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競売と任意売却の違いについて

競売の前に任意売却を検討する

競売は、住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとっては、最悪の結末です。ただ、滞納してしまったし、今後の返済を続けていくことができないと、そこで諦めてしまうのは早すぎます。まだその段階でも打てる手立てはあります。

例えば競売の前の段階で、任意売却という方法で切り抜ける方法があります。任意売却で終わるか競売で終わるかでは、心理的な負担を含め、全く異なります。

任意売却と競売の違いについて、今回は解説していきます。

任意売却

任意売却は、通常の不動産流通市場で取引されます。つまり不動産会社に売却を依頼し、物件情報がレインズやポータルサイトに掲載され、広く購入者を募ることができます。

任意売却という売却理由を嫌う購入者もいることから、周辺相場よりは多少安くなる傾向はありますが、それに近い価格で売却が可能です。

競売よりも高く売れる分、その分残債は減りますが、滞納者の独断で任意売却をすることはできません。任意売却を行うには、債権者(金融機関)と交渉し、その許可を得ないといけません。債権者にとっても、回収できる金額が競売よりも多いので、競売の手続きがまだ進んでいない状況であれば、比較的すんなりと任意売却を認めてもらえます。

任意売却は、売却理由が債務整理という、あくまでも普通の不動産売却として成り立つ前向きな売却です。競売に比べ、心労も少なく新生活をスタートすることができます。

競売

任意売却とは異なり、通常の不動産流通市場では取引されません。入札期間中に、一番高い金額を入札した人が、落札・購入する仕組みです。

物件にもよりますが、競売の価格は、市場価格の6割から7割となります。競売だと、融資している債権者の回収額は任意売却と比べ少なくなります。ですからいつでも任意売却へ変更が可能だと思ってしまいがちです。

しかし、競売の手続きが進んでしまっていると、回収できる金額が任意売却よりも少ないとしても、そこから任意売却へ引き戻すことは困難です。

まとめ

以上、任意売却と競売の違いについてでした。

一般不動産市場で売却できる任意売却と、そうではない競売とでは、そのプロセスと結果に大きな違いが生じます。

滞納が続いてしまうと

「もうどうにもならない」

「どうにでもなれ!」

と緊張の糸がぷっつりと切れ、思考停止してしまい、開き直ってしまう人が多いです。しかし、可能性がある限り任意売却を目指してください。

【不動産売買】専属専任媒介と専任媒介の違い

専属専任媒介と専任媒介の違いは以下の3つあります。

自己発見取引の可否

自己発見取引とは、売主自身で見つけてきた買い手(*知人、親族など)と、不動産仲介会社を介せず直接売買契約を交わすことをいいます。

専属専任媒介契約では、自己発見取引は認められていません。つまり自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際にも、依頼をした不動産会社を通さなければなりません。

反対に専任媒介契約では、自己発見取引は認められています。自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際には、不動産会社を通さなくても構いません。しかし不動産売買契約は法律行為であり、大きな金額が動く極めて重要な取引です。

仲介手数料を省きたい気持ちは分かりますが、自分で見つけた相手との売買契約であろうとも、不動産会社に仲介を依頼した方が安全ですし、間違いはないでしょう。

不動産会社の存在意義

「自分で見つけてきた人と契約をする「だけ」なのに、手数料を取られるなんて納得できない」

と考えている人がたまにいます。

このように考える方にとって、不動産会社の存在意義は、

「お客さんを見つけてくること」

と思っているのでしょうが、そうではありません。もちろん、仲介業務の中で借り手・買い手を見つけてくるというのは重要な仕事の一つであることに間違いはありません。しかし、

「仲介業務=借り手・買い手を見つけてくること」

だけではありません。

「相反する互いの条件を調整・交渉し、その内容を契約書に落とし込み、トラブルなく取引完了までエスコートする」

これが最も重要な作業です。仲介業務に万が一トラブルが発生した場合、仲介業者は

「知らぬ、存ぜぬ」

を通すことが出来ません。行った仲介業務に対して、仲介業者には責任が生じます。それを証するため、売買契約書・重要事項説明書には、仲介印を押印するのです。

「この取引に対しては当社が仲介責任を負います」

と。不動産会社の存在意義はここにあるのです。

営業活動報告の頻度

  1. 専属専任媒介の頻度・・・1週間に1度
  2. 専任媒介の頻度・・・2週間に1度

報告は文書でもメールでも電話でもなんでも構いません。

レインズ登録完了までの期限

  1. 専属専任媒介の期限・・・5営業日以内
  2. 専任媒介の期限・・・7営業日以内

ちなみに一般媒介にレインズ登録義務はありません。