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隣地購入の際の注意点

隣地購入を希望する理由は?

「隣地を買いたい!」

という人からの相談を受けることがあります。隣地を購入したい人の動機は色々ありますが、多くは

  1. 自分の土地の間口を広げたい
  2. 将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたい
  3. 自宅駐車場として使いたい
  4. 資産価値を上げるために地型を良くしたい

などが考えられます。

隣地を購入するには?

まずは隣地の人の意向を確認しなければなりません。意向を確認し、

「金額次第では売却を考える」

というのであれば、少し踏み込んで購入を検討できるようになります。しかし、当然のことながら、

「売ることは考えていない」

という回答の場合。こちらがいくら欲しい!と思ったとしても、隣地所有者に売る気がなければ、どう頑張っても購入はできません。当面は諦めるしかありません。

ただ、こちらが買いたい意向を持っているということはインプットされたはずです。

「隣地が買いたがっている」

という話はかなりインパクトがあるため、10数年前のことでも、そのことは覚えている人が多いのです。いつ具体的に売却に動き出すかは分かりませんから、長い目で見て、こちらの意向は伝えておいて損はないでしょう。

隣地所有者と日頃からご近所づきあいがあれば、ざっくばらんにこちらの希望を伝えてもいいでしょう。言いづらければ不動産会社に依頼してもよいでしょう。

隣地が駐車場や、空き家。または賃貸で貸しているようであれば、管理している不動産会社があるはずです。そこ経由で依頼できれば一番話が早いです。

隣地購入でやってはいけないこと

運よく購入で話が進んだとします。しかし、その段階で最もやってはいけないことがあります。それはより良い(*安い)条件で買おうとして条件交渉をしてしまうことです。

「隣地が買えるなら相手の言い値で買え!」

という言葉があるくらい、隣地を購入できるチャンスは限られます。

もちろん、売主によっては、こちらの足元を見てとんでもない金額を吹っかけてくることもありますし、こちらも購入できる価格に限度もあります。なので、決して条件交渉をしてはいけないわけではありません。

ただ、購入するにあたり、相場より高かったとしても、

「2度と手に入らない隣地の土地を買えるなんてものすごい幸運だ!」

と、考えておくとよいでしょう。市場に出た場合、その他大勢からすると数ある物件の一つかもしれませんが、隣地であるあなたにとっては、唯一無二の物件なのです。

まとめ

隣地は買おうとしても手に入るものではありません。機会を逃すとあなたが生きている間には、2度と手に入らないかもしれません。

なぜ欲しいのか?自分の人生で必要か?と損得関係抜きにして考える必要があるでしょう。5/16に新刊が出ます

 

借地権(しゃくちけん)

借地権とは?

文字通り、土地を所有するのではなく、

「土地の所有者である地主から土地を借りられる権利」

のこと。

借地権には旧法と新法がありますが、旧法の借地権は借地権者(土地を借りている人のこと)の権利が非常に強く、

「1度貸したら2度と返ってこない!」

と、地主さんの評判はすこぶる悪い。例外ももちろんありますが、原則地主が借地権の更新を拒否することは出来ないからです。借地権のメリットとデメリットは以下の通りです。

購入者にとってのメリット

所有権と比べて、安い価格で広い土地を手に入れることが出来ますし、土地を所有する訳ではないので、毎年の固定資産税もかかりません。地代を毎月払うことになりますが、固定資産税は言いかたを変えれば国へ支払う地代のようなものです。

もちろん年間の固定資産税額と、月々の地代を比べると額は全然違いますが、土地を所有しても借りても、結局は維持費がかかるということです。

購入者にとってのデメリット

更新の時期には地主に対して更新料を支払わなければなりません。また、家を建て直す時にも地主の承諾が必要です。

例えば借地権の土地に新しく家を建てようとした場合、

  • 木造のみ
  • 鉄筋・鉄骨はNG
  • 賃貸住宅はNG。あくまでも個人住宅
  • 2階建じゃないとNG

など、様々な建築制限が付いてくることがほとんどです。

借地の条件変更を求めることは出来ますが、地主にダメだと言われたらそれまでで、仮に認められたとしても条件変更料を求められます。

条件変更を求めて裁判を起こせば、地主の承諾に代わる許可が裁判所から出ることもありますが、地主との関係はその後もずっと続きますし訴訟費用もかかります。

さらに一般の人にはなかなか理解しにくいため、通常の所有権物件よりも、市場での流通性は高くありません。将来売却する時に苦労するかもしれません。

まとめ

借地権に手を出す際は、上記のメリット・デメリットを良く理解してからにしましょう。充分注意が必要です。

不動産の売却一括査定サイト利用の3つのメリット

メリット1.複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる

単純なメリットとしてはこれです。

知り合いや友達に、気軽に査定を信頼できる不動産関連の人がいればよいですが、そのような人が近くにいる人ばかりではありません。

もし不動産を査定しなければならない事情があれば、まずは誰もが知る大手の不動産会社か、地元で目にする不動産会社に問い合わせをし、事情を話した上で物件の情報を伝え、査定を依頼するしかありません。

査定の結果、その不動産会社と、提示された金額を全面的に信用するのであれば、わざわざ他社に査定を依頼することはありません。

しかし、

「本当にこの査定価格は適正なのか?」

と疑問に感じた場合、どうしますか?

