じく、居住用として購入を考えるであろう現実的な50~80㎡のマンションの平均坪単価は350万前後となります。

築年数が新しいものは5,000万以上で、昭和築は5,000万以下というのがぼんやりとした目安です。3,000万台の物件もありますが、昭和40年代のものとなります。

言いかたを変えれば、昭和40年代のマンションでも、このエリアでは売買が頻繁に行われているということです。

マンションまとめ

売り件数、成約件数ともに数が多く、このエリアの主力商品はやはり土地・戸建てではなくて、マンションというのが一目瞭然の結果です。

そこそこのマンションを購入しようとしたら、坪単価300万以上は見ておいたほうがいいでしょう。200万台のものもありますが、物件の数としては少なく昭和築のものが多く含まれています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません(*件数が少ないので)。

戸建の売り情報

  • 件数:19件
  • 最高値:10億
  • 最安値:2,980万

土地に比べると売り情報はそれなりです。10億の物件は、まあ豪邸です。道路付けはそれほど良くなさそうで、築年数もそれなりに経っているのですが別格ですね。果たしてその価格が妥当なのかどうか?と聞かれると、ちょっともう分からないですね。

一方、最安値物件は面白い一戸建てです。目黒駅徒歩圏でこんな物件を20代で見つけたら、買ってしまうかもなあ。投資用としても居住用としてもいいなあと思います。まあ、例外的にこのような物件が出てくるんですね。

5,000万を超える物件がほとんどで、程よいものを購入しようとしたら、やはり1億は覚悟したほうがいいでしょう。数は少ないので、1億の予算があったとしても、よりどりみどりというわけにはいきません。

「1億の予算でしたらAとBの二つしかありませんが、どっちにします?」

みたいな感じになると思います。選択の自由はありませんね。

戸建の成約情報

  • 件数:14件
  • 最高値:16,000万
  • 最安値:3,950万

14件中1億越えは3件。あとは6,000~8,000万に物件がひしめき合っています。普通の会社員がギリギリ購入できる価格帯ですね。とはいえ、どの物件も土地面積は20坪前後がほとんどで、地形も道路付けもそれほどよくはありません。

ですが住むには十分です。坪単価がどうしたって高くなってしまうので、このエリアでこの位の価格で一戸建てを所有しようと思ったら、なんらかのマイナスポイントがなければ、手に入れることはできません。絶対数が少ないので、戸建が欲しければとりあえず手を挙げたほうがいいでしょう。

最安値物件は、戸建てのオーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジ物件は、

  • 住宅ローンが利用できない
  • 内見することができない
  • 投資用ローンを利用して購入しようと思ったら、頭金が3割程度必要

と、なかなか手は出にくいかもしれません。

しかし、小さいとはいえこのエリアでこの価格で一戸建てを所有できることを考えたら、大きなチャンスです。賃貸需要はありますし、小さいですが自宅としても使えるし、相対的にみたら安いので処分もしやすいです。

チャレンジしてみても損はないと思います。

戸建まとめ

土地よりは売り物が多いですが、億越えの豪邸もあり、一般の人が購入を検討できる物件は、どれも全体的にこじんまりとしています。ただ、こじんまりとしているとはいえ、価格は5,000万以上がほとんです。

土地から建てることを考えるよりは、戸建ての方が現実的ですが、選べるほどたくさん売り物があるわけではありません。

戸建が出て予算内であれば、余計なことを考えず、すぐ手を挙げる位の気持ちでいた方がいいでしょう。

目黒まとめ

戸建・土地よりマンションのエリアなのは一目瞭然です。圧倒的に販売数、成約数が多いです。このエリアでマンションを購入するチャンスは、誰にでもあります。

しかし反対に、売り物が少ないことから、土地・戸建てを購入できるチャンスは誰にでも訪れるわけではありません。ふんだんの予算がある人やどうしてもこのエリアで戸建に住みたい。もしくはたまたま目にしたのが戸建で、マンションよりも戸建にメリットを感じた!と思ったら、その少ないチャンスを手にしてみてください。

目黒駅からは以上です。

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