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都市銀行の住宅ローン事前審査の結果は信じていい?

 

都市銀行の事前審査は極めて信頼度が高い

信じていいです。

住宅ローンを利用する場合、

  1. 事前審査
  2. 本審査

と、段階を踏んで審査を行います。

都市銀行での事前審査の場合、

事前審査に通過 = 本審査通過

と考えて「基本は」問題ありません。

なぜなら、都市銀行の事前審査は、勤務先や年収以外にも、過去の借り入れ状況や延滞事故が記録されている「個人信用情報」も開示する極めて確度の高い審査を行います。

ですから事前審査で通ったものが、本審査で否決になることは、よほどのことがないかぎりありません。

都市銀行の事前審査が本審査で覆るケース

考えられるケースとして、以下の2点があります。

  • 団信に加入できなかった
  • 事前審査時にはなかった借り入れをしてしまった

都市銀行の場合、団体信用生命保険への加入が必須となります。勤務先や年収に問題がなかったとしても、持病や健康状態に不安があると、それが理由で団信に加入できず、結果、事前審査は通ったのに、本審査で否決されてしまうことがあります。

また、事前審査通過後に、新規の借り入れをしてしまったケースが考えられます。

ネット銀行の事前審査の信頼度は低い

都市銀行より借入金利が低いネット銀行の事前審査はあまり信用できません。

ネット銀行は、ウェブサイトで事前審査を受け付けています。しかし、用意された入力フォームに、借入希望額と年収を入力するだけで事前審査が完了する場合も多く、個人信用情報もみないため「審査」と呼べるようなものではありません。ただの「融資申し込み」にすぎないのです。

ネット銀行一本勝負ではなく、抑えとして都市銀行の審査も同時に進めておくことをお勧めします。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

 

住宅ローンを返済できなくなったときはどうなる?その対応策は?~まとめ~

 

まずは「知る」ことから始めよう

最初から滞納することを考えて住宅ローンを組む人はいません。

しかし、世の中には自分の努力ではどうしようもできない不意のできごとが起こり得ます。ある日突然、会社が倒産してしまうかもしれませんし、体を壊してしまい働けなくなってしまうこともあるかもしれません。

住宅ローンの滞納は、誰のみにも降りかかる一種の災難なのかもしれません。想定できるリスク全てに対応することはできません。

が、万が一、滞納してしまった場合、どうなるのか?それを知識として知っておくことが、最悪の事態を防ぐ突破口にもなり得ます。まずは知ることから始めましょう。

住宅ローンが返済できないとこうなる

滞納を放置し続けると競売になる

競売とは、お金を貸している金融機関が、所有者の意思は関係なく、強制的に売却し、貸付金を回収する行為です。住宅ローンを利用してマイホームを購入した人にとっては、最悪の結末です。

住宅ローンが滞納。競売になってしまった場合の流れ

1回2回の滞納で、すぐ競売になることはありません。しかし、頑張って返済していた人ほど、滞納をしてしまうと緊張の糸が切れてしまって、そのまま滞納を続けてしまう人が多くいます。

滞納をしてしまって、もうダメだ!とあきらめる前に、まだやれることは残されています。諦めたらそこで試合終了ですよ(By 安西)

競売になってしまうまえにしておくべきこと

滞納する前に買い替えを検討する

滞納をしてしまうまえに、売却してしまえばいいのでは?と考えるかもしれません。もちろん、

現時点の残債(3,000万) ≦ 売却価格(3,500万)

であれば問題ありませんし、

現時点の残債(3,000万) > 売却価格(2,500万)

であっても、3,000万-2,500万の不足分、500万を準備できるのであればそれでもいいでしょう。しかし、不足分を準備できなければ完済することができないため、売ることはできず、その状態で売却をしようと思うと、買い替えするしかありません。

ちなみに今回のような支払いがきつくなった場合の買い替えとは、図にすると以下のような仕組みです。

今の自宅よりも安い・もしくは条件の落ちる物件を購入し、売却損含めて新規の住宅ローンを組むことです。

滞納してしまうと、個人信用情報に滞納歴が残ってしまいます。そうなると新規での借り入れができなくなってしまい、買い替えを行うことはできなくなってしまいます。ですから買い替え検討するのであれば、滞納する前段階で行う必要があります。

競売・任意売却になる前の買い替え。その効果とは?

