タグ別アーカイブ: 事前審査

都市銀行の住宅ローン事前審査の結果は信じていい?

 

都市銀行の事前審査は極めて信頼度が高い

信じていいです。

住宅ローンを利用する場合、

  1. 事前審査
  2. 本審査

と、段階を踏んで審査を行います。

都市銀行での事前審査の場合、

事前審査に通過 = 本審査通過

と考えて「基本は」問題ありません。

なぜなら、都市銀行の事前審査は、勤務先や年収以外にも、過去の借り入れ状況や延滞事故が記録されている「個人信用情報」も開示する極めて確度の高い審査を行います。

ですから事前審査で通ったものが、本審査で否決になることは、よほどのことがないかぎりありません。

都市銀行の事前審査が本審査で覆るケース

考えられるケースとして、以下の2点があります。

  • 団信に加入できなかった
  • 事前審査時にはなかった借り入れをしてしまった

都市銀行の場合、団体信用生命保険への加入が必須となります。勤務先や年収に問題がなかったとしても、持病や健康状態に不安があると、それが理由で団信に加入できず、結果、事前審査は通ったのに、本審査で否決されてしまうことがあります。

また、事前審査通過後に、新規の借り入れをしてしまったケースが考えられます。

ネット銀行の事前審査の信頼度は低い

都市銀行より借入金利が低いネット銀行の事前審査はあまり信用できません。

ネット銀行は、ウェブサイトで事前審査を受け付けています。しかし、用意された入力フォームに、借入希望額と年収を入力するだけで事前審査が完了する場合も多く、個人信用情報もみないため「審査」と呼べるようなものではありません。ただの「融資申し込み」にすぎないのです。

ネット銀行一本勝負ではなく、抑えとして都市銀行の審査も同時に進めておくことをお勧めします。

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。

 

 

【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれないこと

適正な予算を教えてくれない

不動産仲介会社が言うところの「予算」というのは、本来の意味の「予算」ではありません。

返済比率から算出した「借入可能額」と、「購入に拠出可能な現金」「諸経費概算」をもとに、購入「できる」物件価格のことを便宜上、「予算」と言っているにすぎません。

【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません

不動産会社は「借りられる金額」を「予算」だとして教えてくれますが、

「無理なく長期間払い続けていくことができる物件価格」

は教えてくれませんし、そもそも教えられません。

「あなたには高い物件だから止めた方がいいです」とは言わない

例えば物件価格5,000万。諸経費も借り入れ予定で、物件価格100%以上の資金計画を組んだとします。返済比率的にはギリギリ収まっているので、事前審査も通ります。つまり物件購入のため、現金を一切出さない購入計画です。

現金を出さない点では同様ですが、

「出そうと思えば出せるけど、何かあった時のために現金は取っておきたい」

というお客さんと、

「単純に現金がない。だけど家が!マンションが!!マイホームがどうしても欲しい!!!」

という人とでは、抱えるリスクは全く違います。

その他にも、ご主人単独では返済比率がオーバーしてしまうため、奥さんの収入を合算し借入可能額をアップさせて、物件を購入する資金計画を不動産会社が提案することがあります。

当然ですが、これは不当な営業行為でもなんでもなく、欲しいと願うお客さんの想いをかなえる使命感にかられた、不動産会社なりに精いっぱい努力した結果の提案です。不動産会社としては至って正しい行為です。

しかし、その計画が根本的に返済可能な計画なのかどうかまでの判断はできません。不動産会社の仕事は、欲しい物件を買ってもらうことで完結します。

「返済比率には収まっていますが、諸経費分も現金が用意できないというのは、無理のある計画ですよ」

「収入合算しなければ購入できない物件は、お客様にとって『高い』ということですよ」

などと、購入を止めるような提案は絶対にしません。

まとめ

以上、

「物件購入時に、不動産仲介会社がやってくれないこと」

でしたが、いかがでしたか?

