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住宅ローン本審査通過後の金消契約について

売買契約後、金融機関に本申込みを行い、正式に融資が決定したとします。次のステップは、金銭消費貸借契約、略して「金消契約」です。今回は金消契約について解説していきます。

 

金銭消費貸借契約とは?

金消契約とは、金融機関とお金を借りる契約を交わすことをいいます。金消契約時までに、

を決めておく必要があります。金消契約時に、金融機関の担当者から改めて、上記4点の詳しい説明を受けます。内容に問題がなければ、署名・押印となります。

火災保険等のご案内

金消契約時には火災保険についての説明を受けます(【関連記事】住宅ローン利用時は火災保険加入が必須)。金融機関から提示される火災保険のプランにそのまま加入しても特段問題ありません。しかし、希望に合ったオーダーメイドの内容というわけではなく、あくまでも最低限の内容の保険内容です。

仲介をした不動産会社でも火災保険を扱える場合もありますし、知り合いに損害保険会社の知り合いがいるなら、事前に見積もりを依頼しておき、比較検討するのが良いでしょう。

金消契約時に準備するもの

金消契約時に準備するもの以下の通りです。

  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 実印
  • 預金通帳
  • 通帳届出印
  • 本人確認資料
  • 健康保険証
  • 売買契約書
  • 手付金の領収書
  • 収入印紙

上記は一般的なもので、新たに建築する際やリフォーム・リノベーションする場合の費用も借りる場合は、工事請負契約書など別途準備する必要があります。

注意事項

金消契約が済めばいつでも融資が実行できるということではありません。通常、金消契約から中2,3営業日を空ける必要がありますが、金融機関によって異なります。金消契約は金融機関の営業日しか行えません。当然、土日は行っていないのでご注意ください。いずれにせよ余裕を持ったスケジューリングが必要です。

また、金消契約日と決済日は通常、同じ月内で行いますが、タイミング的に金消契約が8月、決済が9月というように月をまたいでしまうこともあります。その際、どちらの月の金利が適用されるかというと、融資実行日である9月です。金利が8月と9月、同一であれば問題ありませんが、9月の金利が8月より上昇してしまうと、上昇した金利で融資が実行されてしまいます。ご注意ください。

まとめ

以上、金消契約について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?融資の契約も交わすこともできたので、不動産の購入も、ここまでくればあとはクライマックスの決済を迎えるのみ。金融機関としては、融資するにあたっての事務作業なので、淡々と進んでいきますが、借り手にとっては人生にそう何度もあることではありません。不明な点があればどんどん質問するようにしましょう。

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住宅ローンの本審査に落ちたらどうなる?

売買契約後、融資の本審査(*=本申し込み)を行います。事前審査を行ったうえで契約締結しているわけですから、通常であれば問題なく通ります。

しかし、事前審査に通れば100%本審査が通るのかといえば、決してそうではありません。少ない可能性ですが、否決になってしまう可能性もあります。万が一、否決になってしまった場合、売買契約はどうなってしまうのでしょうか?今回はそんな誰もが避けた事態についての解説です。

 

本審査が落ちる理由は?

事前審査が通っているにも関わらず、本審査で落ちてしまうのはイレギュラーなケースです。落ちる理由として

主なものとして上記2点が考えられます。住宅ローンを利用するためには、団体信用生命保険加入が条件となります(*フラット35は任意)。「生命保険」とある通り、基本は保険です。申し込むにあたり、現在の健康状態や過去の病歴、手術歴、既往症、継続的に服用している薬など、告知を行わなければなりません。それが原因で落ちてしまう場合。

もう一つは、事前審査通過にすっかり安心してしまい、新規に借り入れをしてしまった場合などです。

売買契約は白紙解約が一般的

「融資が万が一否決となった場合、その契約は白紙解約となる」

といった内容の特約が、通常の売買契約には付いています。これを

「ローン特約」

と言います。白紙解約なので、文字通り契約自体そもそもなかったとみなされます。支払っていた手付金や、仲介業者に支払い済みの仲介手数料は返金され、ペナルティもありません。売り手にとってはたまったものじゃないですが、契約に費やした時間と労力はさておき、買い手に物理的ダメージはありません。

不動産の売買契約時には、売買契約書と重要事項説明書、二つの重要書類がありますが、その両方にローン特約についての記載があります。契約書の裏面には、細かい約款で条項が書かれていますが、両書面ともに、ローンが出なかった場合の措置については、表面の見逃すはずがない箇所に記載があります。