競売になってしまうまえに任意売却を検討する

買い替えをするにはもう遅い。となればもう競売になってしまうのか?というと、まだ任意売却という方法が残されています。次はこれで競売を回避してください。

競売と任意売却の違いについて

任意売却の流れと注意点

任意売却は、売却理由こそ「債務整理」となりますが、買主との売買契約も決済も自ら行い、多少の制限はありますが、一般の売主として取引を終えることができます。

競売にはこうした売主としての立場はなく、扱いは「不法占拠者」となってしまうことを考えると、扱いの差は雲泥の差です。

残念ながら競売となってしまった場合

残念ながら競売への流れを切り抜けなかった場合、あなたは「不法占拠者」となってしまい、競落した新しい所有者との間で、立ち退き交渉を行うことになります。

競売で競り落とされた後の流れについて

競落人である新しい所有者も、話し合いで円満に立ち退いてもらいたいと思っています。一昔のように

「オイコラ!」

と言ってくるような高圧的な人は少なく、紳士的に交渉してくることがほとんどです。

とはいえ、それをいいことに退去を渋っていたりすると、最悪の場合、強制執行で放り出されてしまう可能性もゼロではありません。

立ち退き交渉に多大な期待は抱かないようにするべきです。

まとめ

滞納してしまっても、まだまだ対応が残されていることが理解できたでしょうか?できれば任意売却でもなく買い替えで切り抜けて欲しいと願っています。

そう考えると、滞納が招く最悪の結論を防ぐためには、早期発見が一番の特効薬ということです。そのためにも、自身のお金の流れは常に把握しておき、滞納の予兆感じたら、すぐに策を講じるという、ある種の敏感さが必要となります。

「まさか自分が滞納するだなんて!」

と思ってしまうと、自身の財政状況を把握する目が曇ってしまい、判断が遅れます。

滞納は誰にでも起こりえる不慮の事故なのです。

 

競売で競り落とされた後の流れについて

 

新しい所有者との間で立ち退き交渉が始まる

競売にかけられ、いままで自宅として使用していた不動産が第三者のものになってしまうと、不法占拠者となります。落札した新しい所有者から立ち退きを求められます。

落札者は、占有者との立ち退き交渉を穏便に済ませたいと願うことがほとんどです。一方的に「出ていけ!」といわれることはなく、引っ越し先の手配をはじめ、新しい住居を契約するための契約金や引っ越し代を出してくれることが多いというのが現状です。

一昔前は競売に参加する人というのは、「怖い人」というイメージがありますが、今はそうではありません。

不動産買い取りを専門に行う不動産業者や、個人投資家から依頼を受けた競売の代行業者などがほとんどです。お互いに協力する立場で臨めば問題ないでしょう。

立ち退きをゴネてはいけない

しかし紳士的に対応してくれるのをいいことに、

「ゴネて少しでも多く立ち退き料を出させよう」

など、自分の立場を考えず、欲を出しすぎてはいけません。

立ち退き交渉が不調に終わると、最終的には強制執行となり、引っ越し代、新居の契約金はおろか、着の身着のままで追い出されることにもなりかねません。

事情があって競売になったとはいえ、不法に占有している立場になってしまったのはこちらです。本来であれば、お願いされる立場ではないということを、忘れないでおきましょう。

金融機関への返済義務がなくなるわけではない

競売になり、落札者との間で立ち退き交渉も済み、引っ越しが終われば晴れて新生活のスタートとなります。

しかし、これで一件落着、という訳ではありません。金融機関への返済義務がなくなるわけではありません。

金融機関は、競売によってある程度の貸付金は回収できましたが、100%取り戻せたわけではありません。返済しきれなかった分の返済義務が債務者には残ります。借金を踏み倒せるわけではないのです。

とはいえ、金融機関が引っ越し先の住所を把握することは困難ですし、不動産も売ってしまった今、差し押さえる資産もありません。返済義務は確かに残りますが、実際にどこまで金融機関が追跡し、督促してくるかは不透明です。

住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

競売と任意売却の違いについて

競売の前に任意売却を検討する

競売は、住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとっては、最悪の結末です。ただ、滞納してしまったし、今後の返済を続けていくことができないと、そこで諦めてしまうのは早すぎます。まだその段階でも打てる手立てはあります。

競売になってしまうまえにしておくべきこと

例えば競売の前の段階で、任意売却という方法で切り抜ける方法があります。任意売却で終わるか競売で終わるかでは、心理的な負担を含め、全く異なります。

任意売却と競売の違いについて、今回は解説していきます。

任意売却

任意売却は、通常の不動産流通市場で取引されます。つまり不動産会社に売却を依頼し、物件情報がレインズやポータルサイトに掲載され、広く購入者を募ることができます。

任意売却という売却理由を嫌う購入者もいることから、周辺相場よりは多少安くなる傾向はありますが、それに近い価格で売却が可能です。

競売よりも高く売れる分、その分残債は減りますが、滞納者の独断で任意売却をすることはできません。任意売却を行うには、債権者(金融機関)と交渉し、その許可を得ないといけません。債権者にとっても、回収できる金額が競売よりも多いので、競売の手続きがまだ進んでいない状況であれば、比較的すんなりと任意売却を認めてもらえます。

任意売却は、売却理由が債務整理という、あくまでも普通の不動産売却として成り立つ前向きな売却です。競売に比べ、心労も少なく新生活をスタートすることができます。

競売

任意売却とは異なり、通常の不動産流通市場では取引されません。入札期間中に、一番高い金額を入札した人が、落札・購入する仕組みです。

物件にもよりますが、競売の価格は、市場価格の6割から7割となります。競売だと、融資している債権者の回収額は任意売却と比べ少なくなります。ですからいつでも任意売却へ変更が可能だと思ってしまいがちです。