上記のように、購入を思いとどまらせるようなアドバイスをしないとはいえ、それが悪意のある行為かと決して言ったらそうではありません。一生懸命に、不動産仲介業者としての使命を果たしているにすぎません。

不動産仲介業者の使命とは、不動産の購入が円滑に進むようサポートすることであり、そのサポートの報酬として仲介手数料があります。どうにかして希望の物件を購入してもらおうと、様々な提案をしてくれる担当者は、物件購入がはじめてのみなさんにとっては、とても頼もしく映るでしょう。

しかしその業務は、成約をもって完結します。購入後の返済生活がどのようになるのかまでを考えることはありません。ですから、今後の長きにわたる返済生活を送る当事者自身が、人任せではなく主体性をもってじっくりと購入後の返済生活を考えなければなりません。

まず第一に頭に入れておくべきことは以下の1点。

借入可能額 ≠ 予算

ということです。

この1点を知っているか知らないかだけでも、大きなアドバンテージになるはずです。ぜひ、頭の隅にでもインプットしておいてください。

あわせて読みたい

じゃあ何をやってくれるんだ?って記事はこちら↓

【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれること

住宅ローンのしくみがわかる本

5月に発売された著書、「住宅ローンのしくみがわかる本」では、今回の記事のような購入前の心構えについても多く触れています。単に住宅ローンの内容だけに関わらず、住宅購入全体についての情報も盛りだくさんです。

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【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれること

住宅購入時に不動産会社がやってくれることってなんだろうか?実際に住宅購入を手伝ってくれる不動産仲介会社が、融資手続き含め、どのようなことを行ってくれるのかを解説していきたいと思います。

 

不動産会社がいうところの「予算」を教えてくれる

返済比率を利用して、いくらまで借り入れが可能かを算出してくれます。そして借り入れ可能金額をもとに、現金をどのくらい投入することが出来るかをヒアリングし、諸経費の概算を出して

「この位が予算です」

と試算してくれます。これが不動産会社の資金計算・資金計画、と呼ばれるものです。

借入可能額 = 予算 ではない

しかし、この場合の予算というのは、年収から借入可能額をはじき出しただけの、

「借入可能額」

です。

借入可能額 = 予算

ではありませんので、注意が必要です。詳しくは以下↓の記事をご覧ください。

【住宅購入時】借入可能額 = 予算 ではありません

当初、借入可能額は分からない

購入検討者は、当初どのくらいの物件が購入可能かさえ分かっていません。借入可能額は、物件に問い合わせをし、内見した後に試算してもらうことが圧倒的に多いです。内見した物件が、買える物件かどうかは、内見時点では分かりません。

内見して気に入ったので試算してみたら、借入可能額をオーバーしていて、そもそも検討できる物件ではなかった・・・ということも当然ありえます。

契約前の住宅ローン事前審査申し込み手続きを代行

契約したい物件が見つかれば、売主と諸条件を交渉して、売買契約をまとめてくれます。条件がまとまれば、売主・買主揃っての売買契約となりますが、契約前に金融機関の事前審査を行います。必要書類を不動産会社の担当者に提出すれば、すべて手続きしてくれます。もちろん、事前審査書類には、直接記入・押印をしなければなりません。

まれに

「住宅ローン手続き代行費用」

という名目でお金をむしり取ろうとする悪意ある不動産会社もいますが、一切払う必要のないものですので注意しましょう。その不動産会社との付き合いを考え直した方が良いレベルの悪徳行為です。詳しくは以下↓の記事をご覧ください。

ローン代行手数料なんて支払う必要のないもの

契約後、物件引き渡しまで

  1. ローン申し込みに必要な書類のアナウンスおよび取得代行
  2. ローンの本申し込み手続き
  3. 金消契約決済に必要な書類のアナウンスおよび取得代行
  4. 金消契約およびその日程調整
  5. 司法書士の手配
  6. 決済およびその日程調整