ローン特約に期限がある理由

しかし、いつまでもローン特約による白紙解約が認められているわけではありません。例えば引き渡し予定日(*=決済)前日に、

「ローンが出ないから白紙解約したい」

と言われても、引き渡すつもりでいた準備していた売り手にとって、

「はいそうですか」

と言えるはずありません。当然、ローン特約が適用される日程の期限があります。ローン特約による白紙解約が認められるのは、

決められた期日までにローンが否決された場合のみ

です。決められた期限にローン可否を取ることができなければ、ローン特約による白紙解約は認められず、買い手都合の解除とみなされ、一転、違約解除とされペナルティも発生してしまいます。

まとめ

「住宅ローンの本審査に落ちたらどうなる?」

について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

  • 事前審査に通っていれば基本は本審査も通る
  • ローン特約があるので万が一否決されてもダメージはない
  • ローン特約による白紙解除が認められる期限がある

万が一のためのローン特約ですから、万が一の時にもちゃんと適用されるよう、契約締結後には早々に金融機関の本申し込み手続きは行っておくことをお勧めします。

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住宅ローンの本審査とは?

金融機関の融資の流れは、通常、

  1. 事前審査(*住宅ローンの事前審査とは?
  2. 本審査

という2段階のステップを踏んだうえで、融資可否が決定されます。今回は事前審査後に行う本審査について解説していきます。

 

住宅ローンの本審査とは?

事前審査が通過し、無事売買契約が済めば、次は融資の本申込みです。通常、契約から決済までは、売主・買主の引き渡し希望日に特殊な事情がなければ、1か月から長くても1か月半となることが通常です。

1か月もあるので、時間があるように思えますが、意外にそうではありません。印鑑証明書や課税証明書など、行政で取得しなければならない書類があり、融資承認を取らなければいけない期日もあります。いつまででもよいというわけではないのです。意外にのんびりしている暇はありません。

  1. 物件を内見
  2. 購入物件が決まり仲介業者を通して売主と条件交渉
  3. 事前審査
  4. 売買契約

と、バタバタしてきたでしょうから、ホッと一息付きたくなる気持ちは十分わかります。しかし、そのままの勢いで、一気に動いてさっさとローンの承認を取ってしまった方が、結果的に楽です。

本申込み時に必要な書類

融資本申込み時に必要な書類は次の通りです。下記は一般的なもので、借入希望者の内容によって、若干の差異はあります。

住民票や印鑑証明書は、金融機関とのお金を借りる契約である

金銭消費貸借契約

時にも必要となります。まとめて取ってしまえれば手間が一度で済んで楽なのですが、金銭消費貸借契約時には、通常新住所での住民票、印鑑証明書が必要です。ですから別々に取得しなければなりません。

事前審査の金額を減らしても大丈夫

5,000万融資希望の事前審査の内諾を取ったからといって、本審査の際、必ず5,000万の融資を申し込まなければならないわけではありません。返済計画が変わり、借入金を500万減らして、4,500万の融資で本申込みを行っても、内諾を取った5,000万の枠内であれば、減額する分にはなんら問題ありません。ところが、

「返済計画が狂ってしまって、追加であと300万追加して、5,300万で申し込みたい」

となると話は違ってきます。その際には、事前審査から改めて申し込みしなおさなくてはなりません。返済計画がまだ固まり切っていないのであれば、実際に借りる・借りないは別にして、希望融資額より少し多めに事前審査を通しておくのが良いでしょう。

まとめ

住宅ローンの本審査についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?基本的には事前審査を通しておけば、審査通過後に新規の借り入れを行うなどしなければ、そのまますんなり通るのが通常です。我々不動産会社も、事前審査が通るまでは、購入申込書を書いてもらっていても安心できませんが、事前審査が通過し、契約日が設定できれば、ひとまずは安心です。

ただ、健康状態などを聞かれる団体信用生命保険の内容によっては、否決になる可能性もあります。事前審査の段階では、借入希望者の健康状態までは把握しませんし、仲介業者もそこまで聞くことはありません。持病や、継続して服用している薬がある場合。また、大病の経験や直近の手術歴などがある場合は、十分ご注意ください。

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住宅ローンの事前審査とは?

金融機関の融資の流れは、通常、

  1. 事前審査
  2. 本審査(*住宅ローンの本審査とは?