しかし、競売の手続きが進んでしまっていると、回収できる金額が任意売却よりも少ないとしても、そこから任意売却へ引き戻すことは困難です。

まとめ

以上、任意売却と競売の違いについてでした。

一般不動産市場で売却できる任意売却と、そうではない競売とでは、そのプロセスと結果に大きな違いが生じます。

滞納が続いてしまうと

「もうどうにもならない」

「どうにでもなれ!」

と緊張の糸がぷっつりと切れ、思考停止してしまい、開き直ってしまう人が多いです。しかし、可能性がある限り任意売却を目指してください。

住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

住宅ローンが滞納。競売になってしまった場合の流れ

 

はじめに

住宅ローンの返済が出来ず、そのまま放置しておけば、強制的に売却される「競売」になってしまいます。

住宅ローンが返済できないとこうなる

競売になることで、滞納者がどのような対応をしなければならないか、どういう影響が出るのかを解説しています。

督促状が届く

数か月滞納してしまっても、金融機関からは優しい文面のハガキで督促してくるだけです。

「あれ?返済しなくてもたいしたことにはならないのでは?」

とホッと一息ついてしまってはいけません。

いままで滞納しないよう、一生懸命返済してきた緊張の糸が、1度2度の滞納で「プツッ」と切れてしまったのかもしれません。

しかし、厳しく督促されなかったことを都合よく解釈してしまうのは、見たいと願う現実しか見ようとしない人間の性(さが)なのかもしれません。

結局は

「借りたものは返さないといけない」

という原則は必ず守らされることになります。

期限の利益の喪失

簡単にいうと

「分割で借入金を支払う権利」

がなくなります。住宅ローンの滞納から3ヶ月から6ヶ月でこうした内容の通知が届きます。

いままで借りたお金を分割で支払うことができたのは、そうしてもよい権利があったからです。その権利を失ったことを意味します。これ以降ローンの分割払いが不可能となることを意味しています。

競売開始決定

「競売することに決まりました」

という内容の競売開始決定通知書が届きます。

この段階であれば、

任意売却

に切り替えられる可能性も残っています。任意売却にすべく動きましょう。

この通知書が届いて後に、競売にかけるため、物件の必要な情報を得るため執行官と不動産評価をするための不動産鑑定士がやってきます。

なんの遠慮もなく、いままで自宅だった自宅にずかずか踏み込まれるのは、どう考えてみても愉快な経験ではないことくらい、容易に想像できると思います。

競売入札期間の通知

「この期間まで入札しますよ」

という内容の告知が届きます。

「任意売却」に切り替えるとしたら、ここが最後のタイミングとなります。仮に希望しても認められないこともあります。このタイミングを逃すと、もはや競売以外の手段はありません。

立ち退き

自分の知らない間に、落札者に所有権が移っており、他人の物件に無断で住み続けている、ただの占有者となってしまっています。

落札者から立ち退き交渉がありますが、当然のことながらあまり多くは望めません。引っ越しにかかる費用と新しい住宅の契約金を出してもらえればよい方でしょう。

提示された立ち退き条件をゴネて得することはありません。万が一、交渉がまとまらなければ、最悪の場合、強制執行で行く当てもない状態で放り出されてしまいます。

競売で競り落とされた後の流れについて

まとめ

競売になってしまう原因の多くは、あがく努力をしなかったことです。返済できなくなってしまうのは、自分の努力ではどうにもならないこともあるでしょう。

しかし、競売になるのを分かっているのに、開き直って何もしないのは、その人が取れるわずかな責任さえも放棄したということです。

そのような態度では、競売になりいくらみじめな思いをしても仕方がありません。まずは

どうにかしようとする努力

を忘れないでおくこと。これが一番大事です。

住宅ローンのしくみを理解する

さらにベストな方法は、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入しない!ということです。そのためには住宅ローンのしくみを理解しておく必要があります。

転ばぬ先の杖ではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

住宅ローンが返済できないとこうなる

 

返済できなくなる人が一定数いる

最初から返済しないつもりで、住宅ローンを利用して、マイホーム購入をする人などいません。

しかし、残念ながら住宅ローンを利用してマイホームを購入してみたものの、さまざまな理由で返済が苦しくなってしまう人は一定数います。

返済が苦しければ、せっかく買ったマイホームとはいえ、それを一旦諦め売却。そして一時的にでも賃貸に避難すれば良いのではないかと思うかもしれません。

売却しても完済できないケース

ただ、そうしたくとも、ローンの残高が多すぎると、物件を売却しただけでは完済できないことがもあります。借入金残高が3,500万あるのに、どう高く査定したとしても3,000万でしか売れないというようなケースです。

この場合、完済に必要な500万を準備できれば問題ありませんが、そもそもそれだけのまとまった資金があれば、滞納してしまうこともないでしょう。

【補足:売却できる方法はあります】

仮に売却損が出たとしても、売却は可能です。詳しい方法については以下の記事をご覧ください。

売却損が出る住宅ローン利用中の不動産売却3つの方法

抵当権が実行され競売になる

このように、返済を続けることも売却も出来ない最悪の事態になってしまった場合どうなるかというと、融資を受けるときに物件に設定された抵当権が実行され、競売となってしまいます。

金融機関のビジネスモデルは利息を得ることです。しかし、万が一返済してくれなくなったときのために、金融機関は融資をする際に保全措置を取っています。

その保全措置を実行できる権利を

「抵当権」

といいます。

抵当権とは?