契約後、手続きに必要な書類のアナウンスや取得代行を適時行ってくれます。基本的には買い手は、不動産会社の指示に従っていれば問題ないはずです。

また、ローン特約の期限までに本審査が通るように、期限や日程の管理。その後、金消契約・決済の日程調整を行い、取引が円満に完了するよう尽力します。

トラブルになることが多いのはこのタイミング

経験が乏しい営業マンに不幸にも当たってしまった場合、トラブルはこの辺りで発生することが多いです。特に多いのが連絡の不行き届き。

極端な言いかたになりますが、物件を案内するだけなら、昨日今日入社したばかりの営業マンでもなんとなくできてしまいます。なぜならその物件を気に入るか気に入らないかは、営業マンの力量も多少あるでしょうが、買い手自身の判断に委ねられるからです。営業マンが多少経験不足で頼りなかったとしても、気に入った物件は欲しいのです。

しかしこの段階の業務は、それなりに経験を積んでいないとどうにもなりません。経験に乏しい新人も、先輩の指示を受けながら一生懸命やってくれるでしょうが、やはり体験がもたらす経験の差は大きいです。

契約が終わった後こそ、注意しましょう。

あわせて読みたい

より理解が深まります。ぜひどうぞ。

不動産購入時の仲介業務

逆にやってくれないことはなに?って記事はこちら↓

【住宅購入時】不動産仲介会社がやってくれないこと

住宅ローンの本審査に落ちたらどうなる?

売買契約後、融資の本審査(*=本申し込み)を行います。事前審査を行ったうえで契約締結しているわけですから、通常であれば問題なく通ります。

しかし、事前審査に通れば100%本審査が通るのかといえば、決してそうではありません。少ない可能性ですが、否決になってしまう可能性もあります。万が一、否決になってしまった場合、売買契約はどうなってしまうのでしょうか?今回はそんな誰もが避けた事態についての解説です。

 

本審査が落ちる理由は?

事前審査が通っているにも関わらず、本審査で落ちてしまうのはイレギュラーなケースです。落ちる理由として

主なものとして上記2点が考えられます。住宅ローンを利用するためには、団体信用生命保険加入が条件となります(*フラット35は任意)。「生命保険」とある通り、基本は保険です。申し込むにあたり、現在の健康状態や過去の病歴、手術歴、既往症、継続的に服用している薬など、告知を行わなければなりません。それが原因で落ちてしまう場合。

もう一つは、事前審査通過にすっかり安心してしまい、新規に借り入れをしてしまった場合などです。

売買契約は白紙解約が一般的

「融資が万が一否決となった場合、その契約は白紙解約となる」

といった内容の特約が、通常の売買契約には付いています。これを

「ローン特約」

と言います。白紙解約なので、文字通り契約自体そもそもなかったとみなされます。支払っていた手付金や、仲介業者に支払い済みの仲介手数料は返金され、ペナルティもありません。売り手にとってはたまったものじゃないですが、契約に費やした時間と労力はさておき、買い手に物理的ダメージはありません。

不動産の売買契約時には、売買契約書と重要事項説明書、二つの重要書類がありますが、その両方にローン特約についての記載があります。契約書の裏面には、細かい約款で条項が書かれていますが、両書面ともに、ローンが出なかった場合の措置については、表面の見逃すはずがない箇所に記載があります。

ローン特約に期限がある理由

しかし、いつまでもローン特約による白紙解約が認められているわけではありません。例えば引き渡し予定日(*=決済)前日に、

「ローンが出ないから白紙解約したい」

と言われても、引き渡すつもりでいた準備していた売り手にとって、

「はいそうですか」

と言えるはずありません。当然、ローン特約が適用される日程の期限があります。ローン特約による白紙解約が認められるのは、

決められた期日までにローンが否決された場合のみ

です。決められた期限にローン可否を取ることができなければ、ローン特約による白紙解約は認められず、買い手都合の解除とみなされ、一転、違約解除とされペナルティも発生してしまいます。

まとめ

「住宅ローンの本審査に落ちたらどうなる?」

について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

  • 事前審査に通っていれば基本は本審査も通る
  • ローン特約があるので万が一否決されてもダメージはない
  • ローン特約による白紙解除が認められる期限がある

万が一のためのローン特約ですから、万が一の時にもちゃんと適用されるよう、契約締結後には早々に金融機関の本申し込み手続きは行っておくことをお勧めします。

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住宅ローンの本審査とは?