そう思ったときは、セカンドオピニオン的に他社にも重ねて査定を依頼するのがベストです。ところがまた一から査定を依頼する不動産会社を探し、問い合わせをし、査定に来てもらい・・・と、非常に面倒です。

一括査定サイトを利用すれば、査定する事情を話すことなく、こちらが情報を入力するだけで一度に複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。非常に簡単です。

メリット2.査定価格の平均値を取ることができる

何度も書いてますが、不動産の査定というのは

「類似物件の売り出し事例と過去の成約事例を元に算出する予想」

です。

例えばA地域の物件を査定する際には、同じくA地域の条件が似た売り出し事例や成約事例を参考にします。査定する不動産会社が査定に利用するデータに大きな違いは本来生じないのです。

ですから各社、多少の「味付け」程度の誤差はどうしたって生じますが、概ね同じような価格が提示されます。一社だけならまだしも、査定を依頼したすべての不動産会社が、大体同じような価格を出してきたのなら、その数字は信憑性の高い金額だということが分かります。

メリット3.不動産会社を取捨選択できる

査定結果で、不要な不動産会社を排除することが可能です。

メリット2で

「参照するデータが同じなのだから、査定結果に大きな違いは生じない」

と書きました。とはいえ、中には飛びぬけて高い査定をしてくる不動産会社があります。その結果から以下のことが分かります。

  1. 査定に利用する適切なデータを選べない(経験不足)
  2. 確信犯的に高い査定価格を提示(売却の依頼欲しさ)

1.については説明不要でしょう。極端な例を挙げると、A地域の物件を査定するのに、B地域の類似物件を利用するなどです。

2.については、どこよりも高い査定価格を提示することで、依頼者からの売却依頼を取ろうとすることです。不動産の一括査定サイトを「中古車一括買取サイト」と同様なものと勘違いしている一般消費者はまだまだ多いです。

中古車一括買取サイトであれば、一番高い買取価格を提示したところが、その価格で買い取ってくれます。しかし、不動産の査定の場合、上でも書きましたが、査定価格というのはただの予想であり、査定した会社が買取を保証するものではありませんし、成約を約束するものでもありません。

消費者の認識が甘いのをいいことに、あたかも自分たちに任せてくれれば、他社よりも高く売れると思わせる行為を平然と行う不動産会社は、相手にしない方がいいでしょう。

不動産一括査定サイトを利用するメリットの3つ目として、このようないい加減な査定をする不動産会社を判別し、予め排除することができます。

まとめ

複数の不動産会社からの査定価格を収集し、査定価格の平均値を取ることで、信憑性の高い金額を把握することができるのが、大きなメリットです。

マジメな査定行為を行っている不動産会社は多いですが、中には本文で書いたような、自社の利益だけを考えたいい加減な査定をする不動産会社も紛れ込んでいます。

「一括査定サイトに依頼したら、提示された金額がバラバラでどこが正しいのかが分からない。どうしたらいい?」

と、宅建協会の本部に問い合わせをしたお客さんの話を聞いたことがあります。公式なコメントではないとのことですが、その時は、

「下から2番目位の不動産会社を選んでおけばいいんですよ」

と言われたそうです。

つまりあまり高い査定金額は信用するな、ということですね。私もそう思います。ご注意ください。以下の記事はデメリットについてです。あわせてどうぞ。

【不動産の活用】再建築不可物件とは?購入するメリットから安い理由まで

新規に建物を建築することができない物件のこと

文字通り、再び建築物を建てることができない物件をいいます。現存する建物を使用・利用することはできますが、古くなったからといって立て替えることはできません。

再建築できない理由

建物を建築するための原則として、

  • 道路法上の道路に
  • 2m以上接していなければならない

というルール(法律)があります。

再建築できない物件というのは、上記2点のいずれかに該当しているため、再建築ができないのです。

以下写真に写る「道」は、一見すると道路のようですが、実は道路ではなく「ただの空き地・通路」であり、この通路に面して建っている建物は、道路未接道となり、再建築不可の物件となります。

再建築不可物件を購入するメリット

メリットその1.安い

通常の再建築が出来る物件と比べ、金額が大幅に安いことがメリットです。ですから建物がまだ十分利用できるのであれば、希望のエリアに安く住めることが可能です。新しい建物を一から建築することはできませんが、リフォームは可能です。

メリットその2.利回りが高い

最初から投資用と考えると利回りは高くなります。なぜなら賃貸に住む入居者にとって、その物件が再建築できる物件なのかそうではないのかは関係ないからです。

再建築できる物件Aが3,000万。再建築不可の物件Bが1,000万だとします。築年数、大きさ、立地共に同程度の戸建て賃貸があったとして、賃料を15万と仮定します。するとそれぞれの利回りは・・・

  • A 利回り6%
  • B 利回り18%

となります(*税金などを除いた単純利回りです)。再建築はできませんが、投資効率は高いことが分かります。

再建築不可の物件が安い理由

金融機関の融資が使えないから

一般的に再建築不可の物件への融資はNGです。そうしたクセのある物件に積極的に融資をする金融機関もあるにはありますが、金利が通常の金利に比べて高くなります。メガバンクやネット銀行などが提供する低金利で融資を受けることはできません。

流通性が低いから

再建築ができず融資も利用しづらいため、売りにくく、流通性が低いため、販売価格を下げざるを得ません。とあるエリアの物件を調べていると、他の物件と比べて極端に安い物件を見かけますが、そのほとんどは再建築不可の物件です。

ただ、流通性が低いため、通常の再建築可能の物件より時間がかかるかもしれませんが、売れないわけではありません。

まとめ

再建築不可 = 無価値

と思われている節があります。当然、そのような物件もありますが、実際に値段を付けて販売しているわけですから、価値がないわけではありません。使い方によっては利用価値はあるのです。

個人的には建物がまだ利用でき、少しの手直しで賃貸に出せるのであれば、投資用として購入するのがよいと思っています。

また、賃料の支払いがもったいないと思うのであれば、安い再建築不可の物件を購入し、使い倒すのもよいでしょう。使わなくなったら売れますし。

ようは使いようでどのような方法も考えられるのです。再建築不可物件の流通をもっと促進したいですね。