ものすごく簡単に説明すると、

「強制的に抵当権者が売却できる権利」

と考えておきましょう。この場合の抵当権者はもちろん融資をしている金融機関です。

つまり貸したお金が返ってこなければ、金融機関は抵当権を「実行」、強制的に不動産を売却し、売ったお金から貸付金を回収しようとします。

このように

「抵当権を実行し、強制的に売却すること」

を競売と言います。

競売とは?

競売とは、金融機関が強制的に売却し、売却代金から貸付金を回収することをいいます。

「強制的」

ですから、所有者が売却金額の希望や意見を言うことは一切出来ません。

競売になると、不特定多数の人(一般の消費者から不動産業者まで)が入札をし、一番高い札(金額)を入れた人が落札します。競売は不動産を購入した人にとって最悪の事態です。

まとめ

返済できなくなってしまっても、いきなり競売になることはありません。まだできることはあります。ベストは、返済が滞りそうな兆候を少しでも感じたら、少しでも早くSOSの声をあげるようにしましょう。滞納してしまうと、選択肢は限られてしまいますが、まだであれば選択肢の余地は残されています。

諦めたらそこで試合終了です。

住宅ローンのしくみを理解する

さらにベストな方法は、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入しない!ということです。そのためには住宅ローンのしくみを理解しておく必要があります。

転ばぬ先の杖ではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

マイホーム購入は「一生に一度」「終の棲家」という考えを捨てる

 

住宅ローンは「負債」。それを「資産」に変えていく

価格が落ちにくい資産価値の高い不動産を持っているだけでは、資産を持っているとはいえません。住宅ローンを利用して購入したマイホームは、残債が残っている以上、資産価値の高いエリアだろうが不動産であろうが、資産ではなくただの「負債」です。

「資産価値の高い不動産」というのはただの幻想

どちらが資産を持っている?

  • 物件価格8割9割の融資を利用して資産価値の高いエリアのマンションを購入したAさん
  • 1,000万の完済済みのマンション1部屋を持つBさん

どちらが資産として価値があるかというと、答えはBさんです。

本当の資産としていくためには、コツコツと返済を続け、負債を資産に少しずつ変えていくしかありません。

言い換えれば35年ローンを組んだ人は、35年かけて負債を資産に変えていくことを選んだ人だということです。

どんな素敵なマイホームでも必ず飽きます

返済生活は長きにわたります。家計状況は刻々と変化しますし、趣味嗜好も変わります。

例えばタワーマンション最上階からの眺めは素晴らしいですが、その素晴らしさを実感できるのは良くて数年です。購入時は、最上階からの眺めを含め理想の我が家だったかもしれません。

しかし、どんなに理想の我が家でも、(夢を壊すようで申し訳ないですが)いずれは飽きてしまうのです。

住宅ローンを利用しての資産形成

そのような前提に立てば、現時点での理想を体現したマイホームを全力で購入してしまうより、余力を残しつつ、少しでも早く負債を資産に変えることの方が大切だと思いませんか?

全力で不動産を購入してしまっては、その不動産が資産となるのは長きにわたる住宅ローン完済後です。

しかし、全力を出さずに手ごろな物件を購入し、短期間で完済していくことで、低金利の住宅ローンを利用しながら資産形成していけるのです。

住宅ローンを利用した資産運用の方法

まとめ

マイホームの購入は、車を買い替えるように何度も行うものではありません。だからマイホーム購入を

  • 一生に一度
  • 終の棲家

と考えてしまい、その時点で購入できるものの中で、一番良いもの、ベストなもの、資産価値の高いものを、多少無理してでも全力投球で購入してしまうのです。

「一生に一度」という考えを捨ててみることで、新しいマイホーム購入という形が見えてくるはずです。

住宅ローンのしくみを学びましょう

住宅ローンを利用して資産形成していくためには、まずは住宅ローンのしくみを知っておかなければなりません。5月に発売された新刊は、まさに住宅ローンのしくみについての本です。私が持つ、住宅ローンの知識をすべて詰め込んだ力作となっています。

これさえ読めば、そこらの住宅営業マンと同等の知識をインストールすることができます。ぜひ、この機会に手に取ってください。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

「住宅ローンのしくみがわかる本」をプレゼントします

5月に新刊が発売されたあと、行った先々で本屋をのぞくようにしています。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

目的はもちろん、

「自分の本があるかな~」

と探すためです(笑)