金融機関の融資の流れは、通常、

  1. 事前審査(*住宅ローンの事前審査とは?
  2. 本審査

という2段階のステップを踏んだうえで、融資可否が決定されます。今回は事前審査後に行う本審査について解説していきます。

 

住宅ローンの本審査とは?

事前審査が通過し、無事売買契約が済めば、次は融資の本申込みです。通常、契約から決済までは、売主・買主の引き渡し希望日に特殊な事情がなければ、1か月から長くても1か月半となることが通常です。

1か月もあるので、時間があるように思えますが、意外にそうではありません。印鑑証明書や課税証明書など、行政で取得しなければならない書類があり、融資承認を取らなければいけない期日もあります。いつまででもよいというわけではないのです。意外にのんびりしている暇はありません。

  1. 物件を内見
  2. 購入物件が決まり仲介業者を通して売主と条件交渉
  3. 事前審査
  4. 売買契約

と、バタバタしてきたでしょうから、ホッと一息付きたくなる気持ちは十分わかります。しかし、そのままの勢いで、一気に動いてさっさとローンの承認を取ってしまった方が、結果的に楽です。

本申込み時に必要な書類

融資本申込み時に必要な書類は次の通りです。下記は一般的なもので、借入希望者の内容によって、若干の差異はあります。

住民票や印鑑証明書は、金融機関とのお金を借りる契約である

金銭消費貸借契約

時にも必要となります。まとめて取ってしまえれば手間が一度で済んで楽なのですが、金銭消費貸借契約時には、通常新住所での住民票、印鑑証明書が必要です。ですから別々に取得しなければなりません。

事前審査の金額を減らしても大丈夫

5,000万融資希望の事前審査の内諾を取ったからといって、本審査の際、必ず5,000万の融資を申し込まなければならないわけではありません。返済計画が変わり、借入金を500万減らして、4,500万の融資で本申込みを行っても、内諾を取った5,000万の枠内であれば、減額する分にはなんら問題ありません。ところが、

「返済計画が狂ってしまって、追加であと300万追加して、5,300万で申し込みたい」

となると話は違ってきます。その際には、事前審査から改めて申し込みしなおさなくてはなりません。返済計画がまだ固まり切っていないのであれば、実際に借りる・借りないは別にして、希望融資額より少し多めに事前審査を通しておくのが良いでしょう。

まとめ

住宅ローンの本審査についての記事でしたが、いかがだったでしょうか?基本的には事前審査を通しておけば、審査通過後に新規の借り入れを行うなどしなければ、そのまますんなり通るのが通常です。我々不動産会社も、事前審査が通るまでは、購入申込書を書いてもらっていても安心できませんが、事前審査が通過し、契約日が設定できれば、ひとまずは安心です。

ただ、健康状態などを聞かれる団体信用生命保険の内容によっては、否決になる可能性もあります。事前審査の段階では、借入希望者の健康状態までは把握しませんし、仲介業者もそこまで聞くことはありません。持病や、継続して服用している薬がある場合。また、大病の経験や直近の手術歴などがある場合は、十分ご注意ください。

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住宅ローンの事前審査とは?

金融機関の融資の流れは、通常、

  1. 事前審査
  2. 本審査(*住宅ローンの本審査とは?

という2段階のステップを踏んだうえで、融資可否が決定されます。今回は住宅ローンの事前審査について解説していきます。

 

事前審査とは?

