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住宅ローン返済中に不動産を売る方法

長期に渡って住宅ローンを組むということは、返済期間と同じ位、住み続ける予定でいるはずです。しかし、予定が現実化する人ばかりではありません。せっかく手に入れたマイホームを、ポジティブ・ネガティブな理由を問わず、やむを得ず手放さなくてはならない人も多くいます。

売りたいと思ったときに、ローンが残っていなければいいのですが、もちろんそんな人たちばかりではありません。住宅ローン返済中だけれども、売却しなければならない時どうすればよいのでしょうか?

売却して完済できる場合

ローン返済中の不動産を売ることはもちろん可能です。ただ、売るためには新しい買い手に引き渡しをするときまでに全額返済しなければなりません。例えば以下のケースの場合は問題ありません。

  • 売却価格:3,000万
  • 残 債:1,500万
  • 売却益:1,500万

買い手から売却代金を受け取ったタイミングで、全額返済することができ、なおかつ1,500万の現金が手元に残ります。

売却してもローンが残る場合

反対に以下のケースの場合は注意が必要です。

  • 売却価格:3,000万
  • 残 債:3,500万
  • 売却損:500万

ローンの残りが3,500万として、3,000万でしか売れなければ、完済するためには500万足りません。この500万をどこからか調達して、売却代金と併せて金融機関に返済しなければならないのです。500万を用意できれば良いですが、用意できなければいくら売りたいと思っても売れないのです。

買い替えの場合

上記の例をもとに、買い替えのケースを考えてみましょう。500万を用意できなければ売ることは出来ません。しかし、買い替えという方法を取ることで、売却は可能となります。全額返済するために必要な500万を、新規に購入する物件のローンに上乗せして借りるのです。つまり、4,000万の物件を新規購入するローンに500万を上乗せし、4,500万のローンを新しく組み直すということです。

ただし買い替えは、新しい物件の購入前提のプランです。単純に売却だけしたい、という人は全額返済するために必要な額を用意するしかありません。以下はより高い物件への住み替え事例の図です。

  • 家族が増えた
  • 家が手狭になった

という時に利用される買い替えです。

まとめ

返済中に売却を検討し始めるなら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。しかし査定というのは、あくまでも

「いくらくらいで売れるだろう」

という過去の成約事例や現在の売り出し事例をもとにした

「予測・予想」

に過ぎません。

また査定の精度によって、提示される査定金額も異なります。100%売れる、という金額は買取価格しかありません。あくまでも予想ですが、

「7割、8割の確率で売れる金額=査定価格」

と私は定義していますが、すべての不動産会社がそのように定義しているわけではありません。売却の依頼(*媒介契約)を取るために、相場を無視した高い金額を提示するお行儀のよろしくない不動産会社も存在します。

売却を依頼したとしても、売却の取り下げはいつでも可能です。しかし、気軽に売却に出したことで、今後の返済計画や将来設計に影響を及ぼす必要もあります。ローン返済中に受ける査定には、十分ご注意ください。

競売と任意売却の違いについて

競売の前に任意売却を検討する

競売は、住宅ローンを利用して不動産を購入した人にとっては、最悪の結末です。ただ、滞納してしまったし、今後の返済を続けていくことができないと、そこで諦めてしまうのは早すぎます。まだその段階でも打てる手立てはあります。

例えば競売の前の段階で、任意売却という方法で切り抜ける方法があります。任意売却で終わるか競売で終わるかでは、心理的な負担を含め、全く異なります。

任意売却と競売の違いについて、今回は解説していきます。

任意売却

任意売却は、通常の不動産流通市場で取引されます。つまり不動産会社に売却を依頼し、物件情報がレインズやポータルサイトに掲載され、広く購入者を募ることができます。

任意売却という売却理由を嫌う購入者もいることから、周辺相場よりは多少安くなる傾向はありますが、それに近い価格で売却が可能です。

競売よりも高く売れる分、その分残債は減りますが、滞納者の独断で任意売却をすることはできません。任意売却を行うには、債権者(金融機関)と交渉し、その許可を得ないといけません。債権者にとっても、回収できる金額が競売よりも多いので、競売の手続きがまだ進んでいない状況であれば、比較的すんなりと任意売却を認めてもらえます。