大きな書店になると、検索する機械が置いてありますが、あれは使いません。広い書店を自力で探し出すことに喜びを覚えます(暇人)。すぐ見つかる場合もあれば、いくら探しても見つからない場合も。。。

先日訪れた大井町の駅中にある本屋は、それほど大きくないので、比較的簡単に見つかりました。

お、一冊だけ置いてありました。せっかくなので・・・

抜いて・・・

目立つところに平置き。

な~んていう著者にありがちなことはやらず、おさい銭代わりに自分で購入しました(笑)。

ということを、書店で自分の本を見つけるとやってしまっているため、おさい銭代わりの自分の本が手元に数冊あります。

自分で持っていても仕方がないので、このブログをご覧頂けてる皆さんにプレゼントしようと思います!問い合わせフォームか、Facebookでつながってる方はメッセージに住所と名前を書いて送ってください。先着順です。締め切りました。多くのご応募、ありがとうございます!

みなさん奮って応募してください。

 

「資産価値の高い不動産」というのはただの幻想

 

もてはやされる「資産価値」というあいまいなワード

「資産価値の高い街」

「資産価値が落ちないマンション」

というワードは、様々な場面でもてはやされています。

住宅情報誌やポータルサイトでも

「資産価値の高い街ランキング」

と特集されているのを目にする機会も多いはずです。

住宅ローン返済中は「資産」を持っているとは言えません

しかし、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、「資産価値が高い」と言われていたとしても、それはただの幻想でしかありません。

売却してお金が手元に残らなければ、例え資産価値の落ちにくい街で、資産価値の高いマンションを持っていたとしても、残念ながら「資産」を持っているとはいえません。

資産価値の高い街といわれるAで、5,000万のマンションを4,800万のローンを組んで購入したとします。10年後も5,000万で必ず売れる約束でもあれば、ローンの残高(*10年後の残高3,800万と仮定)を差し引き1,200万の含み資産を持っているといえます。

とはいえ10年後、物件価格がどうなっているかなど誰にも分かりませんし保証もありません。4,000万に値下がりしているかもしれないし、売っただけではローンを返済できないくらい価格が下がっているかもしれません。

資産価値の高い街・不動産だから「値下がりしない」。むしろ「値上がりする」と考えているのかもしれませんが、それはただの希望的観測に過ぎません。不動産相場に絶対はありません。

ローンが残っていれば「資産」ではなく「負債」

極端な言い方をすれば、ローンの残高が残っている限り、その不動産は資産ではなくただの負債です。負債といっても、それには2つの意味があります。

  • 文字通りの「負債」
  • 心理的な「負債」

住宅ローンを抱えていると、ライフプランが大きく制限されます。なぜなら、ローンを抱えながら新しい住宅ローンを組みなおすことは(*余程の高収入の人でない限り)出来ませんし、転勤になってしまうかもしれません。

売却という方法も取れますが、価格が予想以上に値下がりしてしまい、売っただけではローンを完済できず、泣く泣く単身赴任を選択せざるを得ない、なんてこともよくあります。家族のために購入したマイホームが、逆に家族の行動の自由を奪うことにもなりかねません。

本当の意味での「資産価値の高い(ある)物件」というのは、ローンを完済し終えた物件のことのみを言うと覚えておきましょう。

まとめ

資産価値の高い街で、資産価値のある不動産を、融資限度額目いっぱいで購入することに注力せず、まずは短期でさっさと返済できる不動産を購入することを考えましょう。こんな記事を書いてます。

住宅ローンを利用した資産運用の方法

「資産価値」の考え方

【購入事例】

例えばこんな家族のケーススタディです。新居に選ぶ物件の賃料を15万前後と考えていたとします。

  • 20代後半~30代前半の新婚夫婦
  • 共働き
  • しばらくは2人だけで生活する予定
  • 2人目が生まれる位に物件を購入したい

仮に1,500万の物件を現在(平成30年6月19日)の金利(*変動金利:0.625% 三菱UFJ銀行)で10年間組んだ場合、月々の返済は

128,979円

となります。10年間住む賃貸物件の賃料並みの支払いで1,500万の物件が購入でき、10年後には、ローンのない不動産が一件、手元に入っているのです。

そのような物件を一件持っているだけで、後の資産形成が驚くほど楽ちんになります。その物件を元手にして、2件目、3件目と買い増していくことも可能です。

【住宅ローンを利用して購入する人の心理】

「どうせ払うなら最終的に自分のものにしたい」

という発想があるため、住宅ローンを利用してマイホームを購入するのです。この発想自体、間違ってはいません。しかし、

「それを何年かけて自分のものにするか?」

の観点が何より重要です。

35年ローンを組むということは、35年かけてゆ~~~~っくりと負債を資産に変えていく作業です。その間、行動の自由は制限されてしまいます。

不動産を資産にしたいのなら、まずはサクッと短期で返済する物件を、賃貸住宅を借りるようにサクッと購入してしまうことが一番の早道です。

一生に一度の住宅購入という発想をまず捨てることから始めましょう。

住宅ローンのしくみを理解しましょう

金利とか変動とかそのような話だけではなく、住宅ローンのしくみ・本質を理解しておくと、住宅ローンを利用して、資産形成を行っていくことも可能です。ぜひ資産形成のお供にどうぞ。