という2段階のステップを踏んだうえで、融資可否が決定されます。今回は住宅ローンの事前審査について解説していきます。

 

事前審査とは?

事前審査は仮審査とも呼ばれています。

「住宅ローンを申し込んだ場合、融資可能かどうかを事前に審査する」

といった認識で概ねOKです。

仲介業者が審査に出す金融機関は、ほとんどが

  • 三菱東京UFJ銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行

などの大手メガバンクで、その他、お客様の内容によっては横浜銀行やりそな銀行などに事前審査を出します。事前の審査とはいえ、これら金融機関の審査精度は非常に高く、事前審査で通ったものが、本審査で否決になるということは、よほどのことがない限りありません。事前審査の結果が出てくるのも早く、遅くとも2,3営業日後です。

また、Aという物件の事前審査を通した人が、物件Bに変えて再度申し込む際には、最初からやりなおさなくてはいけません。一度通しているとはいえ、直接本審査(*本申し込み)をすることはできません。

事前審査は完全ではない

事前審査で通ったものが、本審査で一転否決されることは、基本的にはあまりないと上記で書きましたが、かといって100%本審査が通るというわけでもありません。

例えば、本審査時には本申込書と一緒に、団体信用生命保険「団信」への申込も行います。一種の生命保険ですから、自身の健康状態や手術歴の告知が必要です。告知事項によっては団信に入れないこともあります。団信加入が必須の金融機関としては、融資をするわけにはいかないため、結果として否決されてしまいます。

また、事前審査の段階ではなかった借り入れが、新規の借り入れ時に発覚した場合は、否決になることもあります。

事前審査時に必要な書類

事前審査時に必要な書類は次の通りです。

  1. 源泉徴収票
  2. 健康保険証の裏表コピー
  3. 免許証などの身分証明書
  4. 仮審査申込書
  5. 同意書

となります。その他、購入する物件の登記簿謄本や公図などの物件資料が必要となりますが、そうした資料は仲介業者が用意してくれます。

事前審査実施のタイミング

契約前に行うことが多いです。しかし、仲介業者や買い手の考え方によって見解は異なりますが、個人的には購入申込書(*買い付け)を出す際には、事前審査の承認を取っておくべきだと思います。

なぜかというと、住宅ローンを利用して購入する場合、審査が通るまでは本当に購入できる人かどうかは分かりません。契約後融資が通らなかった場合、契約締結までに費やした時間や労力は全て無駄になってしまいますし、言いかたを変えるとその間、売り手の物件は塩漬けにされてしまうのです。

そのような売り手側のリスクもあるので、以前は事前審査が通っていなくとも、契約の段取りは出来ることが多かったのですが、最近は審査を通してからでないと、契約日の設定や交渉さえしないところが増えました。

「金額交渉含め、契約の段取りは事前審査が通ってから」

がスタンダードになっています。

審査結果が否決された場合

審査結果が残念ながら否決となった場合、

「今回は総合的判断で」

という理由で断られます。なぜ否決になったかの理由は教えてくれません。仲介業者と融資担当者の関係性によっては、

「他に借り入れはありませんか?」

などと、ぼんやりと聞かされることはあります。他にも

「希望した5,000万は無理だけれど、4,000万なら・・・」

と、条件を変えて回答してくれるところもあり、金融機関によって回答方法は違います。

事前審査の出しすぎに注意

「どこかの金融機関にひっかかればいい」

など、審査が通りにくいと認識している人や、

「一番融資条件の良い金融機関を探しましょう」

など知識のない仲介業者の誤ったすすめなどによって、一度に複数の金融機関に審査を依頼する人がいますが注意が必要です。なぜなら事前審査時に金融機関は、借入希望者の個人信用情報を開示します。個人信用情報には

「金融機関が個人信用情報を開示した」

という履歴が残ります。以前ほどではないですが、個人信用情報の開示履歴がありすぎると、審査にマイナスに働く可能性があるからです。

まとめ

住宅ローンの事前審査についての解説でしたが、いかがだったでしょうか?事前審査は住宅ローンを利用する人は必ず行わなければなりません。契約前、事前審査に出して初めて、自分が融資を受けられるかどうかが分かります。するとそれまで物件探しに費やした時間や労力は全て無駄になってしまいます。

ですからまずは物件を探し始めた初期段階で、仮の物件で事前審査を出して、融資が出るのかどうかを確かめてみるのがいいでしょう。

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