任意売却は、売却理由が債務整理という、あくまでも普通の不動産売却として成り立つ前向きな売却です。競売に比べ、心労も少なく新生活をスタートすることができます。

競売

任意売却とは異なり、通常の不動産流通市場では取引されません。入札期間中に、一番高い金額を入札した人が、落札・購入する仕組みです。

物件にもよりますが、競売の価格は、市場価格の6割から7割となります。競売だと、融資している債権者の回収額は任意売却と比べ少なくなります。ですからいつでも任意売却へ変更が可能だと思ってしまいがちです。

しかし、競売の手続きが進んでしまっていると、回収できる金額が任意売却よりも少ないとしても、そこから任意売却へ引き戻すことは困難です。

まとめ

以上、任意売却と競売の違いについてでした。

一般不動産市場で売却できる任意売却と、そうではない競売とでは、そのプロセスと結果に大きな違いが生じます。

滞納が続いてしまうと

「もうどうにもならない」

「どうにでもなれ!」

と緊張の糸がぷっつりと切れ、思考停止してしまい、開き直ってしまう人が多いです。しかし、可能性がある限り任意売却を目指してください。

競売で競り落とされた後の流れについて

新しい所有者との間で立ち退き交渉が始まる

競売にかけられ、いままで自宅として使用していた不動産が第三者のものになってしまうと、不法占拠者となります。落札した新しい所有者から立ち退きを求められます。

落札者は、占有者との立ち退き交渉を穏便に済ませたいと願うことがほとんどです。一方的に「出ていけ!」といわれることはなく、引っ越し先の手配をはじめ、新しい住居を契約するための契約金や引っ越し代を出してくれることが多いというのが現状です。

一昔前は競売に参加する人というのは、「怖い人」というイメージがありますが、今はそうではありません。

不動産買い取りを専門に行う不動産業者や、個人投資家から依頼を受けた競売の代行業者などがほとんどです。お互いに協力する立場で臨めば問題ないでしょう。

立ち退きをゴネてはいけない

しかし紳士的に対応してくれるのをいいことに、

「ゴネて少しでも多く立ち退き料を出させよう」

など、自分の立場を考えず、欲を出しすぎてはいけません。

立ち退き交渉が不調に終わると、最終的には強制執行となり、引っ越し代、新居の契約金はおろか、着の身着のままで追い出されることにもなりかねません。

事情があって競売になったとはいえ、不法に占有している立場になってしまったのはこちらです。本来であれば、お願いされる立場ではないということを、忘れないでおきましょう。

金融機関への返済義務がなくなるわけではない

競売になり、落札者との間で立ち退き交渉も済み、引っ越しが終われば晴れて新生活のスタートとなります。

しかし、これで一件落着、という訳ではありません。金融機関への返済義務がなくなるわけではありません。

金融機関は、競売によってある程度の貸付金は回収できましたが、100%取り戻せたわけではありません。返済しきれなかった分の返済義務が債務者には残ります。借金を踏み倒せるわけではないのです。

とはいえ、金融機関が引っ越し先の住所を把握することは困難ですし、不動産も売ってしまった今、差し押さえる資産もありません。返済義務は確かに残りますが、実際にどこまで金融機関が追跡し、督促してくるかは不透明です。

住宅ローンのしくみを理解する

全ての人がそうではありませんが、競売に陥ってしまう要因の1つは、最初から無理な返済計画の元、マイホーム・自宅を購入してしまっているからです。

購入の初期段階から、住宅ローンのしくみを理解し、自分にとって無理のない物件を購入することが、滞納しない最大の予防策です。

転ばぬ先のつえではないですが、自分を助けるのは自ら蓄えた知識がもたらす「知恵」です。