 

住宅ローンを利用した資産運用の方法

 

安い難アリ・ワケ物件を購入しさっさと完済する

2冊目の著書で私はこのようなことを書いています。

  • 住宅ローン利用中は資産ではなく負債
  • 35年ローンとは35年かけて負債を資産に変えていくこと
  • 10年くらいで返済できる安い難アリ・訳アリ物件を購入し続けることで資産を増やしていける

と。詳細は↓こちらの著書をお読みください。

5/16 新刊「住宅ローンのしくみがわかる本」発売です!!

変形の土地

で、安い難アリ・訳アリ物件が例えばどんな物件かというと。。。

例えばこんな物件。こうした変形の土地の資産価値が低くなるのは仕方がないところです。

これが最初で最後の物件購入だとしたら、こうした地型の土地を購入しようとする人は、それほど多くないでしょう。

特例措置を使わないと再建築が出来ない物件

こんな物件もあります。一見すると整形地の物件ですが、道路に面していません。「前面道路」とありますが、厳密に言うと道路のように見える通路です。道路に面していないと、再建築することはできませんが、この物件は建築基準法の特例を使って再建築することが可能です。

結果的に再建築できる物件とはいえ、前の物件同様、最初で最後の不動産購入だと考えると、安いとはいえあえてこの物件を購入しようとする人は少ないでしょう。しかし家も建築できるし、住んでしまえば特例を使わなければ建築できない物件であるかどうかなど関係ありません。

安い難アリ・訳アリ物件を購入しさっさと完済してしまう

ちなみに予算は5,000万で、この物件が3,000万だとしましょう。

5,000万の物件を購入したら、返済に30年かかるとします。つまり30年かけて負債を資産に変えていくことを意味します。しかし、仮に3,000万だったらどうでしょう?5,000万の物件を購入したと考えて、どんどん返済していったら、結果的に半分の15年で完済することができました。

つまり15年後には3,000万で購入した物件の時価評価分の資産を持っているということです。しかも、住宅ローンという1%を大きく割る低金利のローンを利用して。資産価値があまり高くない、安い難アリ・訳アリ物件とはいえ、お金をもたらす資産を得たことに違いはありません。

完済した不動産を一つもっていることの計り知れないパワー

完済してしまえば完全に自分のものです。煮るなり好きなり好きに運用することが出来ます。売却することでまとまったお金を手にすることができますし、賃貸に出して賃料収入を得ることもできます。

新しく住宅ローンを利用して2件目を購入してもいいでしょう。その際、完済済みの不動産を所有しているので、審査はより通りやすくなりますし、賃貸に出していれば、2件目の住宅ローンは賃料でまかなえるどころか、利益も出るかもしれません。

購入する金額によっては、2件目も早々に完済し3件目にいけるかもしれません。1件、完済した不動産を所有しているというのは、すごいパワーを発揮するのです。

余裕のある返済生活を

30年の住宅ローンを組み、5,000万の物件を購入しようとしている人が、物件のグレードを下げて、3,000万の物件を買おうとはしません。そこには

  • (最初で最後の不動産購入なら)より満足度の高いものを
  • (最初で最後の不動産購入なら)より資産価値の高いものを

という意識が見え隠れします。

しかしどんなに資産価値の高いエリアの人気物件を購入したところで、返済中は資産ではなく「負債」なんです。完済済みの難アリ物件・訳アリ物件の方が、資産価値としては高いのです。

ぜひ、「最初で最後」という考えを捨てて、「2,3件は購入するもの」という前提で、住宅購入を考えて欲しいです。

住宅ローン利用時にかかる手数料は何?

住宅ローン利用時には以下のような経費・手数料がかかります。住宅ローンを利用しての不動産購入では、購入価格の7~8%の諸経費が別途かかりますが、その諸経費の中に含まれています。

  1. 保証料
  2. 金銭消費貸借契約時に貼る印紙代
  3. 事務手数料
  4. 抵当権設定登記
  5. 火災保険料

以上、5点となります。

 

保証料

借入年数・借入金額に応じて変動します。恐らく仲介手数料以下保証料の記事で、100万円あたりの保証料を記した一覧表があります。まずはこちらをご確認ください。

保証料(ほしょうりょう)~住宅ローン利用時における~

例えば4,000万を30年借りた場合、100万円あたりの保証料が19,137円ですから・・・

(4,000÷100)×19,137=765,480

765,480円が保証料となります。適用金利に金利を若干上乗せする(*つまり返済額が上がります)ことで、返済額に保証料を含めることができます。

金銭消費貸借契約時に貼る印紙代

借入金額が1億未満であれば数万円です。1億以上となると10万、20万、60万となります。お金を持っている人(*実際は借りるだけで持っているわけではないですが、それだけのお金を借りられるということはそれなりのバックボーンがなければ不可能なので)から取っていくという精神が徹底されていて、ある種すがすがしささえ感じます。

