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【不動産購入】仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)

仲介手数料とは?

購入・売却の仲介を完了させることによって受領することができる、不動産会社にとっての報酬。取引金額の3%+6万円(消費税別途)が上限。上限でなければいけないという法律は一切ありません。

「不動産会社がお客さんから手数料としてもらっていい金額の上限」

ということです。

仲介手数料を受領する時期は不動産会社によって異なりますが、大手不動産会社などは、契約時と決済時に半金ずつ受領するところが多いようです。

仲介手数料は安くなるのか?

最近は仲介手数料半額や無料とうたう不動産会社が増えてきています。仲介手数料が他社に比べて安いことは、当然大きな売りになります。

通常の手数料で営業している不動産会社(例えば大手不動産会社)が、手数料無料や半額の会社と競合した場合、お願いすれば簡単に値引きしてもらえそうに感じます。とはいえ、会社の規模が大きい会社程、手数料の値引きは難しくなります。

私が以前所属していた大手仲介業者で、以前こんなことがありました。売主・買主の条件がどうしても折り合わなかったので、双方の手数料を少し調整することで、条件に折り合いをつけ、契約をまとめようと試みたことがあります。

しかし、

「値引きしなければまとまらない契約はやらなくていい」

という会社の方針で、契約寸前までいったその話は流れてしまいました。

「手数料を安くして契約をまとめた」

という前例を作りだしたくなかったという話を、後になってから聞きました。

「手数料半額」「無料」を謳う不動産会社が増えてきましたが、

「仲介手数料は当然安くなるもの、値切れるもの」

と当たり前のように考えないようにしましょう。

やってはいけないパターン

例えばAさんが物件の購入を検討したとします。

通常の仲介手数料で営業している不動産会社Bに物件を紹介してもらい、何件か案内してもらった結果、めでたく気に入った物件が見つかりました。

そのまま契約締結に至ればなんら問題はないのですが、スケベ根性を出したAさんは、

「仲介手数料無料もしくは半額の不動産会社に物件を仲介してもらえれば、本来かかる予定の手数料が安くなる」

と考えました。

そこで手数料値引きをしてくれる不動産会社に話を持っていき、当初から対応してくれている不動産会社を飛ばして、契約を締結してしまった・・・という、B社からしたら泣きたくなるケース。

経済的な合理性を考えたら、なんら責められるものではないのかもしれません。どこの不動産会社で仲介を依頼するか、選択するのもAさんの自由です。

ただ、道理・モラルとしてはどうなのでしょうか?不動産の仲介業務は成功報酬とはいえ、それまでにやってもらったことが、まったくないということはないはずです。義理人情で論理を通す必要はありませんが、最低限のマナーというものは、お客さんにもあってしかるべきでしょう。

このようなモラルに欠けた行為をするお客さんが多く、トラブルになったからでしょうか。手数料を無料・半額にする不動産会社のホームページには、

「他業者が案内済みの物件の仲介業務はお断りします」

とうたっているところも多くなりました。

仲介手数料とはそもそもなんなのか?

仲介手数料については、こんな話もあります。以前、売却の依頼を受けている物件に、ほかの不動産会社が問い合わせをしてきました。

「 御社の物件を内見させて頂きたいのですが」

「ありがとうございます!日時はいつですか?」

「私の都合がつかないので、お客さんだけ現地に行ってもらおうかと思っているのですが」

「は??それは別にいいですけど、もしそのお客さんが気に入って話を進めたいと言ったら当社の仲介で契約してもらいますけど、そういうことでいいんですか?」

「それはちょっと・・・」

「『それはちょっと・・・』と言われても、お客さんに物件だけ紹介してあとは勝手に見て来てくれだったら、仲介手数料もらう資格ないですよね?」

「それ以前にかなりご案内しているので」

「それは関係ないでしょ。そのお客さんに正規に手数料を請求したいなら、お客さんに対する義務は果たされるべきだと思いますけど?」

というやり取りをしたことがあります。

物件をお客さんに紹介して、現地にはお客さん「だけ」向かわせ、それで仮に決まったら、お客さんに請求するのは「仲介手数料」であるはずはありません。いっそのこと「物件紹介料」という名目が正しいのでは?と思います。