事前審査は仮審査とも呼ばれています。

「住宅ローンを申し込んだ場合、融資可能かどうかを事前に審査する」

といった認識で概ねOKです。

仲介業者が審査に出す金融機関は、ほとんどが

  • 三菱東京UFJ銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行

などの大手メガバンクで、その他、お客様の内容によっては横浜銀行やりそな銀行などに事前審査を出します。事前の審査とはいえ、これら金融機関の審査精度は非常に高く、事前審査で通ったものが、本審査で否決になるということは、よほどのことがない限りありません。事前審査の結果が出てくるのも早く、遅くとも2,3営業日後です。

また、Aという物件の事前審査を通した人が、物件Bに変えて再度申し込む際には、最初からやりなおさなくてはいけません。一度通しているとはいえ、直接本審査(*本申し込み)をすることはできません。

事前審査は完全ではない

事前審査で通ったものが、本審査で一転否決されることは、基本的にはあまりないと上記で書きましたが、かといって100%本審査が通るというわけでもありません。

例えば、本審査時には本申込書と一緒に、団体信用生命保険「団信」への申込も行います。一種の生命保険ですから、自身の健康状態や手術歴の告知が必要です。告知事項によっては団信に入れないこともあります。団信加入が必須の金融機関としては、融資をするわけにはいかないため、結果として否決されてしまいます。

また、事前審査の段階ではなかった借り入れが、新規の借り入れ時に発覚した場合は、否決になることもあります。

事前審査時に必要な書類

事前審査時に必要な書類は次の通りです。

  1. 源泉徴収票
  2. 健康保険証の裏表コピー
  3. 免許証などの身分証明書
  4. 仮審査申込書
  5. 同意書

となります。その他、購入する物件の登記簿謄本や公図などの物件資料が必要となりますが、そうした資料は仲介業者が用意してくれます。

事前審査実施のタイミング

契約前に行うことが多いです。しかし、仲介業者や買い手の考え方によって見解は異なりますが、個人的には購入申込書(*買い付け)を出す際には、事前審査の承認を取っておくべきだと思います。

なぜかというと、住宅ローンを利用して購入する場合、審査が通るまでは本当に購入できる人かどうかは分かりません。契約後融資が通らなかった場合、契約締結までに費やした時間や労力は全て無駄になってしまいますし、言いかたを変えるとその間、売り手の物件は塩漬けにされてしまうのです。

そのような売り手側のリスクもあるので、以前は事前審査が通っていなくとも、契約の段取りは出来ることが多かったのですが、最近は審査を通してからでないと、契約日の設定や交渉さえしないところが増えました。

「金額交渉含め、契約の段取りは事前審査が通ってから」

がスタンダードになっています。

審査結果が否決された場合

審査結果が残念ながら否決となった場合、

「今回は総合的判断で」

という理由で断られます。なぜ否決になったかの理由は教えてくれません。仲介業者と融資担当者の関係性によっては、

「他に借り入れはありませんか?」

などと、ぼんやりと聞かされることはあります。他にも

「希望した5,000万は無理だけれど、4,000万なら・・・」

と、条件を変えて回答してくれるところもあり、金融機関によって回答方法は違います。

事前審査の出しすぎに注意

「どこかの金融機関にひっかかればいい」

など、審査が通りにくいと認識している人や、

「一番融資条件の良い金融機関を探しましょう」

など知識のない仲介業者の誤ったすすめなどによって、一度に複数の金融機関に審査を依頼する人がいますが注意が必要です。なぜなら事前審査時に金融機関は、借入希望者の個人信用情報を開示します。個人信用情報には

「金融機関が個人信用情報を開示した」

という履歴が残ります。以前ほどではないですが、個人信用情報の開示履歴がありすぎると、審査にマイナスに働く可能性があるからです。

まとめ

住宅ローンの事前審査についての解説でしたが、いかがだったでしょうか?事前審査は住宅ローンを利用する人は必ず行わなければなりません。契約前、事前審査に出して初めて、自分が融資を受けられるかどうかが分かります。するとそれまで物件探しに費やした時間や労力は全て無駄になってしまいます。

ですからまずは物件を探し始めた初期段階で、仮の物件で事前審査を出して、融資が出るのかどうかを確かめてみるのがいいでしょう。

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事前審査(じぜんしんさ)~住宅ローン利用時~

 

事前審査とは?