事務手数料

都市銀行であれば、通常3万円+税、と設定していることがほとんどです。ただし、保証料無料を謳っている金融機関では、保証料がないかわりに、事務手数料が融資金額の〇%と高く設定されているケースがあります。借入年数や金額によっては、逆に高くつく可能性も否定できませんので、十分注意しましょう。

抵当権設定登記

実際は、不動産決済時(*引き渡し)の、所有権移転登記と併せて行います。ですから「登記費用」としてひとまとめにされてしまうことが内訳としては、

  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記
  • 司法書士の報酬

となります。

火災保険料

火災保険に加入しない人はあまりいないと思いますが・・・。住宅ローンを利用せず、現金で購入した場合は、火災保険への加入は任意です。しかし住宅ローンを利用した場合は、火災で担保物件が消失してしまっては、融資している金融機関が困るので、加入が義務付けられます。

関連記事 借り換えにも同様の費用(*一部除く)がかかります

現在の適用金利よりも、低い金融機関があれば、借り換えをしたいですよね?ですけど、今回の記事で解説したものと同様の費用・手数料がかかることを忘れてはいけません。わずかの金利差だったら、支払うべき経費・手数料を繰り上げ返済した方が効果的かもしれません。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料はどのくらい?

こうした知識が新刊で得ることができます

住宅ローンを借りる前、借りた後にも。長期に渡る返済活動のお供にしてください。こうした内容が盛りだくさんの一冊。一生モノの住宅ローンに関する知識をこの機会に身につけて下さい。

事務手数料(じむてすうりょう)~住宅ローン利用時~

 

事務手数料とは?

金融機関から融資を受ける際に、金融機関に支払う手数料です。

都市銀行などの事務手数料は3万円+税ですが、ネット系の金融機関では、高額な保証料がない代わりに、事務手数料が高額となります。金融機関によって率は異なりますが、

「融資金額の〇%」

と定めているところがほとんどです。

保証料と比較

例:3,000万を25年で借りる場合/事務手数料2%

  • 保証料:517,620円
  • 事務手数料:600,000円

以下記事に保証料の表がありますので、ご確認ください。

保証料(ほしょうりょう)~住宅ローン利用時における~

融資代行手数料ではありません

「融資代行手数料」や「融資あっせん手数料」という名目で、費用を取ろうとする不動産仲介業者があります。金融機関に支払う事務手数料とは別物です。融資関連で不動産仲介業者に支払う費用は本来はありませんので、勘違いしないようにしてください。

まとめ

保証料無料を売りにする金融機関は多いですが、借入年数や事務手数料の利率によっては逆に高くつく場合もあります。また、事務手数料は金融機関に支払うもので、不動産仲介業者に支払う報酬は、原則仲介手数料のみです。十分注意が必要です。

5/16発売の新刊も併せてどうぞ

住宅ローンを借りる前、借りた後にも。長期に渡る返済活動のお供にしてください。一生モノの住宅ローンに関する知識をこの機会に身につけて下さい。

 

売却損が出る住宅ローン利用中の不動産売却3つの方法

住宅ローン利用中でも不動産を売却することは可能です。

住宅ローン返済中に不動産を売る方法

しかし、

残債 > 売却金額

の場合、つまり売却損が出る状態で売却するためには、以下の3パターンしかありません。

 

不足分を別途用意

上図のように不足分を調達・準備できるのであれば非常にシンプルな売却となります。

買い替える

不足分を別途準備できなければ、新規に購入する物件の住宅ローンに、不足分を上乗せしまとめて返済していくことができます。以下の図は返済がキツイため、今までよりも安い物件に買い換えた場合です。物件の条件は従来よりも劣ってしまうかもしれませんが、月の返済額を大幅に圧縮することができます。

逆に以下の図は今までよりもより条件の良い物件に住み替えたケースです。

以下は買い替えの記事をまとめたものです。併せてどうぞ。

自宅の買い替え(まとめ)

任意売却

上で説明した買い替えをするためには、現在の住宅ローンを滞納していないことが条件です。滞納実績が個人信用情報の履歴に残りますので、新規の住宅ローンを組む際の審査が通らないからです。早急に金融機関に連絡をし、任意売却の手続きを始めて下さい。開き直って放っておくと、競売になってしまいます。競売は住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとっては最悪の結末です。

ちなみに、滞納をしていなければ、いくら希望しても任意売却にはなりません。

まとめ

以上、売却損があったとしても、不動産を売却をすることは可能です。返済がきつくなり滞納の予兆を感じたら、任意売却に行く前の段階で、一刻も早く買い替えを検討するようにしてください。