まとめ

今の時代、物件を探している人は、インターネットでいつまでも物件を探すことが出来ます。物件を紹介するだけで手数料がもらうなんて、不動産の仲介業務がそんなに簡単な仕事であるはずがありません。

仲介手数料というのは、物件を紹介するのはもちろん重要な業務の一つですが、「不動産のプロ」という立場から、その物件のメリットやデメリットを分かりやすく説明し、決断する材料を揃えてあげることです。

また、お客さんが決断を迷っているなら、背中をそっと押してあげることも必要だし、

「もう少し様子をみましょう」

と、決断するための時間を提供することも重要な要素です。不安なく契約を終えられるようサポートや手配をすることも大切な業務です。

そこまでやってはじめて成功報酬としての仲介手数料があるわけです。それをすっ飛ばしていいところだけ取ろうとする不動産会社がまだまだ多い現状が、まわりまわって道理やモラルを欠くお客さんを産んでいるのかもしれません。

【不動産の活用】再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

新規に建物を建築することができない物件のこと

文字通り、再び建築物を建てることができない物件をいいます。現存する建物を使用・利用することはできますが、古くなったからといって立て替えることはできません。

再建築できない理由

建物を建築するための原則として、

  • 道路法上の道路に
  • 2m以上接していなければならない

というルール(法律)があります。

再建築できない物件というのは、上記2点のいずれかに該当しているため、再建築ができないのです。

以下写真に写る「道」は、一見すると道路のようですが、実は道路ではなく「ただの空き地・通路」であり、この通路に面して建っている建物は、道路未接道となり、再建築不可の物件となります。

再建築不可物件を購入するメリット

メリットその1.安い

通常の再建築が出来る物件と比べ、金額が大幅に安いことがメリットです。ですから建物がまだ十分利用できるのであれば、希望のエリアに安く住めることが可能です。新しい建物を一から建築することはできませんが、リフォームは可能です。

メリットその2.利回りが高い

最初から投資用と考えると利回りは高くなります。なぜなら賃貸に住む入居者にとって、その物件が再建築できる物件なのかそうではないのかは関係ないからです。

再建築できる物件Aが3,000万。再建築不可の物件Bが1,000万だとします。築年数、大きさ、立地共に同程度の戸建て賃貸があったとして、賃料を15万と仮定します。するとそれぞれの利回りは・・・

  • A 利回り6%
  • B 利回り18%

となります(*税金などを除いた単純利回りです)。再建築はできませんが、投資効率は高いことが分かります。

再建築不可の物件が安い理由

金融機関の融資が使えないから

一般的に再建築不可の物件への融資はNGです。そうしたクセのある物件に積極的に融資をする金融機関もあるにはありますが、金利が通常の金利に比べて高くなります。メガバンクやネット銀行などが提供する低金利で融資を受けることはできません。

流通性が低いから

再建築ができず融資も利用しづらいため、売りにくく、流通性が低いため、販売価格を下げざるを得ません。とあるエリアの物件を調べていると、他の物件と比べて極端に安い物件を見かけますが、そのほとんどは再建築不可の物件です。

ただ、流通性が低いため、通常の再建築可能の物件より時間がかかるかもしれませんが、売れないわけではありません。

まとめ

再建築不可 = 無価値

と思われている節があります。当然、そのような物件もありますが、実際に値段を付けて販売しているわけですから、価値がないわけではありません。使い方によっては利用価値はあるのです。

個人的には建物がまだ利用でき、少しの手直しで賃貸に出せるのであれば、投資用として購入するのがよいと思っています。

また、賃料の支払いがもったいないと思うのであれば、安い再建築不可の物件を購入し、使い倒すのもよいでしょう。使わなくなったら売れますし。

ようは使いようでどのような方法も考えられるのです。再建築不可物件の流通をもっと促進したいですね。