「これだけ借りてこの物件を購入したいのだが、この内容で申し込んだら希望通りに借りることは出来ますか?」

ということを、融資本申し込みの前に金融機関に審査してもらうことです。売買契約締結前に行うのが通常で、事前審査を通した金融機関で絶対借りなければいけないわけでも、その物件を絶対買わなければいけないわけでもありません。

「融資OK!」

と金融機関からの承認が得られ、売買契約後の本申し込みで結果がひっくり返ることは余程のことがない限りありませんが、まったくのゼロではないので注意が必要です。

事前審査はどこを審査しているのか?

事前審査は以下の3つの側面から審査を行います。

  • 物件の内容(*担保評価)
  • 借り主の内容(*年収や勤務先)
  • 借り主の個人信用情報(*過去の借り入れ事故歴等)

そのため、金融機関によって事前審査に必要な書類は若干異なりますが概ね以下の通りです。

  • 事前審査の申込書
  • 物件の登記簿謄本
  • 源泉徴収票の写し
  • 健康保険証の写し
  • 身分証明証の写し

その他、別の借り入れ(*キャッシングや車のローン)がある場合などは、借り入れ明細や支払明細、残高証明書。勤続年数が3年未満の場合は簡単な職歴書が必要となります。

事前審査は最初の入り口

不動産購入希望者が物件を探し、気に入ったものが見つかったとします。誰か他の人に取られたくないので、そうなる前に契約したいと考えました。ところが、

「金融機関がお金貸してくれるかはまだ分からないけどこの物件が欲しい!契約したい!!」

と言ったとしても、融資を受けられるかどうかはまだ不確定です。そんな状況で、仲介業者も売り手も取引を前に進めることはできません。不動産会社が今以上にイケイケだった一昔前は、契約ベースで売上計上するところが多いため、月のノルマをどうにか達成させるため、

「融資が通るかどうか分からないけど、とりあえず契約じゃあ~~!!」

というところが多く、契約後、融資が通らないことが原因であっさり解約なんてことがよくありました。しかし、現在は契約前に事前審査を通してから契約、というところが多いです。

事前審査をするためには、上記に上げた源泉徴収や健康保険証などの公的な書類を提出する必要があります。購入前で何も話が進んでいないにも関わらず、こうした公的書類を提出することに抵抗を感じる人がいますが、事前審査は物件を購入するための第一歩です。これをしないことには何も始まりません。

事前審査の承認を取っておくことが武器になることも

物件購入は基本的に早いもの勝ちの世界です。一つの物件に同じタイミングで購入希望者が購入申込書を出すこともあります。事前審査の通しておけば、資金面の裏付けが取れている(*購入資金を借りられることが内定している)ことなので、(*条件次第ではありますが)競合した場合、優先して話が進むこともあります。

また、一度事前審査を通しておけば、借入金額が変わらなければ、物件が変わったとしても、(*例外はもちろんありますが)審査はほぼ通ります。

「一度審査を通した」

というのは、大きな武器にもなるのです。

「融資手続き代行手数料」なんてありません

事前審査を通しておくのはよいことです。ほとんどのケースで仲介業者が営業の一環として事前審査申し込み手続きをしますが、代行手数料などというものは一切かかりません。事前審査をA社経由で通したとしても、本当にA社を通して不動産を購入するかどうかまでは分かりませんし、A社で購入しなければいけないというわけでもありません。あとから出てきたB社経由で購入することはできるのです。

しかし、事前審査を通したにも関わらず、A社ではなくB社で購入されてしまうと、A社はタダ働きとなってしまいます。

「それは嫌だ、少なくとも代行した分の費用だけは取りたい」

という仲介業者の思惑から、代行手数料なんてものが出てきたのではないかと思います。

もしそうした手数料を請求されたとしても、払う必要はないですし、いくら担当者が良い人であっても、そのような仲介手数料以外の費用を請求する会社とのお付き合いは避けた方がよいでしょう。全力で逃げて下さい。

ローン代行手数料なんて支払う必要のないもの

ローンについての知識はこちらをぜひどうぞ

住宅ローンに対する知識が体系的に学べ、一生モノと知恵となります。