5/16発売の新刊の中でも詳細を解説しています。

住宅ローンのしくみについてはもちろん、住宅ローンが絡む不動産売買に関する知識全てを詰め込んでいる、持ち運びできる私の頭脳といっても言い過ぎではありません。この機会に一生モノの住宅ローンに関する知識をインプットしてください。

住宅ローン借り換え時の注意点

 

再度審査がある

A銀行からB銀行へ借り換えする場合。A銀行で一度審査に通っているから、借り換え先Bでも必ず通ると決まったわけではありません。A銀行で融資を受けた時と同様の審査を、再度受けなければなりません。

前回と今回の違いは、A銀行での返済実績も加味されるということです。A銀行での返済がたびたび滞っていたりすると、審査が通らない原因の一つとなってしまう可能性もあります。

担保割れの問題

購入当初は新築の物件だったので、金融機関の担保評価は高く融資に問題はなかったかもしれません。しかし、新築時は評価が最も高いですが、年数が経過することによって建物の評価は下落する一方です。担保評価が思うように出なければ、借り換えの審査が通らないこともあります。

担保評価(たんぽひょうか)~住宅ローン利用時~

費用がかかる

借り換えはタダでできるわけではありません。現在借りている金融機関から融資を受けるときに、どれだけ費用がかかったのか覚えていますか?主に以下のものが借り換えの際、再度かかります。

それなりのまとまった費用がかかることを忘れてはいけません。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料はどのくらい?

効果のない借り換えになってしまうことも

借り換えのメリットとは、現在適用されている借入金利よりも、金利が低くなることで、月の返済額・総返済額が減らせることです。長期に渡って返済生活を続ける人にとって、金利が低いことにこしたことはありません。誰しも借り替えを検討したいところでしょう。

しかし現在、変動金利を例にすると、金利優遇を受けることで1%を大きく切る超低金利時代です。それほど低い金利で借りられる状況では、借り換えをして金利メリットを受けられる人というのは、それほど多くありません。

都市銀行などで金利優遇を目いっぱい適用されて融資を受けている人が、ネット銀行への借り換えを検討したところで、金利差はほとんどありません。借り換えにかかる費用と労力を踏まえると、(*効果が全くないということはないですが)費用対効果はそれほど良くありません。

住宅ローン減税適用中に借り換えをした場合

借り換えを行っても、以下の2点の条件を満たしていれば、住宅ローン減税は継続できます。

  • 減税措置を受けている住宅ローンの借り換えであることが明確
  • 住宅ローン控除の要件に当てはまること

基本的には借り換えたことによって、住宅ローン控除の要件を満たさなくなった場合を除き、そのまま控除は継続されると考えて問題ありません。

住宅ローン減税の適用期間は、居住開始時点からカウントされます。例えば、借り換え時点で残りの控除期間が5年であれば、借り換え後の控除期間は当然5年となるということです。借り換えた時点から、あらためて10年間控除されるような、都合の良いものではありません。

まとめ

以上、借り換え時の注意点についてでした。

  • 無審査ではなく再度審査を受けなければならない
  • タダではなく結構な額の費用がかかる
  • 借り換えの効果が限定的になってしまう可能性も

上記3点が重要なポイントです。借り換えにかけるまとまった費用があるのなら、その分、繰り上げ返済を検討するのもいいでしょう。ダイレクトに元金を減らすことが出来るので、そちらの方が効果的かもしれません。充分検討してから借り換えを行いましょう。

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担保評価(たんぽひょうか)~住宅ローン利用時~

担保評価とは?

金融機関が住宅ローンでお金を貸す際、借入希望者の審査を行います。勤務先や年収、借入金額やその人の個人信用情報などを踏まえて総合的に融資可否を判断します。

*審査については以下記事をご覧ください。

住宅ローンの審査について~まとめ~

返済が滞った時に、任意売却競売で貸付金を回収できるよう、購入する物件に抵当権を設定します。その辺りの詳細については以下記事をご参考に。

住宅ローンを利用すると抵当権が設定される

担保評価とは、

「抵当権を設定する物件(*担保提供される物件)にどれだけの価値があるか」

のことです。

不動産会社の査定とは別物

不動産を売却する際、不動産会社はその物件がいくらで市場で売れるかを査定しますが、それとは別物です。つまり市場で5,000万位で売れると査定した物件が、金融機関の調査で同様の担保評価が出るわけではありません。どのような基準で算定しているかは正直分かりません。

担保評価が出ないと

当然、融資してくれません。審査の際は、さまざまな側面から審査を行います。借入人に問題があって融資できないこともあれば、物件に問題があって融資できない場合があります。

再建築不可の物件や、建築基準法に違反している物件などは、流通性が低いため担保評価が出ず、都市銀行などでの融資は厳しくなります。

住宅ローン、借りられないのはこんなとき

まとめ

以上、担保評価についてでした。まとめると・・・

  • 融資可否を判断するための物件評価
  • 査定金額とは別物
  • 担保評価が出ないと融資は不可

ということです。

とはいえ、再建築不可や建築基準法違反物件でない限り、あまり担保評価が出ないというのは気にせずともいい問題です。

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